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一、序言

作為對(duì)傳統(tǒng)抵押的延伸，在建工程抵押在拓寬房地產(chǎn)項(xiàng)目融資渠道等方面起到了非常重要的促進(jìn)作用，在業(yè)務(wù)實(shí)踐中被廣泛應(yīng)用。盡管《擔(dān)保法司法解釋》和《物權(quán)法》中都明確規(guī)定了在建工程抵押這種抵押擔(dān)保形式，但僅做了原則性規(guī)定，具體實(shí)施細(xì)則和操作規(guī)定散見(jiàn)于部門(mén)規(guī)章、地方性法規(guī)或規(guī)范性文件中，由于立法層級(jí)較低，且相關(guān)規(guī)定銜接不緊密甚至相互沖突，使得金融機(jī)構(gòu)在開(kāi)展該類(lèi)業(yè)務(wù)時(shí)面臨諸多法律風(fēng)險(xiǎn)及操作風(fēng)險(xiǎn)。2014年國(guó)務(wù)院頒布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及2016年國(guó)土資源部頒布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》中也并無(wú)針對(duì)在建工程抵押登記的細(xì)化解決方案。本文從在建工程抵押登記在實(shí)際操作中面臨問(wèn)題出發(fā)，對(duì)相關(guān)問(wèn)題加以探討。

二、在建工程抵押登記相關(guān)法律關(guān)系

（一）登記性質(zhì)

　  在建工程抵押登記屬于預(yù)告登記還是本登記，在理論界頗有爭(zhēng)議。有觀點(diǎn)認(rèn)為，由于正在建造的建筑物尚未完成，沒(méi)有辦理所有權(quán)初始登記，所以不可能辦理抵押權(quán)登記，而只能辦理預(yù)告登記，待房屋建造完成并辦理初始登記后，再將抵押權(quán)的預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記。另有觀點(diǎn)認(rèn)為，在建工程抵押權(quán)登記屬于本登記而非預(yù)告登記。首先，在建工程抵押作為不同于房屋抵押的抵押種類(lèi)，抵押的只是在建工程已經(jīng)完工的部分，至于將來(lái)全部完工后，沒(méi)有被抵押的部分屬于新增建筑物。其次，《物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定，以正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。因此，以在建工程設(shè)定抵押權(quán)即為一般抵押權(quán)，其登記性質(zhì)屬于本登記。第三，如果認(rèn)為在建工程抵押登記辦理的是預(yù)告登記，則意味著債權(quán)人享有的仍然是請(qǐng)求權(quán)，非擔(dān)保物權(quán)，無(wú)法保護(hù)接受在建工程抵押的債權(quán)人的合法權(quán)益。

目前全國(guó)各地的房地產(chǎn)登記部門(mén)對(duì)在建工程抵押登記的做法不盡相同。初始登記時(shí)，部分地區(qū)將在建工程抵押登記作為預(yù)告登記，部分地區(qū)規(guī)定則作為設(shè)立登記。房屋竣工后，部分地區(qū)可由抵押登記部門(mén)將在建工程抵押登記變更為房屋抵押登記，部分地區(qū)則需要先行解押后另行辦理房屋抵押登記。

《房屋登記辦法》第五十九條規(guī)定，“以在建工程設(shè)定抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰盅簷?quán)設(shè)立登記。”第六十二條規(guī)定，“在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記?！?016年出臺(tái)的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七十七條規(guī)定, “在建建筑物竣工，辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)將在建建筑物抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為建筑物抵押權(quán)登記?！薄段餀?quán)法》第二十條規(guī)定,“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”。顯然，預(yù)告登記區(qū)別于設(shè)立登記（即本登記），其設(shè)立的目的是保護(hù)將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，其所登記的不是現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而是將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。從預(yù)告登記的效力本身來(lái)看，其并不能使預(yù)告登記的權(quán)利人直接享有在建工程抵押權(quán)，且預(yù)告登記的權(quán)利人未按規(guī)定時(shí)限進(jìn)行變更登記的，則預(yù)告登記將失效，抵押權(quán)變更的請(qǐng)求權(quán)相應(yīng)滅失。

如果把在建工程抵押登記認(rèn)定為預(yù)告登記，將會(huì)大大增加債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)?！斗课莸怯涋k法》第六十二條中的“轉(zhuǎn)為”不能簡(jiǎn)單理解為預(yù)告登記向本登記的這兩個(gè)不同性質(zhì)的登記轉(zhuǎn)化，而應(yīng)當(dāng)理解為在建工程抵押登記向房屋抵押登記這兩個(gè)不同類(lèi)型的登記轉(zhuǎn)化。在實(shí)踐中，部分地區(qū)房地產(chǎn)登記部門(mén)在辦理在建工程抵押登記時(shí)，發(fā)放《在建工程抵押登記證明權(quán)證》，這可以認(rèn)定為在建工程抵押登記辦理完畢的標(biāo)志，即設(shè)立登記完畢的證明。

（二）登記主體

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第五款中規(guī)定“本辦法所稱(chēng)在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為?！边@一規(guī)定將在建工程的抵押權(quán)人限定為了為該在建工程提供貸款資金的“貸款銀行”。之所以將抵押權(quán)人嚴(yán)格限定為“貸款銀行”，主要原因在于2015年最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》實(shí)施之前，對(duì)于民間借貸行為是嚴(yán)格禁止的。根據(jù)《貸款通則》第21條規(guī)定，“貸款人必須經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)貸款業(yè)務(wù)，持有中國(guó)人民銀行頒發(fā)的  《金融機(jī)構(gòu)法人許可證》或《金融機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)許可證》，并經(jīng)工商行政管理部門(mén)核準(zhǔn)登記”。

但《擔(dān)保法解釋》第47條規(guī)定,“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效?！薄段餀?quán)法》中對(duì)抵押權(quán)人資格也無(wú)特別限制。關(guān)于非貸款銀行可否成為在建工程抵押權(quán)人，最高人民法院《關(guān)于〈城市房地產(chǎn)抵押管理辦法〉在建工程抵押規(guī)定與上位法是否沖突問(wèn)題的答復(fù)》中曾明確指出：“在建工程屬于《擔(dān)保法》規(guī)定的可以抵押的財(cái)產(chǎn)范圍。法律對(duì)在建工程抵押權(quán)人的范圍沒(méi)有作出限制性規(guī)定，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第五款有關(guān)在建工程抵押的規(guī)定，是針對(duì)貸款銀行作為抵押權(quán)人時(shí)的特別規(guī)定，但并不限制貸款銀行以外的主體成為在建工程的抵押權(quán)人。”2015年最高人民法院頒布《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》，對(duì)于企業(yè)之間的民間借貸給予了有條件的認(rèn)可。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，金融市場(chǎng)的繁榮，許多非銀行的金融機(jī)構(gòu)以及大型承包商均可為開(kāi)發(fā)商在建工程提供融資服務(wù)，若仍僵化理解《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》相關(guān)規(guī)定，則將嚴(yán)重阻礙上述融資模式的正常開(kāi)展,并大大限制在建工程抵押融資的渠道。

（三）登記范圍

由于在建工程的不斷施工，在建工程抵押的抵押物也處于不斷變化的狀態(tài)，在建工程抵押登記時(shí)的抵押物狀態(tài)及價(jià)值與抵押權(quán)人行使抵押權(quán)時(shí)抵押物的狀態(tài)和價(jià)值可能截然不同。因此，在建工程抵押登記的登記范圍在理論和實(shí)踐中也存在爭(zhēng)議。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在建工程抵押范圍僅為辦理在建工程抵押登記時(shí)已完工的部分，持這種觀點(diǎn)的理由為在建工程抵押設(shè)定后新增的建筑物不屬于抵押物，而且，債權(quán)人在評(píng)估抵押物的價(jià)值時(shí)，評(píng)估的是已經(jīng)建造的完工部分，沒(méi)有考慮未建部分。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在建工程抵押范圍包含尚未完工部分在內(nèi)的工程全部，持這種觀點(diǎn)的理由認(rèn)為《擔(dān)保法司法解釋》中規(guī)定的“依法獲準(zhǔn)尚未建造”或“正在建造中的”建筑物，該建筑物尚不具備完整形態(tài)，不能辦理初始登記，抵押人未取得所有權(quán)憑證，不能辦理抵押本登記，在建工程竣工之前，工程一直處于不斷變化建設(shè)之中，并不具備獨(dú)立使用功能，在建工程屬于不動(dòng)產(chǎn)，具有不可分性，只有工程竣工完成后，才具備獨(dú)立使用功能。另外，對(duì)于在建工程抵押物范圍是包含整宗土地還是僅僅為在建工程已完工部分所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)面積，目前，也有兩種觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在建工程抵押的土地范圍僅僅為在建工程已完工部分所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)面積，另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在建工程抵押的土地使用權(quán)范圍及于整宗土地，持此種觀點(diǎn)又可細(xì)分為二，其一，在建工程抵押的范圍僅僅為已完工部分及整宗土地，其二，在建工程抵押的范圍包含尚未完工部分在內(nèi)的全部工程及整宗土地。

實(shí)踐中，大多登記部門(mén)認(rèn)同第一種觀點(diǎn)，即對(duì)未建成部分不予登記。抵押權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)，其客體必須是特定物。在建工程在其主體完成之前，并不具有完整形態(tài)，仍處在變化之中，無(wú)法予以特定化而為整個(gè)項(xiàng)目設(shè)定抵押，因而，應(yīng)將在建工程抵押限制于已建成部分。

值得注意的是，新頒布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七十五條第二款規(guī)定,“當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)首次登記時(shí)，抵押財(cái)產(chǎn)不包括已經(jīng)辦理預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)商品房和已經(jīng)辦理預(yù)售備案的商品房。”此規(guī)定主要是為了保護(hù)購(gòu)房人的利益。對(duì)債權(quán)人而言，在實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)綜合評(píng)估在建工程抵押登記時(shí)的在建工程建設(shè)情況以及相關(guān)工程預(yù)售情況，謹(jǐn)慎考量未辦理預(yù)售備案的已建工程作為抵押物是否足值，未來(lái)的預(yù)售安排是否會(huì)影響后續(xù)權(quán)利實(shí)現(xiàn)。

三、在建工程抵押登記實(shí)踐中的相關(guān)問(wèn)題

（一）在建工程抵押登記與房屋抵押登記

  目前各地在建工程抵押登記轉(zhuǎn)為房屋抵押登記在具體操作流程上有所不同。有的地方采用依申請(qǐng)變更，如《北京市國(guó)土資源局、北京市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建工程抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》第十一條規(guī)定，“已經(jīng)辦理在建工程抵押登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已竣工驗(yàn)收或?qū)嶋H交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在依法辦理房屋初始登記后，向市、區(qū)縣建委、房管局申請(qǐng)辦理在建工程轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押登記。然后再向市、區(qū)縣國(guó)土資源部門(mén)申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)抵押變更登記手續(xù)?！庇械牡胤娇勺詣?dòng)變更，如《長(zhǎng)沙市房屋登記辦法》第五十六條規(guī)定“ 建設(shè)工程竣工后，經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記，原在建建筑物抵押權(quán)登記直接轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記?！?/span>根據(jù)新頒布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七十五條第二款規(guī)定，“在建建筑物竣工，辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)將在建建筑物抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為建筑物抵押權(quán)登記”。

在實(shí)踐中，對(duì)于房屋竣工后未及時(shí)辦理房屋抵押權(quán)登記是否會(huì)導(dǎo)致抵押權(quán)失效的問(wèn)題，各地法院的判例結(jié)論不一。其中，《馮月香與中國(guó)工商銀行股份有限公司紹興袍江支行等外人執(zhí)行異議之訴糾紛上訴案》[(2015)浙紹執(zhí)異終字第16號(hào)]中，法院認(rèn)為，“雖然浙江福地公司（抵押人）和工商銀行紹興袍江支行（抵押權(quán)人）未按照《房屋登記辦法》第六十二條規(guī)定將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記，但并不必然導(dǎo)致抵押權(quán)消滅，抵押權(quán)僅因主債權(quán)的消滅、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)、抵押關(guān)系的解除和抵押物滅失等法定事由而消滅。因此，在主債權(quán)沒(méi)有消滅，土地使用權(quán)抵押和在建工程抵押并未解除，抵押物沒(méi)有滅失的情況下，應(yīng)視為抵押延續(xù)，具有對(duì)抗第三人的效力?！钡凇洱R齊哈爾市住房公積金管理中心訴王富等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案》中，法院認(rèn)為，“《房屋登記辦法》第六十二條‘在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)人初始登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記’的規(guī)定，目的在于督促抵押合同的當(dāng)事人在房屋所有權(quán)人初始登記后，變更原在建工程抵押權(quán)登記為房屋抵押權(quán)登記，以保護(hù)抵押權(quán)人的合法權(quán)益。雖然公積金管理中心（即原在建工程抵押權(quán)人）主張?jiān)诮üこ痰盅旱怯?，但?gòu)房人取得房屋所有權(quán)后，公積金管理中心并未依照上述規(guī)定將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記，因此駁回再審申請(qǐng)，認(rèn)為公積金中心無(wú)房屋抵押權(quán)?！?/span>

   鑒于目前理論及實(shí)踐中對(duì)于在建工程抵押登記及竣工后變更登記的有不同的規(guī)定及判例，作為金融機(jī)構(gòu)，從風(fēng)險(xiǎn)防控的角度出發(fā)，應(yīng)在抵押登記辦理過(guò)程中謹(jǐn)慎操作，首先應(yīng)做好事先盡職調(diào)查，了解當(dāng)?shù)仃P(guān)于在建工程抵押登記以及后續(xù)轉(zhuǎn)為房屋抵押登記的操作流程，確保在建工程抵押登記變更為房屋抵押登記過(guò)程中的有序銜接。當(dāng)符合登記條件時(shí)，應(yīng)及時(shí)辦理房屋抵押登記，避免因不及時(shí)操作導(dǎo)致抵押權(quán)利的滅失。同時(shí)，伴隨著《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的頒布及各地實(shí)施辦法的逐步出臺(tái)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度將會(huì)逐步統(tǒng)一各地的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，這也有利于進(jìn)一步維護(hù)抵押權(quán)人的合法權(quán)益。

   （二）在建工程抵押優(yōu)先權(quán)與預(yù)售許可

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七十五條規(guī)定，“當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)首次登記時(shí)，抵押財(cái)產(chǎn)不包括已經(jīng)辦理預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)商品房和已經(jīng)辦理預(yù)售備案的商品房。”第七十八條規(guī)定，“預(yù)購(gòu)商品房辦理房屋所有權(quán)登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)將預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為商品房抵押權(quán)首次登記。”第八十六條規(guī)定，“申請(qǐng)預(yù)告登記的商品房已經(jīng)辦理在建建筑物抵押權(quán)首次登記的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)一并申請(qǐng)?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)注銷(xiāo)登記，并提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移材料、不動(dòng)產(chǎn)登記證明。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)先辦理在建建筑物抵押權(quán)注銷(xiāo)登記，再辦理預(yù)告登記。”通過(guò)上述規(guī)定，可以明確：第一，在建工程抵押時(shí)，已經(jīng)辦理預(yù)售備案及預(yù)告登記的排除在抵押財(cái)產(chǎn)之外。第二，在建工程辦理抵押之后，如需要辦理預(yù)告登記，需要先辦理在建工程抵押權(quán)注銷(xiāo)。

目前實(shí)踐中，許多地區(qū)將預(yù)售許可證辦理與在建工程抵押登記進(jìn)行掛鉤，有的將已經(jīng)取得預(yù)售許可證作為辦理在建工程抵押登記的前提條件，有的要求在辦理在建工程抵押登記時(shí)不得存在房屋預(yù)售的情況，當(dāng)然，也有不少登記機(jī)關(guān)在辦理在建工程抵押登記時(shí)對(duì)預(yù)售許可證沒(méi)有特殊要求。從《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》上述規(guī)定分析，在建工程抵押設(shè)立時(shí)不以房屋預(yù)售是否存在為前提，但值得注意的是，實(shí)施細(xì)則強(qiáng)調(diào)了如需要辦理預(yù)告登記，需要先辦理在建工程抵押權(quán)注銷(xiāo)，而預(yù)售備案是預(yù)告登記的前提。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，在建工程抵押登記后，房屋建設(shè)達(dá)到一定條件后，房地產(chǎn)開(kāi)放商都要進(jìn)行商品房預(yù)售以實(shí)現(xiàn)資金回籠，而在辦理商品房預(yù)售許可證前，往往房地產(chǎn)登記部門(mén)都要求抵押權(quán)人出具同意抵押人辦理預(yù)售證的證明函，該函的出具是否視為抵押權(quán)利的放棄，現(xiàn)實(shí)中存在一定爭(zhēng)議。有些法院認(rèn)定抵押權(quán)人出具同意辦理預(yù)售許可證的函即為放棄抵押權(quán)，主要是從保護(hù)作為自然人的買(mǎi)受人利益角度出發(fā)，才會(huì)作出此簡(jiǎn)單推論。但筆者認(rèn)為，抵押權(quán)人出具同意辦理預(yù)售證明并不應(yīng)認(rèn)定為放棄抵押權(quán)。首先，抵押權(quán)人同意辦理預(yù)售證明，其主觀上是希望通過(guò)準(zhǔn)許預(yù)售，讓抵押人回籠資金，保障自己的債權(quán)能夠得到實(shí)現(xiàn)，并沒(méi)有放棄抵押權(quán)的意思表示。第二，從物權(quán)登記角度，抵押權(quán)經(jīng)登記設(shè)立，非經(jīng)抵押權(quán)人明確表示同意，不得注銷(xiāo)抵押登記。在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)登記部門(mén)也僅將抵押權(quán)人的同意預(yù)售函作為準(zhǔn)許抵押人辦理預(yù)售的必要條件，但并沒(méi)有根據(jù)同意預(yù)售函就注銷(xiāo)抵押登記。并且，部分地區(qū)取得預(yù)售許可證是辦理在建工程抵押登記的前提，如辦理預(yù)售許可證即被視為放棄抵押權(quán)，則上述抵押權(quán)登記措施將變得毫無(wú)意義。第三，結(jié)合《物權(quán)法》第191條之規(guī)定，“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！钡盅簷?quán)人通過(guò)抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓或主債權(quán)的清償來(lái)實(shí)現(xiàn)或消滅抵押權(quán)，并非放棄抵押權(quán)。

   （三）在建工程抵押登記與工程款優(yōu)先受償權(quán)

《合同法》第二百八十六條明確規(guī)定，“發(fā)包人逾期付款的，經(jīng)催告后承包人可以就該建設(shè)工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第一條規(guī)定，“建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)與其它債權(quán)?！惫矢鶕?jù)上述法律規(guī)定，當(dāng)在建工程上同時(shí)存在工程承包人的逾期工程款時(shí)，即使在建工程已經(jīng)實(shí)際辦理抵押登記，承包人基于工程款仍享有優(yōu)先受償權(quán)，這無(wú)疑將對(duì)在建工程抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生影響。

在面臨工程款優(yōu)先受償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)時(shí)，有的金融機(jī)構(gòu)采用要求在建工程承包人出具書(shū)面承諾放棄優(yōu)先受償權(quán)的方式降低風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)于上述方法，即在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)是否可以提前放棄問(wèn)題，司法實(shí)踐尚無(wú)統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。有的法院認(rèn)為在建設(shè)工程承包合同中約定承包人不得行使建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)，事后承包人以建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)是法定權(quán)利為由向人民法院主張合同約定無(wú)效并要求行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的，人民法院應(yīng)不予支持。但是從立法本意來(lái)看，工程款的優(yōu)先受償權(quán)是從保護(hù)工程承包商支付其工人工資的角度出發(fā)，因此承包人通過(guò)約定放棄優(yōu)先受償權(quán)的效力還有待商榷。

值得注意的是，在部分項(xiàng)目中，工程承包方為及時(shí)收回工程款，將工程價(jià)款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方。對(duì)于受讓方在受讓工程價(jià)款債權(quán)時(shí)，一并受讓工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，在理論和實(shí)踐中越來(lái)越多的得到認(rèn)可。工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)一般被看作為特定工程價(jià)款的從權(quán)利，并不具有人身專(zhuān)屬性，其性質(zhì)應(yīng)視為一種法定抵押權(quán)。因此工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)擔(dān)保的是工程款，工程款主債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)隨之轉(zhuǎn)讓?zhuān)式ㄔO(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)前殡S著建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而一并轉(zhuǎn)讓。在司法實(shí)踐中，廣東省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》、江蘇省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)》以及最高人民法院在陜西西岳山莊有限公司與中建三局建發(fā)工程有限公司等建設(shè)工程施工合同糾紛案終審判決中，都對(duì)工程價(jià)款債權(quán)受讓人的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)持肯定態(tài)度。

綜上所述，金融機(jī)構(gòu)在開(kāi)展此類(lèi)業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)充分考慮施工成本，結(jié)合項(xiàng)目的立項(xiàng)可研、批復(fù)以及承包或施工合同，合理評(píng)估工程價(jià)款，并將該部分風(fēng)險(xiǎn)納入到抵押率設(shè)定因素中。

四、結(jié)語(yǔ)

在建工程抵押登記在實(shí)踐中由于各地規(guī)定不統(tǒng)一，在操作存在諸多不便及風(fēng)險(xiǎn)。雖然《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》已頒布實(shí)施，但由于各地推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作進(jìn)度不統(tǒng)一，在建工程抵押登記的諸多難題仍未解決。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記部門(mén)針對(duì)在建工程抵押登記的細(xì)化政策出臺(tái)前，金融機(jī)構(gòu)在辦理在建工程抵押登記前，仍應(yīng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)刂鞴軝C(jī)關(guān)溝通，掌握當(dāng)?shù)氐怯浾吆途唧w操作流程，同時(shí)關(guān)注在建工程抵押登記后房屋預(yù)售情況，以及在建工程抵押登記轉(zhuǎn)為房屋抵押登記的銜接，以及抵押在建工程涉及的工程價(jià)款等問(wèn)題，以最大限度的保障自身權(quán)益。