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目錄
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1. 購房尾款資產(chǎn)證券化的交易概述
2. 商品房銷售業(yè)務(wù)的法律框架
3. 購房尾款的法律界定
4. 購房尾款證券化的法律實務(wù)要點
5. 購房尾款證券化案例梳理
本文旨在探討以購房尾款債權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化交易, 首先以購房尾款證券化交易模式為核心, 分析購房尾款證券化的交易結(jié)構(gòu)、交易步驟及交易動因; 其次, 從法律規(guī)定出發(fā), 就購房尾款證券化業(yè)務(wù)的相關(guān)法律規(guī)定進行總結(jié)歸納; 再次, 我們擬從購房尾款的基本概念界定出發(fā), 分別對購房尾款的定義、類型及其形成和法律性質(zhì)進行研究; 最后, 從專項計劃層面, 就購房尾款證券化業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)資產(chǎn)遴選和交易機制進行梳理和分析; 最后, 從實踐角度出發(fā), 對市場上發(fā)行的購房尾款證券化產(chǎn)品進行對比。
購房尾款資產(chǎn)證券化的交易概述
1. 交易結(jié)構(gòu)
2. 交易流程
(1) 專項計劃設(shè)立
資產(chǎn)支持證券認購人與管理人簽訂《認購協(xié)議》, 將認購資金以專項資產(chǎn)管理方式委托管理人管理, 管理人設(shè)立并管理專項計劃, 認購人取得資產(chǎn)支持證券, 成為資產(chǎn)支持證券持有人。
(2) 基礎(chǔ)資產(chǎn)認購
管理人以募集資金向原始權(quán)益人購買基礎(chǔ)資產(chǎn)。
(3) 基礎(chǔ)資產(chǎn)管理
管理人委托原始權(quán)益人作為資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu), 對基礎(chǔ)資產(chǎn)進行管理, 包括但不限于現(xiàn)金流回款的資金管理、現(xiàn)金流回款情況的查詢和報告、購房合同的管理、資料保管等。資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)在每個應(yīng)收賬款歸集日將基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金劃入監(jiān)管賬戶/專項計劃賬戶, 并將該現(xiàn)金流回款與原始權(quán)益人的自有財產(chǎn)、原始權(quán)益人持有或管理的其他財產(chǎn)嚴(yán)格區(qū)分并分別記賬。
(4) 現(xiàn)金流的管控
監(jiān)管銀行根據(jù)《監(jiān)管協(xié)議》的約定, 在回收款轉(zhuǎn)付日依照資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)的指令將基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流劃入專項計劃賬戶, 由托管人根據(jù)《托管協(xié)議》對專項計劃資產(chǎn)進行托管。
(5) 專項計劃收益分配
在相應(yīng)的分配日, 管理人根據(jù)《計劃說明書》及相關(guān)文件的約定, 向托管人發(fā)出分配指令, 托管人根據(jù)分配指令, 進行專項計劃費用的提取和資金劃付, 并將相應(yīng)資金劃撥至登記托管機構(gòu)的指定賬戶用于支付資產(chǎn)支持證券本金和預(yù)期收益。
3. 交易動因
眾所周知, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱“房企”)的融資渠道較為多元化, 包括但不限于境內(nèi)銀行貸款、海外銀行貸款、信托貸款、委托貸款、境內(nèi)公司債發(fā)行、海外發(fā)債、海外配股融資等。房企開展購房尾款資產(chǎn)證券化的最終目的在于融資, 相較于其他融資渠道, 證券化的主要動因包括如下三個方面：
商品房銷售業(yè)務(wù)的法律框架
購房尾款的法律界定
1. 購房尾款的定義
在商品房銷售過程中, 購房人與項目公司簽訂《商品房買賣合同(預(yù)售)》或《商品房買賣合同》(以下合稱“購房合同”)后, 購房人可以選擇一次性將款項全額付清, 或者通過先行支付部分首付款[1], 剩余購房價款(以下簡稱“購房尾款”)則通過申請銀行貸款(適用于商業(yè)物業(yè)買賣和住宅物業(yè)買賣)或住房公積金貸款(僅適用于住宅物業(yè)買賣)或與項目公司協(xié)商由購房人自行分期付款的方式進行支付。
對于前述類型的購房合同項下的應(yīng)付款項而言, 由于購房人選擇一次性將款項全額付清的方式在實踐操作中一般不存在較長的賬期安排, 因此從專項計劃的角度來看, 原始權(quán)益人通常會選擇將銀行按揭貸款類型購房尾款/公積金貸款類型購房尾款[2]或分期付款類型購房尾款作為入池基礎(chǔ)資產(chǎn)。
2. 購房尾款的類型
根據(jù)購房合同約定的購房尾款付款方式的不同, 購房尾款的類型可以區(qū)分為以下四類, 為避免本文過多贅述, 首先, 如前所述實踐中購房人一次性付款的購房合同因不具備應(yīng)收賬款賬期通常不作為入池對象考察, 亦不作為本文著重描述對象; 其次, 自行分期付款形成的購房尾款與其他購房尾款在法律定性上均界定為應(yīng)收賬款, 并且在房屋銷售領(lǐng)域適用的法規(guī)無實質(zhì)區(qū)別, 因此本文著重以銀行按揭貸款類型購房尾款/公積金貸款類型購房尾款作為論述重點。
3. 購房尾款的形成
就上表前三類購房尾款, 其形成環(huán)節(jié)主要包括: 購房合同的簽署以及購房貸款的申辦。具體而言, 又可以細分為下述六個步驟:
(1) 認購
購房人與項目公司簽訂《商品房認購書》或《商品房認購協(xié)議》, 并交付認購定金, 同時約定購房合同的簽訂日期, 前述認購定金將在購房合同簽訂后結(jié)轉(zhuǎn)為購房人的部分購房首付款。
(2) 草簽
《商品房認購書》或《商品房認購協(xié)議》簽訂一段時間(通常為7-15天)后, 購房人與項目公司簽訂購房合同, 并支付首付款, 認購定金同時結(jié)轉(zhuǎn)為購房首付款。
(3) 合同網(wǎng)簽及備案
購房合同草簽后, 由項目公司登錄當(dāng)?shù)貒临Y源局和/或住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)上辦公系統(tǒng), 操作完成合同網(wǎng)簽, 并在網(wǎng)簽一定工作日內(nèi)完成購房合同的備案。[3]
(4) 申請貸款
購房人與銀行或住房公積金中心簽訂貸款協(xié)議, 申請購房尾款的貸款資金。
(5) 貸款審批
銀行或住房公積金中心根據(jù)購房人的資質(zhì)等相關(guān)貸款申請資料對貸款申請進行審核, 貸款審批流程大概需要3個月到6個月左右的時間。
(6) 放款
銀行或住房公積金中心在通過貸款審批后將貸款直接支付至相關(guān)項目公司的指定銀行收款賬戶中。
4. 購房尾款的法律性質(zhì)
就上表前三類購房尾款, 其形成環(huán)節(jié)主要包括: 購房合同的簽署以及購房貸款的申辦。具體而言, 又可以細分為下述六個步驟:
(1) 購房尾款法律關(guān)系的主體
購房人一經(jīng)與項目公司簽署購房合同, 就支付購房尾款事項而言, 購房人即成為購房合同項下的付款債務(wù)人, 項目公司成為購房合同項下的收款債權(quán)人。雖然項目公司的尾款收入實際來源于銀行或住房公積金中心的受托支付, 但購房人作為購房合同項下的付款義務(wù)人身份不會發(fā)生變更。我們理解, 購房人與銀行或住房公積金中心之間存在借貸關(guān)系, 購房人委托銀行或住房公積金中心代為向項目公司支付購房尾款。
(2) 購房尾款法律關(guān)系的主體
購房根據(jù)《應(yīng)收賬款質(zhì)押登記辦法》第四條[4], 我們認為, 購房尾款是因銷售商品房所產(chǎn)生的應(yīng)收賬款債權(quán)。根據(jù)《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》第三條第三款, “基礎(chǔ)資產(chǎn)可以是企業(yè)應(yīng)收款、租賃債權(quán)、信貸資產(chǎn)、信托受益權(quán)等財產(chǎn)權(quán)利, 基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)物業(yè)等不動產(chǎn)財產(chǎn)或不動產(chǎn)收益權(quán), 以及中國證監(jiān)會認可的其他財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)利”。我們理解, 購房尾款屬于企業(yè)應(yīng)收款的范疇, 可以作為專項計劃的基礎(chǔ)資產(chǎn)。
(3) 網(wǎng)簽備案對購房尾款法律關(guān)系的影響
根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條第二項規(guī)定, “房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù), 逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案?！薄蛾P(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》也規(guī)定, “各地要完善商品住房買賣合同示范文本, 積極推行商品住房買賣合同網(wǎng)上簽訂和備案制度?！被谇笆鲆?guī)定的要求, 項目公司與購房人簽訂購房合同后將辦理網(wǎng)簽備案手續(xù), 但該等備案程序并非購房合同生效的要件, 對應(yīng)收賬款債權(quán)法律關(guān)系的設(shè)立并無影響。實踐操作中, 通常要求入池資產(chǎn)的相關(guān)購房合同均已辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)。
購房尾款證券化的法律實務(wù)要點
專項資產(chǎn)支持計劃層面主要包括兩個方面的法律關(guān)注點: 1. 基礎(chǔ)資產(chǎn)的選擇; 2. 交易機制的安排。
1. 基礎(chǔ)資產(chǎn)的遴選
在基礎(chǔ)資產(chǎn)的選擇層面主要應(yīng)當(dāng)關(guān)注以下問題:
2. 交易機制的安排
(1) 基礎(chǔ)資產(chǎn)的內(nèi)部歸集
房企普遍采用項目公司管理的模式。項目公司是為某一特定項目而成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司, 負責(zé)特定項目的開發(fā)和銷售, 當(dāng)該項目全部開發(fā)銷售完成后, 項目公司可以依法注銷或轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理公司。如項目的開發(fā)經(jīng)營不善而資不抵債, 項目公司可以依法宣布破產(chǎn)清算。因此大部分房企會根據(jù)不同的房地產(chǎn)項目成立相應(yīng)的子公司, 以降低開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險, 實現(xiàn)不同房地產(chǎn)項目的風(fēng)險隔離。
基于前述房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特點, 就購房尾款證券化業(yè)務(wù)而言, 如直接將多個項目公司均作為原始權(quán)益人設(shè)立計劃, 將不利于管理人的管理。據(jù)此, 專項計劃設(shè)立前, 各項目公司將與原始權(quán)益人簽署《應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓協(xié)議》, 由各項目公司將購房尾款債權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給原始權(quán)益人, 再由原始權(quán)益人轉(zhuǎn)讓給專項計劃以達到單一原始權(quán)益人的目的。
值得注意的是, 各項目公司僅轉(zhuǎn)讓購房合同項下的權(quán)利, 而并不向原始權(quán)益人轉(zhuǎn)讓項目公司在購房合同項下或與之有關(guān)的任何義務(wù)或責(zé)任, 項目公司在購房合同項下的交房義務(wù)由原始權(quán)益人委托項目公司代為繼續(xù)履行。此外, 通過應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓協(xié)議的安排, 約定該等應(yīng)收賬款在應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂時發(fā)生轉(zhuǎn)讓, 同時約定原始權(quán)益人對項目公司應(yīng)付款項的遞延支付。
(2) 循環(huán)購買
由于購房尾款應(yīng)收賬款的賬齡相較于專項計劃存續(xù)期限而言較短(通常為3個月到6個月左右), 而專項計劃的存續(xù)期限通常為2年到3年左右, 據(jù)此專項計劃通常設(shè)置了循環(huán)購買期和攤還期。在循環(huán)購買期內(nèi), 管理人可以向原始權(quán)益人購買新增基礎(chǔ)資產(chǎn), 通過循環(huán)購買構(gòu)建動態(tài)資產(chǎn)池的方式, 一方面實現(xiàn)了資產(chǎn)支持證券的期限與資產(chǎn)期限的匹配, 另一方面提高資金利用效率。
(3) 不合格基礎(chǔ)資產(chǎn)的贖回
在商品房銷售環(huán)節(jié), 購房人支付購房尾款受到如下因素的影響: (1)項目公司交付的房屋不符合約定質(zhì)量和面積; (2)房屋最終未建成, 項目公司無法交房; (3)銀行對購房人的授信審批未通過, 銀行不同意發(fā)放貸款。在前述三類情況下, 購房人通常會行使其在購房合同項下的合同解除權(quán)。
若在專項計劃存續(xù)期間購房人行使購房合同項下的解除權(quán), 相應(yīng)的應(yīng)收賬款基礎(chǔ)資產(chǎn)滅失。為保證專項計劃回款的穩(wěn)定性, 實踐中通常將該類資產(chǎn)納入不合格基礎(chǔ)資產(chǎn)的范圍, 當(dāng)管理人或者資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)發(fā)現(xiàn)不合格基礎(chǔ)資產(chǎn), 管理人通知原始權(quán)益人對不合格基礎(chǔ)資產(chǎn)予以贖回。
(4) 開發(fā)貸或預(yù)售資金監(jiān)管導(dǎo)致的資金截流
基于商品房預(yù)售資金的監(jiān)管要求[5],商品房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶, 由監(jiān)管機構(gòu)負責(zé)監(jiān)管, 該等安排會對相關(guān)的基礎(chǔ)合同項下的購房應(yīng)收款納入資產(chǎn)支持計劃造成截流的風(fēng)險, 須安排相關(guān)機制以彌補該等風(fēng)險造成的資金空缺。此外, 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中, 開發(fā)商前期通過招拍掛等模式購買土地使用權(quán)及前期建設(shè)開發(fā), 需要大量的資金, 因此實踐中項目公司通常會與銀行簽訂房地產(chǎn)開發(fā)貸款協(xié)議, 貸款用途為特定房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè), 在開發(fā)貸相關(guān)的協(xié)議安排中, 通常會要求向公司在開發(fā)貸銀行開立監(jiān)管賬戶, 該房地產(chǎn)項目的預(yù)售收入全部要進入該等監(jiān)管賬戶, 且監(jiān)管賬戶資金的使用須征得開發(fā)貸銀行的同意。
若項目公司的開發(fā)貸或預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議安排中對商品房預(yù)售資金進行了監(jiān)管安排, 專項計劃的基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流將發(fā)生截留, 專項計劃的回款將受到一定的影響。為避免前述風(fēng)險, 在實踐中管理人通常會選用一些監(jiān)管政策較為寬松的項目作為入池項目, 并且一般會由原始權(quán)益人或其關(guān)聯(lián)方作為承諾人出具承諾函, 承諾當(dāng)出現(xiàn)可能對基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流產(chǎn)生截留的情況時(包括但不限于監(jiān)管賬戶限制、優(yōu)先償還開發(fā)貸及建筑工程款項、歸集發(fā)生問題等), 承諾人將進行足額兌付專項計劃資產(chǎn)支持證券的本金和預(yù)期收益, 以防范相關(guān)風(fēng)險。
(5) 增信措施
(a) 維好承諾
維好承諾(有時也稱“維好協(xié)議”)通常是中國企業(yè)在發(fā)行境外債券中常見的信用增級手段?；诒O(jiān)管、法律或流程的考量, 發(fā)債企業(yè)有時無法為債券的還本付息提供擔(dān)保, 進而采用維好承諾為債券進行信用增級。維好承諾是指母公司對子公司財務(wù)狀況、報表結(jié)構(gòu)等經(jīng)營、財務(wù)指標(biāo), 承諾維持一定標(biāo)準(zhǔn)的承諾, 最常見的通常是——母公司對子公司在負債期間承諾維持最低資產(chǎn)凈值和足夠的流動性、股本變動限制等。
就《維好承諾函》是否構(gòu)成保證而言, 我們認為, 應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的相關(guān)要求并結(jié)合《維好承諾函》的名稱和內(nèi)容進行確定。首先, 《中華人民共和國擔(dān)保法》(以下簡稱“《擔(dān)保法》”)第十五條規(guī)定, “保證合同應(yīng)當(dāng)包括被保證的主債權(quán)種類、數(shù)額”。其次, 可以參考“中國銀行（香港）有限公司與遼寧省人民政府、葫蘆島鋅廠保證合同糾紛二審民事判決書([2014]民四終字第37號)”的判決思路, “僅承諾協(xié)助解決, 沒有對債務(wù)作出代為清償責(zé)任的意思表示, 該類《承諾函》不符合《中華人民共和國擔(dān)保法》第六條有關(guān)保證的規(guī)定, 不能構(gòu)成法律意義上的保證”。結(jié)合《擔(dān)保法》的上述規(guī)定及司法實踐, 我們理解, 首先《維好承諾函》并未對應(yīng)明確的主債權(quán); 其次, 結(jié)合上述《維好承諾函》的表述, 就其內(nèi)容而言, 維好承諾人也并未作出替原始權(quán)益人向管理人(代表專項計劃)代為清償債務(wù)的意思表示, 由此可見《維好承諾函》并未達成保證擔(dān)保的合意, 不能在維好承諾人與管理人(代表專項計劃)之間形成保證合同關(guān)系。故《維好承諾函》不構(gòu)成保證擔(dān)保, 僅起到安慰作用, 但對專項計劃的資產(chǎn)支持證券的增信與提升評級仍有一定的幫助。
在購房尾款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)中, 原始權(quán)益人的關(guān)聯(lián)方(以下簡稱“維好承諾人”)可以出具《維好承諾函》, 承諾如下事項: (1)將始終直接或間接持有不少于原始權(quán)益人的大部分股權(quán), 并對原始權(quán)益人擁有管理控制權(quán); (2)將促使原始權(quán)益人有足夠流動資產(chǎn)以確保原始權(quán)益人按時足額支付其在專項計劃文件項下的應(yīng)付的任何金額; 以及(3)若原始權(quán)益人于承諾期間內(nèi)任何時候確定其流動資產(chǎn)將不足以如期履行其在任何專項計劃文件項下的支付義務(wù), 在收到原始權(quán)益人關(guān)于該等情形的通知后, 維好承諾人在知曉后應(yīng)立即以一切適當(dāng)方式(包括但不限于協(xié)調(diào)相關(guān)關(guān)聯(lián)方)為原始權(quán)益人提供足夠資金使原始權(quán)益人可以如期履行有關(guān)支付義務(wù)。但是, 在任何情況下, 《維好承諾函》不應(yīng)被要求代原始權(quán)益人直接履行其在專項計劃文件項下的任何支付義務(wù)。
(b) 差額支付承諾
《差額支付承諾函》是指原始權(quán)益人自身或其關(guān)聯(lián)方(以下簡稱“差額支付承諾人”)向管理人(代表資產(chǎn)支持證券持有人)出具《差額支付承諾函》, 承諾對專項計劃資金不足以支付優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券的各期預(yù)收收益和/或應(yīng)付本金的差額部分根據(jù)《差額支付承諾函》的具體約定承擔(dān)補足義務(wù)。
我們認為, 原始權(quán)益人向管理人(代表專項計劃)轉(zhuǎn)付基礎(chǔ)資產(chǎn)回收款并非原始權(quán)益人的明確的金錢債務(wù), 管理人(代表專項計劃)在收到基礎(chǔ)資產(chǎn)回收款后從專項計劃賬戶中的可供分配資金分配給投資人亦并非管理人的明確的金錢債務(wù)。假設(shè)將主債權(quán)認定為優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券本息的支付, 則違反交易所關(guān)于“不得對證券本息作出擔(dān)?；蜃儸F(xiàn)擔(dān)保的禁止性規(guī)定”[6]。因此《差額支付承諾函》因不存在對應(yīng)的明確的金錢債權(quán)/債務(wù), 也并不存在明確的債權(quán)人而不應(yīng)視為擔(dān)保, 而應(yīng)視為差額支付承諾人的單方承諾, 《差額支付承諾函》應(yīng)當(dāng)適用《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定。該等單方承諾仍有助于專項計劃的資產(chǎn)支持證券的增信與提升評級。
(c) 保證擔(dān)保
如前所述, 結(jié)合《擔(dān)保法》第五條的規(guī)定, 擔(dān)保合同是主合同的從合同, 也即擔(dān)保關(guān)系的存在必須依賴于主債權(quán)作為基礎(chǔ), 擔(dān)保的構(gòu)建要求該擔(dān)保應(yīng)對應(yīng)明確的主債權(quán)。為滿足前述要求, 根據(jù)市場通行操作, 擔(dān)保機制的構(gòu)建通常會將“差額支付承諾人在《差額支付承諾函》項下的差額補足義務(wù)”構(gòu)建成為主債務(wù)。換言之, 在資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)中, 計劃端的擔(dān)保是不能獨立于差額支付承諾而單獨存在的。
在該等增信措施中, 擔(dān)保人通常出具《擔(dān)保函》, 由擔(dān)保人按照《擔(dān)保函》的約定對專項計劃資金不足以支付優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券的各期預(yù)期收益和未償本金余額的差額部分, 在差額支付承諾人未及時、全額支付該差額部分時, 擔(dān)保人對該部分差額承擔(dān)支付義務(wù)。
(d) 基礎(chǔ)資產(chǎn)擔(dān)保
基礎(chǔ)資產(chǎn)擔(dān)保是指基礎(chǔ)資產(chǎn)擔(dān)保人與購房合同項下的項目公司以及計劃管理人共同簽署《擔(dān)保協(xié)議》, 擔(dān)保的主債權(quán)為所對應(yīng)購房合同項下權(quán)利人享有的對購房人的未清償?shù)娜繎?yīng)收賬款、罰息、違約金的債權(quán)。
值得注意的是, 基礎(chǔ)資產(chǎn)擔(dān)保是底層基礎(chǔ)資產(chǎn)端的擔(dān)保, 并非計劃端的擔(dān)保措施, 該等基礎(chǔ)資產(chǎn)擔(dān)保權(quán)益應(yīng)視為基礎(chǔ)資產(chǎn)的附屬權(quán)益, 該《擔(dān)保協(xié)議》不是專項計劃文件, 而是基礎(chǔ)資產(chǎn)相關(guān)文件?；A(chǔ)資產(chǎn)入池后項目公司在購房合同項下的所有債權(quán)均轉(zhuǎn)讓給管理人(代表專項計劃)。據(jù)此, 為確保附屬擔(dān)保權(quán)益的一并轉(zhuǎn)讓, 從而將債權(quán)的受讓方即管理人(代表專項計劃)作為該《擔(dān)保協(xié)議》的簽署方。
此外, 如前所述, 基于賬期的限制, 購房尾款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)通常涉及循環(huán)購買新增基礎(chǔ)資產(chǎn), 因此在《擔(dān)保協(xié)議》的條款設(shè)置方面, 應(yīng)充分考慮對新增基礎(chǔ)資產(chǎn)附屬擔(dān)保權(quán)益的設(shè)定。具體而言, 可以考慮在《擔(dān)保協(xié)議》中明確約定, “擔(dān)保人在此不可撤銷地承諾, 在管理人向擔(dān)保人送達關(guān)于新增基礎(chǔ)資產(chǎn)的任何通知后,即視為擔(dān)保人同意將新增基礎(chǔ)資產(chǎn)納入原擔(dān)保范圍”。
綜上, 購房尾款證券化業(yè)務(wù)中增信措施之法律界定梳理如下。
購房尾款證券化案例梳理
根據(jù)公開渠道查詢的資料, 目前購房尾款證券化相關(guān)案例的基礎(chǔ)資產(chǎn)和增信措施整理如下。
注釋:
1. 根據(jù)《中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》的規(guī)定, “在不實施‘限購’措施的城市,居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%, 各地可向下浮動5個百分點?！睋Q言之, 自然人購房普通住房申請商業(yè)性個人住房貸款的首付比例要求最低可達到20%。
2. 購房合同簽訂后,因銀行或住房公積金中心在貸款審批環(huán)節(jié)耗時較長,按揭貸款類型購房尾款/公積金貸款類型購房尾款通常存在3個月到6個月左右的賬期。
3. 《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條第二項規(guī)定, 房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù), 逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》規(guī)定, 各地要完善商品住房買賣合同示范文本, 積極推行商品住房買賣合同網(wǎng)上簽訂和備案制度。
4. 根據(jù)《應(yīng)收賬款質(zhì)押登記辦法》第四條, “本辦法所稱的應(yīng)收賬款是指權(quán)利人因提供一定的貨物、服務(wù)或設(shè)施而獲得的要求義務(wù)人付款的權(quán)利, 包括現(xiàn)有的和未來的金錢債權(quán)及其產(chǎn)生的收益, 但不包括因票據(jù)或其他有價證券而產(chǎn)生的付款請求權(quán)。包括: (1)銷售產(chǎn)生的債權(quán), 包括銷售貨物,供應(yīng)水、電、氣、暖, 知識產(chǎn)權(quán)的許可使用等; (2)出租產(chǎn)生的債權(quán), 包括出租動產(chǎn)或不動產(chǎn); (3)提供服務(wù)產(chǎn)生的債權(quán); (4)公路、橋梁、隧道、渡口等不動產(chǎn)收費權(quán); (5)提供貸款或其他信用產(chǎn)生的債權(quán)”。
5. 《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》規(guī)定, “各地要加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度。尚未建立監(jiān)管制度的地方, 要加快制定本地區(qū)商品住房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶, 由監(jiān)管機構(gòu)負責(zé)監(jiān)管,確保預(yù)售資金用于商品住房項目工程建設(shè);預(yù)售資金可按建設(shè)進度進行核撥,但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付”。各地區(qū)房地產(chǎn)市場監(jiān)管部門也制訂了更細節(jié)的地方監(jiān)管規(guī)定。
6. 《證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)運作管理暫行規(guī)定》第三條規(guī)定, 證券期貨經(jīng)營機構(gòu)及相關(guān)銷售機構(gòu)不得違規(guī)銷售資產(chǎn)管理計劃, 不得存在不適當(dāng)宣傳、誤導(dǎo)欺詐投資者以及以任何方式向投資者承諾本金不受損失或者承諾最低收益等行為，包括但不限于以下情形: (三)與投資者私下簽訂回購協(xié)議或承諾函等文件, 直接或間接承諾保本保收益; 第四條 證券期貨經(jīng)營機構(gòu)設(shè)立結(jié)構(gòu)化資產(chǎn)管理計劃, 不得違背利益共享、風(fēng)險共擔(dān)、風(fēng)險與收益相匹配的原則, 不得存在以下情形: (一)直接或者間接對優(yōu)先級份額認購者提供保本保收益安排, 包括但不限于在結(jié)構(gòu)化資產(chǎn)管理計劃合同中約定計提優(yōu)先級份額收益、提前終止罰息、劣后級或第三方機構(gòu)差額補足優(yōu)先級收益、計提風(fēng)險保證金補足優(yōu)先級收益等。
