《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第一款規(guī)定：“以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。”
本案商業(yè)銀行作為擔(dān)保權(quán)人可以作為有獨(dú)立請求權(quán)的第三人提出訴訟請求，其所提出的訴訟請求均系履行借款擔(dān)保合同產(chǎn)生的糾紛，依法可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。
該條款規(guī)定了房屋買賣合同解除后糾紛審理方式以及出賣方的義務(wù)，但是否規(guī)定了出賣方對銀行的購房款的返還義務(wù)就可以免除買方責(zé)任，實(shí)踐中處理不一。
一、免除原告方責(zé)任
案號：（2014）烏中民四終字第1295號
摘要：原告（買方）與被告（賣方）房屋買賣合同解除后，借貸擔(dān)保合同解除，一審判決第三人（銀行）的還款義務(wù)由被告承擔(dān)，第三人主張?jiān)鎽?yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
裁判觀點(diǎn)：
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款規(guī)定：“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！?/span>
本案因出賣人海里行公司的原因?qū)е滦炜《鹋c海里行公司的商品房預(yù)售合同及按揭貸款合同解除。按揭貸款合同解除后，購房人應(yīng)當(dāng)返還所貸全部款項(xiàng)，銀行應(yīng)當(dāng)返還購房人已經(jīng)償還的本金及利息。在按揭貸款合同的解除系開發(fā)商違約導(dǎo)致房屋買賣合同解除而致時，購房人向銀行承擔(dān)的損失賠償責(zé)任最終亦應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。為了減少不必要的重復(fù)、繁瑣和當(dāng)事人的訴累，在商品房買賣合同糾紛和按揭抵押貸款合同糾紛合并審理時，當(dāng)然可由貸款的實(shí)際收取方即開發(fā)商直接將購房貸款返還銀行，并直接向銀行承擔(dān)購房人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。這也是上述條款的立法本意。原審法院依據(jù)該規(guī)定，判決由海里行公司直接向商業(yè)銀行返還本金并支付利息并無不當(dāng)，上訴人主張由徐俊娥向其償還貸款本金及利息，由海里行公司承擔(dān)連帶責(zé)任的上訴理由，本院不予支持。
二、支持連帶責(zé)任
案號：（2016）黑民終482號
摘要：原告（買方）與被告（賣方）房屋買賣合同解除后，借貸擔(dān)保合同解除，一審判決第三人（銀行）的還款義務(wù)由被告承擔(dān)，第三人主張?jiān)鎽?yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任
裁判觀點(diǎn)：
首先，三方當(dāng)事人簽訂的《借款合同》是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)定的禁止性規(guī)定，應(yīng)合法有效，對當(dāng)事人具有法律拘束力?！督杩詈贤芳s定：如因北方開發(fā)公司或張子瑩的原因致使抵押房產(chǎn)未能辦妥抵押登記的，哈爾濱招行有權(quán)要求張子瑩償還全部貸款，北方開發(fā)公司對張子瑩的全部債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。北方開發(fā)公司雖然直接收取貸款，但借款人為張子瑩，張子瑩作為借款合同主體，應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)返還本息的義務(wù)。北方開發(fā)公司作為借款合同、買賣合同、合作協(xié)議三份合同主體，依約應(yīng)當(dāng)按期交付房屋，并在辦理抵押登記完成前承擔(dān)連帶保證責(zé)任。因北方開發(fā)公司違約逾期交付房屋，致使商品房買賣合同及借款合同均予以解除，且未能以訴爭房屋辦理抵押登記，依約應(yīng)當(dāng)對張子瑩的債務(wù)向哈爾濱招行承擔(dān)保證責(zé)任。
其次，針對房屋買賣合同和借款合同解除的處理，最高人民法院作出《商品房買賣合同解釋》）第二十五條第二款的規(guī)定，是基于連環(huán)債務(wù)的債權(quán)人可行使代位權(quán)，為了減少當(dāng)事人訴累和充分保護(hù)債權(quán)人作出的，并沒有對借款合同的債務(wù)人承擔(dān)合同義務(wù)作出免除的相關(guān)規(guī)定。按照上述規(guī)定和合同約定的處理結(jié)果雖有不同，但該規(guī)定的目的和雙方合同約定并無實(shí)質(zhì)區(qū)別，即均為充分保證債權(quán)人清償債權(quán)。哈爾濱招行一審訴訟請求既請求判令張子瑩返還剩余借款本息，北方開發(fā)公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任，又請求判令北方開發(fā)公司返還剩余貸款本息責(zé)任，其存在重復(fù)請求的問題。在哈爾濱招行并未放棄按照合同約定由張子瑩承擔(dān)返還余款本息責(zé)任的前提下，應(yīng)優(yōu)先適用雙方合同的約定。一審法院以哈爾濱招行請求張子瑩提前償還《借款合同》項(xiàng)下的全部借款，北方開發(fā)公司對張子瑩尚未償還的貸款部分互負(fù)連帶責(zé)任之請求符合約定，不符合上述法律規(guī)定為由，駁回哈爾濱招行的該部分訴訟請求，屬于對上述司法解釋的認(rèn)識理解有誤，本院予以糾正。對哈爾濱招行請求判令張子瑩提前償還《借款合同》項(xiàng)下剩余貸款本息及北方開發(fā)公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任的訴訟請求本院予以支持。北方開發(fā)公司在承擔(dān)連帶保證責(zé)任后可向張子瑩追償。因張子瑩在本案中僅訴訟請求北方開發(fā)公司返還其已經(jīng)交付的購房款3，330，300元及自判決生效之日起至給付之日止張子瑩繳納的本金和利息，對其余購房款部分，張子瑩可另行向北方開發(fā)公司主張權(quán)利。
以上兩種觀點(diǎn)在司法實(shí)踐中都普遍存在，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)正確理解立法的初衷和目的，不能僅從形式上理解和操作。
（一）借款擔(dān)保合同實(shí)質(zhì)上為借款合同，不可突破合同相對性
在借款擔(dān)保合同中涉及，買方與銀行間的借貸關(guān)系、借貸關(guān)系與期房擔(dān)保關(guān)系，賣方與銀行的保證關(guān)系。除買賣關(guān)系，其他關(guān)系在第二份合同中有所體現(xiàn)。但是后四者均以第一種為前提，作為借貸關(guān)系的主體，買方直接對合同所發(fā)生的法律事實(shí)和關(guān)系承擔(dān)責(zé)任。而不能因?yàn)閾?dān)保方的責(zé)任免除債務(wù)人的責(zé)任。依據(jù)合同法第九十七條的規(guī)定‘合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)實(shí)際情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失’，因此，債務(wù)人對債權(quán)人負(fù)有直接的恢復(fù)原狀也就是返還借款的義務(wù)。
（二）法條是代位權(quán)而非實(shí)質(zhì)義務(wù)分配，不涉及免除責(zé)任
條款設(shè)置包括作為最高院的特等獎案例的上海市第一中級人民法院(2013)滬一中民二（民）終字第325號判決，都是旨在通過代位請求便利審判，更多是從形式上達(dá)到審判公正降低執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)，而不是實(shí)質(zhì)義務(wù)上的分配。
按揭貸款合同解除后，購房方已清償?shù)谋窘鸺袄?yīng)沖減占用貸款期間的本作為按揭擔(dān)保房產(chǎn)的抵押人是購房方，而判決生效后，原登記在購房方名下的擔(dān)保物由購房方返還給出售人，擔(dān)保物的現(xiàn)實(shí)權(quán)屬狀態(tài)確定地發(fā)生變化。這種物權(quán)變動并非是擔(dān)保物權(quán)設(shè)定人的法律行為而產(chǎn)生，而是屬于依公法發(fā)生之物權(quán)變動。與擔(dān)保物權(quán)設(shè)定人以法律行為（如買賣）轉(zhuǎn)讓擔(dān)保物所有權(quán)而擔(dān)保權(quán)仍得依追及效力繼續(xù)存在的情況不同，此情形下，擔(dān)保物系為法律上的滅失，擔(dān)保權(quán)人（按揭銀行）對購房方因房地產(chǎn)買賣合同解除出售人返還價(jià)款只可行使行物上代位權(quán)。也就是說，當(dāng)購房方提出確認(rèn)房地產(chǎn)買賣合同無效或撤銷、解除房地產(chǎn)買賣合同的訴訟請求后，按揭貸款銀行面臨著喪失擔(dān)保物權(quán)只享有物上代位權(quán)（物上代位權(quán)一般是指物權(quán)擔(dān)保中（如抵押、質(zhì)押）擔(dān)保物因意外損害或其他原因，使擔(dān)保物消失而換來賠償金（或受讓款等其他財(cái)產(chǎn)時），擔(dān)保權(quán)人仍享有的對擔(dān)保物換來的該賠償金（或受讓款等其他財(cái)產(chǎn)）的擔(dān)保物權(quán)。），因此法院判令賣方直接將錢款返還銀行，實(shí)際上是其代位權(quán)的體現(xiàn)。
（三）立法初衷為了便利審判而非壓制，不可徒增金融風(fēng)險(xiǎn)。
審判者應(yīng)當(dāng)正確理解立法的實(shí)質(zhì)目的，如果將出賣方作為唯一的義務(wù)主體，那么一旦出賣方經(jīng)營出現(xiàn)問題或者跑路，將會增加債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)，違反公平原則，從而影響正常的交易秩序。
因此，無論從情理還是法理，買方都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，而不是因?yàn)槎鍡l的存在，成為買方的避風(fēng)港。
