來源：無訟閱讀 作者：王情操[北京盈科（重慶）律師事務(wù)所 律師]
商品房作為人們?nèi)粘Ｉ钪凶顬橹匾墓潭ㄙY產(chǎn)，也是最為慎重選擇的商品之一，但是在實踐操作中，部分消費對商品房存在房屋質(zhì)量保證期并不清楚，還有很大一部分消費者不知道商品房質(zhì)保的具體時間。消費者在遇到商品房質(zhì)量問題的時候，在保修期的問題上，如何維護自身的合法權(quán)益？本文就該問題進行了研究和探討。
一、商品房保修期的計算
（1）保修期的含義
“房屋保修期”是指物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)交付使用后，對業(yè)主承擔保修責任的期限。
（2）保修期的起算時間
《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。保修期從交付之日起計算；商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期?！北緱l中就保修期的界定分為了兩個層次。
首先，建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位交付時承擔的保修責任，這個保修期的起算時間通過《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第39條的規(guī)定“建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗收報告時，應(yīng)當向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。質(zhì)量保修書中應(yīng)當明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責任等?！笨梢缘贸鼋Y(jié)論，自竣工驗收合格之日起計算。
其次，由建設(shè)單位向業(yè)主交付商品房時承擔的保修責任。依據(jù)的是《商品房銷售管理辦法》，該辦法第33條中規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。當事人應(yīng)當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。”在實務(wù)操作中，當出現(xiàn)商品房質(zhì)量糾紛的時候，開發(fā)商和業(yè)主出于對自身利益的衡量，對交付之日的界定可能會出現(xiàn)不同的觀點，業(yè)主往往會主張交付之日應(yīng)從實際交付房屋鑰匙之日起計算，而開發(fā)商則會堅持按照合同約定來計算，商品房買賣合同中通常的交房約定時間為竣工驗收備案登記后的幾個月內(nèi)，所以不同的時間計算方式會產(chǎn)生不同的保修期期間。
這兩種觀點在性質(zhì)上都沒有錯誤，根據(jù)我國法律的規(guī)定物權(quán)的轉(zhuǎn)移可以由當事人進行約定，但是房屋權(quán)屬的轉(zhuǎn)移應(yīng)當以登記過戶為準。房屋的所有權(quán)包括占有、使用、收益及處分，所以房屋的交付就可以分為物的實際交付與權(quán)利交付。通常情況下，房屋的實際交付使買受人獲得占有、使用、收益的權(quán)能，而權(quán)利交付則使買受人取得所有的權(quán)能。當事人可以對實際交付及權(quán)利交付的期限進行約定，并設(shè)置違約條款。
《商品房買賣合同解釋》第11條規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。在法律、法規(guī)和當事人沒有明確約定房屋的交付使用為交付房屋所有權(quán)證書的，出賣人對房屋的轉(zhuǎn)移占有，即為合同約定的房屋交付使用。也就是說，出賣人只要在合同約定的期限向買受人交付房屋，即“交鑰匙”，就已履行了合同約定的交付房屋的義務(wù)。如果當事人在合同中明確約定房屋的交付使用不僅是轉(zhuǎn)移房屋占有，還應(yīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的，出賣人就應(yīng)按約定履行義務(wù)。當然，即使在當事人沒有明確約定房屋的交付使用包括辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)時，出賣人“交鑰匙”義務(wù)的履行也并非就意味著出賣人的合同義務(wù)履行完畢，根據(jù)法律規(guī)定，還應(yīng)協(xié)助買受人辦理房屋所有權(quán)登記，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人等義務(wù)。
上述兩種交付中，保修期限均不得違反《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第40條中對各建筑結(jié)構(gòu)的最低保修期的要求，具體要求如下：
1、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；
2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；
3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；
4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。
針對開發(fā)商向消費者交付商品房中，建設(shè)部在《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中，還詳細規(guī)定了一些房屋各個部位、部件的保修期，主要包括：
1、墻面、頂棚抹灰層脫落1年；
2、地面空鼓開裂、大面積起砂1年；
3、門窗翹裂、五金件損壞1年；
4、管道堵塞2個月；衛(wèi)生潔具1年；
5、燈具、電器開關(guān)6個月；
6、其他部位、部件的保修期限，由開發(fā)商與用戶自行約定。
二、商品房保修期的適用
關(guān)于商品房保修期最常見的無非兩種情況，一種是在商品房保修期內(nèi)的責任承擔，另一種則是在商品房保修期外的責任承擔。保修期內(nèi)不會存在太大的爭議，基本上都是開發(fā)商自身的責任，而對于超過保修期的責任，是接下來我們研究的重點。
就如前面所講，在出現(xiàn)質(zhì)量問題的時候，消費者和開發(fā)商主張的保修期起算點是不一致的，消費者主張實際接房時間的一個很大潛在原因是消費者可能是基于房屋質(zhì)量或者其他主觀、客觀的問題存在拒絕接房的情況，那么必然導(dǎo)致按照合同約定的接房時間和實際接房時間有著極長的時間跨度，單純的認定消費者的接房時間作為起算標準，就無形中增加了開發(fā)商的保修負擔。在這個問題上，我認為應(yīng)該具體問題具體分析，首先分析消費者拒絕接房的理由是否合理。
（1）主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十二條規(guī)定“商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法承擔賠償責任?！弊罡叻ㄔ骸渡唐贩抠I賣合同司法解釋》第十二條也明確規(guī)定“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?/span>
可見，對于因房屋主體結(jié)構(gòu)和地基基礎(chǔ)工程不合格而引起的房屋質(zhì)量問題，法律賦予了買受人合同解除權(quán)和出賣人的損害賠償責任，在這種情況下，消費者拒絕接房是合情合理的，所以，消費者最終選擇接房而不是退房，那么保修期的時間起算點應(yīng)認定為消費者接房的時候。
（2）其他商品房質(zhì)量問題，輕微的質(zhì)量瑕疵不能成為拒絕接收房屋的理由。根據(jù)合同法第148條的規(guī)定：因標的物的質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同?？梢姡课葙|(zhì)量瑕疵只有嚴重程度達到根本性違約，不能實現(xiàn)合同目的時，買受人才可以拒絕收房。如果是一般的質(zhì)量瑕疵，不影響房屋的正常居住使用，買受人不得拒絕收房。那么在這種情況下，消費者拒絕接房的理由是站不住的，所以消費者自身承擔拒絕接房所導(dǎo)致的法律過后，保修期的起算點應(yīng)按照合同約定來計算。
這里還有一個問題值得注意，消費者在保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問題，如果是因為發(fā)展商故意拖延而超過期限，或者因為屢修屢壞、屢壞屢修而超過期限，由開發(fā)商承擔責任，購房者有權(quán)追溯。只是購房者要注意保存相關(guān)證據(jù)，便于日后證明用。對于確實超過期限的房屋質(zhì)量問題，購房者也可以找發(fā)展商，要求其本著為客戶負責的態(tài)度，提供維修服務(wù)。
