來源：無訟閱讀 作者：萇樂（北京市煒衡律師事務所）
商品房買賣合同“直更名”，一般指尚未取得房屋不動產(chǎn)權(quán)證的商品房，前一手買受人將房屋轉(zhuǎn)讓給后一手買受人，通過開發(fā)商把前一手買受人簽定的商品房買賣合同注銷，然后由后一手買受人跟開發(fā)商重新簽定一份商品房買賣合同。采用“直更名”的方式，可避免二手房交易產(chǎn)生契稅、增值稅和個人所得稅等過戶費。
一、商品房買賣合同“直更名”的兩大問題
（一）預售商品房的轉(zhuǎn)讓須已竣工且取得房屋所有權(quán)證，但未竣工且未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋，法律沒有明確規(guī)定該轉(zhuǎn)讓行為無效。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務院規(guī)定?！?/span>
《建設部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監(jiān)會關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》規(guī)定：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關規(guī)定，國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓；在預售商品房竣工交付預購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一樣的，房屋權(quán)屬登記機關不得為其辦理房屋權(quán)屬登記。換言之，預售商品房的轉(zhuǎn)讓，須已竣工且取得房屋所有權(quán)證。
但是，針對未竣工且未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋，法律沒有明確規(guī)定該轉(zhuǎn)讓行為無效。以北京市第三中級人民法院（2015）三中民終字第11601號為例，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條規(guī)定商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務院規(guī)定（目前國務院未作出相關規(guī)定），不能直接認定轉(zhuǎn)讓合同無效。
（二）“直更名”必須取得開發(fā)商同意，否則難以完成。
《合同法》第七十七條規(guī)定：“當事人協(xié)商一致，可以變更合同。法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應當辦理批準、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定?！钡诎耸藯l規(guī)定：“當事人一方經(jīng)對方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務一并轉(zhuǎn)讓給第三人。”
商品房買賣合同更名的實質(zhì)是合同主體的變更，也即合同法上規(guī)定的合同一方將其在合同中的權(quán)利和義務一并轉(zhuǎn)讓。辦理商品房買賣合同更名必須要征得開發(fā)商的同意和配合。實際操作中，購房者與開發(fā)商提出申請撤銷網(wǎng)簽購房合同的預告登記手續(xù)后，還需等待房管部門審批通過、回收作廢的購房合同、撤銷預告登記，然后開發(fā)商才能與新購房者簽訂購房合同。
二、商品房買賣合同“直更名”的案例四則與要點說明
（一）拆遷安置房的房票轉(zhuǎn)讓，是雙方真實意思表示，合法有效，價格可高于開發(fā)商售價。
林麗娜與賀曉芬合同糾紛再審復查與審判監(jiān)督民事裁定書，審理法院：浙江省高級人民法院，案號：（2015）浙民申字第1092號，案件類型：民事，案由：合同糾紛，裁判日期：2015-07-17。
【案情】
林麗娜于2013年9月7日從案外人顧秀峰處受讓涉案房票一份（房票憑證號為0001999），取得拆遷安置戶購房權(quán)利。2014年4月11日，林麗娜作為房票所有權(quán)人，通過第三人虞亞芬開辦的中介所，與賀曉芬簽訂《房屋買賣協(xié)議》，并約定“甲方（林麗娜）保證乙方（賀曉芬）房地產(chǎn)直更名”。
而《購房確認書》明確記載了涉案房屋系案外人顧秀峰認購的拆遷安置房，認購人應帶上相關資料到售樓處簽訂《商品房買賣合同》等內(nèi)容。2008年12月8日，賀曉芬與寧波經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)天人房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《商品房買賣合同》，據(jù)此真正受讓了涉案房屋。
【法院審理認為】
案涉《房屋買賣協(xié)議》雖名為房屋買賣，林麗娜雖以房屋買賣合同關系起訴，但經(jīng)法院釋明已在一審中變更訴訟請求，林麗娜與賀曉芬之間系房票轉(zhuǎn)讓合同關系，賀曉芬對此應是知情的，后賀曉芬與開發(fā)商直接簽訂了商品房買賣合同，賀曉芬受讓房票的價格高于開發(fā)商的銷售價，系賀曉芬明知且認可的，也不違反法律規(guī)定，故賀曉芬主張其多向銀行貸款和稅收損失，依據(jù)不足，原判未予支持并無不當。
（二）未能完成商品房買賣合同“直更名”，但雙方在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中約定取得房屋不動產(chǎn)證后辦理房屋過戶登記手續(xù)的，該約定合法有效。
【案情】
2007年4月3日，原告與被告簽訂《房屋買賣合同》一份，約定所售房屋位于合肥市瑤海區(qū)工業(yè)園勤居苑小區(qū)C2-206號回遷房（房產(chǎn)證尚未辦理）。合同第五條約定：若此房屋能辦理直更名手續(xù)的，則直接更名到原告名下；若不能辦理直更名手續(xù)的，鑒于本合同簽訂時房產(chǎn)證尚未辦理，雙方約定待原告領取到房產(chǎn)證之日起四十日內(nèi)應協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)，過戶過程中所發(fā)生的費用原告承擔5000元，余下費用由原告承擔等。
【法院審理認為】
原、被告2007年簽訂房屋買賣合同時房屋房產(chǎn)證尚未辦理，但原、被告簽訂的買賣合同系雙方真實自愿的意思表示，不違反法律的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應按合同約定履行各自的權(quán)利義務。原告在合同簽訂次日即向被告支付170000元房款，被告亦將房屋交付原告居住使用至今?，F(xiàn)案涉房屋已辦理所有權(quán)證，所有權(quán)人登記為被告范文菊，原告已將合同剩余27100元房款存至本院賬戶用于支付給被告，故原告主張要求被告范文菊履行合同義務將案涉房屋過戶登記至原告名下，符合法律規(guī)定，予以支持。同時原告主張要求被告范文菊承擔5000元過戶費用，符合合同約定，應予支持。
（三）房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議系雙方協(xié)議，為第三方開發(fā)商設立“直更名”義務不產(chǎn)生約束力。開發(fā)商不予配合“直更名”，且轉(zhuǎn)讓雙方未達成其他協(xié)議的，房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議因履行不能而解除。
原告諸承明與被告封樹勛、沈陽實華置業(yè)發(fā)展有限公司、北京首鋼建設集團有限公司、北京首鋼建設集團有限公司第三建筑工程分公司房屋買賣合同糾紛一審民事判決書，審理法院：沈陽高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院，案號：（2014）沈高開民外字第00009號，案件類型：民事，案由：房屋買賣合同糾紛，裁判日期：2014-10-13。
【案情】
2010年6月28日原告與被告封樹勛簽訂房屋買賣及居間合同，約定原告購買被告封樹勛抵賬房屋，價款人民幣656，500元。約定房屋買賣及居間合同簽訂后70日內(nèi)被告封樹勛為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
2010年8月中旬，封樹勛通知原告可以和該房屋開發(fā)商簽訂正式的銷售合同，原告于2010年8月24日前往沈陽，但到達沈陽實華置業(yè)發(fā)展有限公司后卻被告知該房屋目前抵押給銀行尚未解除，無法辦理正式的銷售手續(xù)。
【法院審理認為】
原告、被告及中介有限公司陵東分公司簽訂的房屋買賣及居間合同，是各方當事人的真實意思表示，合同的主要內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。因訴爭房屋沒有辦理房屋所有權(quán)證，直更名需要得到房屋的開發(fā)銷售單位配合尚可完成。原告與被告雙方在合同中約定此房需辦理直更名，但“直更名”條款系為案外人開發(fā)商銷售單位設定了義務。該“直更名”條款無法履行后，原被告雙方無法達成新的協(xié)議。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關規(guī)定，雙方因無法達成協(xié)議而導致合同無法繼續(xù)履行，因此，應解除雙方簽訂的房屋買賣合同及居間合同和房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，合同解除后，尚未履行的，終止履行，已經(jīng)履行的，可以恢復原狀并賠償損失。原告向被告封樹勛交付定金人民幣120000元，因合同解除被告封樹勛應予返還。
（四）開發(fā)商依據(jù)仲裁配合買受人以直更名方式辦理購房合同權(quán)利義務轉(zhuǎn)移的，依據(jù)房屋直更名的原則和實踐慣例，開發(fā)商應收的房屋價款金額不應發(fā)生減損。
常熟盛地置業(yè)有限公司與王濤、錢吉等商品房銷售合同糾紛二審民事判決書，審理法院：蘇州市中級人民法院，案號：（2016）蘇05民終7685號，案件類型：民事，案由：商品房銷售合同糾紛。
【案情】
案中被上訴人董國燕在與上訴人常熟盛地置業(yè)有限公司簽訂《房屋買賣合同》，由于自身經(jīng)濟原因又將其出售給被上訴人王濤、錢吉，雙方同時約定采用直更名方式辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，后常熟盛地置業(yè)有限公司對此予以認可，并實際進行了協(xié)助及配合。
根據(jù)董國燕與王濤、錢吉之間簽訂的《購房協(xié)議》，董國燕基于自身經(jīng)濟狀況及市場因素等考慮，將其原來以256.6萬元購買的房屋，按照實際成交價格196萬元出售給王濤、錢吉，差額60.6萬元。
【法院審理認為】
董國燕將房屋出售給王濤、錢吉，屬于當事人對自己民事權(quán)利的處分，其中的差價損失60.6萬元應當由董國燕自行承擔。
董國燕與常熟盛地置業(yè)有限公司達成的仲裁調(diào)解協(xié)議，根本目的是解除網(wǎng)簽和配合辦理更名，現(xiàn)董國燕依據(jù)蘇州仲裁委員會（2014）蘇仲裁字第347號調(diào)解書要求常熟盛地置業(yè)有限公司退還購房款60.6萬元，并已執(zhí)行到位，違反了三方更名協(xié)議的約定，屬于違約行為，應當承擔采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
從尊重客觀事實及衡當事人利益出發(fā)，判令董國燕向常熟盛地置業(yè)有限公司支付60.6萬元，并按照銀行同期同類貸款基準利率承擔相應的利息損失。
