出賣人在限制上市期間內(nèi)轉(zhuǎn)賣經(jīng)濟(jì)適用房的，買賣合同并非一律無效
??作者：唐青林 李舒 龔炯（北京兩高重大疑難案件律師團(tuán)隊(duì)）
閱讀提示：根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號）的相關(guān)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。
因此，經(jīng)濟(jì)適用房屬于政策性住房，根據(jù)上述管理辦法規(guī)定，其土地為劃撥用地，若將經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)賣的需向政府交納相應(yīng)的土地收益。
經(jīng)濟(jì)適用房制度中有較多的行政限制，其中，限制上市交易期限是較為獨(dú)特的規(guī)定。上述管理辦法規(guī)定，購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿５年，不得直接上市交易。北京市住建委出臺了具體的規(guī)章，具體化為，已購經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年的，不得按市場價(jià)格上市出售。因此，在限制上市交易期限內(nèi)買賣已購經(jīng)濟(jì)適用住房，買賣合同原則上無效，見延伸閱讀中所引的北京案例及廣東高院規(guī)范性文件。此并非因?yàn)檫`反行政規(guī)章的禁止性規(guī)定，而是本禁止規(guī)定所體現(xiàn)的社會公共利益。
但本文案例，表明在北京地區(qū)司法實(shí)務(wù)中，對此在嚴(yán)格的條件下，有例外有效的規(guī)定，即出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，裁判認(rèn)定合同有效。
出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，且轉(zhuǎn)賣合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，該轉(zhuǎn)賣合同有效。
一、2004年5月27日，廖某與北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同》，廖某以48萬購買該經(jīng)濟(jì)適用房。2008年9月10日，涉案房屋所有權(quán)登記至廖某名下。
二、2008年9月14日，廖某（出賣人）與牛某（買受人）簽訂房屋買賣意向書，約定：廖某將涉案房屋出售給牛某，房屋成交價(jià)為112萬元。定金2萬，首付款為70萬。出賣人完成變更產(chǎn)權(quán)手續(xù)之日起壹日內(nèi)，買受人支付余款40萬元。出賣人應(yīng)于2013年9月10日起1個(gè)月內(nèi)向朝陽區(qū)房地產(chǎn)交易大廳申請將該房屋產(chǎn)權(quán)變更至買受人名下。出賣人應(yīng)當(dāng)在2008年10月15日前將該房屋交付給買受人。后牛某依約支付了定金及首付款共計(jì)72萬，廖某依約交房。
三、2013年7月，廖某訴稱，按國家及北京市的有關(guān)規(guī)定，已購經(jīng)濟(jì)適用房不滿五年的，只能以購買價(jià)格銷售給具有購買經(jīng)濟(jì)適用房資格的購房人。其與牛某的實(shí)際交易價(jià)格已遠(yuǎn)超過原購房價(jià)格，應(yīng)屬無效合同。訴請：1.確認(rèn)《房屋買賣意向書》無效；2.牛某返還涉案房屋。
四、一審北京市昌平區(qū)法院認(rèn)定該協(xié)議真實(shí)有效，判決駁回廖某的訴請，北京市一中院二審判決駁回上訴，維持原判。
兩審法院認(rèn)定本案情形下，經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同有效的原因在于：
一、北京地區(qū)的司法政策有明確規(guī)定
《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》京高法發(fā)[2010]458號第六條確立了經(jīng)濟(jì)適用房在限制上市交易期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓的不同層次的合同效力制度，原則無效，例外有效。
其中，例外源于北京關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)政策以2008年4月11日為界，老房老政策（2008年4月11日之前含購房的），新房新政策（2008年4月11日之后購房的）。按照《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的補(bǔ)充通知》（京建發(fā)〔2010〕237 號）的相關(guān)規(guī)定，老房與新房達(dá)到上市建議期限后轉(zhuǎn)賣的，繳納的土地收益款差別巨大，老少新多。
該例外規(guī)定為北京高院指導(dǎo)意見第六條第二款，出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可以認(rèn)定合同有效。本案恰好符合上述情形，故法院認(rèn)定經(jīng)適房買賣合同有效。
二、本案認(rèn)定經(jīng)適房買賣合同有效不違背限制上市交易期限的立法目的
根據(jù)《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》【京建住〔2008〕225號】的規(guī)定，已購經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年的，不得按市場價(jià)格上市出售。由此確立了經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)賣的限制上市交易期限。該期限的目的是防止利用經(jīng)濟(jì)適用房投資投機(jī)，確保其發(fā)揮為城市低收入家庭提供住房的功能。
但在該通知出臺前，根據(jù)已廢止的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》建住房[2004]77號相關(guān)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房在取得房產(chǎn)證及土地證一定年限后，方可按市場價(jià)上市出售，并向當(dāng)?shù)卣U納相應(yīng)的收益。直至新版《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》建住房[2007]258號第三十條才明確規(guī)定，購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿５年，不得直接上市交易。
故北京高院參考經(jīng)濟(jì)適用房行政管理的實(shí)際情況及政策變遷，確立2008年4月11日作為分界線，較好地平衡了當(dāng)事人的轉(zhuǎn)賣“老房”的期限利益及實(shí)現(xiàn)打擊炒房的政策目的。
前事不忘、后事之師。為避免未來發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：
1.若出賣人是經(jīng)濟(jì)適用房的一手購房人，在轉(zhuǎn)賣該房時(shí)，可以根據(jù)2008年4月11日為界限，針對繳納的土地收益款多寡，在簽約時(shí)，合理分配承擔(dān)金額，并對老房與新房進(jìn)行合理定值。另需核實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房是否已滿5年上市交易期限，否則原則上不得交易。
2.房屋買受人在購買經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)要核查房產(chǎn)證，特別是原購房日期，屬于2008年4月11日之前（含）的，需繳納的土地收益較少，房屋價(jià)格可進(jìn)一步協(xié)商。另外，需核實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房是否已滿5年上市交易期限，避免合同無效導(dǎo)致購買目的落空。
《合同法》
第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》 建住房[2007]258號
第二條 本辦法所稱經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。
本辦法所稱城市低收入住房困難家庭，是指城市和縣人民政府所在地鎮(zhèn)的范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規(guī)定條件的家庭。
第三十條 經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。
購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿５年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。
購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。
上述規(guī)定應(yīng)在經(jīng)濟(jì)適用住房購買合同中予以載明，并明確相關(guān)違約責(zé)任。
《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》京高法發(fā)[2010]458號
第六條 相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限內(nèi)買賣已購經(jīng)濟(jì)適用住房，當(dāng)事人主張買賣合同無效的，可予支持。政策、法規(guī)有新規(guī)定的，適用其規(guī)定。
出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的，可以認(rèn)定合同有效。
《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》（京建住〔2008〕225號）
二、自本通知發(fā)布之日起，簽訂購房合同的已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售，按照以下規(guī)定執(zhí)行：
（一）已購經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年的，不得按市場價(jià)格上市出售，確需出售的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)向戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門提出申請，由區(qū)縣住房保障管理部門通過搖號等方式確定符合條件的購房人（購房人須按照有關(guān)規(guī)定，已辦理經(jīng)濟(jì)適用住房的購買資格審核手續(xù)），由購房人按原價(jià)購買或由區(qū)縣住房保障管理部門按原價(jià)回購。
三、本通知發(fā)布之日（含）前簽訂購房合同的已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售，按以下規(guī)定執(zhí)行：
（一）已購經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年的，不得按市場價(jià)格上市出售，確需出售的，按照本通知第二條有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，產(chǎn)權(quán)人原購房時(shí)因面積超標(biāo)交納的綜合地價(jià)款予以退還。
《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的補(bǔ)充通知》（京建發(fā)〔2010〕237 號 ）
現(xiàn)將我市已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的有關(guān)問題補(bǔ)充通知如下：
一、根據(jù)《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》（京建住[2008]225號）的規(guī)定，2008年4月11日起簽訂購房合同的已購經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿5年后，可以按市場價(jià)出售所購住房。產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按原購房價(jià)格和出售價(jià)格價(jià)差的70%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款。購房人按市場價(jià)購買已購經(jīng)濟(jì)適用住房后取得商品房產(chǎn)權(quán)。
2008 年4月11日（含）前簽訂購房合同的已購經(jīng)濟(jì)適用住房家庭和《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售具體問題的通知》（京建住[2009]255號）中第一條所列家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿5年后，可以上市出售，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按出售價(jià)格的10%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款。購房人按市場價(jià)購買已購經(jīng)濟(jì)適用住房后取得商品房產(chǎn)權(quán)。
以下為該案在二審法院審理階段，裁判文書中“本院認(rèn)為”就該問題的論述：
本院認(rèn)為：根據(jù)已查明事實(shí)，涉案房屋雖屬經(jīng)濟(jì)適用房，但購買時(shí)間系在2008年4月11日之前，且廖某與牛某所簽房屋買賣意向書約定了限制上市交易期限屆滿后辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，現(xiàn)涉案房屋已經(jīng)具備了上市交易條件，上述房屋買賣意向書并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是雙方真實(shí)意思表示，屬合法有效。廖煜晴上訴請求確認(rèn)房屋買賣意向書違反相關(guān)規(guī)定為無效協(xié)議，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
楊某與孫某等房屋買賣合同糾紛二審民事判決書[（2015）一中民終字第00240號]
