2010年4月30日，北京出臺(tái)'國(guó)十條'實(shí)施細(xì)則，率先規(guī)定'每戶家庭只能新購(gòu)一套商品房'，打響了在全國(guó)范圍內(nèi)房屋限購(gòu)的第一炮，隨后上海、廣州、天津、南京、杭州等眾多一二線城市推出限購(gòu)令。“限購(gòu)令”是我國(guó)相關(guān)政府部門(mén)針對(duì)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)的調(diào)控政策，在限購(gòu)令出臺(tái)之前簽訂《房屋訂購(gòu)合同》并且交付定金，限購(gòu)令實(shí)施后買(mǎi)房人失去購(gòu)房資格不能繼續(xù)簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》是否屬于“不可抗力”？能否能夠適用“定金罰則”？
案例[1]：2017年4月15日，原告王某與被告郅某簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)定金合同》并按照合同的約定交付定金5萬(wàn)元，2017年5月15日承德市出臺(tái)房屋限購(gòu)政策，原告王某因不符合購(gòu)房資格導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，原告與被告無(wú)法就合同解除、定金返還等達(dá)成一致意見(jiàn)，遂訴至法院要求解除《房屋買(mǎi)賣(mài)定金合同》并返還定金。裁判意見(jiàn)：原告的戶籍非承德市雙橋區(qū)，2017年5月15日因政府政策原因，原告不具有在雙橋區(qū)購(gòu)買(mǎi)房屋的資格，原被告買(mǎi)賣(mài)房屋的行為雖然發(fā)生在該限購(gòu)政策出臺(tái)之前，但在此之前并未完成稅務(wù)部門(mén)的預(yù)審預(yù)約，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行受到了政府限購(gòu)政策的影響，如合同繼續(xù)履行合同目的將不能實(shí)現(xiàn)，該合同的解除系因政府政策的干預(yù)造成，屬于不可抗力的原因造成，因不可抗力致使主合同不能履行的合同予以解除，被告應(yīng)當(dāng)及時(shí)返還原告定金。分析：上述法院的裁判認(rèn)為承德市出臺(tái)的限購(gòu)政策屬于不可抗力情形中的政府禁令，而限購(gòu)令在一定程度上屬于政府禁令，法院適用不可抗力有一定的合理性。依據(jù)《民法總則》第一百八十條、《合同法》一百一十七條第二款規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。限購(gòu)令是否屬于不可抗力需要滿足以下幾個(gè)要求：一是不可預(yù)見(jiàn)性，當(dāng)事人簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)合同》時(shí)，是否對(duì)后續(xù)簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)被限購(gòu)是不能預(yù)見(jiàn)的；二是不可避免性，當(dāng)事人及時(shí)合理地采取了措施但客觀上仍不能避免意外的發(fā)生；三是不可克服性，當(dāng)事人對(duì)事件的結(jié)果無(wú)法克服，例如常見(jiàn)的地震、海嘯等地質(zhì)災(zāi)害，對(duì)于當(dāng)事人來(lái)說(shuō)屬于典型的不可抗力事件。對(duì)于買(mǎi)賣(mài)房屋的當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房人成為被限購(gòu)的對(duì)象而不能繼續(xù)履行合同，其抗辯理由是由于限購(gòu)令屬于不可抗力，限購(gòu)令是否滿足不可抗力的不可預(yù)見(jiàn)性存在異議。2011年12月13日印發(fā)的《北京市高級(jí)人民法院民一庭關(guān)于妥善處理涉及住房限購(gòu)政策的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》第二條規(guī)定，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控并非是一個(gè)令所有市場(chǎng)主體猝不及防的突變過(guò)程，而是經(jīng)歷了一個(gè)從限貸到限購(gòu)逐步加強(qiáng)和完善的發(fā)展過(guò)程。房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為一種標(biāo)的額相對(duì)較大、與買(mǎi)賣(mài)雙方切身利益密切相關(guān)的合同，當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)對(duì)合同訂立后可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及各種履行障礙均應(yīng)當(dāng)有一定程度的預(yù)見(jiàn)和判斷。因此，住房限購(gòu)政策在司法實(shí)踐中不宜認(rèn)定為《合同法》第一百一十七條規(guī)定的不可抗力。案例[2]：2017年2月12日，被告熊某代表陳某（甲方）與原告楊某（乙方）簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)定金合同》，合同約定甲方將涉案房產(chǎn)以158萬(wàn)元賣(mài)給乙方，由乙方支付定金2萬(wàn)元。南昌市政府2017年3月8日發(fā)布并執(zhí)行《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，原告因不符合南昌市購(gòu)房資格成為被限購(gòu)的對(duì)象，其請(qǐng)求法院解除與被告之間的《房屋買(mǎi)賣(mài)定金合同》、返還定金2萬(wàn)元及相應(yīng)利息。裁判意見(jiàn)：原告楊某非南昌市戶籍居民，其自簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)定金合同》之日起前3年內(nèi)未在南昌市繳納社會(huì)保險(xiǎn)及個(gè)人所得稅，屬于2017年3月8日南昌市政府發(fā)布的《房地產(chǎn)調(diào)控通知》規(guī)定的限購(gòu)人員范圍。原告因該住房限購(gòu)政策的事實(shí)而失去購(gòu)房資格，雖不屬于不可抗力，但因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е略娴暮贤康臒o(wú)法實(shí)現(xiàn)，原告要求解除雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)定金合同》，返還所支付的購(gòu)房定金2萬(wàn)元，予以支持。分析：依據(jù)《合同法》第一百一十五條的規(guī)定，定金罰則是指當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。適用定金罰則的前提是交付定金的一方當(dāng)事人不按照《房屋買(mǎi)賣(mài)定金合同》的約定履行義務(wù)，在簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)定金合同》之后出臺(tái)限購(gòu)政策買(mǎi)房人不再具有購(gòu)房資格而無(wú)法簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，限購(gòu)令的出臺(tái)并不是另所有的市場(chǎng)主體不可預(yù)見(jiàn)的突變過(guò)程，所以，不宜認(rèn)為限購(gòu)令屬于不可抗力。但是，可以認(rèn)為屬于“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱“商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋”）第四條之規(guī)定，出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。熊某與楊某房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛一案中，《房屋買(mǎi)賣(mài)定金合同》簽訂后限購(gòu)令出臺(tái)，即使不能認(rèn)為屬于不可抗力，但是限購(gòu)令屬于政府行為才導(dǎo)致不能繼續(xù)簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，雙方當(dāng)事人在主觀上并沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，所以將限購(gòu)令認(rèn)為屬于“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”更為合理。三、如何理解“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”？比較兩則案例裁判的法律依據(jù)，當(dāng)事人簽訂《房屋訂購(gòu)合同》之后被限購(gòu)引起的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛將限購(gòu)令認(rèn)為屬于“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”處理這一問(wèn)題更為適宜。依據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第四條的規(guī)定應(yīng)該處理如下：1.雙方當(dāng)事人簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)定金合同》時(shí)具備購(gòu)房資格，限購(gòu)令出臺(tái)后買(mǎi)房人成為被限購(gòu)的主體而無(wú)法繼續(xù)履行合同義務(wù)，由于購(gòu)房資格是順利履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同必須具備的前提性條件，一旦喪失購(gòu)房資格將導(dǎo)致整個(gè)合同無(wú)法繼續(xù)履行，限購(gòu)令造成失去購(gòu)房資格不屬于雙方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)，依照《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第四條的的規(guī)定，按照“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”處理，任何一方合同當(dāng)事人都可以訴請(qǐng)解除合同，對(duì)于買(mǎi)受人要求返還支付購(gòu)房款及定金的請(qǐng)求，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。2.適用“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”的前提是雙方當(dāng)事人在合同履行的過(guò)程中沒(méi)有出現(xiàn)未按照合同履行的情形。如果雙方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)定金合同》時(shí)買(mǎi)受人具備購(gòu)房主體資格條件，但由于履行過(guò)程中當(dāng)事人未按約履行合同，出賣(mài)人不按照合同約定辦理相關(guān)手續(xù)或者買(mǎi)受人違反合同的約定不及時(shí)簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，買(mǎi)房人被限購(gòu)、禁購(gòu)而喪失購(gòu)房資格的，不能適用前述規(guī)定。小結(jié)：當(dāng)事人簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)合同》后被限購(gòu)不能繼續(xù)履行合同義務(wù)，如果限購(gòu)令出臺(tái)之前雙方當(dāng)事人都沒(méi)有違約情形，限購(gòu)令出臺(tái)后失去購(gòu)房資格不能繼續(xù)履行合同，合同雙方當(dāng)事人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，適用《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第四條之規(guī)定“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方事由”可以判決解除《房屋認(rèn)購(gòu)合同》、返還定金較為適宜。
[1]（2017）冀0802民初2287號(hào)民事判決書(shū)；相似案件（2018）瓊0108民初11787號(hào)。
[2]（2018）川0105民初11016號(hào)；（2017）贛0102民初1422號(hào)。
