銀行擔保規(guī)避陷阱 產(chǎn)權(quán)式商鋪返租解困 2009-04-02 10:11
銀行擔保規(guī)避陷阱 產(chǎn)權(quán)式商鋪返租解困
在３３歲的李女士看來，北京莊勝崇光南館銷售中心的一疊宣傳資料中，有一句話最讓她動心：銀行將為商鋪的租金回報提供為期２０年的全程跟蹤擔保。
李女士在北京的一家外企上班，加上丈夫的工資，年收入在２０萬元人民幣左右。
她覺得將錢存銀行或者買國庫券的收益過低，投資住宅和買股票的風險太高，商鋪返租的固定回報頗具吸引力。
“第一個５年的年回報率是７.５％，以后的每５年分別是８.５％、８.７５％和９.２５％。”北京莊勝崇光南館銷售中心的王小姐說。位于宣武門外大街的莊勝崇光廣場南館緊挨莊勝崇光（SOGO）百貨南側(cè)，環(huán)線地鐵宣武門站與修建中的地鐵四號線在這里構(gòu)成一個黃金角。
盡管如此，如果這次不是有銀行的擔保，各種商鋪返租的陷阱和官司讓李女士不敢輕易拿血汗錢去投資。
此外，近日中國農(nóng)業(yè)銀行等銀行試水經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)的做法，也似乎讓李女士看到了“錢生錢”的希望。
銀行擔保
“銀行給商鋪返租做擔保的，我們在北京是第一家。”莊勝崇光南館銷售中心的一位負責人說。據(jù)介紹，此番為北京莊勝崇光南館商鋪返租做擔保的是廣東發(fā)展銀行。
《財經(jīng)時報》獲悉，該商鋪的產(chǎn)權(quán)為４０年。投資者在購買時與開發(fā)商莊勝崇光集團簽訂兩份合同，一份是《商品房買賣合同》，另一份是《租房協(xié)議書》。
投資者購買商鋪后，由莊勝崇光集團承租經(jīng)營２０年，年平均租金收益高達８.５％，租金按月支付，銀行提供全程跟蹤擔保。
與２０年后的升值預期相比，莊勝南館產(chǎn)權(quán)商鋪目前均價在３５０００元左右，李女士覺得這個價格可以接受。此外，５年后還有退出機制，基本可以算沒有后顧之憂了。購買４年后，投資者如果認為不具有繼續(xù)持有價值，可以要求莊勝崇光集團回購，２０年后，投資者還可以與開發(fā)商續(xù)約。
“銀行的擔保為莊勝南館銷售起了很大作用。”一位業(yè)內(nèi)人士指出。自９月１０日開盤以來，總面積為４.６萬平方米的莊勝南館商鋪已經(jīng)銷售５億元人民幣。廣發(fā)行將在前３年為投資商鋪者一次性開具一張擔保函，后１７年采用循環(huán)擔保的方式，每年出具一張擔保函，直至期滿。
由于商鋪返租充滿鮮花和陷阱，開發(fā)商聯(lián)手銀行，其背后的合作模式是什么呢？
《財經(jīng)時報》了解到，莊勝崇光先期向銀行支付３０００萬元資金滾動支持銀行做信用擔保。“這部分資金先凍結(jié)在廣發(fā)行的帳戶上。”一位知情人士透露。如果莊勝崇光廣場南館日后經(jīng)營不善，承租經(jīng)營方莊勝崇光集團無力支付８.５％的年租金，將由廣發(fā)行為產(chǎn)權(quán)商鋪的持有者提供承諾的租金收益。
除了莊勝崇光廣場南館以外，１１月６日開盤的錦繡大地物流港的產(chǎn)權(quán)式商鋪也采取了這種投資模式。今年１０月份剛成立的北京農(nóng)村商業(yè)銀行將為其提供擔保，但北京農(nóng)商行的擔保僅限于前４年，后６年由開發(fā)商自己擔保。錦繡大地物流港則號稱先期投入３億以保證銀行４年的租金擔保。
規(guī)避陷阱
由于銀行介入商鋪返租擔保，投資者的風險降低。
莊勝崇光推出的商鋪一般在１３－１７平方米左右，投資額在４５－６０萬元之間。以４０年的產(chǎn)權(quán)計算，投資者每月的平均租金回報在７５０－１０００元之間。
“銀行擔保，投資收益有保證。”李女士說。
此前，很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的操作模式是抬高價格，并且以優(yōu)厚的條件出售商鋪產(chǎn)權(quán)，急于回籠周轉(zhuǎn)資金，分割出售小產(chǎn)權(quán)的大型商業(yè)物業(yè)。
這種高租金承諾和高售價圈錢的做法，已經(jīng)使“返租賣鋪”式的銷售模式成為陷阱：一旦商鋪經(jīng)營慘淡或者租約到期，投資者很可能面臨租金不保或者零回報的風險。
商鋪反租的風險主要來自為投資者的返租回報做擔保的公司。其操作方式往往是，投資者向開發(fā)商購買商鋪之后，由開發(fā)商指定的一家商場管理經(jīng)營公司進行統(tǒng)一管理，這家公司承諾給投資者一定年限的固定回報率。
當商場經(jīng)營不善時，這家商場經(jīng)營公司可能在一夜之間消失，投資者的回報化為灰燼，空置的商鋪也可能導致資產(chǎn)貶值。
近年來，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，屢屢出現(xiàn)中小投資者因不能得到開發(fā)商承諾的投資回報而被“套牢”、并與開發(fā)商發(fā)生糾紛案件。
媒體披露，位于西三環(huán)的北京碧溪家居廣場宣傳“每個攤位（１３.３平方米，售價１６萬）一年可收入租金１.９萬元（年收益１２％），并在３年內(nèi)可原價回購商鋪，超過３年每年遞增原價的５％”。至２００４年１０月，共有２０００多人購買了５０００個攤位。但因開發(fā)商無法履行承諾，已有２００多個業(yè)主將其告上法庭。
針對莊勝崇光南館項目的銀行擔保，有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，即使投資者能獲得穩(wěn)定的商鋪返租回報，但如果商鋪的出租率很低，投資者的商鋪貶值誰該負責呢？
據(jù)介紹，從發(fā)達國家的經(jīng)驗看，幾乎沒有將商業(yè)地產(chǎn)分割銷售的做法，都是只租不售，這樣有利于商業(yè)的整體經(jīng)營和管理，而國內(nèi)則恰恰相反。
商用房貸暗開口子
銀行除了為商鋪返租的固定匯報率擔保之外，還正在放開經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)。
１１月１３日，中國農(nóng)業(yè)銀行公布《中國農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法（試行）》，決定在北京、上海、天津、廣州、深圳、杭州、南京等７個城市穩(wěn)步開展經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)。工行、中行、建行等銀行也逐漸開展此業(yè)務(wù)。
所謂經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，是向經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款所有權(quán)人發(fā)放的貸款，其抵押物為所有權(quán)人擁有或購置的經(jīng)營性物業(yè)，并以其經(jīng)營收入還本付息。
以李女士為例，她準備購買的莊勝廣場南館三層的一塊十余平米商鋪的投資款，除了自己拿出的４０萬元以外，就是將其購買的產(chǎn)權(quán)式商鋪抵押給農(nóng)行獲得一筆貸款，該筆貸款還可以做其他投資，但利息是由經(jīng)營收入支付。
“實際上，商鋪返租獲得的固定回報率就可以支付銀行的貸款利率。”一位業(yè)內(nèi)人士指出。目前中國農(nóng)業(yè)銀行五年以上的貸款利率為６.１２％，而一般商鋪返租的回報率在８％－１０％左右。如果投資者是通過按揭貸款，其返租回報可以用來支付銀行貸款。
“只有保證了商鋪投資者的回報率，商鋪才可能順利賣出去，銀行的經(jīng)營性抵押貸款的生意也能紅火。”該分析人士指出，銀行為產(chǎn)權(quán)式商鋪投資提供擔保和開展經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)，在政策上具有連貫性。
中國購物中心主任郭增利認為，無論是農(nóng)行近日推出的經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，還是廣發(fā)行為產(chǎn)權(quán)商鋪提供的租金擔保，都是大勢所趨。２００６年底中國金融業(yè)面臨全面開放，屆時很多外資銀行都可以進入中國市場做人民幣業(yè)務(wù)。在商用地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)上，外資銀行已經(jīng)有豐富經(jīng)驗和成熟模式，而中國的國有銀行和股份制商業(yè)銀行一開始就遠遠落后。“從這個角度看，國內(nèi)銀行重啟商業(yè)地產(chǎn)房貸的嘗試動作其實才剛剛開始。”郭增利說。
在個人住宅按揭貸款依然沒有松綁的時刻，銀行開始從商業(yè)地產(chǎn)項目上尋找貸款的新出口。
什么是產(chǎn)權(quán)式商鋪
產(chǎn)權(quán)式商鋪是一種全新的投資概念，以“現(xiàn)金回報+獨立產(chǎn)權(quán)+服務(wù)饋贈”的模式出現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)式商鋪是一種新的投資產(chǎn)品。
產(chǎn)權(quán)式商鋪的特點是產(chǎn)權(quán)分散，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商和統(tǒng)一租賃，甚至還為投資置業(yè)者包租。當然，也允許投資購買商鋪者自己出租，但經(jīng)營項目不與商場總體布局相差太遠。
投資者可以從經(jīng)營者處獲得租金回報，經(jīng)營者以統(tǒng)一的形象對外經(jīng)營，抗風險的能力大為提高，達到業(yè)主與發(fā)展商雙贏。
房屋拆遷糾紛：設(shè)有抵押權(quán)的房屋的拆遷安置補償糾紛的處理
北京盈科律師事務(wù)所
http://www.yingkelawyer.com——設(shè)有抵押權(quán)的房屋的拆遷安置補償糾紛的處理
房屋拆遷并非出于房屋所有權(quán)人自愿，雖然該被拆遷房屋上設(shè)有抵押權(quán)，但拆遷的進行是強制的。該抵押權(quán)應如何處置？抵押權(quán)人的利益應如何保護？拆遷人的利益如何保護？對此，《拆遷條例》第三十條規(guī)定：“拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)擔保的法律執(zhí)行。”如前所述，拆遷合同的實質(zhì)是被拆遷人移轉(zhuǎn)房屋的所有權(quán)于拆遷人，屬于買賣合同的一種或應當按照買賣合同的規(guī)定處理。設(shè)有抵押的房屋被拆遷，從《擔保法》的角度考察，可將之歸于轉(zhuǎn)讓抵押物。關(guān)于轉(zhuǎn)讓抵押物，《擔保法》第四十九條設(shè)有三款進行規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款，應當向抵押權(quán)人提前清償所擔保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。”因此，抵押人（被拆遷人）在訂立拆遷合同之前，負有將其欲轉(zhuǎn)讓被拆遷房的事實通知抵押權(quán)人的義務(wù)，還負有應當告知拆遷人被拆遷房屋上設(shè)有抵押的事實的義務(wù)。但是，按照最高人民法院《關(guān)于適用＜中華人民共和國擔保法＞若干問題的解釋》第六十七條的規(guī)定，“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)”，而房屋抵押屬不動產(chǎn)抵押，其抵押的生效以登記為要件，因此，就抵押房屋的買賣而言，抵押人未盡通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的義務(wù)，其抵押的效力并不受影響。
被拆遷房屋轉(zhuǎn)讓價款應當公平合理和物有所值，轉(zhuǎn)讓被拆遷房屋的價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人（被拆遷人）提供相應的擔保；抵押人不提供相應的擔保的，按照《擔保法》第四十九條第二款的規(guī)定，抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押物。但該款內(nèi)容并不適合房屋拆遷情形，因為房屋拆遷是強制性的，一定程度上房屋拆遷合同的訂立也是強制性的，被拆遷人（抵押人）轉(zhuǎn)讓被拆遷房屋（抵押物）勢在必行，不存在抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押物的可能。對此問題，《杭州市城市房屋拆遷管理條例》第十五條進行了規(guī)定：“對拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由抵押權(quán)人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議。抵押權(quán)人和抵押人在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定搬遷期限內(nèi)達不成抵押協(xié)議的，由房屋拆遷主管部門對安置用房向公證機關(guān)辦理提存，并及時通知抵押權(quán)人和抵押人。設(shè)有抵押權(quán)的房屋實行貨幣補償?shù)模傻盅簷?quán)人和抵押人重新設(shè)立抵押權(quán)；抵押權(quán)人和抵押人不能重新設(shè)立抵押權(quán)的，由房屋拆遷主管部門對貨幣補償款向公證機關(guān)辦理提存，并及時通知抵押權(quán)人和抵押人。”
我們認為，因為房屋拆遷是強制的，允許拆遷人與被拆遷人訂立拆遷合同，隨著被拆遷房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，在被拆遷房屋上的抵押負擔依舊存在，如果不在拆遷合同中對此問題進行交代，拆遷人將承受其接受的標的物上有權(quán)利瑕疵（抵押權(quán)）的不利。所以，歸根結(jié)蒂，此糾紛還是拆遷人與被拆遷人之間的問題。從實際效果上分析，《杭州市城市房屋拆遷管理條例》第十五條的規(guī)定具有合理性。
最高人民法院《關(guān)于適用＜中華人民共和國擔保法＞若干問題的解釋》第八十條規(guī)定：“在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優(yōu)先受償。抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)所擔保的債權(quán)未屆清償期的，抵押權(quán)人可以請求人民法院對保險金、賠償金或補償金等采取保全措施。”由此產(chǎn)生的問題是：抵押權(quán)人能否對被拆遷人就安置補償方式的選擇權(quán)進行干預？對此，法律法規(guī)并無規(guī)定。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十八條規(guī)定：“因國家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應當及時書面通知抵押權(quán)人；抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。”從該條規(guī)定分析，抵押權(quán)人沒有干預被拆遷人選擇拆遷安置補償方式選擇權(quán)的權(quán)利。
從拆遷人利益角度分析，無論被拆遷人選擇采用何種補償方式，如果不對被拆遷房屋上的抵押權(quán)進行滌除，一旦被拆遷房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)至拆遷人處，在該房屋上的負擔也隨之移轉(zhuǎn)，勢必影響拆遷人的利益。
因此，我們認為，雖然拆遷人與被拆遷人之間的房屋拆遷合同關(guān)系和抵押人（被拆遷人）與抵押權(quán)人之間的抵押合同關(guān)系分屬兩個不同的法律關(guān)系，但由于拆遷合同訂立的強制性，以及考慮各方當事人之間利益的平衡，最好的解決方式是三方當事人就抵押權(quán)的問題進行協(xié)商并達成協(xié)議。
由于一般情況下拆遷補償安置方式可由房屋所有權(quán)人在貨幣安置與房屋所有權(quán)產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種形式間進行選擇，故相應的，該抵押權(quán)的處理也可以兩種方式進行：
（一）抵押人（被拆遷人）和抵押權(quán)人可就產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋作為抵押物重新簽訂抵押合同?！稉７ā返谖迨藯l規(guī)定的“抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產(chǎn)。”既然抵押權(quán)人不能干預抵押人作為被拆遷人選擇補償安置方式的權(quán)利，故對該條規(guī)定中的“賠償金”，宜作擴大理解，可認為產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式獲得的拆遷安置房是賠償金的一種特殊形式。抵押人可與抵押權(quán)人就產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋作為抵押標的物重新達成抵押協(xié)議。如抵押人拒絕重新達成抵押協(xié)議，抵押權(quán)人可以起訴要求強制抵押人在產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋之上達成抵押協(xié)議。
（二）在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)抵押人與抵押權(quán)人達不成抵押協(xié)議的，由拆遷人提出補償安置方案，報縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門批準后，實施拆遷，拆遷前房屋拆遷主管部門應當組織拆遷人對被拆除房屋作勘察記錄，并向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。
房屋拆遷時，如果抵押人選擇貨幣補償形式的，應當首先由抵押權(quán)人和抵押人協(xié)商重新設(shè)立抵押權(quán)或者應當先由抵押人償還所擔保的債務(wù)，然后才能領(lǐng)取補償金；如果抵押人和抵押權(quán)人不能重新簽訂抵押協(xié)議或者抵押人無力先清償所擔保的債務(wù)，拆遷人有權(quán)暫不支付拆遷補償金?！稉７ā返谖迨藯l規(guī)定，抵押權(quán)因抵押物滅失而消失，因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產(chǎn)。因此，房屋拆遷時，如果抵押人選擇貨幣補償，原先設(shè)立的抵押權(quán)就會因抵押物的滅失而消滅，抵押人因抵押物滅失所得的補償金，也應作為抵押財產(chǎn)，抵押權(quán)此時并未消滅，仍及于補償金上。
