3. 電梯(扶梯)操作管理規(guī)定
3.1 目的
規(guī)范電梯維保工作，確保電梯各項(xiàng)性能完好、安全運(yùn)行。
3.2 適用范圍
適用于物業(yè)公司管理處轄區(qū)內(nèi)的電梯操作。
電梯的操作
3.3.1 操作規(guī)程
1)具有電梯操作上崗證者操作電梯,檢查電梯轎廂相，控制箱、電梯井及井底情況，一切情況正常后可開啟電梯。
2)檢查機(jī)房內(nèi)滑油，曳引機(jī)等是否正常。
3)檢查機(jī)房內(nèi)電源，觀察正常后，用專用鑰匙開啟電梯。
4)檢查電梯內(nèi)各輔助開關(guān)是否處在正常位置，輔助設(shè)備是否正常運(yùn)行等。
3.3.2 日常巡查與維護(hù)
1)電動(dòng)機(jī)油位，不低于油鏡中線，不漏油，通風(fēng)良好。
2)檢查轎廂是否平穩(wěn)，是否有不正常聲音，警鈴、對(duì)講電話、風(fēng)扇等是否正常。
3)限速器轉(zhuǎn)動(dòng)部分加潤滑油，轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，無異常聲響。
4)檢查接觸器，繼電器是否正常，無異聲，接點(diǎn)無打火積炭、熔焊、燒蝕等現(xiàn)象。
5)自動(dòng)門傳動(dòng)機(jī)構(gòu)，安全觸板傳動(dòng)機(jī)構(gòu)動(dòng)作是否正常，開關(guān)門動(dòng)作是否靈活可靠，轎廂門限位開關(guān)、減速開關(guān)、門鎖接點(diǎn)等有無損壞。
6)檢查轎廂和對(duì)重導(dǎo)靴油盒中的油量，缺油時(shí)應(yīng)及時(shí)加油。
7)檢查各指示燈、按鈕有無損壞。
8)檢查各平層感應(yīng)器是否有移位，平層準(zhǔn)確是否在正常范圍內(nèi)。
3.4 管理規(guī)定
3.4.1 保持電梯機(jī)房內(nèi)干凈通風(fēng)，溫度不超過400C，不得堆放易燃物品和腐蝕性物品，消防器材齊備完好，緊急救援工具齊全，其它標(biāo)示明確。
3.4.2 保持轎廂內(nèi)通風(fēng)明亮，轎廂頂、底坑等干凈無雜物。
3.4.3 電梯的操作和維修必須由具有上崗資格者完成，電梯必須有明確維保責(zé)任人，電弱須有明確的緊急困人解救小組和解救方案。
3.4.4 電梯專用鑰匙、專用工具由專人保管，造冊(cè)登記，使用人須經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)并取得相應(yīng)資格證書。
3.4.5 電梯維保時(shí)須設(shè)立防護(hù)措施，懸掛標(biāo)示牌和護(hù)欄。
3.4.6 電梯須有完整的維修保養(yǎng)記錄和其它相關(guān)記錄。
3.5 附表:
3.5.1 《電梯運(yùn)行巡查記錄》
3.5.2 《電梯故障處理記錄表》
3.5.3 《電梯維修保養(yǎng)計(jì)劃表》
3.5.4 《電梯維修保養(yǎng)記錄表》
4.電梯困人救援作業(yè)規(guī)程
4.1 目的
規(guī)范電梯困人救援工作程序，確保乘客與電梯安全。
4.2 適用范圍
適用物業(yè)公司各管理處轄區(qū)內(nèi)電梯困人的求援工作。
4.3 釋放被困于電梯內(nèi)乘客的規(guī)則和步驟
4.3.1 切斷機(jī)房電梯總電源，并掛上“正在維修”示意牌。
4.3.2 檢查電梯機(jī)房內(nèi)情況是否正常。
4.3.3 機(jī)房須有足夠的照明，查看鋼絲繩或鋼帶上的樓層標(biāo)記確定停放位置。
4.3.4 移動(dòng)轎廂前，保證轎廂門處于安全關(guān)閉及廳門關(guān)閉。
4.3.5 使用抱閘扳手時(shí)，先確保電梯電源開關(guān)已切斷。
4.3.6 使用抱閘扳手，必須一人控制松閘而另一人轉(zhuǎn)動(dòng)手輪。
4.3.7 將放在制動(dòng)器上的抱閘扳手向下拉，使制動(dòng)器慢慢松開，另一人轉(zhuǎn)動(dòng)手輪向左向右，以較易扳動(dòng)方向?yàn)闇?zhǔn)。操作時(shí)應(yīng)斷續(xù)動(dòng)作（一撬一放）使轎廂內(nèi)逐步移動(dòng)。
當(dāng)所有乘客離開電梯后，必須把廳門關(guān)好并鎖緊。
4.3.9 如轎廂停于最上層或最下層，不可只撬開制動(dòng)器令，轎廂自由移動(dòng)，而應(yīng)在撬開制動(dòng)器的同時(shí)把緊手輪并用人力盤絞，使轎廂向正方向移動(dòng)。
5.消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)操作規(guī)程
5.1 目的
規(guī)范消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的操作
5.2 適用范圍
適用于物業(yè)公司各管理處工程部
5.3 消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的操作
5.3.1 操作規(guī)程
1)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警時(shí)，首先看其顯示屏報(bào)警部位為幾層幾區(qū)，并到指定位置查看。
2)當(dāng)確定有火災(zāi)時(shí)，啟動(dòng)聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，切斷非消防電源，切入應(yīng)急電源啟動(dòng)發(fā)電機(jī)，把電梯全部迫降到一樓，消防梯供搶險(xiǎn)人員使用。
3)啟動(dòng)消防水泵，使消防栓內(nèi)水壓充足，供滅火使用。
4)啟動(dòng)消防排煙風(fēng)機(jī)，排除著火層煙霧，啟動(dòng)送風(fēng)機(jī)給滅火和疏散提供方便。
5)發(fā)出疏散命令，打開樓層廣播，通知業(yè)主疏散。
6)如沒有火災(zāi)發(fā)生，是誤報(bào)火警，按“復(fù)位”按鈕，將恢復(fù)正常運(yùn)行狀態(tài)。
5.3.2 消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的日常巡查、維護(hù)內(nèi)容
5.3.1 檢查顯示屏上各種顯示是否正常。
5.3.2 檢查火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警柜內(nèi)各接口是否松動(dòng)，線路是否有損傷。
5.3.3 擦拭設(shè)備，保持地面、墻壁、設(shè)備無積塵、水漬、油漬等。
5.3.4 檢查柜上各顯示燈是否燒壞，各按鈕開關(guān)是否在正確的位置上，指示準(zhǔn)確無誤。
5.3.5 檢查各消防報(bào)警設(shè)備，消防反饋設(shè)備的正常功能，發(fā)現(xiàn)故障立即檢查維修。
5.4 管理規(guī)程
5.4.1 消防聯(lián)動(dòng)監(jiān)控中心須有專人24小時(shí)不間斷值班，并嚴(yán)格作好各種記錄。
5.4.2 消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)維保責(zé)任人須有消防上崗證，按維保計(jì)劃定期維保，確保整個(gè)系統(tǒng)發(fā)揮正常功能。
5.4.3 消防聯(lián)動(dòng)設(shè)施為消防專用，嚴(yán)禁挪作它用，專用工具、專用設(shè)備應(yīng)保管理良好。
5.4.4 發(fā)現(xiàn)消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的報(bào)警須立即弄清原因，按操作規(guī)程處理，發(fā)現(xiàn)故障須立即排除，所有系統(tǒng)的報(bào)警或動(dòng)作都須作詳細(xì)處理記錄。
5.4.5 消防監(jiān)控中心須保持干凈整潔，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入監(jiān)控室內(nèi)。
5.5 附表：
5.5.1 《消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)巡查記錄》
5.5.2 《消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃表》
5.5.3 《消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)維修保養(yǎng)記錄表》
5.5.4 《消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)故障（或報(bào)警）處理記錄表》
6.水泵操作管理規(guī)定
6.1 目的
規(guī)范給水設(shè)備設(shè)施操作程序，確保正確安全地操作給水設(shè)備設(shè)施。
6.2 適用范圍
物業(yè)公司各管理處轄區(qū)內(nèi)給水設(shè)備設(shè)施的操作。
6.3 水泵的操作
6.3.1 操作規(guī)程
1)啟動(dòng)水泵前應(yīng)檢查水泵進(jìn)出水閘閥是否打開。水池內(nèi)是否還有足夠存水。
2)檢查電壓表，信號(hào)燈指示情況。
3)手盤動(dòng)水泵轉(zhuǎn)軸，應(yīng)靈活無阻滯。
4)啟動(dòng)水泵，注意觀察啟動(dòng)電流，運(yùn)行3分鐘至5分鐘，聽有無異常雜音，觀察各管路是否有漏水現(xiàn)象等。
5)查看壓力表是否達(dá)到規(guī)定壓力值。
6)水泵運(yùn)行中應(yīng)觀察各運(yùn)行參數(shù)是否正常，觸摸馬達(dá)溫度。
6.3.2 水泵房的日常巡查、維護(hù)內(nèi)容
1)檢查各部的螺母、泵體與管路、截止閥、閘閥、軸承、地腳螺栓等機(jī)械部分連接是否松動(dòng)及完好。
2)水池水位的高低，浮球閥是否完好。
3)起動(dòng)開關(guān)柜內(nèi)電氣與儀表，接觸器，開關(guān)是否完好，電流、電壓、壓力表是否正常。
4)泵房內(nèi)管路系統(tǒng)有無滲水現(xiàn)象。
5)對(duì)于消防泵、噴淋泵等正常情況下不使用的設(shè)備每半月或一個(gè)月啟動(dòng)1—2分鐘試運(yùn)轉(zhuǎn)，并記錄在運(yùn)行記錄本內(nèi)。
6.4 管理規(guī)程
6.4.1 保持水泵房及周圍環(huán)境的干凈整潔，有嚴(yán)格的防護(hù)措施。
6.4.2 水泵房的維修保養(yǎng)工作盡量不影響生活及消防供水，保持備用設(shè)備的良好工作狀態(tài)，制定周密完善的供水措施，保證水源供應(yīng)不停頓。
6.4.3 供水設(shè)施應(yīng)與排水設(shè)施隔離，供水人員應(yīng)具備一定的衛(wèi)生知識(shí)和防范知識(shí)。
6.4.4 水泵的運(yùn)行應(yīng)有運(yùn)行記錄，平時(shí)應(yīng)有巡查記錄和維保記錄。
6.5 附表:
6.5.1 《水泵房運(yùn)行記錄表》
6.5.2 《水泵故障處理記錄表》
6.5.3 《水泵房維修保養(yǎng)記錄》
6.5.4 《水泵房維修保養(yǎng)計(jì)劃》
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