公寓：傳統(tǒng)意義上的公寓分為兩種：商業(yè)公寓、公益性公寓。市面上正?？吹降膶懽謽恰⒕频晔焦⒌榷紝儆谏虡I(yè)公寓。一般的公寓概念深入人心，市民的第一反應(yīng)都是年限較短的物業(yè)，其實(shí)經(jīng)營性公寓里面包括商業(yè)公寓和居住公寓。
如果居住公寓建筑在有70年使用年限的土地上，且不具備商業(yè)公寓的特性時(shí)，就可以認(rèn)定為住宅公寓，住宅公寓的使用年限就等同于土地的使用年限（70年）。
海南商業(yè)公寓的市場情況
“國際旅游島”的契機(jī)將實(shí)現(xiàn)海南成為世界一流的熱帶海島度假休閑地。多個(gè)國家（地區(qū)）來海南旅游免簽證新政下發(fā)進(jìn)一步拉動(dòng)海南旅游市場的發(fā)展，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)每一年來海南旅游的人數(shù)接近1億人次，房地產(chǎn)開發(fā)商看到商機(jī)，推出各類商用公寓產(chǎn)品。
在海南，這種非常獨(dú)具一格特色的項(xiàng)目在逐漸增多，據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，酒店式公寓目前在海南粗略有100多家。
在海南酒店式公寓非常大的特點(diǎn)是集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。
酒店式公寓的項(xiàng)目特色讓許多房地產(chǎn)開發(fā)商看到商機(jī)，不管是“自用”還是“投資”，不管是居住還是辦公，都能提供一流的服務(wù)和管理，也就無形中吸引了眾多島外購房者和投資者爭相入手。
商業(yè)公寓和住宅性質(zhì)有何不同？
住宅特點(diǎn)：
1、限購限貸（針對大部分城市），購房房利率優(yōu)惠；并且能使用公積金貸款；
2、符合條件可落戶，有學(xué)位；
3、使用年限70年；
4、住宅水電、管理費(fèi)一般較低，而且通燃?xì)猓?/p>
5、二手交易稅費(fèi)相對較低；
6、貸款首付最低可以兩成起，但是海南限購限貸后，現(xiàn)在買最少的3成起，有一套房貸的還要最少5成起。
商業(yè)公寓特點(diǎn)：
1、因是商業(yè)性質(zhì)產(chǎn)品，和商鋪一樣不限購不限貸
2、不能落戶、無學(xué)位；
3、公寓的使用權(quán)限根據(jù)所處地塊的用地類別，一般是40-50年；
4、物業(yè)管理費(fèi)相對住宅超微高一點(diǎn)點(diǎn)，但是跟住宅的房價(jià)差比起來還是蠻劃算的；
5、公寓居住辦公兩相宜；
6、配套齊全，位置好方便出租，物業(yè)管理更成熟，升值快。
平層公寓大家看完基本概念后比較好理解，今天重點(diǎn)來講講公寓的另一類特殊的產(chǎn)品LOFT公寓的優(yōu)缺點(diǎn)。
性價(jià)比高（價(jià)格上更實(shí)惠）：雖然loft戶型在銷售時(shí)，均價(jià)要比同地段同定位的平層住宅高出20%-30%，但是loft戶型不同于復(fù)式住宅，出售時(shí)只算一層的面積，一層可作一層半甚至兩層用；
按實(shí)用面積折算下來，價(jià)格要比70年的住宅產(chǎn)權(quán)要低，每平方米的價(jià)格大概低了20%-30%，而且價(jià)位的差距相當(dāng)可觀，在當(dāng)今樓市一片高價(jià)的形式下相當(dāng)實(shí)惠。
格調(diào)更高：Loft戶型因?yàn)閮蓪拥膬?yōu)勢，家裝時(shí)更能自由搭配。例如一層空間甚至于可以做成全開放式的，增加了小戶型空間的開闊性，也提升了空間的利用率。
這種建筑風(fēng)格主要講求的是高大和開敞的空間，以及開放性和透明性。對于年輕購房者來說，是非常具有吸引力的，loft代表的是前衛(wèi)與自由?？纯淳W(wǎng)上各種loft案例效果圖，很容易被這種高格調(diào)吸引。
功能齊全：LOFT雖然面積比較小，但“麻雀雖小，五臟俱全”。40多平方米的復(fù)式小戶型總體功能和70、80平方米普通住宅的使用功能并沒有太大差別，客廳、臥室、衛(wèi)生間、書房、儲(chǔ)物間等都不少，既節(jié)省了資金，也可以保證住戶的生活質(zhì)量。
擰包入?。汉芏嗳藭?huì)覺得這種大開區(qū)域間的戶型在設(shè)計(jì)和裝修方面會(huì)比較麻煩，這個(gè)真不用太高擔(dān)心，目前這種戶型在市場上面很多已經(jīng)成熟了。
這種被中國稱為豪華公寓樓，雖然絕大多數(shù)是商住樓，但是物業(yè)管理都比較好，而且大多都是裝修好的拎包就住，很方便。
講完了優(yōu)點(diǎn)，我們來說說它的小不足：
商用的loft，是無法辦理落戶、享受學(xué)位；
產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同，LOFT的產(chǎn)權(quán)一般為40年或50年； 物業(yè)管理費(fèi)用相對住宅要高那么一點(diǎn)點(diǎn)，但是相對于住宅的高房價(jià)以及度假人群來說還是蠻劃算的；
loft最大的特點(diǎn)就是上下分層，但是對于想購房養(yǎng)老還是存在很多隱患和不便，所以建議過來海南養(yǎng)老最好，最好不要選擇loft戶型，度假就這個(gè)戶型就非常適合了很有調(diào)性。
公寓式產(chǎn)品說到底，其實(shí)就是用同樣的運(yùn)作方式，運(yùn)營了不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的物業(yè)，也就是說，都用了類似酒店式管理方法來管理物業(yè)做增值服務(wù)，通常這樣的公寓生活配套設(shè)施都比較完善，比較適合來海南度假和投資的人群。
特別是那些只考慮養(yǎng)老、度假的人群，因?yàn)槟悴挥每紤]戶口、學(xué)區(qū)問題，完全可以考慮用更少的錢來購買公寓性產(chǎn)品享受更好物業(yè)管理和服務(wù)。
目前海南酒店式公寓管理式
主要采取以下三種模式：
返租：不同時(shí)間長度年固定5—7%的回報(bào)，同樣為房價(jià)一次性折返，相當(dāng)于7-7.5折出售，甚至更低。
酒店托管：客房收入35%-45%由業(yè)主分配，目前采用此管理模式的酒店式公寓并不多。
代租：對經(jīng)營利潤進(jìn)行分配，一般為三七分成；三亞項(xiàng)目主流做法，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，管理公司較為靈活，管理公司與業(yè)主簽署委托經(jīng)營合同。
需要提醒的是，海南度假投資型模式中，無論客戶選擇哪種管理模式，客戶可在委托管理同時(shí)，每年均可享受一定數(shù)量的免費(fèi)入住天數(shù)，一般為30～45天。
購買商業(yè)公寓應(yīng)注意了解什么？
一看位置，是否具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Γ缓Ｄ鲜锹糜螣岫容^高的省份，但每個(gè)區(qū)域的熱度又不盡相同，一般來說是南熱北冷，商業(yè)方面正好相反。
具體到每個(gè)區(qū)域來說，熱度也不是相同的，因此，我們在選擇投資區(qū)域的時(shí)候，至少要對投資區(qū)域的人口密度、旅游熱度有個(gè)大致的了解。
二看配套，游客或度假者是來玩的，因此，所投資的項(xiàng)目的餐飲、住宿、娛樂等商業(yè)配套要齊全，商務(wù)服務(wù)等等都要有；
三看物業(yè)管理，租戶的去留很大程度上取決于物業(yè)管理的質(zhì)量，提供良好的服務(wù)是吸引客房的最直接條件；
大的方向建議：酒店式公寓選擇南部城市，商業(yè)公寓選擇北部城市
總結(jié)：
酒店公寓、商業(yè)公寓、住宅的優(yōu)劣勢也比較明顯，相信大家看完后也知道如何選擇了。
公寓不僅有居住的性質(zhì)，還有商務(wù)辦公的性質(zhì)，不少小型企業(yè)選擇在公寓（loft）等商住樓辦公，相比辦公寫字樓投入更低，酒店公寓不僅有居住的屬性還有投資的屬性。
大家根據(jù)自身情況，以及未來可能出現(xiàn)的變動(dòng)，選擇合適的房子。
關(guān)于是購買公寓還是住宅？是拿來自住還是投資？誰更劃算，相信都清楚了。
作者簡介：符玉敏（微信號：hfq6018,電話：13178986018），海南資深房地產(chǎn)分析師，海南落戶專家，海南人，對海南本土風(fēng)情文化、人文地理、氣候生態(tài)、房產(chǎn)信息有深刻了解。善于為購房者進(jìn)行海南樓盤打探，投資分析，規(guī)劃分析，為購房者快速鎖定房源目標(biāo)
