香港房災(zāi)
"當(dāng)時(shí)大家都說，存錢不如炒樓，因?yàn)橥ㄘ浥蛎浱珔柡?，要保護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)，所以是全民炒樓，脫離了實(shí)際需求，變成了一種投資行為。"過低的利率，以及高通貨膨脹率，造成本地資金大量涌入房產(chǎn)場市場投機(jī)，香港房地產(chǎn)市場開始泡沫化。
令人興嘆的是，在1960年代出生的香港戰(zhàn)后新生代，在1990～1997年的正進(jìn)入事業(yè)、收入的高峰期，以及婚育"筑巢期"，紛紛買樓及投資，成為樓市的消費(fèi)主力，也為日后的"負(fù)資產(chǎn)"一族埋下隱憂。
這是一種讓人覺得極度苦澀的"泡沫"。"香港的兩個(gè)最大的市場泡沫破滅，股市與房地產(chǎn)市場，到2003年8月止，據(jù)我估算，已經(jīng)有相當(dāng)于4萬億港幣的價(jià)值損失。"林森池，香港經(jīng)濟(jì)學(xué)者、第一代金融分析師，在最近的一次房地產(chǎn)研討會(huì)上這樣說。
對于這樣一筆天文數(shù)字般的財(cái)富，一個(gè)大致的對等的數(shù)字是———相當(dāng)于香港的貨幣供應(yīng)量M2，消失在這一場地產(chǎn)幻滅中。
林的數(shù)字，還只是一種最初步的估算。在他的計(jì)算中，4萬億這個(gè)數(shù)字分為兩部分：在私人住宅樓宇市場"消失"的2.4萬億市值，以及包括股市當(dāng)中消失的1.5萬億市值。
但是，林的計(jì)算中尚未包括香港總存量達(dá)928萬平方米的寫字樓，以及923萬平方米商業(yè)樓宇的市值損失。除此之外，香港現(xiàn)有的48家四星及五星酒店的市值損失，也沒有統(tǒng)計(jì)進(jìn)去（數(shù)據(jù)來源：香港差餉物業(yè)署2003年物業(yè)市場報(bào)告及戴德梁行旅游業(yè)報(bào)告）。
據(jù)林森池分析，這些市場真金實(shí)白銀的財(cái)富蒸發(fā)，也絕對不會(huì)少于兩萬億港幣。
就像海水退卻以后，露出海底的礁石———香港社會(huì)一系列的經(jīng)濟(jì)問題：財(cái)赤、負(fù)資產(chǎn)、通縮、失業(yè)率等，幾乎都與房地產(chǎn)市場的泡沫破滅有著千絲萬縷的關(guān)系。
"在區(qū)域化、人口老化的情況下，高工資、高福利，在沒有高地價(jià)支持下，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性赤字是無可避免的。"前任財(cái)政司司長梁錦松在2003年初公布今年的財(cái)政預(yù)算時(shí)，曾經(jīng)點(diǎn)出過香港房地產(chǎn)市場與香港整體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。
經(jīng)濟(jì)命脈受損
"1997年7月我們設(shè)立了中原城市領(lǐng)先指數(shù)，當(dāng)時(shí)是100點(diǎn)。沒有想到，這個(gè)數(shù)字竟成了最高點(diǎn)，現(xiàn)在僅有30余點(diǎn)。"香港中原地產(chǎn)代理公司市場資訊及研究部主管黃良獉N在房地產(chǎn)業(yè)里已有十幾年的工作經(jīng)驗(yàn)，見證過香港樓市的起起伏伏，面對這樣的數(shù)字，他有一種無法抑制的心酸感受。
黃良獉N指出，房地產(chǎn)業(yè)對香港的宏觀經(jīng)濟(jì)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一個(gè)投資市場的作用。"因?yàn)橄愀劢?jīng)濟(jì)的基石是自由貿(mào)易，貨物的進(jìn)口及出口皆為零關(guān)稅，所以房地產(chǎn)市場的發(fā)展，客觀上為香港政府建立一種‘代理關(guān)稅制度‘。而土地，更是香港政府的首要收入來源。"
凡是在香港落地，進(jìn)行投資或是貿(mào)易的企業(yè)，盡管進(jìn)出口的貨物都是免稅的，但是商務(wù)活動(dòng)需要租用或是購買倉庫、寫字樓、碼頭等等商用物業(yè)。個(gè)人則需要租住房屋或是購買住宅。所以，客觀上，房地產(chǎn)業(yè)起到了將外部資金截留在香港本地的作用。而香港政府，則通過高價(jià)賣地，向所有的私人住宅、建筑物征收"差餉"，"地租"，以及從房地產(chǎn)企業(yè)身上獲得的利得稅，間接地收取利益。這樣，香港房地產(chǎn)業(yè)就變成了香港政府的"征稅代理人"。
有一個(gè)數(shù)字可以清晰地體現(xiàn)出這種"稅收代理機(jī)制"。黃以他個(gè)人的體會(huì)舉了一個(gè)例子：因?yàn)闃莾r(jià)過高，所以香港人平均每戶要把40％～50％的收入花在供房上。在加拿大，表面上樓價(jià)比香港低許多，但是因?yàn)槭歉叨愂諊?，房屋支出加入向政府所交納的稅收，實(shí)際上也在40％～50％左右。
"所以，香港的房地產(chǎn)市場，不僅僅是一個(gè)產(chǎn)業(yè)，而是香港的經(jīng)濟(jì)命脈。"黃總結(jié)說。
香港政府2001年年報(bào)公布的數(shù)字是，2000～2001年，政府總收入達(dá)2251億元。其中政府售出十幅總面積5.36公頃的私人房屋發(fā)展用地，土地勾地收入達(dá)到295億元港幣，占政府收入的13％。差餉收入總額為144億元，占6％，地租收入總額為42億元占1.8％，土地基金、物業(yè)及其投資收益占到18％，其中當(dāng)年物業(yè)稅的收入約為110億元，占5％。以此簡單計(jì)算，單是與土地及房地產(chǎn)相關(guān)的收入就已經(jīng)占到政府總收入的近四成。
香江泡沫起
香港作為一個(gè)自由港經(jīng)濟(jì)體，又采用聯(lián)系匯率制度，所以香港房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，低迷，或者過度泡沫化，始終受到三種因素的交互式影響：內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)，美國等外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，以及香港本地的經(jīng)濟(jì)政策影響。1984年中英談判結(jié)束后，當(dāng)時(shí)有三大政策，被業(yè)界公認(rèn)為是支持隨后十二年香港繁榮的"三大支柱"：宣布一國兩制，政治前景定局；一年香港政府限定每年售地50公頃，壓縮了土地供應(yīng)；宣布啟動(dòng)與美元掛鉤的聯(lián)系匯率制度，讓當(dāng)年的港幣大幅貶值，先貶值30％，然后與美元掛鉤。
但聯(lián)系匯率制度在香港的幾次房地產(chǎn)泡沫中顯出不夠靈活的一面。
第一次是1993年，當(dāng)時(shí)的美國為刺激經(jīng)濟(jì)繁榮，聯(lián)邦利率不斷下調(diào)，從1992年6月的3.76％一直下滑到1993年12月的2.96。其時(shí)香港的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)過熱，通貨膨脹上升勢頭已經(jīng)無法控制，年內(nèi)通貨膨脹率達(dá)到7％～8％。但是，為了要保持聯(lián)系匯率制度，當(dāng)時(shí)的港英政府不得不硬著頭皮下調(diào)利率，實(shí)際利率一度曾達(dá)到－10％（據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)資料和1992年香港政府年報(bào)）。
"當(dāng)時(shí)大家都說，存錢不如炒樓，因?yàn)橥ㄘ浥蛎浱珔柡?，要保護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)，所以是全民炒樓，脫離了實(shí)際需求，變成了一種投資行為。"黃說。過低的利率，以及高通貨膨脹率，造成本地資金大量涌入房產(chǎn)場市場投機(jī)，香港房地產(chǎn)市場開始泡沫化。
其后，港英政府采用多項(xiàng)措施打擊炒樓，例如調(diào)低按揭比例到七成，提前繳付印花稅等手段，嚴(yán)禁樓花買賣等，在1994～1995年壓住了樓價(jià)的繼續(xù)上升。但是1996～1997年度，港英政府放寬控制，香港房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入瘋狂泡沫期。
令人興嘆的是，在1960年代出生的香港戰(zhàn)后新生代，在1990～1997年的正進(jìn)入事業(yè)、收入的高峰期，以及婚育"筑巢期"，紛紛買樓及投資，成為樓市的消費(fèi)主力，也為日后的"負(fù)資產(chǎn)"一族埋下隱憂。
"以港島的私人住宅為例，1984～1985年當(dāng)時(shí)港島新樓的平均價(jià)格是500～600元／平方尺，1997年最高峰的時(shí)候則是8000元／平方尺。也就是說，一幢100平方米左右的公寓住宅，價(jià)格在100萬美元左右。"長安地產(chǎn)的總經(jīng)理黃文彥如是說。
以香灣本地一個(gè)著名大型樓盤愉景灣為例，1990年開發(fā)初期，平均價(jià)格為1000元／平方尺。一年之后的1992年，樓價(jià)就上升了一倍，達(dá)到2000元／平方尺。1997年則炒高到5000－6000元／平方尺。2003年，該樓盤的價(jià)格回退到十年以前，也就是1992的價(jià)格水平，均價(jià)在2400元／平方尺。
1997年香港政府年報(bào)這樣描述："在十月初之前，本地內(nèi)部需求極為強(qiáng)大。機(jī)器及設(shè)備的整體投資開支增長強(qiáng)勁，私營機(jī)構(gòu)的樓宇及建設(shè)開支亦然。由于人口持續(xù)增加，家庭入息穩(wěn)步提高，以及股市和物業(yè)市道暢旺，消費(fèi)開支也大幅增長。"香港金管局的數(shù)據(jù)表明，未償還住宅按揭貸款在1997年竟高達(dá)當(dāng)年GDP的32％。
"八萬五"與財(cái)富的尖叫
1997年10月，香港地產(chǎn)出現(xiàn)拐點(diǎn)。
月底，港幣受到國際炒家狙擊。雖然香港政府入市，維護(hù)住了聯(lián)系匯率制度，沒有讓港幣大幅貶值。但是，人民幣保持不貶值，周圍國家貨幣大幅貶值，轉(zhuǎn)口出口受挫，香港經(jīng)濟(jì)由過熱而被迫冷卻。港元利率在最后一季上升至遠(yuǎn)高于美元利率的水平。
銀行利率大幅增加以后，香港股市，樓市一起"大失血"，價(jià)格開始跳水。在隨后的一年中，恒生指數(shù)從16365.7點(diǎn)急挫到1998年9月的7883.46點(diǎn)。
中原房地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)反映了這一盛衰之變。1997年一手住宅的買賣金額高達(dá)1191億港幣，二手住宅的買賣有5280億元，1998年一手住宅的交易還略有增長，達(dá)到1199億，二手住宅就大幅下降，只有1482億，顯示市場的交易活動(dòng)大幅減少。2002年一手及二手住宅的交易數(shù)字就只有764億及687億了。
此刻，房地產(chǎn)的滯后效應(yīng)顯現(xiàn)。盡管市場需求已經(jīng)銳減，但由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期較長，前期狂熱時(shí)期開發(fā)的私人樓盤還在源源不斷地涌入市場，造成供應(yīng)與需求進(jìn)一步失衡。從2003香港物業(yè)報(bào)告上列出的統(tǒng)計(jì)數(shù)字是，1998的私人住宅落成量達(dá)到22，278個(gè)單位，1999年的落成量則達(dá)到35，322個(gè)單位。
不巧的是，在金融風(fēng)波波及香港之前，香港政府正好推出了"八萬五"計(jì)劃，準(zhǔn)備將包括私人樓宇在內(nèi)的房屋供應(yīng)量增加到每年八萬五千個(gè)。
"八萬五"計(jì)劃的原旨無可厚非，就是在樓價(jià)過高的情況下，舒解"夾心階層（SANDWICHCLASS）"的民困，讓中下階層的香港市民能夠"居者有其屋"。
據(jù)當(dāng)時(shí)資料表明，香港特區(qū)政府在正式運(yùn)作之前，就開始設(shè)想這一計(jì)劃。在特區(qū)政府成立之后就正式宣布———政府將以前每年的近2萬個(gè)公屋，提高到每年計(jì)劃供應(yīng)5萬個(gè)單位，并為此做好了10年的相關(guān)供應(yīng)和土地供應(yīng)。
以1997年為例，當(dāng)年特區(qū)政府當(dāng)局售出19幅住宅用地總面積為24公頃；批出7幅總面積為16公頃的土地作"居者有其屋"計(jì)劃用途；以及售出3幅總面積為5公頃的土地供私人機(jī)構(gòu)參建居屋計(jì)劃之用。1999年，又售出16幅15.35公頃建屋用地，4.94公頃私人機(jī)構(gòu)參建居屋計(jì)劃用地，八幅12.54供居者有其屋，14.74供發(fā)展可買可租選擇計(jì)劃，六幅47.93公頃供發(fā)展租者置其屋計(jì)劃。
據(jù)當(dāng)時(shí)的資料，香港房委會(huì)公布的價(jià)格是，一個(gè)面積約400平方尺的公屋單位，售價(jià)由15萬元至25萬元不等。首批6個(gè)公共屋宇共27，000個(gè)單位，在1998年1月發(fā)售給予公屋租戶。由于建屋周期影響，這些在1998年開工建設(shè)的公屋及居屋在隨后的歲月里陸陸續(xù)續(xù)進(jìn)入市場。據(jù)資料顯示，1999年落成的有3萬個(gè)公屋，1.8萬個(gè)居屋單位。2001年落成的有51，000個(gè)公屋單位，23，000個(gè)居屋單位。
在脆弱的香港樓市的背上，居屋放上了最后一根稻草。香港樓市徹底進(jìn)入一個(gè)供大于求的狀態(tài)，其后果是，香港的兩大投資市場——股市與房地產(chǎn)市場，雙雙"硬著陸"。隨之粉碎的是巨額財(cái)富。香港特有的"負(fù)資產(chǎn)"一詞（房產(chǎn)實(shí)際價(jià)格低于所借的銀行貸款，超出部分為無抵押的負(fù)債）就出現(xiàn)在此時(shí)。1998年中原指數(shù)從這個(gè)時(shí)候開始以自由落體式狂瀉。1998年10月，政府宣布停建3.8萬個(gè)夾屋計(jì)劃。當(dāng)時(shí)的中原城市領(lǐng)先指數(shù)已經(jīng)只剩下45.71點(diǎn)——也就是說，香港人在樓市上的每一元錢投資，只剩下四毛五分。而且，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的狂熱之下，有許多人以銀行按揭加其它按揭的方式，取得差不多十成貸款買樓，將他們的未來收入全部押注于買樓之上。所以，尚未拿到手的工資，70％～80％被鎖定在市值縮水一半的住宅開支上，可支配收入大幅減少。從1997年到現(xiàn)在，香港持續(xù)56個(gè)月的通貨緊縮，以及信用卡壞賬率高企，與此均有莫大關(guān)系。
法國巴黎百富勤證券有限公司地區(qū)策略師符永前說，香港房地產(chǎn)價(jià)格的不斷下跌，是造成通縮的重要因素。1998年，私人消費(fèi)支出跌6.7％，整體投資開支跌6.4％，1999年大跌10.8％，樓宇建設(shè)開支1998年跌4.6％，1999年跌10.8％。通縮又進(jìn)一步引發(fā)各行各業(yè)衰退，失業(yè)率高企，讓香港的經(jīng)濟(jì)走上一個(gè)向下的螺旋軌道。
聯(lián)系匯率隨后還對樓市有一次打擊，發(fā)生在2000年。據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)和香港金管局?jǐn)?shù)據(jù)，2000年時(shí)，美國經(jīng)濟(jì)因科技網(wǎng)股熱潮，大幅增長，為控制經(jīng)濟(jì)過熱，美聯(lián)儲(chǔ)將利率從5.4％連續(xù)調(diào)高到6.5％。而當(dāng)時(shí)香港的經(jīng)濟(jì)也隨之好轉(zhuǎn)，出口大增。理論上講，此時(shí)的香港政府應(yīng)該削減利率，讓經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步活躍，但是由于聯(lián)系匯率制度的制約，香港政府反而跟隨美國政府政策，開始加息，結(jié)果對樓市造成第二輪的打擊。
"香港與美元掛鉤的聯(lián)系匯率制度在經(jīng)濟(jì)上升時(shí)期加速泡沫的膨脹，但缺點(diǎn)是在經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)卻不可能放松銀根。同樣的邏輯適用于在大型經(jīng)濟(jì)體中的單一個(gè)別城市。"謝國忠，摩根士丹利亞洲區(qū)的董事總經(jīng)理，曾在自己的一份研究報(bào)告中，這樣評(píng)價(jià)聯(lián)系匯率制度。
記者采訪的眾多業(yè)內(nèi)人士指出，香港樓市的繁榮，與整體經(jīng)濟(jì)的繁榮息息相關(guān)，也與經(jīng)濟(jì)政策，如是否放棄聯(lián)系匯率等息息相關(guān)。所以，急切之下，社會(huì)各界想要得出一個(gè)完美的救市方案，是很困難的，唯有寄希望于香港經(jīng)濟(jì)的整體向上，走出低谷
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