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香港房災(zāi)
香港房災(zāi)


"當(dāng)時(shí)大家都說,存錢不如炒樓,因?yàn)橥ㄘ浥蛎浱珔柡?,要保護(hù)自己的財(cái)產(chǎn),所以是全民炒樓,脫離了實(shí)際需求,變成了一種投資行為。"過低的利率,以及高通貨膨脹率,造成本地資金大量涌入房產(chǎn)場市場投機(jī),香港房地產(chǎn)市場開始泡沫化。

令人興嘆的是,在1960年代出生的香港戰(zhàn)后新生代,在1990~1997年的正進(jìn)入事業(yè)、收入的高峰期,以及婚育"筑巢期",紛紛買樓及投資,成為樓市的消費(fèi)主力,也為日后的"負(fù)資產(chǎn)"一族埋下隱憂。

這是一種讓人覺得極度苦澀的"泡沫"。"香港的兩個(gè)最大的市場泡沫破滅,股市與房地產(chǎn)市場,到2003年8月止,據(jù)我估算,已經(jīng)有相當(dāng)于4萬億港幣的價(jià)值損失。"林森池,香港經(jīng)濟(jì)學(xué)者、第一代金融分析師,在最近的一次房地產(chǎn)研討會(huì)上這樣說。

對于這樣一筆天文數(shù)字般的財(cái)富,一個(gè)大致的對等的數(shù)字是———相當(dāng)于香港的貨幣供應(yīng)量M2,消失在這一場地產(chǎn)幻滅中。

林的數(shù)字,還只是一種最初步的估算。在他的計(jì)算中,4萬億這個(gè)數(shù)字分為兩部分:在私人住宅樓宇市場"消失"的2.4萬億市值,以及包括股市當(dāng)中消失的1.5萬億市值。

但是,林的計(jì)算中尚未包括香港總存量達(dá)928萬平方米的寫字樓,以及923萬平方米商業(yè)樓宇的市值損失。除此之外,香港現(xiàn)有的48家四星及五星酒店的市值損失,也沒有統(tǒng)計(jì)進(jìn)去(數(shù)據(jù)來源:香港差餉物業(yè)署2003年物業(yè)市場報(bào)告及戴德梁行旅游業(yè)報(bào)告)。

據(jù)林森池分析,這些市場真金實(shí)白銀的財(cái)富蒸發(fā),也絕對不會(huì)少于兩萬億港幣。

就像海水退卻以后,露出海底的礁石———香港社會(huì)一系列的經(jīng)濟(jì)問題:財(cái)赤、負(fù)資產(chǎn)、通縮、失業(yè)率等,幾乎都與房地產(chǎn)市場的泡沫破滅有著千絲萬縷的關(guān)系。

"在區(qū)域化、人口老化的情況下,高工資、高福利,在沒有高地價(jià)支持下,出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性赤字是無可避免的。"前任財(cái)政司司長梁錦松在2003年初公布今年的財(cái)政預(yù)算時(shí),曾經(jīng)點(diǎn)出過香港房地產(chǎn)市場與香港整體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。
經(jīng)濟(jì)命脈受損

"1997年7月我們設(shè)立了中原城市領(lǐng)先指數(shù),當(dāng)時(shí)是100點(diǎn)。沒有想到,這個(gè)數(shù)字竟成了最高點(diǎn),現(xiàn)在僅有30余點(diǎn)。"香港中原地產(chǎn)代理公司市場資訊及研究部主管黃良獉N在房地產(chǎn)業(yè)里已有十幾年的工作經(jīng)驗(yàn),見證過香港樓市的起起伏伏,面對這樣的數(shù)字,他有一種無法抑制的心酸感受。

黃良獉N指出,房地產(chǎn)業(yè)對香港的宏觀經(jīng)濟(jì),遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一個(gè)投資市場的作用。"因?yàn)橄愀劢?jīng)濟(jì)的基石是自由貿(mào)易,貨物的進(jìn)口及出口皆為零關(guān)稅,所以房地產(chǎn)市場的發(fā)展,客觀上為香港政府建立一種‘代理關(guān)稅制度‘。而土地,更是香港政府的首要收入來源。"

凡是在香港落地,進(jìn)行投資或是貿(mào)易的企業(yè),盡管進(jìn)出口的貨物都是免稅的,但是商務(wù)活動(dòng)需要租用或是購買倉庫、寫字樓、碼頭等等商用物業(yè)。個(gè)人則需要租住房屋或是購買住宅。所以,客觀上,房地產(chǎn)業(yè)起到了將外部資金截留在香港本地的作用。而香港政府,則通過高價(jià)賣地,向所有的私人住宅、建筑物征收"差餉","地租",以及從房地產(chǎn)企業(yè)身上獲得的利得稅,間接地收取利益。這樣,香港房地產(chǎn)業(yè)就變成了香港政府的"征稅代理人"。

有一個(gè)數(shù)字可以清晰地體現(xiàn)出這種"稅收代理機(jī)制"。黃以他個(gè)人的體會(huì)舉了一個(gè)例子:因?yàn)闃莾r(jià)過高,所以香港人平均每戶要把40%~50%的收入花在供房上。在加拿大,表面上樓價(jià)比香港低許多,但是因?yàn)槭歉叨愂諊?,房屋支出加入向政府所交納的稅收,實(shí)際上也在40%~50%左右。

"所以,香港的房地產(chǎn)市場,不僅僅是一個(gè)產(chǎn)業(yè),而是香港的經(jīng)濟(jì)命脈。"黃總結(jié)說。

香港政府2001年年報(bào)公布的數(shù)字是,2000~2001年,政府總收入達(dá)2251億元。其中政府售出十幅總面積5.36公頃的私人房屋發(fā)展用地,土地勾地收入達(dá)到295億元港幣,占政府收入的13%。差餉收入總額為144億元,占6%,地租收入總額為42億元占1.8%,土地基金、物業(yè)及其投資收益占到18%,其中當(dāng)年物業(yè)稅的收入約為110億元,占5%。以此簡單計(jì)算,單是與土地及房地產(chǎn)相關(guān)的收入就已經(jīng)占到政府總收入的近四成。

香江泡沫起

香港作為一個(gè)自由港經(jīng)濟(jì)體,又采用聯(lián)系匯率制度,所以香港房地產(chǎn)業(yè)的繁榮,低迷,或者過度泡沫化,始終受到三種因素的交互式影響:內(nèi)陸經(jīng)濟(jì),美國等外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境,以及香港本地的經(jīng)濟(jì)政策影響。1984年中英談判結(jié)束后,當(dāng)時(shí)有三大政策,被業(yè)界公認(rèn)為是支持隨后十二年香港繁榮的"三大支柱":宣布一國兩制,政治前景定局;一年香港政府限定每年售地50公頃,壓縮了土地供應(yīng);宣布啟動(dòng)與美元掛鉤的聯(lián)系匯率制度,讓當(dāng)年的港幣大幅貶值,先貶值30%,然后與美元掛鉤。

但聯(lián)系匯率制度在香港的幾次房地產(chǎn)泡沫中顯出不夠靈活的一面。

第一次是1993年,當(dāng)時(shí)的美國為刺激經(jīng)濟(jì)繁榮,聯(lián)邦利率不斷下調(diào),從1992年6月的3.76%一直下滑到1993年12月的2.96。其時(shí)香港的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)過熱,通貨膨脹上升勢頭已經(jīng)無法控制,年內(nèi)通貨膨脹率達(dá)到7%~8%。但是,為了要保持聯(lián)系匯率制度,當(dāng)時(shí)的港英政府不得不硬著頭皮下調(diào)利率,實(shí)際利率一度曾達(dá)到-10%(據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)資料和1992年香港政府年報(bào))。

"當(dāng)時(shí)大家都說,存錢不如炒樓,因?yàn)橥ㄘ浥蛎浱珔柡?,要保護(hù)自己的財(cái)產(chǎn),所以是全民炒樓,脫離了實(shí)際需求,變成了一種投資行為。"黃說。過低的利率,以及高通貨膨脹率,造成本地資金大量涌入房產(chǎn)場市場投機(jī),香港房地產(chǎn)市場開始泡沫化。

其后,港英政府采用多項(xiàng)措施打擊炒樓,例如調(diào)低按揭比例到七成,提前繳付印花稅等手段,嚴(yán)禁樓花買賣等,在1994~1995年壓住了樓價(jià)的繼續(xù)上升。但是1996~1997年度,港英政府放寬控制,香港房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入瘋狂泡沫期。

令人興嘆的是,在1960年代出生的香港戰(zhàn)后新生代,在1990~1997年的正進(jìn)入事業(yè)、收入的高峰期,以及婚育"筑巢期",紛紛買樓及投資,成為樓市的消費(fèi)主力,也為日后的"負(fù)資產(chǎn)"一族埋下隱憂。

"以港島的私人住宅為例,1984~1985年當(dāng)時(shí)港島新樓的平均價(jià)格是500~600元/平方尺,1997年最高峰的時(shí)候則是8000元/平方尺。也就是說,一幢100平方米左右的公寓住宅,價(jià)格在100萬美元左右。"長安地產(chǎn)的總經(jīng)理黃文彥如是說。

以香灣本地一個(gè)著名大型樓盤愉景灣為例,1990年開發(fā)初期,平均價(jià)格為1000元/平方尺。一年之后的1992年,樓價(jià)就上升了一倍,達(dá)到2000元/平方尺。1997年則炒高到5000-6000元/平方尺。2003年,該樓盤的價(jià)格回退到十年以前,也就是1992的價(jià)格水平,均價(jià)在2400元/平方尺。

1997年香港政府年報(bào)這樣描述:"在十月初之前,本地內(nèi)部需求極為強(qiáng)大。機(jī)器及設(shè)備的整體投資開支增長強(qiáng)勁,私營機(jī)構(gòu)的樓宇及建設(shè)開支亦然。由于人口持續(xù)增加,家庭入息穩(wěn)步提高,以及股市和物業(yè)市道暢旺,消費(fèi)開支也大幅增長。"香港金管局的數(shù)據(jù)表明,未償還住宅按揭貸款在1997年竟高達(dá)當(dāng)年GDP的32%。

"八萬五"與財(cái)富的尖叫

1997年10月,香港地產(chǎn)出現(xiàn)拐點(diǎn)。

月底,港幣受到國際炒家狙擊。雖然香港政府入市,維護(hù)住了聯(lián)系匯率制度,沒有讓港幣大幅貶值。但是,人民幣保持不貶值,周圍國家貨幣大幅貶值,轉(zhuǎn)口出口受挫,香港經(jīng)濟(jì)由過熱而被迫冷卻。港元利率在最后一季上升至遠(yuǎn)高于美元利率的水平。

銀行利率大幅增加以后,香港股市,樓市一起"大失血",價(jià)格開始跳水。在隨后的一年中,恒生指數(shù)從16365.7點(diǎn)急挫到1998年9月的7883.46點(diǎn)。

中原房地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)反映了這一盛衰之變。1997年一手住宅的買賣金額高達(dá)1191億港幣,二手住宅的買賣有5280億元,1998年一手住宅的交易還略有增長,達(dá)到1199億,二手住宅就大幅下降,只有1482億,顯示市場的交易活動(dòng)大幅減少。2002年一手及二手住宅的交易數(shù)字就只有764億及687億了。

此刻,房地產(chǎn)的滯后效應(yīng)顯現(xiàn)。盡管市場需求已經(jīng)銳減,但由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期較長,前期狂熱時(shí)期開發(fā)的私人樓盤還在源源不斷地涌入市場,造成供應(yīng)與需求進(jìn)一步失衡。從2003香港物業(yè)報(bào)告上列出的統(tǒng)計(jì)數(shù)字是,1998的私人住宅落成量達(dá)到22,278個(gè)單位,1999年的落成量則達(dá)到35,322個(gè)單位。

不巧的是,在金融風(fēng)波波及香港之前,香港政府正好推出了"八萬五"計(jì)劃,準(zhǔn)備將包括私人樓宇在內(nèi)的房屋供應(yīng)量增加到每年八萬五千個(gè)。

"八萬五"計(jì)劃的原旨無可厚非,就是在樓價(jià)過高的情況下,舒解"夾心階層(SANDWICHCLASS)"的民困,讓中下階層的香港市民能夠"居者有其屋"。

據(jù)當(dāng)時(shí)資料表明,香港特區(qū)政府在正式運(yùn)作之前,就開始設(shè)想這一計(jì)劃。在特區(qū)政府成立之后就正式宣布———政府將以前每年的近2萬個(gè)公屋,提高到每年計(jì)劃供應(yīng)5萬個(gè)單位,并為此做好了10年的相關(guān)供應(yīng)和土地供應(yīng)。

以1997年為例,當(dāng)年特區(qū)政府當(dāng)局售出19幅住宅用地總面積為24公頃;批出7幅總面積為16公頃的土地作"居者有其屋"計(jì)劃用途;以及售出3幅總面積為5公頃的土地供私人機(jī)構(gòu)參建居屋計(jì)劃之用。1999年,又售出16幅15.35公頃建屋用地,4.94公頃私人機(jī)構(gòu)參建居屋計(jì)劃用地,八幅12.54供居者有其屋,14.74供發(fā)展可買可租選擇計(jì)劃,六幅47.93公頃供發(fā)展租者置其屋計(jì)劃。

據(jù)當(dāng)時(shí)的資料,香港房委會(huì)公布的價(jià)格是,一個(gè)面積約400平方尺的公屋單位,售價(jià)由15萬元至25萬元不等。首批6個(gè)公共屋宇共27,000個(gè)單位,在1998年1月發(fā)售給予公屋租戶。由于建屋周期影響,這些在1998年開工建設(shè)的公屋及居屋在隨后的歲月里陸陸續(xù)續(xù)進(jìn)入市場。據(jù)資料顯示,1999年落成的有3萬個(gè)公屋,1.8萬個(gè)居屋單位。2001年落成的有51,000個(gè)公屋單位,23,000個(gè)居屋單位。

在脆弱的香港樓市的背上,居屋放上了最后一根稻草。香港樓市徹底進(jìn)入一個(gè)供大于求的狀態(tài),其后果是,香港的兩大投資市場——股市與房地產(chǎn)市場,雙雙"硬著陸"。隨之粉碎的是巨額財(cái)富。香港特有的"負(fù)資產(chǎn)"一詞(房產(chǎn)實(shí)際價(jià)格低于所借的銀行貸款,超出部分為無抵押的負(fù)債)就出現(xiàn)在此時(shí)。1998年中原指數(shù)從這個(gè)時(shí)候開始以自由落體式狂瀉。1998年10月,政府宣布停建3.8萬個(gè)夾屋計(jì)劃。當(dāng)時(shí)的中原城市領(lǐng)先指數(shù)已經(jīng)只剩下45.71點(diǎn)——也就是說,香港人在樓市上的每一元錢投資,只剩下四毛五分。而且,因?yàn)楫?dāng)時(shí)的狂熱之下,有許多人以銀行按揭加其它按揭的方式,取得差不多十成貸款買樓,將他們的未來收入全部押注于買樓之上。所以,尚未拿到手的工資,70%~80%被鎖定在市值縮水一半的住宅開支上,可支配收入大幅減少。從1997年到現(xiàn)在,香港持續(xù)56個(gè)月的通貨緊縮,以及信用卡壞賬率高企,與此均有莫大關(guān)系。

法國巴黎百富勤證券有限公司地區(qū)策略師符永前說,香港房地產(chǎn)價(jià)格的不斷下跌,是造成通縮的重要因素。1998年,私人消費(fèi)支出跌6.7%,整體投資開支跌6.4%,1999年大跌10.8%,樓宇建設(shè)開支1998年跌4.6%,1999年跌10.8%。通縮又進(jìn)一步引發(fā)各行各業(yè)衰退,失業(yè)率高企,讓香港的經(jīng)濟(jì)走上一個(gè)向下的螺旋軌道。

聯(lián)系匯率隨后還對樓市有一次打擊,發(fā)生在2000年。據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)和香港金管局?jǐn)?shù)據(jù),2000年時(shí),美國經(jīng)濟(jì)因科技網(wǎng)股熱潮,大幅增長,為控制經(jīng)濟(jì)過熱,美聯(lián)儲(chǔ)將利率從5.4%連續(xù)調(diào)高到6.5%。而當(dāng)時(shí)香港的經(jīng)濟(jì)也隨之好轉(zhuǎn),出口大增。理論上講,此時(shí)的香港政府應(yīng)該削減利率,讓經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步活躍,但是由于聯(lián)系匯率制度的制約,香港政府反而跟隨美國政府政策,開始加息,結(jié)果對樓市造成第二輪的打擊。

"香港與美元掛鉤的聯(lián)系匯率制度在經(jīng)濟(jì)上升時(shí)期加速泡沫的膨脹,但缺點(diǎn)是在經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)卻不可能放松銀根。同樣的邏輯適用于在大型經(jīng)濟(jì)體中的單一個(gè)別城市。"謝國忠,摩根士丹利亞洲區(qū)的董事總經(jīng)理,曾在自己的一份研究報(bào)告中,這樣評(píng)價(jià)聯(lián)系匯率制度。

記者采訪的眾多業(yè)內(nèi)人士指出,香港樓市的繁榮,與整體經(jīng)濟(jì)的繁榮息息相關(guān),也與經(jīng)濟(jì)政策,如是否放棄聯(lián)系匯率等息息相關(guān)。所以,急切之下,社會(huì)各界想要得出一個(gè)完美的救市方案,是很困難的,唯有寄希望于香港經(jīng)濟(jì)的整體向上,走出低谷
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