一直以來，人們把房地產(chǎn)的發(fā)展作為一個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表，房地產(chǎn)市場的繁榮活躍直接反映了一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展實力。近年來，我區(qū)經(jīng)濟強勢崛起，房地產(chǎn)市場火爆，房價、房租高位運行，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)持續(xù)的賣方市場，呈現(xiàn)出勃勃生機。但與此同時，由于房價和房租的持續(xù)高位運行，使東勝居民的生活成本節(jié)節(jié)攀升。無房戶和外來務(wù)工人員生存壓力持續(xù)增加，如不加控制繼續(xù)發(fā)展，將會給我區(qū)的招商選資和經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展造成一定的影響，本文就這一問題做一初步探討。

一、   我區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的歷史及現(xiàn)狀

（一） 我區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的歷史

我區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展大致可分為三個階段。第一階段（1949年—1980年）：在計劃經(jīng)濟條件下，我區(qū)的房地產(chǎn)主要以國家基本建設(shè)投資為主，1980年我區(qū)的基本建設(shè)投資為0.46億元。這一階段我區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)市場幾乎是一片空白。第二階段（1981年—2000年），這一時期我區(qū)的房地產(chǎn)主要以國家、集體、個人建設(shè)三種形式。1990年，我區(qū)房地產(chǎn)基本建設(shè)投資為1.23億元，到2000年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資達到0.94億元。上世紀(jì)九十年代末，出現(xiàn)了商業(yè)房地產(chǎn)市場的萌芽。第三階段（2000年—至今），新千年伊始，我區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)進入全面發(fā)展時期，房地產(chǎn)市場一片生機盎然的景象。房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強勁。上世紀(jì)末，鄂爾多斯市搭上了西部大開發(fā)的快車，隨著西部大開發(fā)機遇的到來，東勝區(qū)城市建設(shè)力度不斷加大，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出一片繁榮的景象。2000年房地產(chǎn)開發(fā)投資僅為0.94億元，2005年增長為10.07億元，到2009年底，我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額已高達144.80億元，從2000年到2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長幅度為75.0%。2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為36.2%，比2000年的8.8%提高27.4個百分點，年均提高4.6個百分點。

（二）房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

東勝房地產(chǎn)業(yè)是從上世紀(jì)九十年代房改政策實施以來開始漸漸起步，新千年、新世紀(jì)的十年，是我區(qū)城市建設(shè)快速發(fā)展、城市功能不斷完善的十年，也是我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)快速起跳、迅猛發(fā)展的十年。尤其是十五末、十一五以來，我區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)無疑是最具活力、發(fā)展最快的行業(yè)之一，已成為拉動?xùn)|勝經(jīng)濟增長的重要驅(qū)動力。從總體情況來看，主要呈現(xiàn)出以下幾個方面的特點：

1、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售規(guī)模迅速擴大。截止2009年底，全區(qū)共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)135個，在建商品房施工面積為1522.47萬平方米，比2000增加1503.76萬平方米，增長80.37倍，年均增加167.08萬平方米，年均增長63.0%；在建商品房竣工面積為66.11萬平方米，比2000增加51.92萬平方米，增長3.66倍，年均增加5.77萬平方米，年均增長18.6%；商品房銷售面積為236.52萬平方米，比2000增加225.78萬平方米，增長21.02倍，年均增加25.08萬平方米，年均增長41.0%；商品房銷售額為111.19億元，比2000增加110.17億元，增長109倍，年均增加12.24億元，年均增長68.4%。通過調(diào)查顯示：近年來東勝區(qū)建成的商品房基本全部售出，幾乎無商品房空置面積。

2、開發(fā)投資以住宅為主，資金來源以自籌為主?！笆晃濉币詠?，在國家“把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟增長點”的政策引導(dǎo)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抓住契機，調(diào)整結(jié)構(gòu)，不斷加大以普通住宅為主的住宅建設(shè)力度，房地產(chǎn)開發(fā)投資的用途結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，商品住宅的主體地位得到加強。2009年，在全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資占46.2%，比2000年下降11.6個百分點；辦公樓投資占13.6%，比2000年上升9.0個百分點；商業(yè)營業(yè)用房投資占33.0%，比2000年下降4.6個百分點。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，2009年，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源合計為176.71億元，其中：自籌資金為120.30億元，占68.1%，比2000提高32.3個百分點；國內(nèi)貸款為28.14億元，占15.9%，比2000下降5.3個百分點；其它資金來源28.27億元，占16.0%，比2000年下降27.0個百分點。分析其原因：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自我積累和自我融資能力增加，期房市場活躍，居民首付經(jīng)濟實力增強。二是受國家宏觀調(diào)控政策的影響，為了減小風(fēng)險，銀行提高了對企業(yè)信用資質(zhì)等級的要求，降低了貸款發(fā)放數(shù)量。

3、大面積商品住宅增加明顯。從商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，大平米的商品住宅供應(yīng)量越來越大，在近幾年開發(fā)的商品房中，面積在90平方米以下的房屋約占到商品房總量的14.6%，面積在90～140平方米的房屋約占9.3%，超過140平方米的房屋約占5.8%。

4、建房成本日漸增長。土地價格在大幅上漲，稅費增加，推動了商品房建造成本增加，國家加強房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，間接增加了商品房建造的成本。另一方面，物價整體呈上調(diào)的態(tài)勢，各種建材、五金等價格也隨之上升，這也促成了商品房建造成本的增加。建筑工人工資的上漲也一定程度增加了建房成本。

5、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)開始起步。以前，只在一些大城市才有的以二手房中介、房屋租賃、二手房貸款等為主營的房地產(chǎn)服務(wù)公司如今在東勝開始出現(xiàn)，雖然只有屈指可數(shù)的幾家，但足以證明房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)在我區(qū)已開始起步。

二、   促進我區(qū)房地產(chǎn)快速發(fā)展的主要因素

1、高拆遷助長了房地產(chǎn)的發(fā)展。城市建設(shè)的快速發(fā)展是我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的一大亮點。近年來，我區(qū)始終堅持“抓城市建設(shè)就是抓經(jīng)濟建設(shè)”的理念，不斷拉大城市框架，城市規(guī)模迅速擴大，2000年東勝的建成區(qū)面積為16平方公里，到2009年已經(jīng)達到75平方公里。城市建設(shè)力度的加大，帶動了拆遷的快速發(fā)展，房屋拆遷價格節(jié)節(jié)攀升。拆遷數(shù)量的增加使得房屋需求量也在與日俱增，同時拆遷價格的上漲也帶動了商品房價格的攀高。這就為東勝房地產(chǎn)的發(fā)展滋生了一片沃土，房地產(chǎn)市場一片繁榮景象。

2、資源富集地中心城市的經(jīng)濟騰飛促進了東勝房地產(chǎn)的發(fā)展。東勝，作為資源富集地的中心城市，其經(jīng)濟實力在近年來有了質(zhì)的飛躍，特別是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)承載能力的增強，使這個昔日小城一躍成為今天令人舉目的魅力之城。東勝，以其煤炭、羊絨產(chǎn)業(yè)富饒和興旺而著稱，這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為東勝招來了商氣，也聚集了人氣。2009年，東勝第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口達到9.20萬人，較2000年增加了41737人，增長了83.0%。隨著二產(chǎn)的發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)也得到了全面的發(fā)展和帶動，2009年，東勝第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值305.28億元，從業(yè)人員達到14.25萬人。城市常住人口也隨之增加，到2009年年底，東勝常住人口已經(jīng)達到44.4萬人。人口數(shù)量的增加，對基本的吃穿住行的需求也在增加，從而助推了東勝房地產(chǎn)業(yè)的迅猛增長。

3、深厚的文化底蘊和得天獨厚的旅游資源極大地提高了東勝的知名度，也為房地產(chǎn)的發(fā)展提出了更高的要求。東勝作為農(nóng)耕文化和游牧文化交匯之地，有著深厚的文化底蘊。以鄂爾多斯市創(chuàng)建全國旅游城市為契機，借助其便利的交通優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢，東勝的旅游事業(yè)蒸蒸日上。這里不遠百里就是傳奇的響沙灣旅游勝地，秦直道旅游區(qū)坐落在此，成吉思汗陵近在咫尺，豐富的旅游資源吸引了成千上萬的游客聚集在此，也帶動了當(dāng)?shù)刈∷迾I(yè)的發(fā)展。近年來，我區(qū)餐飲住宿業(yè)快速發(fā)展，但總也滿足不了日益增長的旅客住宿需要，從而進一步刺激了商業(yè)用房的快速發(fā)展。

4、民間資本的活躍為東勝房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了充足的資本。近年來，伴隨著東勝經(jīng)濟的快速發(fā)展，民間資本日益活躍，為房地產(chǎn)市場資金的來源注入新鮮血液，也提供了有力的保障，助推了房地產(chǎn)市場的高溫不退。

5、投機需求的增加，導(dǎo)致存在一定的炒房現(xiàn)象。近年來，隨著東勝經(jīng)濟的快速發(fā)展，東勝的有錢人越來越多，加之房地產(chǎn)市場形勢看好，人們瞄準(zhǔn)時機，把一部分資金投入房地產(chǎn)市場進行投機，短時間內(nèi)來獲取高額利潤。投機之風(fēng)盛行，導(dǎo)致一人重擁有多套住房。

三、我區(qū)房地產(chǎn)繁榮背后的隱憂

近幾年，東勝區(qū)房地產(chǎn)業(yè)保持了快速發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)日趨改善，但也存在著一些問題和不足，應(yīng)引起重視。

（一）對房地產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展的影響

1、房地產(chǎn)發(fā)展的總體規(guī)劃相對滯后。隨著城市化進程的加快，我區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的總體規(guī)劃已不再適應(yīng)新的發(fā)展需要，規(guī)劃布局不是很合理。片區(qū)詳細規(guī)劃覆蓋率低，往往是因建設(shè)需要再行規(guī)劃，缺乏前瞻性、科學(xué)性和嚴(yán)肅性，會導(dǎo)致許多不必要的重復(fù)建設(shè)，加大了建設(shè)成本。

2、房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管欠規(guī)范。政府的供地速度、開發(fā)商的拿地策略、購房者的消費熱情三者有機結(jié)合助推了房地產(chǎn)市場盛宴，新開樓盤提前四五小時排隊都搶不到好房者比比皆是?！盎实叟畠翰怀罴蕖钡墓猸h(huán)始終閃耀在開發(fā)商的頭頂，更有甚者在開發(fā)商還未拿到預(yù)售許可證時，僅憑內(nèi)部的一張認購合同書就將首付款全部收回，大大助長了開發(fā)商定價的隨意性，許多開發(fā)商之間是互相攀比后定價。從目前我區(qū)部分開發(fā)商所建商品房來看，質(zhì)量低劣、配套建設(shè)不完善、設(shè)計不合理、虛假廣告、違規(guī)預(yù)售、捂盤、惜售、擾亂市場秩序的現(xiàn)象等還時有發(fā)生。

3、房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，開發(fā)實力不足，物業(yè)管理服務(wù)跟不上?？v觀東勝的樓盤和小區(qū)，可用“三五成群”來形容，三、五幢樓房就是一個小區(qū)在東勝隨處可見。究其原因：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模小，開發(fā)實力不足，只能小面積地進行開發(fā)；二是有關(guān)部門在土地供給時把關(guān)不嚴(yán)格，導(dǎo)致土地供給比較分散和混亂。近年來，由于我區(qū)招商引資力度加大，一大批外地的房地產(chǎn)公司來東勝搞開發(fā)，工程結(jié)束后就離開了東勝，把后續(xù)的工作交給了其他的物業(yè)公司，由于小區(qū)規(guī)模小，難以集中管理，加之實力強的物業(yè)公司很少，使得物業(yè)管理服務(wù)很難滿足業(yè)主的需求，精品物業(yè)、精品管理的小區(qū)在我區(qū)是鳳毛麟角，物業(yè)服務(wù)滯后已成為東勝物業(yè)服務(wù)的普遍現(xiàn)象。

（二）對我區(qū)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的影響

1、商品房價格高、上漲快。2009年以來，東勝區(qū)商品房價格仍持續(xù)上漲，全區(qū)商品房價格在4000—10000元/平方米，個別豪華高檔住宅已經(jīng)超過了10000元/平方米。商品房價格上漲過快，其原因有以下幾個方面：（1）居民對于住房需求的增加。馬斯洛的“需求理論”將生理需求放在了第一位，居住作為生理需求的一部分，在任何時期都受到人們的高度重視。此外，東勝人對于股票、黃金、期貨的投資熱情不積極，投資意識過于集中，普遍認為投資于房地產(chǎn)市場的保值增值機會多，房產(chǎn)已成為眾多人投資的熱點。如今東勝的有錢人是越來越多，一次性買下幾套樓房可以說是件輕而易舉的事，買下以后再出手，就會賺到一大筆，高額的利潤自然會使房價居高不下。因此，從根本上講，住房本身的性質(zhì)決定了它的需求。隨著我區(qū)經(jīng)濟和社會的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入漸增，2009年東勝區(qū)已達到了23426元，收入的增加也必然導(dǎo)致對房屋需求量的增加。（２）地區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展為房價的提升搭建了一個有利的平臺。2009年，全區(qū)經(jīng)濟總量達到507.4億元，同比增長20.5%。（3）城市化進程的加快推動房價增長。近年來，由于東勝區(qū)城市建設(shè)的步伐加快，拓展了城市發(fā)展的空間，截止2009年底，我區(qū)外來人口已接近20萬人，外來人口的增加，自然增加了對住房的需求，因而帶動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展；同時，城市改造的加快形成了較多的拆遷戶，2008年拆遷11600戶，2009年拆遷11000戶，2010年上半年拆遷7100多戶，從而增加了住房的被動需求，支撐了房價的上行。（4）成本上升推動房價上漲。隨著土地價格、建材價格上漲，工人工資增加，房地產(chǎn)開發(fā)的各種規(guī)費、稅費等收取進一步規(guī)范，導(dǎo)致商品房建設(shè)成本增加，推動房價上漲。 (5)消費者買漲不買落的“羊群心理”也助推房價上漲。

2、房價的上漲助推了物價的上漲。與呼包鄂兩市相比，我區(qū)的房價和房租比這兩個城市高出很多。高房價和高房租已成為我區(qū)商品價格和服務(wù)價格居高不下的主要因素，最終導(dǎo)致有條件的請客開車到包頭，裝房子、買家具、購買大件的用品到相鄰城市，把旅費加進去都比在東勝便宜的情況。

3、房價與居民收入的比在擴大。根據(jù)國際標(biāo)準(zhǔn)，一般認為住宅價格與居民收入的比在6︰1—7︰1范圍之內(nèi)，應(yīng)該是合理的（房價收入比=單套房屋總價/戶均年收入）。目前，我區(qū)居民戶均居住面積按108平方米，房價以5000元/平方米計算（含簡單裝修費用），房價與居民收入比達到了7.8︰1，超過了房價與收入比6.4︰1的國際標(biāo)準(zhǔn)警戒線，這反映出我區(qū)的房屋價格存在著偏高的現(xiàn)象。

4、我區(qū)房屋出租價格高。據(jù)了解，目前在東勝租賃一套100平方米左右的樓房大約需3000元左右/月，租賃平房的價格也是漲了又漲。營業(yè)用房租金更是高的離譜，商業(yè)中心區(qū)每平米年租金已漲到一萬余元。按國際標(biāo)準(zhǔn)：房屋月租價與房價之比應(yīng)在1︰200—1︰300之間，我區(qū)為約為1︰160—1︰170之間。房屋租賃價格上漲的原因在于：一是東勝區(qū)城市建設(shè)的速度不斷加快，隨之引起了房屋拆遷的高峰，導(dǎo)致房源緊張；另外，有一部分拆遷戶也需要租房，增加了被動需求。二是打工一族越來越多，因買不起房只能租房，使得房屋租賃市場火爆。如此高的房租使外來人口來東勝打工因高房租望而卻步，導(dǎo)致人口的集聚效應(yīng)慢，出現(xiàn)勞動力供給矛盾，從而使得制造業(yè)和服務(wù)業(yè)“缺工”現(xiàn)象明顯。

5、小戶型住宅供給量少、經(jīng)濟適用房和廉租房供給面窄。由于小平米房成本高、利潤空間小，加之大平米房的市場需求量大，為賺取更大的利潤，開發(fā)商只瞄準(zhǔn)大房子、豪華住宅的建設(shè)，導(dǎo)致小平米住宅的供給不足。我區(qū)的經(jīng)濟適用房和廉租房面對的群體只是東勝的戶籍貧困家庭，沒能將外來人口或家庭納入進來，供給面偏窄。高消費已成為東勝城市生活主導(dǎo)，房價脫離普通老百姓承受能力的瘋漲，勢必引發(fā)民生問題，也使打造百萬人口城市的目標(biāo)因缺乏人氣成為美好愿景。

6、住房消費金融支持力度不夠。在東勝，首付金額高，貸款期限短是普遍現(xiàn)象。如今的首付金額大部分為總房價的50%，遠遠高于其他一些大城市的20—30%；貸款期限最長也只有10年，而有的城市則長達20年甚至30年。每月的還款金額已經(jīng)接近1個人的收入，那么只有用另外一個人的收入來打點生活，實在是“苦不堪言”。如果誰買了房，將從此淪為“房奴”，生活也將因此失去了色彩。

四、對策和建議

面對發(fā)展過程中存在的問題，我們要保持清醒的認識，積極采取對策，應(yīng)對面臨的挑戰(zhàn)。

（一）政府完全壟斷土地一級市場，嚴(yán)格土地供給。堅持有計劃的供地，土地的供應(yīng)和開發(fā)必須與市場需求相適應(yīng)，重點保證經(jīng)濟適用房、廉租房建設(shè)的土地供應(yīng)。加大違規(guī)用地的查處力度，加大超時閑置土地的回收力度，增強土地儲備中心對土地市場的調(diào)控作用。嚴(yán)格禁止未開發(fā)土地私下轉(zhuǎn)讓，盡可能地做到土地供求信息公開、透明。

（二）加強對一次性居民住房的管理，特別是對經(jīng)濟適用房、限價房的建設(shè)要從源頭加強規(guī)劃設(shè)計，嚴(yán)格控制大平米房屋的建設(shè)，加強小戶型住房建設(shè)力度。對房價和供應(yīng)對象也應(yīng)做一定的調(diào)控，改變過去住房資源的分配與戶籍掛鉤的現(xiàn)狀，打破傳統(tǒng)的住房保障政策戶籍藩籬的約束。有區(qū)別地運用稅費的調(diào)節(jié)作用，使之充分產(chǎn)生鼓勵小戶型、低造價住宅，抑制大戶型、高造價住宅的作用。貸款期限延長到20年甚至更長時間，一次性購房的貸款支持力度將首付金額由目前的50%減至30%左右。同時要做好 “合租房”的建設(shè)，解決外來打工人員的住房困難，從而避免因租不起房而造成的“缺工現(xiàn)象”。

（三）政府要加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管。一是對一次性買幾套住宅甚至更多的房地產(chǎn)投機者課以重稅和加收高額轉(zhuǎn)讓辦理費。二是建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用制度。對部分房地產(chǎn)開發(fā)商憑借對商品房開發(fā)和建房土地使用雙重權(quán)，囤積居奇，哄抬房價，做虛假廣告，誘導(dǎo)消費者的開發(fā)商，一旦發(fā)現(xiàn)，應(yīng)嚴(yán)厲打擊，吊銷其營業(yè)執(zhí)照，直至其退出房地產(chǎn)開發(fā)行列。三是規(guī)范開發(fā)企業(yè)預(yù)售行為。令房地產(chǎn)企業(yè)及時辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)上樓盤信息公示，為社會群眾提供透明的房源平臺。杜絕“一房多買”和開發(fā)商故意制造房源稀缺的行為，為政府宏觀決策提供依據(jù)。

（四）規(guī)范和加強物業(yè)管理。根據(jù)東勝樓盤和小區(qū)的情況和特點，培育物業(yè)管理市場，培養(yǎng)物業(yè)管理人員，促進物業(yè)管理實行社會化、專業(yè)化和規(guī)范化，能夠提供讓業(yè)主滿意的服務(wù)。

（五）科學(xué)合理調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加小戶型商品房供應(yīng)量、拓寬經(jīng)濟適用房和廉租房供應(yīng)面，特別是要啟動同時要加大公租房建設(shè)和供應(yīng)面?？梢酝ㄟ^要求房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的小戶型住宅占到一定的比例來增加小平米商品房的供應(yīng)量，切實滿足老百姓改善居住質(zhì)量的愿望。經(jīng)濟適用房和廉租房僅僅為東勝的戶籍低收入居民提供，仍然有一大部分收入低的人不能“居者有其屋”，借鑒重慶市經(jīng)驗，我區(qū)可啟動并加大公租房和限價房建設(shè)力度，同時，擴大其供應(yīng)面，讓所有來我區(qū)務(wù)工者都能有廉價房居住，使得更多的人能夠“安居”，更能“樂業(yè)”。

（六）加強二手房市場管理。一是政府應(yīng)該適當(dāng)?shù)刂贫ㄒ恍┱呒爸贫葋韺Χ址渴袌龅慕灰走M行規(guī)范，如嚴(yán)格防范二手房投機、炒房行為，規(guī)范中介的經(jīng)營等。二是政府及主管部門應(yīng)該從“偏重一手房市場”的政策向“一手、二手一起抓”的政策進行轉(zhuǎn)移，給予二手房市場更多的政策支持。