投資什么最保險？許多人的答案是房產(chǎn)，原因是房產(chǎn)穩(wěn)定，風險相對小得多。投資就是為了有收益，一般的投資者在投資房產(chǎn)時，往往是根據(jù)自己對一個物業(yè)口岸和人氣的認識來判斷，大多是憑感覺，當然這樣也可以買到比較好的物業(yè)，但好像總是缺乏科學(xué)的根據(jù)。那么投資房產(chǎn)有沒有比較科學(xué)、準確、適宜的投資分析方法呢？一位房地產(chǎn)專家近日在接受記者采訪時，介紹了房地產(chǎn)投資分析的三種方法，可以比較科學(xué)地計算出投資買房的收益率，消費者不妨試試。
方法一：租金回報率分析法
公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費）×12／購買房屋總價
這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
優(yōu)點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。
弊?。簺]有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。
方法二：租金回報率法
公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款）
優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金回報法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短。
弊?。何纯紤]前期的其它投入、資金的時間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
方法三：IRR法（內(nèi)部收益率法）
房產(chǎn)投資公式為：IRR＝累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)／按揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋家具等其它投入＋累計按揭款＋累計物業(yè)管理費（備注：上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。）
優(yōu)點：IRR法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報率結(jié)合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而IRR則是按復(fù)利計算。
不過，通過計算IRR判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。惟有一點是可以確定的：市場的未來是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能，只是看升值、貶值哪種可能性大了。
作為投資行為，投資者關(guān)注的是收益與風險，通過對IRR的分析發(fā)現(xiàn)相關(guān)性最高的是房價、租金以及能否迅速出租。由于房價是易知的，于是能否準確預(yù)告租金水平及選擇投資項目便成為投資成敗的關(guān)鍵。
當然，如果你覺得上面專家的方法太專業(yè)，比較復(fù)雜，想要知道一個簡單的投資公式來評估一物業(yè)的投資價值。這里也可以提供一個國際上專業(yè)的理財公司評估一處物業(yè)的投資價值的簡單方法。據(jù)了解，按他們的計算原則，衡量一處物業(yè)價格合理與否的基本公式為：
如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購買價，則認為該物業(yè)物有所值。
如果該物業(yè)的年收益×15年＞房產(chǎn)購買價，則表明該投資項目尚具升值空間。
注意六個問題
1、選擇投資入市時機。首先要認清未來幾年租賃市場的大勢，在低谷期進入。
2、選擇投資房產(chǎn)類型。目前適宜個人投資的房地產(chǎn)物業(yè)類別有：商鋪、別墅、寫字樓、服務(wù)式公寓、公寓等。選擇哪類物業(yè)進行投資與所持有的現(xiàn)金數(shù)量、社交圈子及各類物業(yè)供需情況等因素有關(guān)。一般來說投資收益越高，投資風險越大。按收益高低排序一般為商鋪、別墅、寫字樓、服務(wù)式公寓、公寓。
3、選擇投資的區(qū)域，對周邊租賃市場進行分析。
4、選擇合適的樓盤。通過IRR分析可知正常回收時間為13年，晚出租一年，回收投資的時間將延長3年；租金增加10％，回收投資的時間將縮減4年；房價增加10％，回收投資的時間將延長4年；房價、租金同時增加10％，回收投資的時間不變。
5、選擇付款方式。按揭付款是最常見的投資付款方式，在考慮多套投資時，特別要分析每套的最大投入額及時間，以便依據(jù)自己的資金情況，全面考慮投資方案，避免因現(xiàn)金流的斷流而不得不退房，造成重大損失。
6、調(diào)整投資心態(tài)。有些人投資心態(tài)不夠成熟，重小利，在租金上不退讓；合同條款不靈活，造成出租時間長期拖延；認為租金收益是小錢，不愿意花心思；殊不知這些與回報時間和回報率息息相關(guān)。
