《財(cái)商》：中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一種“商住倒掛”的情況，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格可能低于住宅市場(chǎng)，你認(rèn)為未來(lái)是否會(huì)有一些變化？
張良軍：這里面并沒(méi)有必然的規(guī)律。單從土地更高的使用價(jià)值需求來(lái)說(shuō)，在同一個(gè)市場(chǎng)里商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是比住宅地產(chǎn)要更貴一些。但每一個(gè)市場(chǎng)土地價(jià)格是由特定的供求關(guān)系和市場(chǎng)特定階段來(lái)決定的。
我個(gè)人認(rèn)為，中國(guó)市場(chǎng)上住宅地產(chǎn)價(jià)格高于商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格是受到供求關(guān)系一定影響，但最主要的原因是住宅市場(chǎng)定價(jià)權(quán)在開(kāi)發(fā)商手上。因?yàn)檎麄€(gè)住宅市場(chǎng)是由開(kāi)發(fā)商來(lái)定價(jià)，能多賣一塊錢絕不會(huì)少賣，老百姓作為買家只能接受這個(gè)價(jià)格，沒(méi)有任何討價(jià)還價(jià)的能力。當(dāng)然這中間也有供求關(guān)系的因素，但開(kāi)發(fā)商不論是5年前還是10年前買的土地，在同一天開(kāi)盤出售的時(shí)候肯定會(huì)是同樣的價(jià)格。住宅開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率有的甚至高達(dá)50%左右，這是很不正常的。
商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格泡沫是非常有限的，從租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，是雙方討價(jià)還價(jià)、供求關(guān)系形成的，反映了雙方真實(shí)的意愿。在買賣市場(chǎng)，“整售”售價(jià)也是雙方討價(jià)還價(jià)的結(jié)果。只是在一些零售方面，比如開(kāi)發(fā)商把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)做住宅產(chǎn)品一樣，出售給個(gè)人可能會(huì)有一定的泡沫成分。因?yàn)橘I方?jīng)]有議價(jià)能力，有一些不合理的成分。但總體來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)是真實(shí)反映了市場(chǎng)供求關(guān)系的。
還有一個(gè)很重要的原因就是在中國(guó)投資渠道比較少的情況下，老百姓更多選擇的投資市場(chǎng)是住宅地產(chǎn)，很少選擇商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格就沒(méi)有太大投機(jī)成分的影響。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)前期投入比較大，而且對(duì)于后期資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、出租等都有更高要求。
《財(cái)商》：從總體來(lái)看，你覺(jué)得商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格是否還會(huì)處于上升趨勢(shì)？
張良軍：我覺(jué)得這是一個(gè)大的趨勢(shì)。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，肯定會(huì)帶來(lái)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而提高實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)寫字樓的需求，那隨著需求的增加，供應(yīng)的增長(zhǎng)不能滿足需求的增長(zhǎng)的話，價(jià)格的上升是很正常的趨勢(shì)。
當(dāng)然商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格主要是由租金來(lái)主導(dǎo)，商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)是對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流的預(yù)期，而未來(lái)的現(xiàn)金流收入主要就是租金。租金更高，投資者才會(huì)用更高的價(jià)錢去買。寫字樓如果沒(méi)有人辦公，那么這個(gè)寫字樓沒(méi)有任何意義。商鋪也是一樣，而且同樣一個(gè)商鋪，你租給餐廳、銀行或者汽車展廳，不同的租戶給你帶來(lái)的收益也不相同，這也會(huì)導(dǎo)致對(duì)售價(jià)水平的不同判斷。
《財(cái)商》：目前個(gè)人在住宅地產(chǎn)投資受到一定限制，所以有一批人的投資從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)于這些個(gè)人投資者你有何建議？
張良軍：我覺(jué)得個(gè)人需要非常謹(jǐn)慎處理這個(gè)問(wèn)題。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的游戲規(guī)則和住宅地產(chǎn)完全不一樣，尤其在中國(guó)。商業(yè)地產(chǎn)首先是以實(shí)體經(jīng)濟(jì)為依托，買了商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)人用，那么商業(yè)地產(chǎn)未必會(huì)增值。但住宅地產(chǎn)從過(guò)去中國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，是只要有人居住、或者有人口有需求，住宅地產(chǎn)都會(huì)增值，在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)未必會(huì)是這個(gè)局面。
另一方面商業(yè)地產(chǎn)的資金投入量會(huì)大很多，按揭也基本在50%，這樣的話早期的投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅市場(chǎng)。而且商業(yè)地產(chǎn)假如沒(méi)有足夠需求的話，沒(méi)有人租賃租金不上漲的話，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格未必會(huì)上漲。所以商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)相對(duì)更理性的市場(chǎng)。
《財(cái)商》：那么你覺(jué)得商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)是不是也比較大？
張良軍：商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅地產(chǎn)。但就目前中國(guó)市場(chǎng)而言，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住宅市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵在于投資者如何克服商業(yè)地產(chǎn)不同的運(yùn)作規(guī)律和挑戰(zhàn)。
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