進(jìn)入7月，地方政府仍在密集賣地。不過，由于融資收緊的預(yù)期，7月一二線城市土地市場已出現(xiàn)明顯降溫。
中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至7月24日，全國熱點(diǎn)的一二線城市合計(jì)土地成交711宗，成交土地金額2233.28億，土地成交溢價(jià)率只有10.24%，相比之前幾個月明顯下調(diào)。
7月22日，位于廣州增城的4宗商住地及番禺的2宗旅游用地集中出讓，總起始價(jià)達(dá)100.87億元。最終，2宗地流拍，4宗地塊底成交，總成交金額82.22億元。
其中，華僑城只經(jīng)過一輪報(bào)價(jià)，以底價(jià)35.16億元摘得增城區(qū)石灘鎮(zhèn)鄭田村一地塊，折合樓面價(jià)為1.1萬元/平方米。 增江街陸村村一地塊，同樣以底價(jià)成交，由廣州合生東宇房地產(chǎn)有限公司競得，成交價(jià)為11.19億元，折合樓面價(jià)9500元/平方米。增城區(qū)永寧街簡村村一地塊，和增城區(qū)荔城街慶豐村一地塊均以流拍結(jié)束。
今年上半年，鄭州土地市場一直很火，鮮有地塊流拍，即使有，都是商業(yè)地或是工業(yè)用地。但下半年剛開始，就出現(xiàn)住宅用地流拍情況。7月10日，鄭州出讓8宗地，這也是為本月出讓土地地塊最多的一次土拍。其中金水科教園區(qū)51號地被廣匯實(shí)業(yè)競得，常西湖新區(qū)54號地被融信競得，管城55號、56號、57號地被振興競得，福建福晟競得高新區(qū)16號地，二七區(qū)52號地流拍，管城53號地被中止出讓。
同一天，常州新龍路南側(cè)、新慶路西側(cè)地塊(荷園3#地塊)以及梅莊路南側(cè)、玫瑰路東側(cè)地塊(西林公園東側(cè)地塊)開啟網(wǎng)絡(luò)競拍。最終，光明以8.36億元競得荷園3#地塊，成交樓面價(jià)為6904元/平方米，溢價(jià)率為1%。西林公園東側(cè)地塊由于無人競價(jià)而遭遇流拍。
更早之前的7月3日，南京下半年首場土拍開槌，7宗涉宅地塊均成功出讓，成交總金額達(dá)240億元，這也是南京今年以來土地出讓收入最多的一場土拍。但7宗地塊均未突破最高限價(jià)，其中2宗地塊以零溢價(jià)成交，而綜合溢價(jià)率也僅為16%，低于南京6月18日和6月5日土拍29%、21%的綜合溢價(jià)率。
中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對第一財(cái)經(jīng)分析，從土地市場看，2019年出現(xiàn)了“小陽春”，從4月開始，一二線城市連續(xù)小陽春升溫，土地單月成交金額均在3000億以上，溢價(jià)率也保持在20%左右。
統(tǒng)計(jì)顯示，2019年以來，房企境內(nèi)外合計(jì)發(fā)債規(guī)模已達(dá)6047億元，其中境外發(fā)債2645.08億元，上半年凈增量達(dá)375億美元，同比增幅127%。
而從7月份開始，連續(xù)出臺的收緊信托與海外融資政策，均對房地產(chǎn)企業(yè)拿地造成了一定影響，溢價(jià)率已經(jīng)明顯下調(diào)。
7月12日，發(fā)改委官網(wǎng)掛出一則通知，題為“關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知(發(fā)改辦外資〔2019〕778號)”，對房企海外發(fā)債加強(qiáng)約束，新融資只能用于置換一年內(nèi)到期之中長期海外債務(wù)，同時還需就債務(wù)規(guī)模、期限等進(jìn)行備案登記。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對第一財(cái)經(jīng)分析，《通知》充分體現(xiàn)了防范金融風(fēng)險(xiǎn)的政策導(dǎo)向。尤其是此前關(guān)于海外發(fā)債的各種例子比較多，所以從防范外部金融風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)到國內(nèi)市場等角度看，政策出臺非常及時，也有助于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的海外發(fā)債政策。
申萬宏源近期發(fā)布的《2019下半年中資地產(chǎn)行業(yè)投資策略》研究報(bào)告顯示，2018年三季度開始，公司債的發(fā)行審批略有放松，但在今年以來的核心城市土地?zé)岢毕拢?月份開始重新收緊。目前，離岸市場成為開發(fā)商更加依賴的融資渠道，板塊整體的外債比例進(jìn)一步上行?！拔覀儗Ω吒軛U開發(fā)商維持謹(jǐn)慎，其在未來行業(yè)周轉(zhuǎn)放緩過程中受損最大?！?/p>
根據(jù)報(bào)告，世茂房地產(chǎn)(00813.HK)、中海外宏洋(00081.HK)、雅居樂(03383.HK)、旭輝控股(00884.HK)、中海外(00688.HK、禹洲地產(chǎn)(01628.HK)的外債占比位居前列。這些企業(yè)外債發(fā)行收緊影響也會比較大。
以禹洲地產(chǎn)為例，申萬宏源近期發(fā)布的研究報(bào)告將禹洲地產(chǎn)評級下調(diào)至中性。報(bào)告稱，禹洲地產(chǎn)的總有息負(fù)債規(guī)?？赡茌^去年底上升超過三成至600億左右，而外債占比則從30%升至45%。
張大偉說，在港交所上市的房企發(fā)行美元債較多。隨著融資的收緊，這些企業(yè)后續(xù)拿地也將受到影響，預(yù)計(jì)土地市場將明顯降溫。
另一方面，小陽春結(jié)束，樓市成交降溫，也是開發(fā)商拿地更加謹(jǐn)慎的主要原因。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的6月份70個大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動情況顯示，6月份樓市出現(xiàn)了明顯調(diào)整，特別是二手房價(jià)格，出現(xiàn)了29%的城市下調(diào)的情況，也就是有20個城市二手房價(jià)格跌了。
以廣州為例，進(jìn)入6月，無論是中心城區(qū)還是近郊區(qū)，二手房都出現(xiàn)了明顯降溫的態(tài)勢。今年3月，急于換房的張先生賣掉了位于新塘鳳凰城的一套兩房，成交單價(jià)為每平方米2.2萬元左右。家住金沙洲板塊的高女士也說，她所在小區(qū)的回調(diào)幅度很明顯，大概回調(diào)了10%。
張大偉說，在7月份融資收緊的預(yù)期下，熱點(diǎn)城市的土地溢價(jià)率開始明顯下調(diào)，如果這一政策持續(xù)，不排除后續(xù)土地市場流標(biāo)再次明顯增加的可能性。
（文章來源：第一財(cái)經(jīng)）
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