在頭條問答中，這一類問題總是被不同的提問者反復(fù)的提問，即“因?yàn)槲飿I(yè)的不作為，拒交物業(yè)費(fèi)，現(xiàn)在收到了法院傳票，該怎么辦？”等等，大同小異。措辭語氣中透漏著焦急和無助。其實(shí)你在拒付物業(yè)費(fèi)時(shí)，就要考慮到相應(yīng)的后果；物業(yè)公司在反復(fù)催費(fèi)無果后，極有可能將你告上法庭；你應(yīng)該事先就做好了針對性的準(zhǔn)備，而并非是“臨陣磨槍”，倉促應(yīng)訴。
我們已經(jīng)分析討論過，物業(yè)費(fèi)官司中，物業(yè)公司占據(jù)壓倒性的優(yōu)勢，幾乎能取得百分之百的勝訴。當(dāng)然，這個(gè)局面并不意味著獲勝的物業(yè)一方，嚴(yán)格履行了合同并提供了“質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)”，而欠費(fèi)的業(yè)主一方，也并非都是胡攪蠻纏、惡意拒交。在某些案例中，確有業(yè)主充分行使法律賦予的權(quán)利，抗辯成立，最終獲判少付或大幅減付物業(yè)費(fèi)。
那么業(yè)主一方在整個(gè)物業(yè)費(fèi)官司的訴訟過程中，要如何應(yīng)對，以及要注意哪些問題呢？
一、庭前調(diào)解。
物業(yè)費(fèi)官司不是“離婚官司”，庭前調(diào)解并非是必經(jīng)程序；但實(shí)踐中，某些法院本著減少訴爭，化解糾紛的目的，會于開庭前組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解。
既然是調(diào)解，那么雙方都要“各讓一步”。但這類“談判”，回旋的余地不大；物業(yè)方的意見往往比較堅(jiān)決，一般是：可以放棄違約金（或部分放棄），業(yè)主須補(bǔ)齊欠費(fèi)，并立下書面承諾，今后足額及時(shí)交費(fèi)，物業(yè)即可撤訴。
如果你同意，那么就順坡下驢；如果你還想爭取更大的利益空間，就必須通過在開庭過程中的“優(yōu)異表現(xiàn)”來占據(jù)制高點(diǎn)。
二、管轄權(quán)異議問題。
所謂的“管轄權(quán)異議”，就是你在收到法院的傳票后，在提交答辯狀期間向法院提出的申請，要求將該案件移送到其他“有管轄權(quán)”的法院進(jìn)行審理。
近年來各地的諸多物業(yè)費(fèi)官司中，某些業(yè)主出于不同的目的提出“管轄異議”，我們已經(jīng)專門分析過。應(yīng)該說，這是“一劑猛藥”，如果運(yùn)用得當(dāng)，甚至能夠?qū)⒛切盁o良物業(yè)”拖個(gè)“半死”，不戰(zhàn)而屈人之兵；但是如果盲目地“惡意亂提”，效果只會適得其反。建議結(jié)合自身實(shí)際，仔細(xì)研究，靈活運(yùn)用。
三、最好要有書面的《答辯狀》。
物業(yè)費(fèi)官司中的被訴業(yè)主一方，在“法庭調(diào)查”階段往往僅限于“口頭答辯”，不能提交一份書面答辯狀，頂多有個(gè)“提綱”而已。雖然不提交答辯狀并不影響案件審理，但這種做法有諸多的負(fù)面影響，畢竟你不是律師或?qū)Ｂ毞晒ぷ髡?，你欠缺訴訟經(jīng)驗(yàn)，不熟悉訴訟程序，也不具備“即興答辯”卻又面面俱到、慷慨陳詞的能力。
物業(yè)費(fèi)官司案情并不復(fù)雜，答辯狀也無需長篇大論，但要做到言簡意賅，且又直擊要害：講明是因?yàn)槲飿I(yè)方未能履行物業(yè)合同的約定，不能提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，構(gòu)成對合同的違約，因此你才拒付物業(yè)費(fèi)。
提交書面答辯，有利于法庭綜合全面的了解案情，以正視聽；樹立你是一位“正直善良業(yè)主”的正面形象，絕非“無理欠費(fèi)”的老賴。
四、質(zhì)證舉證環(huán)節(jié)是關(guān)鍵。
打官司就是打證據(jù)
所謂“質(zhì)證”，是你對于原告物業(yè)公司提交的那些證據(jù)，進(jìn)行質(zhì)疑、辯駁；所謂“舉證”，就是你要向法院提交相應(yīng)證據(jù)，去佐證證實(shí)你的抗辯意見。這兩個(gè)環(huán)節(jié)尤以后者為重，我們都曾專門討論過，頭條上也有大量的“教學(xué)”文章和視頻，這里不再贅述。
可以說，欠費(fèi)業(yè)主方在這兩個(gè)環(huán)節(jié)中的具體表現(xiàn)，會直接影響到案件的最終走向；如果你不能提交證據(jù)，或者提交的證據(jù)未被法院采信，那就必然要承擔(dān)“舉證不能”的不利后果，必?cái)o疑；而那些業(yè)已判結(jié)的以“業(yè)主勝訴獲判少付減付物業(yè)費(fèi)”的案例，毫無例外的都是因?yàn)樗鼈兲峤涣舜罅康母黝愖C據(jù)，形成了證據(jù)鏈，得到了法院采納，所謂的“合同履行抗辯”成立。
那么到底如何去質(zhì)證舉證，這一點(diǎn)必須下大力氣研究。
五、訴訟時(shí)效問題。
物業(yè)服務(wù)合同糾紛，到底是否適用訴訟時(shí)效，這個(gè)法律點(diǎn)至今仍無定論。各地法院在這個(gè)問題上的裁判觀點(diǎn)差異極大，“同案不同判”的現(xiàn)象依然存在。
而物業(yè)費(fèi)官司中，因?yàn)槲飿I(yè)公司總是在業(yè)主欠費(fèi)積累到一定數(shù)額后才提起訴訟，許多案件都會超過三年的時(shí)效期。某些案例的業(yè)主欠費(fèi)時(shí)長甚至都會達(dá)到十年之上，欠費(fèi)總額也不過數(shù)千元而已。
對于欠費(fèi)業(yè)主方而言，只要物業(yè)起訴你的欠費(fèi)時(shí)長超過三年（2017年10月1日之前，按兩年算），你就必須提出訴訟時(shí)效抗辯。如果你不提，人民法院不會主動就此問題進(jìn)行釋明并予以裁判。這一點(diǎn)必須注意。
