估價(jià)方法。
國(guó)土資源部《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國(guó)土資發(fā)[2001]44號(hào)），為國(guó)有劃撥用地的價(jià)值認(rèn)定及其估價(jià)提供了政策和法律依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，國(guó)有劃撥用地是指國(guó)家機(jī)關(guān)用地，軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，公益事業(yè)用地，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地等等。劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)，同時(shí)也是國(guó)家在一定年期內(nèi)，繼續(xù)向土地使用者無償提供生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)地。實(shí)際上，伴隨城市土地市場(chǎng)的進(jìn)一步改革，國(guó)家土地管理局已于1998年2月17日發(fā)布的第8號(hào)令《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》，提出國(guó)有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法逐步實(shí)行有償使用制度。對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國(guó)有土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地租賃、國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）和保留劃撥用地方式予以處置。不論哪種方式，劃撥土地的價(jià)值屬性已經(jīng)在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中有所體現(xiàn)，明晰這些價(jià)值屬性及其結(jié)構(gòu)，對(duì)于提高土地集約化效益，合理進(jìn)行土地收益的分配具有重要意義。
一般而言，劃撥土地使用權(quán)取得與出讓土地使用權(quán)取得在成本構(gòu)成上的差別在于有沒有交出讓金。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓金區(qū)別于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，是按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取，最低不得低于標(biāo)定地價(jià)的40%. 標(biāo)定地價(jià)由所在地市、縣人民政府土地管理部門根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)，按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。出讓金的高低是由多種因素決定的，而使用劃撥土地因沒繳納出讓金，所以沒有明確受那些因素的限定，這樣在評(píng)估劃撥土地使用權(quán)時(shí)如何參照出讓土地使用權(quán)作因素調(diào)整就顯得無所適從了。因此，需要估價(jià)師根據(jù)具體情況確定適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法和合理的調(diào)整系數(shù)。本文在對(duì)劃撥用地的價(jià)值構(gòu)成及其基本估價(jià)方法分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合具體案例進(jìn)一步討論。
第一條 為加強(qiáng)對(duì)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)(以下簡(jiǎn)稱劃撥土地使用權(quán))的管理，合理配置土地資源，優(yōu)化國(guó)有土地資產(chǎn)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《江西省城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓和劃撥管理?xiàng)l例》的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 凡在本市轄區(qū)內(nèi)劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等行為，適用本辦法。
第三條 土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給使用者使用的行為。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的沒有使用期限限制，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。
第四條 下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：
一國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;
二城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;
三國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地;
四法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
第五條 市、縣人民政府土地主管部門依法對(duì)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押活動(dòng)進(jìn)行管理和監(jiān)督檢查。
第六條 符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地主管部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：
一土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;
二領(lǐng)有國(guó)有土地使用證;
三具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明;
四依照本辦法規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向市、縣人民政府交付土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。
第七條 土地使用者需要轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的，必須持國(guó)有土地使用證以及地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明等合法證件，向所在的市、縣人民政府土地主管部門提出書面申請(qǐng)。
第八條 事業(yè)單位改制中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)各類事業(yè)單位改制的不同形式和用地性質(zhì)，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可分別采取國(guó)有劃撥土地使用權(quán)出讓、租賃、作價(jià)入股和保留劃撥方式處置。
一事業(yè)單位改制中，凡市區(qū)主要街道兩側(cè)及即將開發(fā)的地塊范圍內(nèi)，土地使用原則上采用租賃方式(以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓處置的除外)。以協(xié)議方式租賃的，租金以該地段不同用地類型的基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)確定。
二事業(yè)單位改制中，凡涉及商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地的，一律以招標(biāo)拍賣掛牌出讓處置。
三事業(yè)單位改制中，除商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等用地以外的其它一切營(yíng)利性用地，其土地資產(chǎn)以出讓或租賃方式處置。
四公益性且屬非營(yíng)業(yè)性事業(yè)單位用地，原土地用途不發(fā)生改變的，經(jīng)批準(zhǔn)一般可以采取保留劃撥方式用地處置。
五事業(yè)單位附屬企業(yè)的工業(yè)用地，應(yīng)在事業(yè)單位改制時(shí)，徹底剝離，并進(jìn)行處置，其處置辦法按企業(yè)改制中劃撥土地使用權(quán)處置。
六事業(yè)單位改制時(shí)享受優(yōu)惠政策取得劃撥土地使用權(quán)后，不得改變土地用途。對(duì)出讓、租賃土地，凡改變土地用途的，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)后應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交不同用途的土地差價(jià)。改制后土地發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)補(bǔ)繳政府已優(yōu)惠的地價(jià)款。
第九條 企業(yè)改制中涉及的劃撥土地使用權(quán)，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)采取出讓或租賃方式處置：
一國(guó)有企業(yè)改造或改組為多元投資的有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的;
二國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制的;
三國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的;
四非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的;
第十條 國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)或出售時(shí)，轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)用出讓方式處理。
第十一條 根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，須由國(guó)家控股的關(guān)系國(guó)計(jì)民生、國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈的關(guān)鍵領(lǐng)域和基礎(chǔ)性行業(yè)企業(yè)或大型骨干企業(yè)，改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)，經(jīng)批準(zhǔn)，可以采用國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)方式處置。
第十二條 企業(yè)改制中涉及的劃撥土地使用權(quán)，有下列情形之一的，經(jīng)批準(zhǔn)可以采取保留劃撥方式處置，但保留劃撥用地方式的期限不超過5年：
一國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)或非國(guó)有企業(yè)以及國(guó)有企業(yè)合并，兼并或合并后的企業(yè)符合政府鼓勵(lì)發(fā)展方向的;
二在國(guó)有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國(guó)有企業(yè)或國(guó)有企業(yè)合并中的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè);
三國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的。
第十三條 在涉及國(guó)家安全的領(lǐng)域和對(duì)國(guó)家長(zhǎng)期發(fā)展具有戰(zhàn)略意義的高新技術(shù)開發(fā)領(lǐng)域，國(guó)有企業(yè)可繼續(xù)以劃撥方式使用土地。
第十四條 位于城市繁華地段的企事業(yè)單位，鼓勵(lì)其易地改造(搬遷)，騰出的土地由土地主管部門會(huì)同建設(shè)規(guī)劃部門有計(jì)劃地收回并進(jìn)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓。企業(yè)易地改造費(fèi)用可在土地出讓收入中列支。
第十五條 企業(yè)單位的空閑地或利用率不高的土地，經(jīng)有關(guān)部門論證可以就地改造的，由土地主管部門報(bào)經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)，收回其土地使用權(quán)并進(jìn)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓，對(duì)原用地單位的土地補(bǔ)償按該幅土地的成本加利息從土地出讓收入中列支。
第十六條 舊城改造中涉及的劃撥土地使用權(quán)，由土地主管部門報(bào)經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)，收回其土地使用權(quán)并進(jìn)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓，對(duì)被拆遷單位或個(gè)人的土地補(bǔ)償按該幅土地的成本加利息從土地出讓收入中列支。
第十七條 土地?cái)M轉(zhuǎn)讓為非經(jīng)營(yíng)性用地的,經(jīng)土地主管部門報(bào)經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)可采用協(xié)議方式出讓，土地出讓金按標(biāo)定地價(jià)的50%繳交。
第十八條 土地?cái)M轉(zhuǎn)讓為經(jīng)營(yíng)性用地的，原則上由市土地主管部門報(bào)經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)，收回其土地使用權(quán)，采取招標(biāo)拍賣掛牌出讓。原土地使用者的土地補(bǔ)償按該幅土地的成本加利息從土地出讓收入中列支。
第十九條 房改房(含安居房)上市涉及的土地出讓按標(biāo)定地價(jià)的10%繳納土地出讓金。除上述情況以外的其它土地出讓，土地出讓金按標(biāo)定地價(jià)的50%繳納。
第二十條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的單位需轉(zhuǎn)讓土地的，由土地主管部門報(bào)經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)，無償收回其土地使用權(quán)，特殊情況的，可給予適當(dāng)補(bǔ)償。
第二十一條 有下列情形之一的劃撥土地使用權(quán)，由土地主管部門報(bào)經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)，收回用地單位或個(gè)人的土地使用權(quán)：
一用地單位已經(jīng)撤銷、遷移、解散、破產(chǎn)或其它原因停止使用的;
二未經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，連續(xù)兩年未使用的;
三不按批準(zhǔn)用途使用的;
四公路、鐵路、機(jī)嘗礦山等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的;
五實(shí)施城市規(guī)劃、需要調(diào)整的國(guó)有土地。
新的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》明確提出了“劃撥土地使用權(quán)價(jià)格”的概念，在對(duì)劃撥土地使用權(quán)評(píng)估時(shí)最常用的是基準(zhǔn)地價(jià)法。為了確切掌握劃撥土地的價(jià)值構(gòu)成，首先需要了解基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)值構(gòu)成。根據(jù)國(guó)土資源部對(duì)城市基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的統(tǒng)一規(guī)定，即各土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的，“五通一平”（或“七通一平”）土地開發(fā)程度下，平均容積率下，同一用途完整土地使用權(quán)的平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)法是根據(jù)各個(gè)城市和地區(qū)確定的城市基準(zhǔn)價(jià)格，通過對(duì)不同類別和級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)的修正，得到委估對(duì)象評(píng)估價(jià)值的方法。基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算的土地價(jià)格可以分為樓面熟地價(jià)、地面熟地價(jià)、樓面毛地價(jià)、地面毛地價(jià)四種類型?；鶞?zhǔn)地價(jià)的表達(dá)方式可以有級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)、分區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)和路線價(jià)。在實(shí)際運(yùn)用中，如果沒有特別說明，基準(zhǔn)地價(jià)一般是指具有級(jí)別的地面熟地價(jià)。對(duì)于地面熟地價(jià)而言，其價(jià)值構(gòu)成基本由3大部分組成：土地取得成本、土地開發(fā)成本以及土地所有者權(quán)益。由于土地所有者權(quán)益一般通過出讓金的形式體現(xiàn)，所以劃撥用地的價(jià)值主要由前兩項(xiàng)構(gòu)成，土地取得成本和土地開發(fā)成本，如果劃撥用地是生地，則其基本價(jià)值構(gòu)成是土地取得成本。其基本計(jì)算公式是：土地價(jià)格=適用的基準(zhǔn)地價(jià)*期日修正系數(shù)*年期修正系數(shù)*因素修正系數(shù)。
對(duì)于劃撥用地的估價(jià)，我們同樣可以套用其他常用基本估價(jià)方法，例如在用成本法計(jì)算出讓土地價(jià)格時(shí)，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地使用者在取得土地使用權(quán)時(shí)支付的平均成本，包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤(rùn)?！≡谟?a target="_blank" >收益還原法估算劃撥用地的價(jià)值時(shí)，用土地純收益減去國(guó)有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。在用市場(chǎng)比較法估算劃撥用地的價(jià)值時(shí)，可以通過劃撥土地交易案例進(jìn)行交易情況、日期、區(qū)域及個(gè)別因素修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。出讓土地比較法是根據(jù)與委估對(duì)象類似的出讓土地價(jià)格，通過對(duì)扣減出讓金，得到委估對(duì)象評(píng)估價(jià)值的方法。其基本計(jì)算公式是：劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格－ 土地使用權(quán)出讓金，或者：劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格×（1－出讓金比例）。
一、辦件依據(jù)
《中華人民共和國(guó)土地管理法》；《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》；《天津市土地管理?xiàng)l例》；《天津市國(guó)有土地有償使用辦法》；其他有關(guān)法律法規(guī)、規(guī)定或約定。
二、辦件程序
1 、預(yù)審前期準(zhǔn)備程序
（1）受讓方持《國(guó)有劃撥土地補(bǔ)辦出讓申請(qǐng)表》等文件向天津土地交易中心窗口申請(qǐng)預(yù)審前期準(zhǔn)備；
（2）天津土地交易中心審核申請(qǐng)材料，驗(yàn)土地、房屋權(quán)屬證書原件，收復(fù)印件；
（3）天津土地交易中心向土地整理中心、海河處核實(shí)是否在收購(gòu)范圍；向土地收購(gòu)中心核實(shí)是否為打捆還賬項(xiàng)目或工商銀行天津分行不良貸款打捆還賬的捆外企業(yè)；向市風(fēng)貌辦核實(shí)風(fēng)貌建筑整修及分?jǐn)傦L(fēng)貌保護(hù)整修費(fèi)用情況；核實(shí)是否存在拖欠土地出讓金、土地租金問題；
（4）天津土地交易中心現(xiàn)場(chǎng)查勘有無違章建筑；
（5）天津土地交易中心向受讓方出具預(yù)審前期準(zhǔn)備意見通知書，受讓方按要求落實(shí)有關(guān)工作；
（6）天津土地交易中心核實(shí)受讓方落實(shí)預(yù)審前期準(zhǔn)備意見情況，現(xiàn)場(chǎng)復(fù)查違章建筑拆遷情況，決定是否受理；
（7）決定受理的，天津土地交易中心提出測(cè)量、評(píng)估條件，受讓方委托測(cè)量，提供測(cè)量成果（含電子文件），受讓方委托評(píng)估，提供經(jīng)市國(guó)土資源和房屋管理局地價(jià)確認(rèn)會(huì)確認(rèn)的評(píng)估報(bào)告；
（8）天津土地交易中心通知市國(guó)土資源和房屋管理局駐行政許可中心窗口和受讓方可以申請(qǐng)行政許可事項(xiàng)。
2 、行政許可程序
（1）受讓方向局駐行政許可中心窗口申請(qǐng)行政許可；
（2）行政許可中心窗口登記后轉(zhuǎn)市國(guó)土資源和房屋管理局；
（3）天津土地交易中心草擬土地出讓方案、出讓合同，上報(bào)市國(guó)土資源和房屋管理局審批；
（4）市國(guó)土資源和房屋管理局批準(zhǔn)土地出讓方案和出讓合同后，天津土地交易中心通知受讓方簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。
三、提供要件
1、申請(qǐng)人填寫申請(qǐng)表；
2、原土地使用者放棄劃撥土地使用權(quán)、同意轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)利的證明文件一份，申請(qǐng)人受讓申請(qǐng)文件一份；不轉(zhuǎn)移權(quán)屬申請(qǐng)土地受讓的，申請(qǐng)人申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的證明文件一份；法院裁定的，法院判決書、裁定書一份、協(xié)助執(zhí)行通知書一份；涉及國(guó)有資產(chǎn)的，需國(guó)有資產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓文件一份；
3、劃撥用地尚未開發(fā)建設(shè)，不改變用途實(shí)施建設(shè)的，需提供規(guī)劃部門有效的相關(guān)規(guī)劃條件批準(zhǔn)文件復(fù)印件一份；
4、房屋、土地權(quán)屬證明文件及五份復(fù)印件；
5、地籍前置調(diào)查成果或土地勘測(cè)定界成果；
6、經(jīng)確認(rèn)的土地評(píng)估報(bào)告；
7、受讓方為自然人的，需有效的本人身份證明復(fù)印件一份；受讓方為非自然人的，需有效的法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件一份和有效的法定代表人身份證明復(fù)印件一份，或設(shè)立組織的有效批文、組織負(fù)責(zé)人的任命文件及其有效地身份證明復(fù)印件一份；委托他人辦理的，需授權(quán)委托書及被委托人有效身份證明復(fù)印件一份；
8、有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定或約定需提供其他文件（受讓方名稱變更的，需有效的批準(zhǔn)文件復(fù)印件一份；房地產(chǎn)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的，需相關(guān)權(quán)利人的書面意見一份）。
四、辦件時(shí)限
國(guó)有劃撥土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)的項(xiàng)目，預(yù)審前期準(zhǔn)備程序辦理時(shí)限為18個(gè)工作日，其中不包括受讓方落實(shí)有關(guān)工作、勘測(cè)定界、評(píng)估及地價(jià)確認(rèn)的時(shí)間；行政許可程序辦理時(shí)限為14個(gè)工作日。
五、收費(fèi)依據(jù)
1、土地出讓金
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；
《天津市國(guó)有土地有償使用辦法》；
《關(guān)于調(diào)整現(xiàn)狀補(bǔ)辦類出讓項(xiàng)目土地出讓金政府凈收益標(biāo)準(zhǔn)的通知》。
2、交易手續(xù)費(fèi)、代辦代理服務(wù)費(fèi)
《關(guān)于確定天津土地交易中心收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)函》（津價(jià)房地字[1996]第244號(hào)）。
六、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
1、土地出讓金
評(píng)估確認(rèn)地價(jià)總額的30%
2、交易手續(xù)費(fèi)
評(píng)估確認(rèn)地價(jià)總額的2‰-3.5‰
3、代辦代理服務(wù)費(fèi)
評(píng)估確認(rèn)地價(jià)總額的4‰-10‰
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