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從中央的部署來(lái)看，2016年的一大重要任務(wù)就是房地產(chǎn)的去庫(kù)存化。國(guó)務(wù)院的會(huì)議表明，房地產(chǎn)的去庫(kù)存化，可通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。
當(dāng)然是，中國(guó)的城市化進(jìn)程還僅僅開(kāi)始，目前城市人口不到8億，仍然還有6億人口為農(nóng)村人口。在農(nóng)村人口中，即使有不少農(nóng)民在城市里打工，他們也在城市里工作，但是由于戶口制度、社會(huì)福利保障、教育等條件限制，使得得他們即使在城市里打工，但是他們?nèi)匀粺o(wú)法在城市里真正的落下來(lái)。因此，創(chuàng)造條件讓農(nóng)村進(jìn)入城市，讓他們市民化，是增加城市人口及城市進(jìn)程最為重要的方式，也是增加住房消費(fèi)最為重要的途徑。
但是，就目前的情況來(lái)看，農(nóng)民不能進(jìn)城，不能夠市民化，僅是因?yàn)樾枰鋺粽摺⒕蜆I(yè)政策、教育政策等配套政策積極跟進(jìn)的問(wèn)題嗎？這些方面當(dāng)然重要，更為生重要的是農(nóng)民進(jìn)城、農(nóng)民市民化，農(nóng)民有沒(méi)有能力進(jìn)入城市購(gòu)買住房的問(wèn)題。如果農(nóng)民工沒(méi)有能力在城市購(gòu)買住房，連最基本的生存條件都無(wú)法滿足，那么農(nóng)民工市民化就不可能達(dá)到。
如果政府完全把現(xiàn)在過(guò)剩的住房購(gòu)買下來(lái)，全部以低價(jià)或以福利分房的方式配置給農(nóng)民，這當(dāng)然能夠加快農(nóng)民進(jìn)城的步伐，農(nóng)民進(jìn)城或市民化也會(huì)容易些。如果是要農(nóng)民自己支付購(gòu)買住房進(jìn)入城市，那么對(duì)絕大多數(shù)農(nóng)民來(lái)說(shuō)，他們是沒(méi)有能力進(jìn)入住房市場(chǎng)的，他們也是無(wú)法進(jìn)城市民化的。
如果政府能夠給農(nóng)民配置住房讓農(nóng)民進(jìn)入城市、讓農(nóng)民市民化，只要有一二億農(nóng)民進(jìn)城就可能消化當(dāng)前住房市場(chǎng)嚴(yán)重的過(guò)剩問(wèn)題。但是這里又有兩個(gè)問(wèn)題要解決。一是農(nóng)民進(jìn)入城市的市民化，是讓農(nóng)民自由遷移，還是政府給予計(jì)劃安排？如果政府給予計(jì)劃安排，把農(nóng)民安排到那些經(jīng)濟(jì)條件差、沒(méi)有就業(yè)機(jī)會(huì)的城市來(lái)消化住房庫(kù)存，農(nóng)民會(huì)愿意進(jìn)入這些城市嗎？估計(jì)許多農(nóng)民是不會(huì)愿意進(jìn)入這些城市當(dāng)市民的。在這種情況下，他們寧愿會(huì)呆在原有的農(nóng)村。如果讓農(nóng)民自由遷移，那么政府是無(wú)法給予農(nóng)民市民化住房配置的。
二是即使政府可以有計(jì)劃地讓進(jìn)城的農(nóng)民配置住房，那么這些購(gòu)買住房的錢從何而來(lái)？政府有財(cái)政能力來(lái)做嗎？即使是政府幫助農(nóng)民出首付，對(duì)于絕大多數(shù)地方政府來(lái)說(shuō)，他們同樣是無(wú)財(cái)政能力購(gòu)買住房給予農(nóng)民市民化配置住房的。而且即使政府幫助農(nóng)民出首付，也讓農(nóng)民購(gòu)買住房的融資成本降低，但后來(lái)農(nóng)民是否有還按揭貸款的能力是相當(dāng)不確定的。因?yàn)椋@需要農(nóng)民的穩(wěn)定就業(yè)來(lái)保證。在這種情況下，國(guó)內(nèi)的金融及銀行有意愿貸款給農(nóng)民嗎？
所以，就目前的住房市場(chǎng)來(lái)看，城市里的絕大多數(shù)市民都沒(méi)有支付能力進(jìn)入這樣一個(gè)高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)，那么讓農(nóng)民進(jìn)城有支付能力進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)嗎？根本就沒(méi)有能力進(jìn)入這個(gè)以投資為主導(dǎo)的高房?jī)r(jià)市場(chǎng)。如果農(nóng)民沒(méi)有能力進(jìn)入這個(gè)高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)，農(nóng)民進(jìn)入城市的基本生活條件得不到滿足，那么要讓農(nóng)民工市民化也就相當(dāng)困難的。
所以，要擴(kuò)大當(dāng)前中國(guó)住房市場(chǎng)的有效需求或住房市場(chǎng)去庫(kù)存化，對(duì)于住房制度的改革，不僅在于讓農(nóng)民工市民化的問(wèn)題，最為重要的就是如何讓居民的住房消費(fèi)需求釋放出來(lái)的問(wèn)題。不是僅僅降低當(dāng)前住房市場(chǎng)融資成本、降低住房市場(chǎng)的交易成本及增加購(gòu)買住房的補(bǔ)貼問(wèn)題，而是讓過(guò)高的房?jī)r(jià)回歸理性的問(wèn)題。如果不能夠讓住房市場(chǎng)的價(jià)格回歸理性，保證絕大多數(shù)消費(fèi)需求有支付能力購(gòu)買，那么要釋放出這些居民的住房需求是根本不可能的。
而要讓住房市場(chǎng)的價(jià)格回歸理性，最為重要的就是政府的房地產(chǎn)制度改革就得堅(jiān)決地去除住房市場(chǎng)的賺錢效應(yīng)，就得對(duì)住房市場(chǎng)的投資投機(jī)需求與消費(fèi)需求用嚴(yán)格的住房稅收政策進(jìn)行區(qū)分。如果不能夠做到這一點(diǎn)，僅是放開(kāi)什么住房限購(gòu)政策，僅是降低購(gòu)買者的融資成本，僅是給購(gòu)買住房者進(jìn)行補(bǔ)貼等，那么這個(gè)住房市場(chǎng)的價(jià)格一定不會(huì)回歸理性，也就無(wú)法把城市居民的住房消費(fèi)需求釋放出來(lái)，更無(wú)法把農(nóng)民工的住房消費(fèi)需求釋放出來(lái)。因?yàn)橘?gòu)買住房的本金仍然處于高位。在這種情況下，要現(xiàn)實(shí)住房市場(chǎng)去庫(kù)存化的目的是不可能的。
所以，在當(dāng)前的情況下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存化唯一路是讓房?jī)r(jià)回歸理性，就得去除住房市場(chǎng)賺錢功能，就得對(duì)住房的投資及消費(fèi)需求用稅收政策進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分并限制投資。房?jī)r(jià)不回歸理性，農(nóng)民工的住房消費(fèi)需求根本都無(wú)法釋放出來(lái)。大中小城市都得如此。這才是當(dāng)前房地產(chǎn)問(wèn)題的核心。
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