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萬(wàn)科“轉(zhuǎn)商”始末-《財(cái)經(jīng)網(wǎng)》

萬(wàn)科“轉(zhuǎn)商”始末

本文見(jiàn)《財(cái)經(jīng)》雜志2010年第17期 出版日期2010年08月16日   共有5條點(diǎn)評(píng)
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慣于專注的萬(wàn)科緣何變陣?新的增長(zhǎng)引擎能否助力萬(wàn)科領(lǐng)跑房市下半場(chǎng)

《財(cái)經(jīng)》記者 慈冰 胡雯 實(shí)習(xí)記者 王寧寧

  7月11日深夜,深圳萬(wàn)科中心會(huì)議室燈火通明。萬(wàn)科集團(tuán)及各地分公司幾十位高管齊聚,圍繞如何操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目展開(kāi)激烈討論。

  會(huì)議之后,萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司(000002.SZ,下稱萬(wàn)科)全面啟動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的號(hào)令槍正式打響。堅(jiān)持專注住宅市場(chǎng)策略18年之后,萬(wàn)科重返商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

  回歸的信號(hào)去年年底便已釋放。2009年11月16日,萬(wàn)科總裁郁亮對(duì)媒體宣稱:萬(wàn)科未來(lái)將加大持有型物業(yè)的儲(chǔ)備,并將陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型,住宅與持有物業(yè)比例為8∶2。

  但隨后半年間,對(duì)于要不要做、究竟怎樣做商業(yè)地產(chǎn)的問(wèn)題,萬(wàn)科始終閃爍其詞。知情人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者透露,董事長(zhǎng)王石并未參加7月11日會(huì)議,最終,與會(huì)高管統(tǒng)一了思路:萬(wàn)科要在主流城市持續(xù)增長(zhǎng)和領(lǐng)跑,必然要有多元化的轉(zhuǎn)型;而在二三線城市,甚至四線城市,萬(wàn)科則依然可以通過(guò)住宅開(kāi)發(fā)去發(fā)掘城市化的潛力。

  具體的操作模式上,集團(tuán)總部授權(quán)各地先行試驗(yàn),在過(guò)程中總結(jié)適合萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式。“萬(wàn)科決心已定,并鼓勵(lì)分公司積極嘗試,試錯(cuò)了也會(huì)容忍。”上述人士介紹說(shuō)。

  由于此前多年專注住宅、回避商業(yè),萬(wàn)科積累下頗具規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備,為轉(zhuǎn)型提供了廣闊的平臺(tái)。而遲到的萬(wàn)科卻缺少商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn),在先行的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手面前,不得不采取“跟隨跑”策略。

  “從純住宅開(kāi)發(fā)到商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)緩慢轉(zhuǎn)型的過(guò)程。這種轉(zhuǎn)型對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)是一個(gè)華麗的轉(zhuǎn)身,但轉(zhuǎn)身之后是否依然華麗,還是個(gè)未知數(shù)。”一家信托公司地產(chǎn)金融部相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說(shuō)。

  王石松口

  篤信專業(yè)化發(fā)展道路的王石曾經(jīng)堅(jiān)決抵觸商業(yè)地產(chǎn)。

  2007年,在“萬(wàn)科的減法”短片中,王石變身為身披袈裟的老和尚,宣講“加法易學(xué)減法難,吃胖容易減肥難”的萬(wàn)科哲學(xué)。同年,萬(wàn)科與凱德置地簽署協(xié)議,將旗下住宅項(xiàng)目的商業(yè)部分非排他性地打包給凱德置地經(jīng)營(yíng)。

  去年8月,王石在中山大學(xué)的演講中仍然宣稱,“如果有一天,萬(wàn)科不走住宅專業(yè)化道路了,我即使躺在棺材里,也會(huì)舉起手來(lái)反對(duì)。”

  在萬(wàn)科內(nèi)部,總裁郁亮被員工稱呼為“首長(zhǎng)”,負(fù)責(zé)“行軍打仗”;王石則被稱為“領(lǐng)袖”。“領(lǐng)袖”平時(shí)并不出面處理具體公司業(yè)務(wù),但在涉及戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重大問(wèn)題上,如果“領(lǐng)袖”不能首肯,此項(xiàng)決議自然不能得以推行。

  一位前萬(wàn)科人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者透露,在是否進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)事情上,以郁亮為代表的職業(yè)經(jīng)理人和王石之間確實(shí)存有分歧,但并非外界傳言所說(shuō)的矛盾不可調(diào)和。

  “依照郁亮的行事方式,王石所堅(jiān)持的、堅(jiān)決反對(duì)的事情,如果沒(méi)有把握說(shuō)服,郁亮不會(huì)去爭(zhēng)取。”該人士說(shuō)。

  說(shuō)服王石的過(guò)程頗為漫長(zhǎng)。“職業(yè)經(jīng)理人看待萬(wàn)科,就像學(xué)校的老師看待孩子;王石則相當(dāng)于孩子的親爹。這只是價(jià)值體系的不同,沒(méi)有對(duì)錯(cuò)之分。”上述人士表示。

  王石其實(shí)并不反感商業(yè)地產(chǎn),只是認(rèn)為住宅市場(chǎng)足夠大,萬(wàn)科應(yīng)該專心致志地做好主流住宅的供應(yīng)商。以郁亮為代表的職業(yè)經(jīng)理人,則更多是從企業(yè)品牌效應(yīng)出發(fā),并要顧及資本市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科的觀感。

  多位接近萬(wàn)科的開(kāi)發(fā)商和機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)為,2009年8月是業(yè)界對(duì)商業(yè)地產(chǎn)認(rèn)識(shí)的分水嶺,王石的認(rèn)識(shí)亦應(yīng)由此轉(zhuǎn)變。當(dāng)月,萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成功完成第二輪募資。

  按照以往的理解,商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)會(huì)占用大量的資金,投資回報(bào)周期較長(zhǎng),并不被開(kāi)發(fā)商和投資者看好。而萬(wàn)達(dá)僅僅憑借提供給投資者寥寥數(shù)頁(yè)的“私募備忘錄”,便在一個(gè)月內(nèi)順利完成募資,這讓業(yè)界對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)有了顛覆性變化。

  接近萬(wàn)科的知情人士透露,通過(guò)對(duì)各一線公司的實(shí)地走訪,王石看到了純住宅開(kāi)發(fā)中暴露出來(lái)的種種缺點(diǎn),再加以從總部到地方管理團(tuán)隊(duì)的進(jìn)言,王石的想法有所轉(zhuǎn)變。

  “一線公司是推動(dòng)萬(wàn)科進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的主要力量。”萬(wàn)科員工透露。

  多種因素共同影響下,王石和管理團(tuán)隊(duì)逐漸形成共識(shí)?!敦?cái)經(jīng)》記者了解到,共識(shí)主要包括兩個(gè)方面:一是萬(wàn)科應(yīng)該走綜合型增長(zhǎng)模式,注重企業(yè)影響力、品牌效應(yīng)、深度挖掘城市縱深。二是萬(wàn)科不可能獨(dú)善其身,還要受到外部環(huán)境的關(guān)注,資本市場(chǎng)的關(guān)注,不能用管理者單一的角度看問(wèn)題。

  王石在去年年底便默許萬(wàn)科重回商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的選擇,今年1月萬(wàn)科年會(huì)時(shí),王石業(yè)已明確表態(tài)。3月23日,萬(wàn)科召開(kāi)2009年股東大會(huì)時(shí),王石表示,萬(wàn)科專注于主流住宅開(kāi)發(fā)的定位并沒(méi)有改變,但將嘗試與住宅相配套的其他物業(yè)類型。

  在此基調(diào)上,3月的投資者推介會(huì)上,郁亮表示,萬(wàn)科將不做純粹的商業(yè)物業(yè),做商業(yè)物業(yè)是為了更好地做住宅。

  重估商業(yè)地產(chǎn)

  郁亮此前接受包括《財(cái)經(jīng)》在內(nèi)的媒體采訪時(shí)坦言,由于受到宏觀調(diào)控的影響,萬(wàn)科“失去了2008年”,這促使萬(wàn)科不斷反思。

  “近幾年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的變化,受到影響的主要就是住宅。”萬(wàn)科一位高管表示,“純住宅為主導(dǎo)的公司業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)在太大,這不由企業(yè)的表現(xiàn)、能力和主觀愿望決定。”

  一家信托公司地產(chǎn)金融部門負(fù)責(zé)人認(rèn)為,目前萬(wàn)科純住宅開(kāi)發(fā)模式的缺點(diǎn)是,在特殊時(shí)期抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力差,資金回籠速度受政策影響大,現(xiàn)金流極不穩(wěn)定。而銷售額超過(guò)600億元之后,萬(wàn)科的住宅增量空間已經(jīng)變得很小。

  2008年房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期,萬(wàn)科當(dāng)年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入409.9億元,凈利潤(rùn)只有40.3億元,同比下降16.7%;銷售收入同比下滑8.6%,銷售均價(jià)下滑5.3%,而營(yíng)銷費(fèi)用卻上升55%。

  2010年,新一輪宏觀調(diào)控來(lái)襲,萬(wàn)科再次受到?jīng)_擊。8月9日,萬(wàn)科公布了2010年半年報(bào)數(shù)據(jù):萬(wàn)科上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入167.7億元,同比下降了23.1%。

  另一方面,進(jìn)入2009年下半年,萬(wàn)科的戰(zhàn)略投資部門越發(fā)焦急,如果萬(wàn)科在一線城市沒(méi)有商業(yè)項(xiàng)目,公司整體品牌和競(jìng)爭(zhēng)力都會(huì)急劇下降。

  麥肯錫公司全球副董事張海對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示,從政府的供地方式來(lái)看,城市綜合體開(kāi)發(fā)用地是目前政府供地的主要類型。在一線城市相對(duì)中心的位置,純住宅用地越來(lái)越少,大部分都是綜合型物業(yè)。如果不能在策略上有所改變,萬(wàn)科只能不斷向二三線城市遷移。

  萬(wàn)科內(nèi)部的一份報(bào)告指出,核心城市市中心綜合開(kāi)發(fā)用地出讓不斷增多,但由于缺乏商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)能力,對(duì)于這種類型的優(yōu)質(zhì)土地,萬(wàn)科大多無(wú)奈放棄,“別人當(dāng)寶,我們當(dāng)草。”甚至,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也在利用大型商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)作為掛牌門檻,以規(guī)避萬(wàn)科的競(jìng)爭(zhēng)。

  近年,諸多開(kāi)發(fā)商正在開(kāi)拓各種具有優(yōu)勢(shì)的拿地模式,并卓見(jiàn)成效。這造成的一個(gè)結(jié)果是,城市的核心區(qū)域往往看不到萬(wàn)科的項(xiàng)目,而競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的項(xiàng)目卻是遍地開(kāi)花。

  保利地產(chǎn)(600048.SH)目前除了參與公開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),也在以新的拿地方式獲取優(yōu)質(zhì)資源。2009年下半年,保利地產(chǎn)先后獲得廣州琶洲城中村改造、成都高新區(qū)綜合體、福州103超高層地標(biāo)等大面積商住混合用地。

  而華潤(rùn)置地(1109.HK)在深圳、沈陽(yáng)、重慶等地,通過(guò)參與城中村改造、代建公共建筑以及收購(gòu)“舊廠轉(zhuǎn)性”等方式,獲得城市中心區(qū)域的大量低價(jià)優(yōu)質(zhì)土地。

  為應(yīng)對(duì)這樣的競(jìng)爭(zhēng)壓力,2009年年底,萬(wàn)科的戰(zhàn)略投資部門建議,應(yīng)針對(duì)供地緊缺但發(fā)展?jié)摿Υ蟮某鞘袆?chuàng)新拿地渠道,嘗試策略性投資,以城中村改造、廠區(qū)轉(zhuǎn)性、綜合型住宅、公建配套為主要目標(biāo)。

  如此一來(lái),商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要地位凸顯,但這仍是一個(gè)讓萬(wàn)科難以逾越的屏障。

  事實(shí)上,萬(wàn)科早已意識(shí)到,商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的缺失對(duì)萬(wàn)科的發(fā)展極為不利,萬(wàn)科也曾希望通過(guò)與凱德置地的合作來(lái)加以解決。但幾年時(shí)間過(guò)去了,與凱德的合作進(jìn)展卻并不順利。

  知情人士介紹,2007年,萬(wàn)科與凱德達(dá)成合作開(kāi)發(fā)協(xié)議,凱德負(fù)責(zé)項(xiàng)目的商業(yè)部分,萬(wàn)科負(fù)責(zé)住宅建設(shè)。但在實(shí)踐操作中,由于凱德自身也有商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù),因而在地區(qū)資源分配上并不能及時(shí)滿足萬(wàn)科的要求,萬(wàn)科也無(wú)法對(duì)此進(jìn)行有效約束。

  “雙方在西安有一個(gè)合作項(xiàng)目,萬(wàn)科的住宅都已賣出兩年多,但凱德的商業(yè)仍未建設(shè),萬(wàn)科和凱德不斷為這個(gè)事情打交道,凱德最后賠給萬(wàn)科3000多萬(wàn)元。”該人士說(shuō),萬(wàn)科此前與凱德的合作也僅有這一個(gè)項(xiàng)目。

  一位接近萬(wàn)科的業(yè)內(nèi)人士指出,萬(wàn)科如要實(shí)現(xiàn)以獲取城區(qū)核心地段,用“商業(yè)配套”體現(xiàn)住宅產(chǎn)品溢價(jià)的目標(biāo),就必須培養(yǎng)一支屬于萬(wàn)科自己的持有型物業(yè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。

  《財(cái)經(jīng)》記者獲悉,2010年年初,萬(wàn)科“商業(yè)籌備委員會(huì)小組”成立,郁亮擔(dān)任組長(zhǎng)。各地區(qū)分公司也成立“商業(yè)地產(chǎn)辦公室”,設(shè)立5個(gè)-6個(gè)核心成員,負(fù)責(zé)租賃、營(yíng)運(yùn)和市場(chǎng)推廣。

  萬(wàn)科內(nèi)部員工透露,“目前萬(wàn)科所有招聘都已停止,只有商業(yè)地產(chǎn)部門還可以進(jìn)人。”

  從領(lǐng)跑到追趕

  萬(wàn)科一直被認(rèn)為是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的“領(lǐng)跑者”,但這一次,萬(wàn)科卻只能采取“跟隨跑”策略。過(guò)去幾年間,萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、華潤(rùn)置地、保利地產(chǎn)等萬(wàn)科的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)先行一步,并逐漸形成了自己的成熟模式和階段性優(yōu)勢(shì)。

  8月11日,萬(wàn)科召開(kāi)2010年中期業(yè)績(jī)網(wǎng)上說(shuō)明會(huì),許多投資者都在追問(wèn)萬(wàn)科對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的打算。郁亮表示,萬(wàn)科需要順應(yīng)城市的發(fā)展趨勢(shì),提升開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)能力,根據(jù)實(shí)際需要,循序漸進(jìn)地發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。“這是萬(wàn)科內(nèi)部達(dá)成的共識(shí)。”但他并未公布具體的策略和計(jì)劃。

  《財(cái)經(jīng)》記者獲悉,按照2009年年底的統(tǒng)計(jì)數(shù)字,萬(wàn)科目前持有約360萬(wàn)平方米商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。其中,集中商業(yè)類項(xiàng)目(區(qū)別于社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目)約180萬(wàn)平方米;已初步完成規(guī)劃定位的項(xiàng)目超過(guò)27個(gè)。

  同期,萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已在全國(guó)擁有約2106萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備(含已開(kāi)業(yè)持有物業(yè)面積133萬(wàn)平方米);且主要分布在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中心城市,其中80%位于直轄市、省會(huì)城市及計(jì)劃單列市。并且,其創(chuàng)立的“訂單地產(chǎn)”模式具備在全國(guó)快速?gòu)?fù)制的能力。

  最讓萬(wàn)科感嘆的例子是,華潤(rùn)置地依靠“深圳萬(wàn)象城”的成功經(jīng)驗(yàn),將品牌迅速?gòu)?fù)制到杭州、沈陽(yáng)、成都等地。彼時(shí),正是由于萬(wàn)科主動(dòng)放棄,華潤(rùn)置地才“不得已”接下“深圳萬(wàn)象城”項(xiàng)目。

  知情人士透露,深圳市政府最初希望“萬(wàn)象城”地塊交由萬(wàn)科來(lái)操作。為此,萬(wàn)科專門請(qǐng)來(lái)仲量聯(lián)行進(jìn)行評(píng)估,在破費(fèi)了400萬(wàn)元的咨詢費(fèi)之后,評(píng)估結(jié)論就是三個(gè)字:不能做。

  此后,深圳市政府將此地塊轉(zhuǎn)而交給國(guó)企華潤(rùn)置地。“華潤(rùn)置地當(dāng)時(shí)還覺(jué)得很委屈,萬(wàn)科不要的項(xiàng)目卻讓他們做,但因?yàn)槭钦當(dāng)偱?,?guó)企的身份使其不得不接手。其間也有大小坎坷,但項(xiàng)目最終還是火起來(lái)了。”該人士說(shuō)。

  時(shí)過(guò)境遷,萬(wàn)科如今面對(duì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。中金公司地產(chǎn)行業(yè)分析師白宏煒認(rèn)為,“萬(wàn)科是純住宅開(kāi)發(fā)商中反應(yīng)最慢的一個(gè),大部分公司早已開(kāi)始轉(zhuǎn)向。”

  白宏煒說(shuō),海外專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)公司,萬(wàn)達(dá)集團(tuán)這樣的私營(yíng)企業(yè),以及一些大的國(guó)有企業(yè)都是萬(wàn)科強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。“它們進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)比較早,有先行優(yōu)勢(shì),同時(shí),大股東的支持也會(huì)讓它們發(fā)展得更快。”

  在此局勢(shì)下,萬(wàn)科的選擇是“走自己的路”。

  萬(wàn)科內(nèi)部人士表示,其他開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)萬(wàn)科都會(huì)借鑒,但又不會(huì)單學(xué)其中任何一家,而是希望能探索出屬于自己的“萬(wàn)科模式”。

  “拿地的方式不同,地價(jià)有高有低,位置有中心有郊區(qū),這些都決定了萬(wàn)科不能學(xué)任何一家,只能做一個(gè)‘萬(wàn)科模式’。”他表示。

  2009年年底,萬(wàn)科提出了一個(gè)明確定位、重點(diǎn)切入、集團(tuán)推廣的三步走策略。在這份以“積極、穩(wěn)妥”為主調(diào)的策略報(bào)告中,萬(wàn)科重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)要選擇合適的項(xiàng)目試點(diǎn)作為突破,并以培養(yǎng)業(yè)務(wù)能力為目標(biāo),逐步建立一套完善的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作體系。但這份策略書(shū)并未列出明確的時(shí)間表。

  一位機(jī)構(gòu)投資者對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示,萬(wàn)科目前的資產(chǎn)規(guī)模在千億元左右,近80%-90%資產(chǎn)都沉淀在純住宅開(kāi)發(fā)中,能夠投入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金只有10%左右。“百億元的投資對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō),投不了幾個(gè)大項(xiàng)目,也不存在所謂的戰(zhàn)略高度,很難做出‘可復(fù)制模式’,只能算是萬(wàn)科的一種嘗試。”

  該投資者同時(shí)認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)資金投入之后,3年-5年之內(nèi)不會(huì)有盈利,這對(duì)公司的業(yè)績(jī)必然有影響,萬(wàn)科未必能迅速適應(yīng)這種資金周轉(zhuǎn)的模式。

  “下半場(chǎng)”懸念

  麥肯錫在2007年給萬(wàn)科做過(guò)一份策略報(bào)告。報(bào)告提出,萬(wàn)科發(fā)展商業(yè)物業(yè)可以實(shí)現(xiàn)兩個(gè)戰(zhàn)略目標(biāo):一是持續(xù)增長(zhǎng),繼續(xù)領(lǐng)跑中國(guó)房地產(chǎn)的下半場(chǎng);二是要在主流城市群占有絕對(duì)領(lǐng)先地位,無(wú)論住宅還是商業(yè)地產(chǎn)。

  現(xiàn)在看來(lái),這樣良好的愿景,在短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)。

  知情人士透露,萬(wàn)科戰(zhàn)略投資部此前在內(nèi)部討論時(shí)指出,持有五個(gè)20億元規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目就會(huì)對(duì)萬(wàn)科ROIC(投入資本收益率)和市值產(chǎn)生重大壓力。因此,為了保障萬(wàn)科市值長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng),建議短期內(nèi)公司持有的商業(yè)資產(chǎn)比例不超過(guò)15%-20%。

  北京某信托公司地產(chǎn)金融部負(fù)責(zé)人對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示,商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流模式,決定了其對(duì)整體回報(bào)率的影響往往是負(fù)面的。萬(wàn)科需要保持一個(gè)良好的運(yùn)營(yíng)狀態(tài),所以無(wú)法立刻放棄純住宅開(kāi)發(fā)模式,無(wú)法擺脫這種靠純住宅開(kāi)發(fā),實(shí)現(xiàn)快速資金變現(xiàn)的模式。

  另外,“在現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度下,商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值必須以市價(jià)計(jì)量入賬,而把評(píng)估增值的部分計(jì)入資產(chǎn)對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)并不是一個(gè)好選擇,這面臨著多交稅金的問(wèn)題,這又是直接的現(xiàn)金流出。”這無(wú)疑會(huì)給公司的現(xiàn)金流帶來(lái)更大壓力。

  上述知情人士指出,萬(wàn)科在住宅市場(chǎng)是老大,在商業(yè)物業(yè)里只能算是后起者?,F(xiàn)階段,如果要追趕競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,必須發(fā)揮自身固有優(yōu)勢(shì),利用已有的住宅資源,以住宅與商業(yè)物業(yè)結(jié)合的綜合體為突破,而盡量回避純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

  萬(wàn)科內(nèi)部亦有此議。按照萬(wàn)科的設(shè)想,持有型商業(yè)物業(yè),是為了通過(guò)有效經(jīng)營(yíng)商業(yè)資產(chǎn)部分以提升物業(yè)以及住宅的整體價(jià)值;與此同時(shí),在資金方面則寄希望于通過(guò)資本市場(chǎng)再融資來(lái)平衡現(xiàn)金流。

  一位萬(wàn)科內(nèi)部人士說(shuō),“發(fā)展綜合型商業(yè)物業(yè)的確是未來(lái)重要的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。更重要的是,未來(lái)可以跟資本市場(chǎng)的各種金融產(chǎn)品進(jìn)行對(duì)接,這才是萬(wàn)科進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域真正的目的和意義,這包括但不限于打包上市、與基金的合作、海外上市等等。”

  他認(rèn)為,萬(wàn)科的融資渠道主要有四種,經(jīng)營(yíng)性抵押貸款、評(píng)估增值再抵押貸款、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸以及股權(quán)性融資。

  “這幾種融資和退出的途徑,對(duì)商業(yè)物業(yè)運(yùn)作很成熟的企業(yè)來(lái)說(shuō)都是可以實(shí)現(xiàn)的。”上述信托公司地產(chǎn)金融部負(fù)責(zé)人表示。最好的例子莫如去年8月,以商業(yè)地產(chǎn)起家的萬(wàn)達(dá)成功完成二次私募融資,并隨時(shí)等待著上市的最佳時(shí)機(jī)。

  但對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō),最大的問(wèn)題在于,并沒(méi)有可在資本市場(chǎng)操作的、形成規(guī)模的產(chǎn)品。

  萬(wàn)科在宣布進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域之后,陷入了一個(gè)悖論:萬(wàn)科所設(shè)想的資產(chǎn)包上市融資的產(chǎn)品規(guī)模,是要像來(lái)福士、東方新天地這種至少10萬(wàn)平方米以上的區(qū)域型商業(yè)中心。而這樣的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金的需求很大,按照萬(wàn)科既有的融資渠道,又難以募集足額的資金進(jìn)行大規(guī)模推進(jìn)。

  目前,萬(wàn)科最主要的融資方式還是開(kāi)發(fā)貸,對(duì)于銀行來(lái)說(shuō),商業(yè)地產(chǎn)的資金變現(xiàn)速度較慢,對(duì)貸款的考量更加嚴(yán)格。

  某國(guó)有銀行總行信貸部專員對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者透露,目前該銀行對(duì)酒店和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的投資管理都比較嚴(yán)格,酒店物業(yè)被列入“審慎進(jìn)入”范圍之中,經(jīng)營(yíng)性物業(yè)投資“基本停止”,存續(xù)項(xiàng)目主要是在建和續(xù)建工程。

  “現(xiàn)階段商業(yè)項(xiàng)目貸款違約率較高,因此管控和審核流程會(huì)更加嚴(yán)格,要求貸款企業(yè)自有資金投資比例也要更高。”該信貸專員表示。

  另一方面,萬(wàn)科自去年8月就已經(jīng)醞釀112億元的增發(fā)計(jì)劃,目前仍無(wú)進(jìn)展。一旦此次融資計(jì)劃擱淺,則意味著萬(wàn)科從2007年增發(fā)后三年未再融資。

  白宏煒表示,商業(yè)地產(chǎn)短期內(nèi)的確不具備貢獻(xiàn)很好現(xiàn)金流的能力。然而,從中長(zhǎng)期來(lái)看,商業(yè)物業(yè)卻會(huì)帶來(lái)比住宅更為穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入。此外,評(píng)估增值計(jì)入上市公司報(bào)表,會(huì)增加凈資產(chǎn)、降低負(fù)債率,使得融資空間變大,同時(shí)增大當(dāng)期非現(xiàn)金流的利潤(rùn)。

  “這種轉(zhuǎn)型可以增加未來(lái)的業(yè)績(jī)支撐點(diǎn)。”白宏煒說(shuō)。

  他表示,現(xiàn)在大多數(shù)公司的做法,是逐步增加商業(yè)地產(chǎn)的比重,而非讓其成為主要業(yè)務(wù)。后來(lái)者萬(wàn)科也是如此規(guī)劃的。

  張海表示,房地產(chǎn)業(yè)有一個(gè)特性,即使是先進(jìn)入的企業(yè)也無(wú)法建立準(zhǔn)入壁壘。因?yàn)閷?duì)“下一塊土地”來(lái)說(shuō),大家的機(jī)會(huì)永遠(yuǎn)是均等的。

  “做商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)者相當(dāng)分散,即使大連萬(wàn)達(dá)、凱德置地也不可能通吃。這是一場(chǎng)勝負(fù)未分的競(jìng)賽,就像是1000米賽跑的第一圈。”張海說(shuō)。

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