近幾個月來，國家連續(xù)出臺了一系列抑制高房價的政策措施，對于短期內(nèi)房價過快上漲有一定的抑制，但總體上看，這些措施還是治標(biāo)不治本。
目前的房價高企不僅僅是與應(yīng)對金融危機(jī)采取的一攬子經(jīng)濟(jì)刺激計劃相關(guān)，更與長期以來我國的土地政策、產(chǎn)業(yè)政策、財政政策和房地產(chǎn)管理體制存在的缺陷有直接的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一和中國經(jīng)濟(jì)的一大消費熱點，對中國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展有著十分重要的作用。遺憾的是，由于目前土地政策、房地產(chǎn)方面的公共政策和產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)開發(fā)模式以及居民保障住房政策等相互矛盾且不配套，一方面，土地的壟斷性決定了房地產(chǎn)業(yè)并非是充分競爭產(chǎn)業(yè)，房子也并非是完全市場化商品，而是具有改善民生的公益和保障性質(zhì)；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)模式卻完全市場化、企業(yè)化，土地轉(zhuǎn)讓收入成為了當(dāng)前地方財政收入的主要來源。通過各種辦法拿到地的開發(fā)商則完全按照市場化操作，為追求超額利潤，將房價炒到畸高，造成了目前房地產(chǎn)市場民怨四起的困境。
毋容置疑的是，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，刺激消費、改善民生的唯一辦法是降低房地產(chǎn)價格，但是如果房價下降過快、過低將造成兩個后果：一是極大地壓縮開發(fā)商的利潤空間，使得開發(fā)商投資開發(fā)的積極性降低，從而導(dǎo)致地方政府“土地財政”收入的減少和地方ＧＤＰ增速的減緩；二是可能導(dǎo)致大量房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)，進(jìn)而累及銀行業(yè)。因此，上述后果所涉及的利益主體—地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)和金融企業(yè)，對降房價都不積極，而恰恰是這些利益主體對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展擁有更多的發(fā)言權(quán)和主導(dǎo)權(quán)。正是由于政策錯位導(dǎo)致了地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行和老百姓利益之間的矛盾關(guān)系，導(dǎo)致了房價高企成為普遍現(xiàn)象。
另一方面，長期以來對于房價等資產(chǎn)價格過高問題，我們一是沒有像針對CPI過高，類似央行的專門調(diào)控部門進(jìn)行管理和調(diào)控，二是沒有針對性較強(qiáng)的專門調(diào)控手段。主管房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的部門，往往把重點放在房地產(chǎn)業(yè)的“開發(fā)、發(fā)展”上，站在開發(fā)商一邊思考問題的多，而危及百姓“住有所居”的房價管理問題思考的少。這也許是導(dǎo)致幾年來房價一直下不來，并且越調(diào)控越高的原因。沒有真心想讓房價下降的管理部門，沒有抑制房價的有效手段，房價如何能夠下來，又如何不一漲再漲呢？
唯有徹底改革才能突破高房價困境
去年底以來，國務(wù)院陸續(xù)出臺了一些抑制高房價的措施，取得了一定效果，但從長遠(yuǎn)看，這些措施只是臨時性的，治標(biāo)難治本。未來破解我國房地產(chǎn)困境的根本之道還在于進(jìn)行徹底改革，具體來說有以下幾點：
其一，應(yīng)該把改善民生與調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)緊密結(jié)合起來，加大保障性住房的供給。香港地區(qū)、新加坡的保障性住房比例分別達(dá)到了50%和84%，未來要學(xué)習(xí)借鑒香港地區(qū)和新加坡的經(jīng)驗，積極推進(jìn)社會保障性住房體系的大規(guī)模建設(shè)，大幅度增加保障性住房比例。同時要加快完善全國統(tǒng)一的保障性住房配售條件、流轉(zhuǎn)、管理等方面的制度規(guī)范，杜絕保障性住房的完全市場化開發(fā)和商業(yè)化投資炒作。最近，一些地方已開始大面積推出廉租房、公租房，產(chǎn)權(quán)不再私有，讓尋租者失去下嘴的動力。比如人口壓力極大的重慶、上海兩個直轄市，都加大了廉租房的建設(shè)規(guī)模，重慶市將在10年內(nèi)造2000萬平方米公租房，上海市將保障性住房占全社會總量的比例提高到60%。但是，從長遠(yuǎn)看，如果政府提供公共住房的供給力度逐級擴(kuò)大，占比舉足輕重，能夠緩解、平衡供給和需求的劇烈沖突；如果把地方政府在地產(chǎn)上豐厚的土地出讓收入與投入保障性住房進(jìn)行政策性掛鉤，對遏制房價的非理性暴漲還是會有一定意義的。
第二，應(yīng)該把促進(jìn)房地產(chǎn)繁榮與改革中央與地方財稅體制緊密結(jié)合起來。要采取切實措施調(diào)整中央和地方的財政收入分配關(guān)系，增加地方稅收留成，改變地方政府過度依賴土地出讓金收入維持財政運轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀；政府土地出讓金收入作為衡量土地市場活躍度的重要指標(biāo)，在目前的整個財政體制之下，房地產(chǎn)的發(fā)展依然還會扮演地方財政的要角。中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2009年(截至12月29日)全國60個城市土地出讓金收入同比增加超過100%。其中，上海、杭州、北京土地出讓金收入位居前三位。未來，不論是中央版的“國十一條”還是北京版的“國十一條”，能否切實收到預(yù)想的有效成果，關(guān)鍵看政府部門尤其是地方政府在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整上到底有多少實際動作，財政體制實行的綜合改革，在多大程度上減輕了地方政府對房地產(chǎn)的依賴。
第三，要著手改革現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)模式，實行多軌制開發(fā)與建設(shè)。在房產(chǎn)開發(fā)上，應(yīng)打破只允許開發(fā)商開發(fā)房產(chǎn)的壟斷局面，走房產(chǎn)商開發(fā)、政府開發(fā)、單位集資建房等多種房產(chǎn)開發(fā)途徑。房改前住房主要以各單位自建為主，房改后房產(chǎn)開發(fā)的權(quán)利被開發(fā)商獨家壟斷。有人一聽說要政府和單位參與建房，就稱其為“老路”，這是沒有實事求是地對我國人口眾多、土地緊張的住房現(xiàn)實問題進(jìn)行嚴(yán)肅思考。政府開發(fā)和單位自建房會加大房產(chǎn)供應(yīng)途徑，打破開發(fā)商壟斷房地產(chǎn)市場的局面，這三種主體同時參與開發(fā)房產(chǎn)的混合體制比任何單一主體獨家開發(fā)都要更為有效，更有利于解決絕大多數(shù)百姓的住房問題，有利于房產(chǎn)市場的穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。過去單位作為唯一主體建房導(dǎo)致住房市場僵化，房改10年來開發(fā)商作為唯一主體建房導(dǎo)致住房價格非理性瘋漲，都說明任何單一主體主宰住房市場都存在巨大弊端。
比如，國家可以拿60%的開發(fā)用地制定好小區(qū)建設(shè)方案后實行招標(biāo)，在保證質(zhì)量和控制住房面積的前提下讓建筑商競標(biāo)建設(shè)，政府再以利潤不超過土地和建設(shè)成本總價10%的價格賣給工薪收入階層，并限制這類房屋的買賣，買賣產(chǎn)生的利潤絕大多數(shù)必須上繳國庫專門用于房產(chǎn)開發(fā)。20%的地以市場價賣給有實力的企業(yè)與單位用于集資建房，僅用于供應(yīng)本單位職工。另外20%的地賣給開發(fā)商去建高檔房，賣給有經(jīng)濟(jì)實力的高收入階層。這會加大房屋供應(yīng)的多元化，抑制房價亂漲，政府和開發(fā)商也能從中獲得相當(dāng)利潤來維持房產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展。
比如可以采取“政府出地，開發(fā)商建房”，政府提供成熟土地，并按“代建制”即建設(shè)主體招投標(biāo)的模式實施各類房屋的建設(shè)，地產(chǎn)商只能買賣地上建筑部分的房屋，地皮部分則以稅收或租金方式由政府根據(jù)地價增值情況逐年累進(jìn)或分年限向房屋購買者征收。另外，在現(xiàn)行的模式下，最近國內(nèi)一些地方采取“限定地價和限定房價”的房地產(chǎn)招標(biāo)開發(fā)模式也值得推廣。
第四，對于那些在地王賭博中樂不思蜀的央企，顯然目前還難以全面禁止其進(jìn)入房地產(chǎn)投資，但是對于依靠貸款便利的國有大企業(yè)，國資委則有義務(wù)審查其地產(chǎn)投資資金來源，是否挪用了巨額的其他非地產(chǎn)類貸款和債券融資。如果是央企集團(tuán)經(jīng)營利潤積累獲得的巨大資金導(dǎo)致其進(jìn)入土地開發(fā)市場競爭，則有必要重新審視央企的國有資本經(jīng)營預(yù)算和利潤分配制度。
第五、加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整步伐，逐步取消將房地產(chǎn)也作為支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)相對IT、生物制藥等行業(yè)，技術(shù)含量低，對國力的綜合推動有限。這一行業(yè)的興盛是以資源損耗作為基礎(chǔ)的，因為土地是不可持續(xù)的資源，因此房地產(chǎn)經(jīng)營很難取得持續(xù)性的發(fā)展，國家的競爭力也不可能靠房地產(chǎn)業(yè)暴利來體現(xiàn)。因此，未來應(yīng)該通過加快經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，逐步降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)增長中的比重，進(jìn)而使房地產(chǎn)業(yè)逐步退出支柱產(chǎn)業(yè)序列。
最后，近期應(yīng)急的措施首先還是要增加供給，全方位的增加普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房及廉租房的供應(yīng)。第二還是要抑制不合理的需求。從中國目前情況看，是要抑制一下投機(jī)性的需求。第三是要加強(qiáng)管理。這其中包括土地管理，嚴(yán)厲打擊開發(fā)商囤地炒地行為，還包括建成了住宅之后的捂盤惜售的問題。
（作者石建勛為同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授）
