沈陽(yáng)土地市場(chǎng)分析報(bào)告 2007-2008 2009-03-19 17:11
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一、2007年沈陽(yáng)土地市場(chǎng)總結(jié)
2007年沈陽(yáng)共推出土地2390萬(wàn)平方米，其中包括335.4萬(wàn)平方米存量土地。2007年成交1873.1萬(wàn)平方米土地，較2006年增加8.1%。2006年土地成交位列三甲的是于洪區(qū)387.9萬(wàn)平方米，東陵區(qū)219.9萬(wàn)平方米，鐵西區(qū)147萬(wàn)平方米，2007年位列三甲的分別是沈北新區(qū)385萬(wàn)平方米，渾南新區(qū)142萬(wàn)平方米，于洪區(qū)128萬(wàn)平方米；以上成交數(shù)據(jù)可以看看出，二環(huán)以外已經(jīng)成為沈陽(yáng)土地成交的主要陣地，尤其是沈陽(yáng)四大發(fā)展空間的提出，更是加快了二環(huán)以外土地成交的速度，優(yōu)勢(shì)是南北（南：沈北新區(qū)、北：大渾南地區(qū)）兩大空間土地成交占到全市成交總量的47.2%。
1、2007年土地市場(chǎng)情況
1.1、2007年沈陽(yáng)市各月土地公示宗數(shù)情況
從2007年各月土地公示宗數(shù)情況來(lái)看，8月份與9月份推出地塊宗數(shù)最多，8月份公示土地共計(jì)117宗，以鐵西區(qū)、渾南新區(qū)、沈北新區(qū)土地居多。
1.2、2007年土地公示面積情況
從土地公示數(shù)量與規(guī)模來(lái)看，下半年高于上半年，尤其8月份和9月份，成為土地市場(chǎng)最為活躍的兩個(gè)月，公示比例占全年的30%。
1.3、2007年各區(qū)域土地公示宗數(shù)情況：
土地公示與成交最為活躍的區(qū)域是鐵西區(qū)、渾南新區(qū)與沈北新區(qū)，公示宗數(shù)來(lái)看，鐵西新區(qū)土地公示宗數(shù)最多，其次是沈北新區(qū)，和平區(qū)由于和平長(zhǎng)白區(qū)域因素，供應(yīng)量有所增加。
1.4、2007年各區(qū)域土地公示面積情況：
公示規(guī)模來(lái)看，沈北新區(qū)公示量最大，達(dá)到899萬(wàn)平方米，鐵西區(qū)760余萬(wàn)，沈河區(qū)與皇姑區(qū)土地公示量縮減。
1.5、2007年沈陽(yáng)市各區(qū)土地成交面積情況
2007年沈陽(yáng)市土地總成交量為1873.113萬(wàn)平方米，較2006年同期增長(zhǎng)81%。從成交區(qū)域情況來(lái)看，07年成交量最高區(qū)域是沈北新區(qū)與渾南新區(qū)，其次是鐵西區(qū)，市中心商業(yè)與居住區(qū)域成交量與土地供應(yīng)量大幅度縮減，沈河區(qū)成交量?jī)H為21萬(wàn)平方米，皇姑成交量37萬(wàn)平方米。
1.6、2007年沈陽(yáng)市土地供銷對(duì)比表
2007 年沈陽(yáng)市土地供銷對(duì)比表
區(qū)域
土地供應(yīng)量（萬(wàn)平）
土地成交量（萬(wàn)平）
成交率（供銷比）
沈北新區(qū)
899
433
48.2%
渾南新區(qū)
539
418
77.6%
蘇家屯區(qū)
112
82
73.6%
大東區(qū)
429
89
20.8%
和平區(qū)
193
86
44.5%
沈河區(qū)
116
21
18.0%
皇姑區(qū)
99
37
37.3%
東陵區(qū)
412
110
26.7%
于洪區(qū)
488
219
44.9%
鐵西區(qū)
761
377
49.5%
土地成交率最高的區(qū)域是渾南新區(qū)，成交率達(dá)到77.6%。鐵西新區(qū)07年土地總成交量約377萬(wàn)平方米，其中住宅用地成交量為40萬(wàn)平方米，鐵西區(qū)2007年土地總成交額為51個(gè)億，由于鐵西新區(qū)區(qū)域的特殊性從土地儲(chǔ)備中心查詢公示與成交以工業(yè)用地居多。
2、近年土地成交價(jià)格情況分析
2007年沈陽(yáng)市綜合地價(jià)為1726元/㎡，增長(zhǎng)率13.7%，比2006年上升了3個(gè)百分點(diǎn)。城市整體地價(jià)水平呈穩(wěn)步上漲趨勢(shì)；住宅用地地價(jià)水平為2206元/平方米，增長(zhǎng)率為15.1%，同比上漲4.4個(gè)百分點(diǎn)。住宅用地平均地價(jià)增長(zhǎng)幅度較明顯。
在沈陽(yáng)新區(qū)規(guī)劃概念的提出和大型房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入，沈陽(yáng)土地市場(chǎng)異?；钴S，2007年沈陽(yáng)市土地總成交量為1873.1萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)8.1%。大量的土地供應(yīng)將會(huì)給市場(chǎng)釋放很大的產(chǎn)品供應(yīng)，未來(lái)產(chǎn)品的供應(yīng)將會(huì)持續(xù)加大。從區(qū)域分布來(lái)看，沈北、渾南新區(qū)成為了土地供應(yīng)的主要區(qū)域。
二、2008年上半年沈陽(yáng)市土地市場(chǎng)總結(jié)
據(jù)沈陽(yáng)市土地儲(chǔ)備交易中心網(wǎng)站公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年1～5月份，沈陽(yáng)市市本區(qū)土地拍賣公告（（2008）1-10號(hào)）面積僅約為84萬(wàn)平方米；而2008年1～5月份的土地出讓面積卻達(dá)到128.25萬(wàn)平方米，與上年同比持平；土地拍賣公告面積相比于土地成交量，顯然前5個(gè)月土地放量出現(xiàn)滯后現(xiàn)象。
1-5月份沈陽(yáng)市土地單價(jià)同比增長(zhǎng)4.9%。相比于全國(guó)大多數(shù)城市的土地的持續(xù)流拍，沈陽(yáng)的土地交易情況一直比較穩(wěn)定，沒(méi)有出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。就目前沈陽(yáng)市土地成交價(jià)格來(lái)看，2008年上半年土地成交價(jià)格基本略微高于起始價(jià)，多數(shù)成交項(xiàng)目高出起始價(jià)不到10元/平方米。
從2008年1-5月成交量來(lái)看，鐵西新區(qū)成為成交量達(dá)到37.85萬(wàn)平方米，蘇家屯區(qū)達(dá)到29.42萬(wàn)平方米，該兩個(gè)區(qū)成為2008年土地成交量最大的地區(qū)，其他區(qū)域內(nèi)成交量明顯不足。
根據(jù)沈陽(yáng)市商業(yè)和居住用地的平均容積率和地價(jià)水平值，計(jì)算商業(yè)和居住用地的樓面地價(jià)，測(cè)算得出沈陽(yáng)市2006-2007年各季度樓面地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例，具體見(jiàn)表3。
表3 沈陽(yáng)市2006-2007年地價(jià)與房?jī)r(jià)比例
比例
季度
平均地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例(%)
商業(yè)平均地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例(%)
居住平均地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例(%)
2006年
第一季度
26.07
19.86
29.83
第二季度
26.91
20.92
27.63
第三季度
26.95
23.39
27.66
第四季度
25.89
22.56
29.00
2007年
第一季度
24.86
19.43
27.50
第二季度
25.47
19.58
25.56
第三季度
25.97
22.24
25.48
第四季度
25.75
20.09
28.45
商業(yè)地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例維持在20%左右，居住地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例在26%-30%之間，平均地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例在25%上下波動(dòng)，地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例基本保持穩(wěn)定，居住地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例略高于商業(yè)地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例。與2006年地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重來(lái)看，2007年比重有所下降，顯示房?jī)r(jià)漲幅高于地價(jià)。
2007年房屋供應(yīng)面積增長(zhǎng)率超過(guò)20%，房屋銷售面積增長(zhǎng)率超過(guò)50%，均保持較大幅度的增長(zhǎng)，對(duì)穩(wěn)定沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)起了積極的作用，使2007年房?jī)r(jià)、地價(jià)的增長(zhǎng)率均得到有效抑制。
