“9月太忙了，從早到晚一直在帶客戶看房，談戀愛都沒有時間了。”上海浦東新區(qū)一門店經(jīng)理羅明對中證君吐槽道。
羅明的“忙”是上海二手房市場“金九行情”的一個縮影。剛剛過去的9月，上海二手房市場實在太“香”了！數(shù)據(jù)顯示，上海9月份二手房成交量為3.1萬套，同比增長超46%，環(huán)比增長超4%，9月上海二手房的成交量處于2017年以來的歷史高位。與此同時，多名中介告訴中證君，9月以來，前來咨詢二手房的客戶明顯增多，議價空間則有所縮小。
業(yè)內(nèi)人士認為，上海9月二手房的火爆與疫情導(dǎo)致購房需求積壓、改善需求強勁、上海政策穩(wěn)定等多種因素相關(guān)。但是在強調(diào)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的前提下，市場后續(xù)較難出現(xiàn)過熱的情況。
9月上海二手房成交量創(chuàng)近4年來新高
一般來說，二手房市場會比新房更能體現(xiàn)樓市的真實情況。中證君走訪上海各區(qū)域中介機構(gòu)發(fā)現(xiàn)，疫情影響逐步減小后，上海二手房市場一直較為火爆，9月以來尤甚，咨詢量和成交量有明顯提高，房東跳價的情況也有所增加。
徐匯區(qū)一中介王浩告訴中證君，“疫情過后，上海二手房成交量一直很大，9月以來有點爆發(fā)，我們現(xiàn)在基本上能賣的房子都賣光了?！?/p>
羅明表示，“九月我們天天在外面帶客戶看房，門店幾乎沒有人，有房東一天最多接待26組客戶看同一套房。成交周期更是明顯縮短，很多房東掛房后3-5天就成交了，最快的當天掛牌即成交?！?/p>
楊浦東外灘區(qū)域區(qū)域一門店負責(zé)人李婷亦稱，該門店9月二手成交量差不多是今年的高點，門店業(yè)務(wù)員9月平均一天至少帶著客戶看7-8套房，周末和節(jié)假日尤其忙，“不過，我們這片區(qū)域主要受動遷戶的影響，8-9月他們動遷款也拿到了。”李婷補充說道。
買方購房需求強勁，順勢推動上海二手房價格上漲，房東“跳價”的現(xiàn)象也逐漸增多，議價空間明顯縮小。
像王浩負責(zé)的豪宅區(qū)域二手房價上漲3%-5%，普通區(qū)域少一點。李婷告訴中證君，從4、5月到9月，其門店范圍的二手房價格漲幅大致在5%至10%。
羅明表示，上海二手房大部分區(qū)域都在漲，學(xué)區(qū)房和商品房這種更受歡迎的漲得更為厲害，“很多房東賣房都是置換需求的，本來都準備先賣后買，一看這架勢，都不敢先賣了?！?/p>
李婷對中證君舉例稱，上個月他負責(zé)的一套二手房，8月份房東報價1180萬元，與買家8月初談的價格是1100萬，1080萬也肯賣。但買家當時資金沒到位。到9月中旬，房東最低要1150萬元才肯賣，最后死磨硬泡1135萬元成交。“9月二手房的議價空間很小，從掛牌到成交的價格大概就3%-5%，以前至少有5%-10%?！?/p>
來源：易居研究院
研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)也佐證了上海二手房市場的“火爆”。據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，9月，上海二手住宅成交套數(shù)約為3.1萬套，環(huán)比增長4.2%，同比增長46.8%。9月上海二手房的成交量處于2017年以來的歷史高位。
過熱現(xiàn)象后續(xù)難以出現(xiàn)
為何9月上海二手房市場如此火爆？
中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴中證君，一方面，是受疫情影響，進入下半年，部分買家的購房節(jié)奏加速；另一方面，今年整體市場不錯，上海政策本身又比較穩(wěn)定，市場信心得到強化。同時，本身9月就是一個傳統(tǒng)的銷售旺季，買家可能更愿意在這個時候出手，賣家也愿意在這個時候掛牌，是買賣雙方共同推動了這樣一個行情?！暗鋵嵶罱鼛讉€月也沒有增長得特別明顯，更多的是因為一些結(jié)構(gòu)性變化導(dǎo)致的，比如說，偏中端的需求改善?！?/p>
上海鏈家研究院分析師楊雨蕾亦表示，增長主要來自改善型。分環(huán)線來看，增長主要來自外環(huán)以內(nèi)，而且下半年以來二手房成交中改善型的占比有明顯增加，套均面積和套均價格不斷增長。此外，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進還表示，銀行貸款政策或收緊等因素都會使得購房者加快購房。
針對上海二手房后期走勢，業(yè)內(nèi)人士均認為，不會出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。
嚴躍進稱，類似回暖是一個趨勢，但是后續(xù)是否會持續(xù)升溫，倒是有不確定性。楊雨蕾分析認為，從新增客戶量和掛牌量來看，客房比下半年以來一路走高，說明市場保持著一定的熱度。但目前調(diào)控并未放松，8月底更出臺了開發(fā)商融資的“三條紅線”，給房企的杠桿率設(shè)置上限，在強調(diào)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的前提下，市場較難出現(xiàn)過熱的情況。
“雖然9月上海二手房成交量創(chuàng)了新高，但是今年的高點可能也就這樣了。因為本身到了四季度成交量就會慢慢地往下走，所以10月、11月份可能還是有一個震蕩回落，再要看到3萬套的概率幾乎是沒有了?！北R文曦進一步表示。
落戶新政市場影響有限
值得注意的是，有觀點稱9月以來上海樓市的升溫與落戶政策的松動有關(guān)。
9月23日，上海發(fā)布《2020年非上海生源應(yīng)屆普通高校畢業(yè)生進滬就業(yè)申請本市戶籍評分辦法》，將之前“以北京大學(xué)、清華大學(xué)為試點，探索建立對本科階段為國內(nèi)高水平大學(xué)的應(yīng)屆畢業(yè)生，符合基本申報條件可直接落戶”的政策，范圍擴大至在滬“世界一流大學(xué)建設(shè)高?！保ㄉ虾＝煌ù髮W(xué)、復(fù)旦大學(xué)、同濟大學(xué)、華東師范大學(xué)四所高校。
對此，楊雨蕾表示，大學(xué)生落戶政策一是并沒有出細則，二是公布時今年應(yīng)屆生已大學(xué)畢業(yè)?！岸乙仓皇钦f今年的，沒說后面也一直保持這個政策，所以這對于目前上海房地產(chǎn)市場并沒有太大實質(zhì)上的影響，只能說有個預(yù)期?！?/p>
嚴躍進亦認為，落戶政策更多在于信號意義，因為本身這四所高校畢業(yè)生落戶并不困難，但至少說明后續(xù)上海樓市的人口紅利會增加，這使得2021年上海房地產(chǎn)市場有升溫的可能。
（文章來源：中國證券報）
