《民法典》第406條規(guī)定：“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響?！痹摋l規(guī)定為存量房“帶押過戶”提供了法律依據，不少地方的不動產登記機構增設了“帶押過戶”受理窗口，通過人工受理與審核的方式辦理存量房“帶押過戶”業(yè)務。
存量房“帶押過戶”能極大減輕買賣雙方的交易成本，促進存量房的自由流通，故業(yè)務需求量日益增大。因線下人工辦理效率難以應對不斷增長的業(yè)務量，線上辦理成為買賣雙方的熱切期盼。目前，存量房“帶押過戶”線上“自助”辦理仍存在賣方貸款銀行抵押權益難以有效保障、買方貸款銀行審核發(fā)放貸款時點與現行政策存在沖突、存量房交易資金安全存在風險等問題，有必要深入研究解決。
01
線上辦理的難點
存量房線上過戶后賣方貸款銀行的原抵押權益難以有效保障。有學者認為按照《民法典》第406條規(guī)定，存量房權屬轉移后，賣方貸款銀行的抵押權仍然是依附在抵押物上的物權負擔，與抵押物的所有權人無關，只要抵押物沒有發(fā)生變化，沒必要對原抵押登記進行任何變更，直接把原抵押登記記錄保留即可，即抵押人仍是賣方，房屋所有權人為買方，該抵押權益不受任何影響，仍有優(yōu)先受償權。
筆者認為，存量房轉移后，買方對房屋擁有了占有、使用、收益等相關權利，如果房屋沒有損毀或滅失，那么賣方貸款銀行的抵押權益是有保障的。然而買方與賣方、賣方貸款銀行之間沒有為原貸款提供擔保的約定，即該抵押擔保變成了只有物的擔保而沒有人的擔保。正常的抵押登記除了有抵押物作為擔保外，抵押人同樣負有擔保的義務，一旦抵押物滅失或價值減損，抵押人要提前償還債務或者另外提供等價的其他擔保，因此抵押人通常會妥善保管和使用抵押物，避免抵押物損毀或滅失。若買方沒有了抵押人應負的擔保義務，就難以保證其妥善保管和使用抵押物，當抵押物損毀或滅失時，賣方如果不能如期償還貸款或提供相應的等值擔保，則賣方貸款銀行的抵押權益將難以保障。
綜上，雖然法律規(guī)定抵押期間抵押人可以轉讓抵押財產，并且抵押財產轉讓后，抵押權不受影響，但是因缺少相關的配套政策，賣方貸款銀行的抵押權益尚缺乏有效保障，實踐中絕大多數銀行不同意賣方在未還清貸款、未注銷抵押權登記的情況下在線轉讓抵押物。為落實《民法典》對不動產抵押權的規(guī)定，自然資源部印發(fā)《關于做好不動產抵押權登記工作的通知》，目前銀行機構往往會在辦理抵押登記時向登記機構申請，將存在“禁止或限制轉讓抵押不動產的約定”情況記載于不動產登記簿，線上“帶押過戶”仍需推廣。
買方貸款銀行現行的貸款政策難以符合線上過戶的要求。按照傳統(tǒng)的存量房轉移登記流程，一般是買方與賣方簽訂買賣合同后，買方向銀行申請貸款，銀行審核通過后，買賣雙方辦理存量房轉移登記，買方與貸款銀行辦理抵押登記，然后再發(fā)放貸款。按照銀行現行的貸款政策，買方申請的貸款要在存量房過戶并辦理抵押登記后才發(fā)放，對賣方而言風險較大，所以買賣雙方多選擇線下辦理存量房交易相關業(yè)務，且在整個交易過程中，一般須由買方支付費用，委托房地產中介機構或者擔保公司跟進各交易環(huán)節(jié)業(yè)務的辦理，來為交易的安全提供擔保。
而存量房轉移登記線上辦的模式，操作相對簡單，買賣雙方在線上確認交易即可，辦理效率非常高，但相應地，如果賣方將房屋權屬轉移給買方后，買方的貸款審核不通過，賣方將會面臨財物兩空的風險。因此，如果要實現此辦理模式，需要買方貸款銀行提前介入審核貸款申請，貸款的發(fā)放與房屋過戶的辦理做到無縫銜接，才能解決賣方面臨的風險。
存量房交易資金難以保證優(yōu)先支付賣方貸款銀行的剩余貸款。傳統(tǒng)的存量房交易，一般是買方在簽訂買賣合同后，直接將首付款轉至賣方賬戶，剩余款項待買方申請的貸款獲批后，亦由買方貸款銀行直接將款項轉至賣方賬戶，因此無論是首付款還是剩余的按揭貸款都是直接轉給賣方。
在存量房“帶押過戶”模式下，賣方剩余貸款并未還清，存量房的交易資金理應優(yōu)先償還剩余貸款，如果不對交易資金進行監(jiān)管，直接轉給賣方，賣方不將存量房交易資金優(yōu)先用于償還剩余貸款，那么賣方貸款銀行的利益將受損。因此，如果要實現該辦理模式，有必要將交易資金納入監(jiān)管，確保優(yōu)先用于償還賣方貸款銀行的剩余貸款。
02
應對問題的對策
以買方擔保的方式，保障過渡時期賣方貸款銀行的權益。如前所述，在存量房“帶押過戶”程序啟動之時，賣方并未償還剩余貸款，賣方貸款銀行的抵押權必須有所保障。然而，無論是保持原抵押登記記錄不變，還是簡單地將買方變更為抵押人，都可能因買方不妥善保管和使用抵押物，或因抵押變更登記缺少依據而被認定為行為無效，最終導致賣方貸款銀行的抵押權益無法得到有效保障。
為此筆者建議，在存量房“帶押過戶”辦理前，可以由買賣雙方與賣方貸款銀行簽訂過渡時期的債務擔保協議，即在房屋權屬轉移至買方名下后，賣方貸款銀行收回剩余貸款之前，由買方以該房屋為賣方剩余貸款提供擔保并申請登記，同時以物保和人保的方式保障賣方貸款銀行的權益。簽訂相關擔保協議后，再共同申請抵押權相關登記，可有效防止今后發(fā)生糾紛時因違反程序而引發(fā)法律風險。
引入存量房轉移預告及抵押預告流程，解決買方貸款銀行提前放貸問題。在存量房轉移登記中，買方貸款銀行要等抵押權登記辦結后才能發(fā)放貸款，不符合存量房轉移登記線上辦理的要求。而在新建商品房（期房）的按揭貸款中，絕大多數銀行愿意在期房辦理抵押權預告登記后即發(fā)放貸款。
根據《民法典》第221條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力?！睋?，銀行辦理抵押權預告登記后，已經具備了在將來申請辦理正式抵押登記的權利，此時發(fā)放貸款的風險相對較小，所以愿意在抵押權預告登記辦結后即發(fā)放貸款。
因此，筆者建議存量房轉移登記前亦引入預告登記的流程。買賣雙方簽訂買賣合同后，在線申請辦理存量房轉移預告登記，可防止賣方“一房二賣”。存量房轉移預告登記辦結后，買方與買方貸款銀行在線申請辦理存量房抵押權預告登記，買方貸款銀行可憑該抵押權預告登記證明發(fā)放貸款。登記機構在開發(fā)辦理流程時，可設置存量房轉移預告轉本登記后，自動辦理存量房抵押權預告轉本登記，保障買方貸款銀行的抵押權益。
將存量房交易資金納入監(jiān)管，確保交易資金優(yōu)先用于償還賣方剩余貸款。存量房“帶押過戶”要求買方支付的購房款必須優(yōu)先用于償還賣方剩余貸款，因此有必要將存量房交易過程中的所有資金納入由政府部門主導開立的存量房交易資金監(jiān)管賬戶進行統(tǒng)一監(jiān)管，所有交易價款由資金監(jiān)管賬戶的開戶行進行清分，優(yōu)先用于支付賣方貸款銀行的剩余貸款，若有剩余才能轉入賣方賬戶。如果買方是全款購買，在簽訂存量房買賣合同后應將全部購房款存入交易資金監(jiān)管賬戶，房屋過戶完成后由資金監(jiān)管賬戶的開戶行進行清分，先償還賣方貸款銀行的剩余貸款，然后再將剩余款項轉入賣方賬戶。如果買方貸款購房，則應在簽訂存量房買賣合同后將首付款存入監(jiān)管賬戶，待存量房抵押權預告登記辦結后，買方貸款銀行直接將發(fā)放的貸款轉入監(jiān)管賬戶，由資金監(jiān)管賬戶的開戶行進行清分，先償還賣方貸款銀行的剩余貸款，然后再將剩余款項轉入賣方賬戶。
將存量房交易資金納入資金監(jiān)管賬戶統(tǒng)一監(jiān)管后，如在房屋過戶過程中發(fā)生任何問題導致房屋無法過戶，資金監(jiān)管賬戶開戶行將存量房交易價款原路退回，保障買方的權益。此外，房屋成功過戶后，由資金監(jiān)管賬戶開戶行對房屋交易價款進行合理清分，亦可有效解決賣方貸款銀行剩余貸款無法順利收回的問題。
存量房“帶押過戶”線上“自助”辦理，可省去原來由“賣方籌款或買方墊資—賣方去銀行還貸—解除抵押”的復雜流程，為存量房交易節(jié)省大量時間和成本。通過簽訂過渡時期擔保協議，將有效保障賣方貸款銀行權益；引入存量房預告登記，可解決買方貸款銀行先行放款問題；將交易資金納入監(jiān)管賬戶，能確保房屋交易價款優(yōu)先用于償還賣方的剩余貸款。通過多項配套措施，能使存量房交易各方的權益得到保障，促進存量房自由、有序流通。
作者單位：廣西壯族自治區(qū)南寧市不動產登記中心
《中國不動產》2023年第2期
i自然全媒體
編輯：高榮唱
供圖：徐 健
初審：鄭雪蕾
審定：李軍晶
以上文章不代表本官微觀點
僅供參考
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