| 來自商務(wù)部的備案顯示，3月份外資新設(shè)或者增資的房地產(chǎn)公司出現(xiàn)井噴，尤其是商業(yè)地產(chǎn)，誘發(fā)了外資的大舉進(jìn)入。 世邦魏理仕的報告顯示：2010年，我國境內(nèi)主要城市房地產(chǎn)大宗收購交易成交總額中外資達(dá)440億元，較2009年大幅上漲94％。從外資投資的物業(yè)類型來看，綜合、商辦類物業(yè)受到境外機(jī)構(gòu)投資者的青睞，成交金額占比達(dá)92％。 DTZ戴德梁行日前發(fā)布的全球房地產(chǎn)投資報告指出，今年全球預(yù)計會有1040億美元的資金投向亞太區(qū)的房地產(chǎn)，其中，中國商業(yè)地產(chǎn)為資金重點(diǎn)流向。 外資進(jìn)入國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)，我們要一分為二地看待。如果是做長線，則外資投資動機(jī)主要源于國內(nèi)城鎮(zhèn)化加速和中國未來“大消費(fèi)”概念，此時外資會加速國內(nèi)商業(yè)的繁榮和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。 如果是做短線，則與外資豪賭中國銀行為異曲同工，是人民幣升值語境下抗通脹的短期投機(jī)行為。此時我們不得不警示：如果經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化使得外資突然離場，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)會否成為外資推動泡沫下的炮灰和犧牲品。 面對城鎮(zhèn)化加速、人民幣升值、通貨膨脹和緊縮性貨幣政策等復(fù)雜的宏觀環(huán)境，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)前景顯得撲朔迷離。 城鎮(zhèn)化加速與大消費(fèi)概念 世邦魏理仕的一份報告顯示，“二三線城市”已經(jīng)越來越多地出現(xiàn)在宜家、迪卡儂等大型零售商的最新擴(kuò)張計劃之中。像天津、重慶、濟(jì)南等二線城市中商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)逐漸趨熱。 戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2011年春節(jié)長假上海商業(yè)市場銷售規(guī)模突破50億元（US$8.8億），比去年同期增長了11.5%。 這些數(shù)據(jù)足以顯示中國消費(fèi)市場的巨大潛力，一線城市最受外資青睞，同時中國進(jìn)入了以二線城市，甚至是三四線城市為中心的第二波城市化浪潮，二三線城市商業(yè)消費(fèi)潛力，未來穩(wěn)定的市場需求，也成為支撐外資進(jìn)軍二三線城市的支撐點(diǎn)。 仲量聯(lián)行認(rèn)為，到2020年，上海、北京、廣州、深圳等一線城市在中國商業(yè)地產(chǎn)總量中的比重將僅占10%。這也預(yù)示著今后10年里，二三線城市所蘊(yùn)含的巨大商機(jī)。 對于中國消費(fèi)的潛力，瑞信在1月12日發(fā)布的中國消費(fèi)者調(diào)查報告預(yù)計，2020年中國將超越美國成為全球最大的消費(fèi)市場。 在中國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式、鼓勵內(nèi)需的政策引導(dǎo)下，以及國民首日倍增計劃和稅收改革帶來的消費(fèi)能力提升拉動下，大消費(fèi)概念正成為未來中國經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)，也為商業(yè)地產(chǎn)和外資涌入提供了巨大的想象空間。 人民幣升值與抗通脹概念 人民幣的升值預(yù)期也許才是短期外資豪賭中國商業(yè)地產(chǎn)的最大驅(qū)動性因素。面臨不斷加大的通脹壓力，中國也加入到本幣升值抑通脹的大軍中。 而人民幣升值預(yù)期使大量國際資本產(chǎn)生進(jìn)入中國的投機(jī)需求。由于在中國監(jiān)管層的嚴(yán)密監(jiān)控下國際熱錢無法進(jìn)入中國住宅產(chǎn)品，因此外資通過直接投資或者外債方式進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生巨大的套匯預(yù)期。 歷史數(shù)據(jù)顯示，中國商業(yè)物業(yè)長期以來保持升值趨勢，能夠在CPI下降時穩(wěn)中有升，在CPI上升時加速提升，是非常好的保值、升值型投資對象。在人民幣升值和通脹加劇的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，外資對于商業(yè)地產(chǎn)的熱情便一觸即發(fā)。 未來幾年，人民幣仍將處于升值周期，由于資金面充裕及整體經(jīng)濟(jì)景氣，商業(yè)地產(chǎn)作為抗通脹相對穩(wěn)定的投資領(lǐng)域?qū)⑦M(jìn)一步受益。在上世紀(jì)80年代中后期的日圓大幅升值周期中，日本商業(yè)物業(yè)大幅升值，東京地區(qū)商業(yè)物業(yè)地價最高年漲幅達(dá)到60%。 然而國內(nèi)開發(fā)商在瓜分商業(yè)地產(chǎn)的盛宴時，對于外資可能獲利離場的風(fēng)險，需高度警惕。 熱錢對商業(yè)地產(chǎn)市場的攪局，推高了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的泡沫，如果人民幣升值周期結(jié)束帶來資產(chǎn)價格變化，外資隨時反手做空中國商業(yè)地產(chǎn)，屆時，不僅國內(nèi)中小商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將可能淪為犧牲品，泡沫化危機(jī)甚至?xí)绊懻麄€中國的宏觀經(jīng)濟(jì)格局。延伸閱讀：地標(biāo)集團(tuán)[城鎮(zhèn)策劃 地產(chǎn)顧問 投融并購]。 |
