開(kāi)一家民宿
喝酒聊天結(jié)識(shí)朋友
和有緣人做快樂(lè)事
不管是劫是緣
聽(tīng)起來(lái)美好的民宿生活
背后往往是房東毀約
入住率低迷的尷尬
更重要的是
民宿主雖然情懷滿(mǎn)滿(mǎn)
如果都不能養(yǎng)活自己
是不是一種耍流氓？
致我愛(ài)的民宿主
“一方面，在市場(chǎng)關(guān)注度持續(xù)走高，多元主體競(jìng)相涌入民宿產(chǎn)業(yè)的宏觀格局之下，租金上漲、競(jìng)爭(zhēng)加劇將會(huì)成為常態(tài)，這種常態(tài)將會(huì)進(jìn)一步壓縮民宿的經(jīng)營(yíng)收益；另一方面，隨著民宿經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的日益顯現(xiàn)，房東單方面撕毀合約的事情將會(huì)發(fā)生的更加頻繁，缺乏法律支持和市場(chǎng)監(jiān)管的大環(huán)境決定了民宿經(jīng)營(yíng)者的權(quán)益無(wú)法得到保障?！笨蜅Ｃ袼扪芯繒?huì)發(fā)起人之一、浙江大學(xué)旅游研究所副所長(zhǎng)周永廣表示。作為新興市場(chǎng)，民宿領(lǐng)域本身還有諸多問(wèn)題待解。例如多元資本在短時(shí)間內(nèi)的大量涌入，民宿市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，不少房屋業(yè)主會(huì)對(duì)民宿經(jīng)營(yíng)方的租金要求一漲再漲。他同時(shí)透露，甚至?xí)霈F(xiàn)有房屋業(yè)主在合同租賃期未滿(mǎn)的情況下，將民宿產(chǎn)權(quán)收回自己經(jīng)營(yíng)。有業(yè)內(nèi)人士表示，由于民宿在法律界定上的不清晰以及產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)分離等問(wèn)題，民宿經(jīng)營(yíng)和業(yè)主的矛盾將會(huì)越來(lái)越多，不利于民宿業(yè)可持續(xù)發(fā)展。不少民宿在經(jīng)營(yíng)上存在著類(lèi)似房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)行為。一些民宿客棧經(jīng)營(yíng)方在租賃物業(yè)后經(jīng)營(yíng)不到一年，借助民宿市場(chǎng)的紅火和地理位置優(yōu)越，將酒店客棧經(jīng)營(yíng)權(quán)溢價(jià)20%左右轉(zhuǎn)讓。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這有悖于民宿業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。我們或許從很多宣傳中看過(guò)不少民宿主人如世外桃源般的生活狀態(tài)，但是，那只是表面現(xiàn)象。民宿形態(tài)歸根到底是一個(gè)商業(yè)形態(tài)，盈利是活下去的必須條件。西湖景區(qū)白樂(lè)橋民宿區(qū)，姜川芽的“夢(mèng)微型藝術(shù)酒店”3層共240平方米的空間，被隔成8間客房，每晚預(yù)訂價(jià)格在350元左右。姜川芽說(shuō)這幾年新進(jìn)入的人，他們的生意并不是很好做。其中，房租是一個(gè)很大的因素，“我們進(jìn)來(lái)的比較早，房租還只要10多萬(wàn)元/年，合同10年一簽，現(xiàn)在新租出去的都已經(jīng)漲到20萬(wàn)元－25萬(wàn)元/年了。”“裝修的投入也已經(jīng)大幅上漲，一個(gè)朋友拿下一塊場(chǎng)地準(zhǔn)備做民宿，讓我們幫忙做設(shè)計(jì)裝修。按照前幾年的標(biāo)準(zhǔn)，他給出了50萬(wàn)元的預(yù)算，但我告訴他沒(méi)有200萬(wàn)元根本就不用想，做不出效果的?！彼f(shuō)。據(jù)悉，在一般模式下，一棟民宿在投入運(yùn)營(yíng)之前就至少包含了租金、裝修等投入，進(jìn)入實(shí)際運(yùn)營(yíng)之后還會(huì)涉及到雇員工資、營(yíng)銷(xiāo)成本及日常損耗等各項(xiàng)開(kāi)支，但高額的前期投資未必能換取同等的收益。而投入實(shí)際運(yùn)營(yíng)之后，按照民宿中端市場(chǎng)的行情，一個(gè)客房的定價(jià)約在300-400元/間/日，西湖周邊民宿的平均入住率在七成左右，將人員工資、日常損耗都計(jì)算在內(nèi)，一棟民宿的投資回報(bào)期約在5-8年之間。而一些非熱點(diǎn)景區(qū)周邊的民宿，雖然租金相對(duì)較低，但在地理位置偏遠(yuǎn)，淡旺季分化、營(yíng)銷(xiāo)成本過(guò)高、入住率低等多方因素的共同作用下，投資回報(bào)期將更長(zhǎng)。而在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，為了緊跟市場(chǎng)熱點(diǎn)，維護(hù)穩(wěn)定的客源群，結(jié)合臺(tái)灣及內(nèi)陸成功民宿的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，每5年就是民宿新一輪的整修提升期。民宿經(jīng)營(yíng)者必須持續(xù)不斷的注資，不斷優(yōu)化軟硬件配套，才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中保持獨(dú)特的吸引力。因此，“若經(jīng)營(yíng)較好，大多數(shù)民宿回本期也得在8年左右，5年左右回本的很少?！?/strong>西湖民宿行業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)封國(guó)仙看來(lái)，民宿經(jīng)營(yíng)最難的就是差異化，而密集涌入的經(jīng)營(yíng)者在推高成本的同時(shí)，也加劇了同質(zhì)化。投資熱與盈利難交織的根本原因是需求與供給的不匹配。“如果只是找個(gè)地方住，星級(jí)酒店服務(wù)更規(guī)范、更可預(yù)期，我憑什么來(lái)你家??？沒(méi)想清楚這個(gè)問(wèn)題，不要輕易進(jìn)來(lái)。”此外，一些地區(qū)民宿發(fā)展目前存在方向性錯(cuò)誤，把民宿建設(shè)等同于打造一個(gè)精品酒店，是原則性誤區(qū)。在中國(guó)旅游研究院院長(zhǎng)戴斌看來(lái)，一棟民宿最吸引人的地方，一定是激發(fā)了游客對(duì)當(dāng)?shù)匚幕罘绞降暮闷?，因此，精致民宿和精品酒店是有區(qū)別的。SMART度假地產(chǎn)專(zhuān)家委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)王旭指出，目前在鄉(xiāng)村客棧民宿產(chǎn)品中，眾多創(chuàng)業(yè)者或投資人面臨的兩大問(wèn)題更值得注意：團(tuán)隊(duì)的不健全：一個(gè)成功的民宿通常需要產(chǎn)品（好的設(shè)計(jì)與產(chǎn)品定位，可見(jiàn)與不可見(jiàn)的部分）、運(yùn)營(yíng)、傳播這3個(gè)方面。而多數(shù)民宿創(chuàng)建者只具備其中某一個(gè)方面的經(jīng)驗(yàn)，甚至一個(gè)都不具備。也許有些有情懷的老板可以成就一家民宿，但這種幾率還是很低的。他繼而指出，如果能夠把資源融合對(duì)接起來(lái)，其實(shí)是可以互補(bǔ)的。比如我是一個(gè)設(shè)計(jì)師，為自己的民宿設(shè)計(jì)完后其實(shí)還有剩余能量，我還可以投入到其他民宿和產(chǎn)品中去；可能有媒體人員想做民宿或鄉(xiāng)創(chuàng)產(chǎn)品，他的傳播能力和經(jīng)驗(yàn)如果用于我的項(xiàng)目，我們就能夠成為一個(gè)很好的互補(bǔ)——這樣的鄉(xiāng)村創(chuàng)客的鏈接可讓很多單點(diǎn)閉環(huán)失敗的項(xiàng)目成為閉環(huán)成功的項(xiàng)目，在這兩點(diǎn)之間價(jià)值差距是巨大的。缺乏體驗(yàn)內(nèi)容：雖然入住民宿本身就是體驗(yàn)，但除了在世界上另一個(gè)地方發(fā)呆以外，人們往往需要更加豐富多元的活動(dòng)內(nèi)容。王旭表示，鄉(xiāng)村綜合體的系統(tǒng)化生態(tài)亟待建立?！靶枰粋€(gè)強(qiáng)有力的整合平臺(tái)，來(lái)保證多產(chǎn)業(yè)的融合與協(xié)調(diào)、避免單點(diǎn)作戰(zhàn)、拿到更好的租金條件，以及屏蔽違約風(fēng)險(xiǎn)等?！?/section>
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