如果我們用2年時間，得到這樣一個“10萬+豪宅也被搶”的房地產(chǎn)市場，你什么感覺？
一邊是，深圳很成功的實(shí)現(xiàn)了房價(jià)的“17連跌”。另一邊是，2000萬起一套的樓盤賣房子也能被搶。不想直面真實(shí)的世界，你就逼著自己活在新聞聯(lián)播里。
昨天被搶的萬科臻山府，不是第一例，也不會是最后一例。把最近這段時間的類似事件串起來，各位看看。
第一例，安托山萬科臻山府二期。222套住宅，231、240㎡大戶，備案價(jià)約9.75萬元/㎡（加上精裝價(jià)格過10），總價(jià)2000萬起。臻山府一期去年4月30日賣，220套住宅，均價(jià)約99660元/㎡。1年過去，下調(diào)約2146元/㎡。有意思的一點(diǎn)，這個樓盤的其中1棟，要拿出來做人才住房，10w+的人才房（是開發(fā)商拿著個做了交換，政府才批的價(jià)嗎？）。
第二例，香蜜湖深業(yè)中城。2017年12月27日，深業(yè)集團(tuán)宣布，香蜜湖豪宅深業(yè)中城轉(zhuǎn)為高端長租公寓，不再發(fā)售。這個項(xiàng)目建面36萬平米，含有420套豪華裝修住宅，戶型面積130-230平米。把一個10w+的豪宅項(xiàng)目轉(zhuǎn)為長租公寓，這幾乎是全國第一例。
我了解到，據(jù)說開發(fā)商期待價(jià)格15w左右，而政府只給批不到10w。直接導(dǎo)致了大量的關(guān)系戶出現(xiàn)（有沒有排2公里我就不清楚），關(guān)系擺不平，只好轉(zhuǎn)租。
第三例，深圳灣華潤悅府2期。2017年8月16日，華潤悅俯二期開盤，350套住宅，單價(jià)9.3-16萬，均價(jià)12萬／平，1房106平總價(jià)1100-1523萬，2房166平總價(jià)1875-2560萬，3房225平總價(jià)2720-3650萬。當(dāng)時轟動得不行：“2000人搶350套房”，還說“土豪們排隊(duì)1公里”，后來數(shù)學(xué)不好的造謠者被抓了。
后臺有個朋友一直想買悅府，千方百計(jì)打聽，后來打聽到了：有中介說，給喝茶費(fèi)80萬能買到別人轉(zhuǎn)手的。最終還是沒搞定。
還有第四例，還沒發(fā)生但是看起來也會是“炸裂”級的，科技園華潤城潤府3期。三種戶型，89平米、150平米、190平米。前段時間傳出來也要學(xué)深業(yè)中城，但好在樣板房做好了，也對外發(fā)出了禁止喝茶費(fèi)的聲明，說明還是要賣，但現(xiàn)在沒有任何發(fā)售節(jié)點(diǎn)的信息。潤府現(xiàn)在的二手單位也到了10w，據(jù)說要搶房子的土豪也已經(jīng)排了長隊(duì)。
這些10w+樓盤的共同特征是：不是價(jià)錢高不高的問題，而是買不買得到。
今天的深圳，彌漫著“有錢人的焦慮”（拿著2500萬也買不到房子）。是不是真的焦慮我不關(guān)心，但你覺得這些案例傳出來什么信號？
1、政策并沒有讓購房人對房價(jià)繼續(xù)上升的預(yù)期穩(wěn)定下來，反而大大刺激了富人買房投資的意愿。
我從2016年調(diào)控開始就陸續(xù)發(fā)文提醒，限價(jià)不會降低需求量，只會讓購房需求更猛，這是很基本的市場邏輯。因?yàn)槿巳硕伎吹搅?，政府把房價(jià)打到了市價(jià)之下。尤其是豪宅，新盤和二手的價(jià)格倒掛往往都達(dá)到2-3萬/平米那么大，20-30%的空間買到就賺到。誰有錢，誰都會蠢蠢欲動。
2、富有購房人的支付能力比我們想象得強(qiáng)勁得多。
上面這些房子的價(jià)格，顯然都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了深圳人的平均支付能力。但依然這么火，顯示出很重要的一點(diǎn)：深圳的財(cái)富集中度在上升，有錢人越來越多。這個財(cái)富集中度不一定全部指向財(cái)富的兩極分化，還涉及到外地的富人越來越多的涌向深圳。
過去這幾年，我們注意到：包括深圳在內(nèi)的大城市房價(jià)，和在地人均購買力將越來越?jīng)]有關(guān)系，而是由財(cái)富集中度來決定。這些大城市的房子，尤其是豪宅，面向的人群不是本地人，而是全國甚至更大的范圍。價(jià)格機(jī)制不變，誰來決定它的價(jià)格？誰有錢誰決定。
這幾年來，豪宅價(jià)格呈現(xiàn)出根本壓不住的勢頭，根本原因在于深圳在全球范圍內(nèi)整體城市地位的提升，以及整個城市創(chuàng)新活力的迸發(fā)，對精英人才吸附能力的提升。有時候我甚至在想，即便是一次性付款（現(xiàn)在的貸款政策已經(jīng)逐漸逼近），他們也可能一樣消化得了。這個我們要正視。
對房價(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期沒打掉，手里又有錢，人們就繼續(xù)買房子，千方百計(jì)繼續(xù)買房子，就這么簡單。放到10w+的豪宅如此，放到其它類型的普通住宅上，也是如此。
繼續(xù)問，為什么限價(jià)，甚至五限令這么猛的政策，都沒有讓預(yù)期穩(wěn)下來？
因?yàn)橘彿咳擞昧?年，沒看到有能夠改變預(yù)期的東西出來，或者說還不夠多。租購?fù)瑱?quán)算一個，房地產(chǎn)稅算一個，但這是遠(yuǎn)水。近渴呢。供應(yīng)，尤其是平價(jià)住房的龐大供應(yīng)計(jì)劃，在哪里。沒看到。
我早前的推文里也提醒過，像限價(jià)這樣的政策，不會帶來價(jià)格下跌，卻會造成供應(yīng)量下滑。2年過去了，大家看看這張表格。
深圳新房住宅批售量從2015年的690萬平米，掉到了316萬平米，腰斬。而同期，商務(wù)公寓和辦公樓的批售量都出現(xiàn)了大幅上升——商務(wù)公寓上升了55%，辦公樓上升了125%。
我們是因?yàn)樽≌倘保▽?dǎo)致的價(jià)格飛漲）而推行史無前例的調(diào)控政策，但是調(diào)控進(jìn)一步造成了住宅短缺。這些數(shù)據(jù)也許小白們一時看不到，但是他們游走于市場，能夠感受得到，市場上越來越?jīng)]有房子可挑選。
不是要實(shí)際的供應(yīng)才能改變?nèi)藗兊念A(yù)期，但是遠(yuǎn)期充足的平價(jià)住宅供應(yīng)計(jì)劃更看不到——比如類似董建華當(dāng)年的“八萬五”。就算是購房者想相信房價(jià)穩(wěn)定，拿什么信呢？
但是，最后，我要說。走到2年后的今天，我已經(jīng)斷然不敢再說，重新檢討更換調(diào)控政策這種傻帽提議了。總有一種辦法，搞到最后讓所有人都覺得，這就是最好的辦法。不是因?yàn)樗_，而是因?yàn)槟銦o法承受再放棄它的代價(jià)。
現(xiàn)在就是。
2年前，我會說，一味的行政限制，起不到什么根本性作用，反而會浪費(fèi)我們尋找正確方案的寶貴窗口期——比如制定出針對未來遠(yuǎn)期的平價(jià)住房供應(yīng)計(jì)劃，不設(shè)天花板的猛增供應(yīng)量。但是現(xiàn)在，你說放開價(jià)格吧讓市場去決定，那好不容易連跌了17個月的房價(jià)就要翻轉(zhuǎn)頭了，誰也承擔(dān)不了這個風(fēng)險(xiǎn)。
但繼續(xù)執(zhí)行這種政策，我們就必須要接受，類似萬科臻山府這種搶豪宅的現(xiàn)象，會繼續(xù)出現(xiàn)。
而且，這樣的政策執(zhí)行得越久，正面效應(yīng)就會越來越少，反過來，負(fù)效應(yīng)卻會越來越大——比如住宅供應(yīng)量的繼續(xù)縮減。
繼續(xù)下去，如果每次賣個豪宅都要搶，那么，不排除一種可能，所有高價(jià)樓盤的批售會被禁止。
