在剛剛結(jié)束的“兩會”期間，近半數(shù)提案聚焦中國房價，使得中國房地產(chǎn)的政策和發(fā)展趨勢成為老百姓關(guān)注的焦點。而就在前幾天，國資委宣布，在以往頻頻制造“地王”的央企中，將有78家完成自由土地開發(fā)和已實施項目后退出房地產(chǎn)業(yè)。一石激起千層浪。當(dāng)下的中國房產(chǎn)行業(yè)是個什么局面？一系列調(diào)控政策究竟能夠給房地產(chǎn)行業(yè)帶來什么變化？未來房價的走勢究竟如何？
就2010年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢問題，從網(wǎng)絡(luò)和各大媒體都能獲得很多專家和業(yè)內(nèi)人士的很多言論，其中不乏論述的非常深刻的，因此能夠參加這樣的集中討論和聆聽各位專家和業(yè)內(nèi)人士的見解，我感到非常的榮幸。作為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，就2010年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢問題，我談幾點個人的淺見，供大家參考：
1、2010年兩會中再次重申的農(nóng)村政策決定了房地產(chǎn)市場發(fā)展空間在2010年還要進(jìn)一步放大。
兩會中，農(nóng)村集約化生產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)改革成了熱門話題，也是黨中央最重視的問題，農(nóng)村土地集約化、生產(chǎn)規(guī)?；焖偻七M(jìn)，涌向城市的農(nóng)民慢慢的被定格，要不回到農(nóng)村做農(nóng)場主，要不留在城市做市民，成為城市生活的一部分，因此，當(dāng)前的農(nóng)村政策無疑加速了中國的城市化進(jìn)程，從農(nóng)村到鄉(xiāng)鎮(zhèn)，從鄉(xiāng)鎮(zhèn)到縣市，中國將迎來前所未有的城市化進(jìn)程。巨大的需求和有限的供應(yīng)給房地產(chǎn)發(fā)展帶來非常大的空間，這樣的空間越是三線城市越明顯。面對如此巨大的需求空間，加之土地資源的有限，而且近期還推出了限制土地出讓的新政，2010年的房地產(chǎn)市場肯定會再續(xù)新高，除非政府刻意控制，況且這樣的可能性非常小。
2、不解決土地機(jī)制，2010年房價仍將快速上漲。
這兩個月在一線城市及熱點城市均出現(xiàn)了上市房企高價拿地的現(xiàn)象?；仡櫼酝?，地王現(xiàn)象總是伴隨房地產(chǎn)周期高速攀升而出現(xiàn)。但是當(dāng)上一個周期尚未完全結(jié)束，下一個周期尚未清晰開始，地王卻重現(xiàn)江湖，的確匪夷所思。無論如何分析其原因，有一個事實毋庸置疑：由高地價推動的高房價時代從未結(jié)束過！傳遞給市場的信號是如此直接而明確，無怪乎北京個別樓盤在報紙廣告甚至樓體懸掛橫幅標(biāo)出均價后，不到一個月又改口了，調(diào)高30%均價才正式銷售。流動性過剩的資本因素（日益富有的老百姓缺乏相匹配的安全高效的投資渠道和產(chǎn)品），通脹預(yù)期的心理因素，加之上述地王重現(xiàn)的生產(chǎn)資料因素，直接導(dǎo)致當(dāng)前房價高企。從09年春節(jié)前后樓市慘淡低迷，到不足半年樓市迅速高熱，當(dāng)前又遇全球金融危機(jī)，中國經(jīng)濟(jì)高位運行和房地產(chǎn)再次坐上過山車進(jìn)入冒險之旅可能是別無選擇。
3、從房地產(chǎn)對當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)的影響來看，我認(rèn)為2010年的房地產(chǎn)市場肯定是好的。
當(dāng)前房地產(chǎn)市場占國民生產(chǎn)總值的五分之一，可以講是不折不扣的支柱產(chǎn)業(yè)，中國經(jīng)濟(jì)剛剛經(jīng)歷了全球金融危機(jī)有所好轉(zhuǎn)，就好比全村的人都生病了，本人也被感染了，好在醫(yī)治及時有所好轉(zhuǎn)了，這個時候使得身體勉強(qiáng)好轉(zhuǎn)的藥物斷了，那會怎樣，很不舒服或者要出問題。溫家寶總理在危機(jī)初期提出“信心比黃金還重要”，那中國利用國內(nèi)的強(qiáng)大需求順利度過難關(guān)的重要載體房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)剛剛得到好轉(zhuǎn)的時候絕不會快速推出舞臺，在后期的全民信心建立和經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步復(fù)蘇和長足發(fā)展中，房地產(chǎn)還要扮演這一重要角色而且必須扮演好這個角色。當(dāng)前全球唯一的保持房地產(chǎn)基本十年不漲的國家就是德國，德國的做法就是放棄房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的支撐作用，這一點在中國暫時肯定做不到。我國房地產(chǎn)業(yè)的交易額對于“信心 GDP”的提高起到了非常大的作用，“ 信心GDP”反過來又推動全民對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的美好預(yù)期，同時虛增的 GDP使得全民同時產(chǎn)生通脹預(yù)期的恐慌，進(jìn)而將導(dǎo)致房地產(chǎn)更加快速的發(fā)展。因此，2010年房地產(chǎn)還會有長足發(fā)展以維持中國經(jīng)濟(jì)快速高速穩(wěn)定發(fā)展。
4、從房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)、目的來看，我認(rèn)為2010年的房地產(chǎn)發(fā)展肯定不會差。
眾所周之，調(diào)控房地產(chǎn)最強(qiáng)有力的手段就是信貸，投資建設(shè)和消費都依賴信貸，沒有信貸，房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模和速度可能要下降很多。因此，控制房地產(chǎn)發(fā)展很容易，只要控制信貸即可。在我國過往的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，斷斷續(xù)續(xù)的有利用信貸調(diào)控的情形，也發(fā)揮了立竿見影的作用，那么為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展又放松了信貸調(diào)控，取而代之的是很多看似合理有效實質(zhì)不起任何作用甚至起反作用的調(diào)控政策，暴露出來的是政府的正真目的并不想控死房地產(chǎn)（實際想控死的方法很多，也很容易），出于民生民意的政治考慮才有調(diào)控出臺。今年的房地產(chǎn)調(diào)控也不例外，政府還是希望房地產(chǎn)好，調(diào)控和大量建設(shè)保障性住房的目的是實現(xiàn)民生，順應(yīng)民意。本來這些低端需求也已經(jīng)不是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的有效需求，政府所要達(dá)到的目的就是象香港和新加坡一樣，實現(xiàn)居者有其屋，商者也有其屋，就是說為了生存居住的人有房子可住，為了投資牟利的人也有高檔商品住宅給他炒作，市場實現(xiàn)清晰的細(xì)分，這樣實現(xiàn)社會穩(wěn)定和市場活躍的雙重目的。當(dāng)前的中國房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)和目的就是形成類似香港和新加坡的房地產(chǎn)市場格局，歷史證明香港和新加坡房地產(chǎn)在實現(xiàn)兩極分化格局時肯定沒有出現(xiàn)大的滑坡，而且是越發(fā)展越好。這個就足以說明中國房地產(chǎn)的調(diào)控調(diào)整目的和目標(biāo)很明顯，商品住宅市場肯定不會受到大的影響，只要沒有經(jīng)濟(jì)危機(jī)和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大滑坡，房地產(chǎn)依然會快速高速的發(fā)展。房地產(chǎn)當(dāng)前制定的調(diào)控計劃——建設(shè)大量的保障性住房，將加速房地產(chǎn)市場消費者的兩級分化，沒有錢的實現(xiàn)基本居住就可以了，有錢的便進(jìn)入高檔商品住宅市場，有利于推進(jìn)高檔商品住宅的進(jìn)一步市場化、生產(chǎn)品質(zhì)提升和價格的更快速提升，當(dāng)前的香港房地產(chǎn)市場再次暴漲就是最好的例子，作為開發(fā)商我們應(yīng)該提高房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)和運營能力，迎接房地產(chǎn)市場發(fā)展更好的歷史機(jī)遇。
5、從中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢可以看出，2010年房地產(chǎn)市場還會有較大幅度的提升。
房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展是經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的必然產(chǎn)物，從日本、香港和新加坡的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場發(fā)展的關(guān)系不難看出這一點，房地產(chǎn)市場的發(fā)展對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展依賴性很大，因為他對信貸和經(jīng)濟(jì)預(yù)期（經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景和未來的收入預(yù)期）的依賴性相當(dāng)?shù)拇?，?jīng)濟(jì)的快速上升發(fā)展是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。當(dāng)前的我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展處在快速上升期，無論是國內(nèi)自身發(fā)展還是對外經(jīng)濟(jì)和國際影響力，近幾年發(fā)展將會非常迅速，通過和日本等國家的經(jīng)濟(jì)起步到高速發(fā)展到成熟期分析，中國經(jīng)濟(jì)至少還有10年的高速發(fā)展期，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)市場的影響效應(yīng)分析，中國房地產(chǎn)發(fā)展至少還有10年的快速發(fā)展期。10年后，中國經(jīng)濟(jì)處于高位運行狀態(tài)，如果這時候東南亞再出現(xiàn)金融危機(jī)，首當(dāng)其沖受到影響的可能就是我國經(jīng)濟(jì)，首當(dāng)其沖受影響最大的可能就是房地產(chǎn)市場，這個日本和香港房地產(chǎn)市場就是鮮活的例子。所以，2010的中國房地產(chǎn)市場沒有任何可以引起擔(dān)心的問題，除非你對當(dāng)前的政府領(lǐng)導(dǎo)班子處理經(jīng)濟(jì)外交和內(nèi)部經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展沒有信心。
綜上所述，2010年中國房地產(chǎn)市場還將有進(jìn)一步的快速發(fā)展和品質(zhì)、價格提升，無論是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士還是社會大眾都還會繼續(xù)對房地產(chǎn)的抗風(fēng)險和投資價值保持非常積極地正面的態(tài)度。
就我們所處的城市南通而言，這次兩會可以看出南通迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展在2010年將步入快車道，發(fā)展速度走在全國的前例，在這樣的大趨勢下，南通房地產(chǎn)市場價格、產(chǎn)品品質(zhì)和銷售量的突破式發(fā)展應(yīng)該成為必然。
以上是本營銷部對2010年的房地產(chǎn)市場的拙見，論述總體比較簡單，請各位見諒！
軍山半島營銷部
2010-03-26
