最近一篇房產經紀經理揭秘房價的新聞紅遍了整個網絡，同時也讓許多即將買房的網友見識到了房價潛規(guī)則的另一面。下面我們就來盤點一下揭秘內容，看看房產經紀一次性省掉20萬是怎樣實現(xiàn)的。
揭秘一：房產商的大量房產都是假銷售
可以說“假銷售”情況一直存在。今年以來，“假銷售”又發(fā)生了新的變化：以前只是少數(shù)開發(fā)商對少量房子，通常是不超過整個樓盤的5%的房子進行“假銷售”?，F(xiàn)在，不少房產商的大量房產都是“假銷售”，這些被銷售的房子又回到了開發(fā)商或中介的手里重新出售。除了制造銷售假象、試探購買力兩大功能之外，如今的“假銷售”還能起到套現(xiàn)的作用。
揭秘二：房產商假銷售后辦理假按揭套現(xiàn)
案例：開發(fā)商開盤銷售三期100套房源，開盤價1.2萬元/平方米。開發(fā)商會制造出其中80套開盤不久就賣出的假象。
這80套房產中，有的是只付定金，一個星期之內就撤銷購房意向；有的則是冒用他人的身份證辦理售房合同，合同價1.2萬元/平方米，并真正辦理按揭貸款。辦理按揭貸款的好處是，開發(fā)商可以及時回籠資金，而且利率能打七折。
當看到新開盤的房子一下子就幾乎賣光的時候，真正有購房需求的人就會以1.2萬元甚至更高的價格買入。結果，剩余的20套房子實現(xiàn)了高價賣出去的目的。而購房者不會知道80套房子又退給了開發(fā)商重新銷售。
退回的80套房產，只支付定金的則由開發(fā)商重新銷售。已經辦理按揭貸款的房子，房產商會把他們掛牌到中介，以比合同價更高價格出售，其中的差價足夠支付中介的傭金以及“假銷售”期間的貸款利息。
揭秘三：只有信息不對稱房地產商才能實現(xiàn)暴利
房產交易活躍、房價穩(wěn)中有升，是銀行、房產中介、炒房者等都樂意看到的。而在這番繁華景象中，不會有人公開真實的房產交易數(shù)據(jù)以及銷售的具體操作細節(jié)，因為只有信息不對稱才能實現(xiàn)暴利。
“整個‘假銷售’過程很復雜，時間跨度也不一樣。而且，每個樓盤的情況都不一樣。連一些房產數(shù)據(jù)公司都不掌握‘假銷售’的確切數(shù)字。但有一點可以肯定，只要有利潤空間，開發(fā)商就會冒險使用一切手段。據(jù)了解，今年以來‘假銷售’增加了很多。”
當然，“假銷售”對于開發(fā)商而言也是雙刃劍：造假的范圍越大、牽涉的中間環(huán)節(jié)越多，開發(fā)商的成本越高，也越容易被人發(fā)現(xiàn)。
絕招一：緊盯表面交易活躍的樓盤
正是由于發(fā)現(xiàn)了房價里的奧秘，經紀人方圓盯上了那些表面上交易活躍的樓盤。“交易量活躍說明投資客多，風險也大，投資客資金出問題、急于套現(xiàn)的概率就大。”職業(yè)上的便利讓方圓更容易找到急于拋售房產的賣家，這些人的售價至少會比市場價低一成。
絕招二：直接到銀行辦理按揭貸款
此外，方圓還掌握了讓商業(yè)貸款利息比公積金貸款利息還低的“絕招”。原來，如果是通過房產中介辦成的按揭貸款，銀行會給中介“返點”，去年是購房貸款總額的1%，今年因為競爭激烈，返點提高到了1.2%。如果房產買賣雙方直接到銀行辦理按揭貸款的話，銀行就可以把給中介的傭金以及銀行的部分利潤讓給貸款人。這也是銀行最近提出的“直客式”服務思路。
方圓就是這樣“吃”進了他在上海的第一套房子。他在交易量活躍的樓盤找到了一個因為要離開上海而急于拋售房子的賣家。一套市價約120萬元的房子，方圓把價格砍到了105萬元左右。但他把房產的評估價做到了130萬元。這樣，就能從銀行貸款104萬元，利率是3.74%(5.94%×0.7×0.9)，比公積金貸款利率還低。基本上不用掏錢，方圓就有了一套房子
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