7月13日，上海銀監(jiān)局發(fā)布其6月底對上海各大商業(yè)銀行落實“國十五條”情況的調(diào)查結(jié)果，顯示上海各個銀行進一步收緊了銀根。
“但他們(房地產(chǎn)商)‘活’得還不錯，并非奄奄一息。”經(jīng)常與房地產(chǎn)商打交道的一位業(yè)內(nèi)人士說。經(jīng)過一年的調(diào)控洗禮后，開發(fā)商的生存能力大大增強，不符合條件的開發(fā)商仍有曲折的路線“暗渡陳倉”。
上海嚴(yán)把放貸閘門
“現(xiàn)在對房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批越來越難了，如果自有資金不滿足，企業(yè)的評級在A級以下，基本上不太會考慮放貸。”一家國有商業(yè)銀行信貸客戶經(jīng)理說。
上海銀監(jiān)局調(diào)查結(jié)果顯示，銀行在限制高檔商品房項目融資和別墅類項目融資的同時，重點支持優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)的中小套型、中低價位普通商品住宅。
另外，銀行大多嚴(yán)格控制了房地產(chǎn)貸款總量，加大了到期開發(fā)貸款的回收力度。對于經(jīng)營管理不規(guī)范、擁有較多閑置土地和空置商品房的開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格控制其貸款展期或重組項目融資。
上海銀監(jiān)局稱，有的銀行對已支持的房地產(chǎn)開發(fā)項目，加大了開發(fā)及銷售情況的監(jiān)管力度，督促企業(yè)按照銷售進度的約定比例歸還貸款。對于房產(chǎn)項目價格明顯高于周邊地區(qū)，房產(chǎn)商有捂盤、惜售、囤積房源現(xiàn)象的，堅決不予貸款展期，并促使其加快銷售進度，盡快收回貸款。
銀行還加強了房地產(chǎn)開發(fā)項目合法、合規(guī)性審查，如要求“四證齊全”、項目資本金必須達(dá)到35%比例要求等。有的銀行不但要求單個開發(fā)項目的資本金比例達(dá)到35%，還要求綜合性公司所有項目的資本金比例達(dá)到35%。有的銀行在辦理經(jīng)營性物業(yè)貸款等各類房地產(chǎn)抵押貸款時禁止接受自竣工之日起空置滿三年的房產(chǎn)作為抵押物。
上海銀監(jiān)局認(rèn)為，隨著“國十五條”的實施，上海房地產(chǎn)市場成交量和成交均價總體穩(wěn)定，6月份上海的個人房貸也有明顯回升，但政策效應(yīng)在今后幾個月還將繼續(xù)顯現(xiàn)，市場后續(xù)走勢有待進一步觀察。
曲線輸血房地產(chǎn)商
根據(jù)“國十五條”有關(guān)要求，除房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款以外，嚴(yán)禁向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放如流動資金貸款、票據(jù)融資等其他任何形式的短期貸款和融資等。但是開發(fā)商和銀行仍有空子可鉆。
據(jù)一位銀行人士透露，一年前，位于浦東的一高檔寫字樓已經(jīng)基本建造完畢，但目前銷售不暢，難以快速回籠資金。于是這家開發(fā)商想出一招，將樓盤讓一家營銷公司包銷，之后這家營銷公司以樓盤作為抵押向一家股份制銀行獲得了約5個億的一年期流動資金貸款，再轉(zhuǎn)給開發(fā)商。
他同時表示，因為這筆貸款是按照樓盤評估價的50%左右發(fā)放，并且有充足的房產(chǎn)作抵押，此外銷售公司還與銀行簽訂了按揭回籠款計劃，用于償還貸款，因此風(fēng)險不大。
業(yè)內(nèi)人士稱，這樣的曲線路徑比較隱蔽，在很多銀行都有操作。
有意思的是，上述股份制銀行之后還追加了一個億的貸款。一年后的今天，在上述流動貸款到期之后，另一家國有銀行加入了爭奪貸款的行列，答應(yīng)給包銷企業(yè)60%的貸款。
不過，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如此操作是基于樓價不會大幅下跌的情況下，如果樓價出現(xiàn)異動，銀行資產(chǎn)將面臨大幅縮水，這一招棋其實是鋌而走險的。
除了借道包銷公司，委托貸款、海外基金入股、上市融資等手段外也是開發(fā)商尋求資金的重要方式。一位國有銀行人士表示，他們目前最防范“假按揭”，市場上有不少開發(fā)商發(fā)動內(nèi)部員工，制作虛假的購房合同，騙取銀行按揭貸款，緩解企業(yè)的資金壓力，非常惡劣?！?br>
