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中國的房子其實(shí)是不斷貶值的
中國的房子其實(shí)是不斷貶值的
[原創(chuàng) 2006-12-24 12:59:55 ] 發(fā)表者: 黃祖斌
 
 

         自約1998年以來,由于種種原因,如個(gè)人房貸在利息很低的情況下從無到有的飛速發(fā)展,股市進(jìn)入熊市等,全國房價(jià)都出現(xiàn)了持續(xù)大幅上漲行情。深圳廣州等地曾受香港房價(jià)下跌的影響,曾一度逆市下跌,(廣州在20042003年上漲之前,曾連跌8年),這兩年的補(bǔ)漲勢頭卻一枝獨(dú)秀。不少投資房產(chǎn)的人收益頗豐。所以不少人會懷疑,是不是啤酒白酒混合液喝多了,標(biāo)題寫錯(cuò)了吧?

       我可以肯定地講,沒有錯(cuò)。也許美國或是日本的房子有可能是不斷升值的,可是中國的房子真的是不斷貶值的。且看我仔細(xì)道來(放心,沒有下回分解):

   

    根據(jù)中國大陸的法律,房屋的產(chǎn)權(quán)分兩部分,一是土地的使用權(quán),二是房子的所有權(quán),并且因?yàn)榉课菔墙ㄔ谕恋刂系模苑课菖c土地不可分割,要出售,一起出售,要抵押,一起抵押。這里注意,房產(chǎn)的土地只是使用權(quán),而不是所有權(quán),并且這個(gè)土地使用權(quán)是有期限的,不是可以占用到地老天荒,??菔癄€的。時(shí)間根據(jù)土地性質(zhì)有所不同,居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。同樣,這樣要注意,是最高70年、40年和50年,而不是一律最高年限。比如我有個(gè)親戚,在約1990年左右買的房子,土地使用權(quán)只有50年。并且是從開發(fā)商與土地管理部門簽訂協(xié)議,或通過拍賣取得土地使用權(quán)的那一天開始算,而不是房子蓋好那一天開始算,更不是從拿到房產(chǎn)證開始算。所以上海浦東有個(gè)所謂的環(huán)球金融中心,曾經(jīng)停工八年,如果使用期限是50年,考慮到施工、裝修等時(shí)間,等建好,真正的使用時(shí)間可能只有40年。

 

    房子為什么會漲價(jià)?歸根結(jié)蒂,是土地的價(jià)值在漲,因?yàn)橥瑯拥囟蔚耐恋夭豢稍偕?/span>比如聯(lián)合國建立的時(shí)候,經(jīng)費(fèi)緊張,洛克菲勒慷慨地買了一塊地免費(fèi)送給聯(lián)合國建房,但是他已經(jīng)把這塊地附近所有的地都買了下來。因有了聯(lián)合國總部的建筑,對周圍土地的需要就大大增加,但這些土地是有限的,于是升值了,洛克菲勒做了好事還賺了大錢就是這個(gè)道理。而中國大陸商品房的土地所有權(quán)永遠(yuǎn)屬于國家,那么土地價(jià)值上漲了,是國有資產(chǎn)增值了,與買房人根本就是風(fēng)馬牛不相及的。就好比出租的房子漲價(jià)了,租房人并不得利,得利的是出租方一樣。可是這個(gè)道理懂的人應(yīng)該不會太多。

 

    而房屋本身,難道不是每天在變得陳舊嗎?顯然每天都在貶值。這和一般的商品是沒有區(qū)別的,只不過陳舊的速度慢得多,但畢竟在不斷變舊,三百年前的故宮肯定比現(xiàn)在的新?,F(xiàn)在我們看到的長城其實(shí)是明代長城,無數(shù)象孟姜女丈夫那樣的苦命人修的秦代長期絕大部分已經(jīng)不存在了。

    這樣,房子產(chǎn)權(quán)總體上講,在一個(gè)相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi),比如20年,肯定是升值的,但是升值的根本因素是土地,房屋實(shí)體其實(shí)是不斷貶值的,而土地又屬于國家所有,那么難道房子不是不斷貶值的嗎?

 

    并且房子的貶值不光表現(xiàn)在因其不斷陳舊的貶值上,新房子采用新的技術(shù),更實(shí)用的房型,也會讓舊房子相對貶值。中國房屋建筑技術(shù)含量是非常低的:中國一立方米房子的耗能、耗電是日本的3倍。大家想想,自己住的房子,還有辦公室,是不是到夏天一關(guān)空調(diào),馬上就覺得受不了?日本有很多房地產(chǎn)企業(yè),搞的青鋼結(jié)構(gòu)的房子,專利有5000項(xiàng);日本還有一家叫做三澤搞木結(jié)構(gòu)的建材的企業(yè),這方面的產(chǎn)品專利是1000項(xiàng),還有其他幾家他們的專利都在千項(xiàng)以上;中國著名房地商萬科從1999開始搞技術(shù)開發(fā),但據(jù)說現(xiàn)有專利只有數(shù)項(xiàng)。隨著越來越多先進(jìn)、環(huán)保的建筑材料和建筑技術(shù)在中國的廣泛運(yùn)用,原有的房屋會象沒有城鎮(zhèn)戶口的農(nóng)民工一樣受到歧視,造成貶值。另外有些方便生活居住的設(shè)計(jì),也是從無到有的。比如上海不少老的小區(qū)門口都有凈化水的裝置,可以用來接凈化的水,可是新的房子,這樣的水直接通入居民家里。這也一定程度上造成老房子的貶值。

    就因?yàn)榉孔訒H值,所以所有企業(yè)都對房屋提折舊,根據(jù)中國的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》,折舊期一般是20年。難道住房就不會貶值?不該提折舊?

 

    一般房產(chǎn)開發(fā)是這樣的,由開發(fā)商與政府部門簽訂協(xié)議取得土地使用權(quán),開發(fā)商賣房的同時(shí),把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給買房人。來學(xué)習(xí)一下《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條的規(guī)定:“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用土地的,應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期,除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的,應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的,應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的,土地使用權(quán)由國家無償收回。”

 

    要提前一年申請,如果忘了怎么辦?我也不知道。同時(shí)中國絕大多數(shù)的房子是公寓樓房,多個(gè)業(yè)主共用一塊土地。到時(shí)候如果繼續(xù)使用該土地,就要所有的人共同協(xié)商繳費(fèi),如果100個(gè)人中,有一個(gè)人不同意出錢,怎么辦?其他人是幫他交,還是一同不交?記住孫中山的名言:中國人是一盤散沙。不光體現(xiàn)在有些業(yè)主要維權(quán),開發(fā)商很輕松就一一擊破。不要說財(cái)大氣粗的開發(fā)商了,就是一些蠻橫的物業(yè)公司,也有不少為所欲為的。

 

    有人可能問,房屋土地使用權(quán)期限到了以后,可以繼續(xù)繳費(fèi),把期限延長嘛。多天真的想法,如果是10歲的天真的兒童,祖國的花朵這樣想,應(yīng)該夸獎(jiǎng)這樣的兒童聰明,可是如果是成年人這樣想,就有些悲哀了。甚至更有些“聰明”的人,說:《物權(quán)法》如何如何規(guī)定。這里要搞清楚,《物權(quán)法》仍未出臺,正在修訂,具體如何規(guī)定,仍不得而知。并且如何規(guī)定其實(shí)都無關(guān)緊要。因?yàn)椋喝绻娴目梢灾匦吕U費(fèi),延長土地使用權(quán)期限,請問那時(shí)候的土地價(jià)格是現(xiàn)在的多少倍?最關(guān)鍵的,房子的使用壽命是多少年?70年以后房子還存在不存在?只有土地使用權(quán)期限到期后,房子仍存在,才有必要考慮這個(gè)問題。
   

    在約1998年,武漢一個(gè)老建筑的業(yè)主收到遠(yuǎn)在英國的一家建筑設(shè)計(jì)所的信:這所建筑是這家設(shè)計(jì)所設(shè)計(jì)的,設(shè)計(jì)使用壽命是80年,已到期,提醒業(yè)主注意居住安全。那么中國現(xiàn)在普遍建造的商品房設(shè)計(jì)使用壽命是多少?中國的建筑設(shè)計(jì)所能像這家設(shè)計(jì)所這么負(fù)責(zé)?中國是個(gè)容易產(chǎn)生劣制商品的國家,甚至有豆腐渣工程。就是合格的設(shè)計(jì),在施工過程中也可能有偷工減料的事情,比如前不久有報(bào)道說浙江某地,建筑商用竹子代替鋼材造房子,這樣房屋就達(dá)不到設(shè)計(jì)使用年限。典型的是北京的體育博物館,作為博物館,設(shè)計(jì)壽命應(yīng)當(dāng)達(dá)到150年,可是使用不到10年,就嚴(yán)重開裂,嚴(yán)重危脅人身安全,已停止使用。(可在網(wǎng)上搜索一下)。


    2005
年北京媒體報(bào)道說:統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,我國房屋建筑壽命較短,北京尤其明顯,平均下來還不到30年,僅為設(shè)計(jì)壽命(50年到70)的一半。半官方的建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副主任童悅仲說:我國城市住宅壽命低于50年的情況相當(dāng)普遍,使用年限短已成為我國住宅的突出問題。
   
由此可見,中國房屋不象埃及金字塔一樣可以存在幾千年,它的壽命多半在土地使用權(quán)期限到期之前就已經(jīng)結(jié)束了,所以恐怕并不存在土地使用權(quán)期限到期后房子怎么辦的問題。

    有興趣的人,可以在網(wǎng)上查一查,房屋的建筑設(shè)計(jì)壽命標(biāo)準(zhǔn),以及實(shí)際的中國民居壽命。
   

    所以一到70年,甚至50年以后,房子根本不存在了,或是成為危房了,還談什么繼續(xù)繳費(fèi)?如果因?yàn)槭俏7?,爆破了,可以重新建房了。那么多業(yè)主能談得籠嗎?我做律師時(shí)間不長,可有個(gè)發(fā)現(xiàn),就是中國人不愿或沒有習(xí)慣通過妥協(xié)達(dá)成雙贏。往往雙方中,一方以對方必須答應(yīng)一定的條件為基礎(chǔ)作為自己愿意談判的前提條件,而對方同樣如此。這樣不識時(shí)務(wù)的人太多了。業(yè)主有資格可以象開發(fā)商一樣建房嗎?看看現(xiàn)在的集資建房吧,有幾個(gè)成功的?一個(gè)沒有。有些明顯是法律不允許的。比如上海,要求建成的房子必須在網(wǎng)上統(tǒng)一公布,面向全社會統(tǒng)一發(fā)售,而不能內(nèi)部認(rèn)購。這個(gè)規(guī)定當(dāng)初是為了規(guī)范房地產(chǎn)銷售,不料目前成了一把雙刃劍,限制了個(gè)人集資建房行為。

 

    如果買的房子在房屋建成二三十年后發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題,建筑商或開發(fā)商為節(jié)省成本,使用最差的材料,甚至是不合格材料,導(dǎo)致房子遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到設(shè)計(jì)使用壽命而無法繼續(xù)使用,買房人有什么辦法?可能一點(diǎn)辦法也沒有。因?yàn)橹袊摹睹袷略V訟法》規(guī)定了訴訟時(shí)效是兩年,從知道或應(yīng)當(dāng)知道自己權(quán)利受損之時(shí)起,但最長不超過20年。所以只要超過20年,哪怕房子倒掉了,從理論上講,人們恐怕也不能追究建筑商或開發(fā)商的責(zé)任。而開發(fā)商或建筑商,可能早就倒閉了,或是解散了。不要說民事責(zé)任了,就是有人殺了人,過了20年跳出來嘻皮笑臉地對受害者家屬說你們家失蹤的某某人是我殺的,也不能追窮他的責(zé)任,除非最高人民檢查院特批準(zhǔn)。

 

    可是現(xiàn)在的房屋質(zhì)量,好象只有合格或不合格。其實(shí)同樣是合格,還有質(zhì)量優(yōu)良和質(zhì)量一般的區(qū)別,可是人們在買房的時(shí)候,應(yīng)該沒有人去調(diào)查,也無法調(diào)查房屋質(zhì)量到底如何,而價(jià)格卻并不考慮房屋質(zhì)量這一因素??墒秋@然不同質(zhì)量的房子,使用期限是不一樣的。

 

    可能有人問,賣賣二手房的人,特別是一些炒房人,把不斷貶值的房子,以并不屬于自己的不斷升值的土地用以包裝,高價(jià)賣出,收取土地升值的收益,不是騙人嗎?可是大家都在這樣做。但是出賣人的收益不是從天上掉下來的,而是買房人的損失。想起一個(gè)寓言,呂洞賓想收一個(gè)弟子,條件倒不要求本科學(xué)歷、北京戶口、身高一米八以上,但要心術(shù)正,于是就教潛在的弟子點(diǎn)金術(shù)。幾乎所有人一聽呂大仙教這個(gè)技術(shù),都樂不可支,只有一人問:這些東西是否永遠(yuǎn)是黃金?呂洞賓說:不,過100年后就恢復(fù)到原來樣子。這人說:那我不學(xué)了,總有一天,這些看似黃金的東西會害人的。他雖未學(xué)會點(diǎn)金術(shù),呂洞賓卻終于找到自己滿意的弟子。實(shí)際上炒房就是害人的,房子還是那套房子,50萬漲到100萬,這個(gè)社會的財(cái)富難道增加了?如果是增加了,那么政府多印一些鈔票也算增加了社會財(cái)富。沒有一個(gè)理性的政府會多印鈔票來增強(qiáng)國力,這樣只會帶來通貨膨脹,成為經(jīng)濟(jì)史上的笑柄。同樣,對炒房,也應(yīng)該加大限制。個(gè)人所得稅和營業(yè)稅的恢復(fù)征收是大好事,可惜太晚了。

 

    房屋不斷貶值的現(xiàn)實(shí),僅僅是我2010年前肯定不買房,有可能終生不買房的理由之一罷了。但并不妨礙無數(shù)其實(shí)沒有什么錢,要通過房貸成為房奴,去購買被抵押給銀行的,質(zhì)量不知如何的房子。到底哪個(gè)是陽光道,哪個(gè)是獨(dú)木橋,并不是一目了然的。有人死了也有好,有人死了也要買房啊。

 

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