自約1998年以來，由于種種原因，如個(gè)人房貸在利息很低的情況下從無到有的飛速發(fā)展，股市進(jìn)入熊市等，全國房價(jià)都出現(xiàn)了持續(xù)大幅上漲行情。深圳廣州等地曾受香港房價(jià)下跌的影響，曾一度逆市下跌，（廣州在2004或2003年上漲之前，曾連跌8年），這兩年的補(bǔ)漲勢頭卻一枝獨(dú)秀。不少投資房產(chǎn)的人收益頗豐。所以不少人會懷疑，是不是啤酒白酒混合液喝多了，標(biāo)題寫錯(cuò)了吧？
我可以肯定地講，沒有錯(cuò)。也許美國或是日本的房子有可能是不斷升值的，可是中國的房子真的是不斷貶值的。且看我仔細(xì)道來（放心，沒有下回分解）：
根據(jù)中國大陸的法律，房屋的產(chǎn)權(quán)分兩部分，一是土地的使用權(quán)，二是房子的所有權(quán)，并且因?yàn)榉课菔墙ㄔ谕恋刂系模苑课菖c土地不可分割，要出售，一起出售，要抵押，一起抵押。這里注意，房產(chǎn)的土地只是使用權(quán)，而不是所有權(quán)，并且這個(gè)土地使用權(quán)是有期限的，不是可以占用到地老天荒，?？菔癄€的。時(shí)間根據(jù)土地性質(zhì)有所不同，居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。同樣，這樣要注意，是最高70年、40年和50年，而不是一律最高年限。比如我有個(gè)親戚，在約1990年左右買的房子，土地使用權(quán)只有50年。并且是從開發(fā)商與土地管理部門簽訂協(xié)議，或通過拍賣取得土地使用權(quán)的那一天開始算，而不是房子蓋好那一天開始算，更不是從拿到房產(chǎn)證開始算。所以上海浦東有個(gè)所謂的環(huán)球金融中心，曾經(jīng)停工八年，如果使用期限是50年，考慮到施工、裝修等時(shí)間，等建好，真正的使用時(shí)間可能只有40年。
房子為什么會漲價(jià)？歸根結(jié)蒂，是土地的價(jià)值在漲，因?yàn)橥瑯拥囟蔚耐恋夭豢稍偕?/span>比如聯(lián)合國建立的時(shí)候，經(jīng)費(fèi)緊張，洛克菲勒慷慨地買了一塊地免費(fèi)送給聯(lián)合國建房，但是他已經(jīng)把這塊地附近所有的地都買了下來。因有了聯(lián)合國總部的建筑，對周圍土地的需要就大大增加，但這些土地是有限的，于是升值了，洛克菲勒做了好事還賺了大錢就是這個(gè)道理。而中國大陸商品房的土地所有權(quán)永遠(yuǎn)屬于國家，那么土地價(jià)值上漲了，是國有資產(chǎn)增值了，與買房人根本就是風(fēng)馬牛不相及的。就好比出租的房子漲價(jià)了，租房人并不得利，得利的是出租方一樣。可是這個(gè)道理懂的人應(yīng)該不會太多。
而房屋本身，難道不是每天在變得陳舊嗎？顯然每天都在貶值。這和一般的商品是沒有區(qū)別的，只不過陳舊的速度慢得多，但畢竟在不斷變舊，三百年前的故宮肯定比現(xiàn)在的新?，F(xiàn)在我們看到的長城其實(shí)是明代長城，無數(shù)象孟姜女丈夫那樣的苦命人修的秦代長期絕大部分已經(jīng)不存在了。
這樣，房子產(chǎn)權(quán)總體上講，在一個(gè)相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)，比如20年，肯定是升值的，但是升值的根本因素是土地，房屋實(shí)體其實(shí)是不斷貶值的，而土地又屬于國家所有，那么難道房子不是不斷貶值的嗎？
并且房子的貶值不光表現(xiàn)在因其不斷陳舊的貶值上，新房子采用新的技術(shù)，更實(shí)用的房型，也會讓舊房子相對貶值。中國房屋建筑技術(shù)含量是非常低的：中國一立方米房子的耗能、耗電是日本的3倍。大家想想，自己住的房子，還有辦公室，是不是到夏天一關(guān)空調(diào)，馬上就覺得受不了？日本有很多房地產(chǎn)企業(yè)，搞的青鋼結(jié)構(gòu)的房子，專利有5000項(xiàng)；日本還有一家叫做“三澤”搞木結(jié)構(gòu)的建材的企業(yè)，這方面的產(chǎn)品專利是1000項(xiàng)，還有其他幾家他們的專利都在千項(xiàng)以上；中國著名房地商萬科從1999開始搞技術(shù)開發(fā)，但據(jù)說現(xiàn)有專利只有數(shù)項(xiàng)。隨著越來越多先進(jìn)、環(huán)保的建筑材料和建筑技術(shù)在中國的廣泛運(yùn)用，原有的房屋會象沒有城鎮(zhèn)戶口的農(nóng)民工一樣受到歧視，造成貶值。另外有些方便生活居住的設(shè)計(jì)，也是從無到有的。比如上海不少老的小區(qū)門口都有凈化水的裝置，可以用來接凈化的水，可是新的房子，這樣的水直接通入居民家里。這也一定程度上造成老房子的貶值。
就因?yàn)榉孔訒H值，所以所有企業(yè)都對房屋提折舊，根據(jù)中國的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》，折舊期一般是20年。難道住房就不會貶值？不該提折舊？
一般房產(chǎn)開發(fā)是這樣的，由開發(fā)商與政府部門簽訂協(xié)議取得土地使用權(quán)，開發(fā)商賣房的同時(shí)，把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給買房人。來學(xué)習(xí)一下《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條的規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。”
要提前一年申請，如果忘了怎么辦？我也不知道。同時(shí)中國絕大多數(shù)的房子是公寓樓房，多個(gè)業(yè)主共用一塊土地。到時(shí)候如果繼續(xù)使用該土地，就要所有的人共同協(xié)商繳費(fèi)，如果100個(gè)人中，有一個(gè)人不同意出錢，怎么辦？其他人是幫他交，還是一同不交？記住孫中山的名言：中國人是一盤散沙。不光體現(xiàn)在有些業(yè)主要維權(quán)，開發(fā)商很輕松就一一擊破。不要說財(cái)大氣粗的開發(fā)商了，就是一些蠻橫的物業(yè)公司，也有不少為所欲為的。
有人可能問，房屋土地使用權(quán)期限到了以后，可以繼續(xù)繳費(fèi)，把期限延長嘛。多天真的想法，如果是10歲的天真的兒童，祖國的花朵這樣想，應(yīng)該夸獎(jiǎng)這樣的兒童聰明，可是如果是成年人這樣想，就有些悲哀了。甚至更有些“聰明”的人，說：《物權(quán)法》如何如何規(guī)定。這里要搞清楚，《物權(quán)法》仍未出臺，正在修訂，具體如何規(guī)定，仍不得而知。并且如何規(guī)定其實(shí)都無關(guān)緊要。因?yàn)椋喝绻娴目梢灾匦吕U費(fèi)，延長土地使用權(quán)期限，請問那時(shí)候的土地價(jià)格是現(xiàn)在的多少倍？最關(guān)鍵的，房子的使用壽命是多少年？70年以后房子還存在不存在？只有土地使用權(quán)期限到期后，房子仍存在，才有必要考慮這個(gè)問題。
在約1998年，武漢一個(gè)老建筑的業(yè)主收到遠(yuǎn)在英國的一家建筑設(shè)計(jì)所的信：這所建筑是這家設(shè)計(jì)所設(shè)計(jì)的，設(shè)計(jì)使用壽命是80年，已到期，提醒業(yè)主注意居住安全。那么中國現(xiàn)在普遍建造的商品房設(shè)計(jì)使用壽命是多少？中國的建筑設(shè)計(jì)所能像這家設(shè)計(jì)所這么負(fù)責(zé)？中國是個(gè)容易產(chǎn)生劣制商品的國家，甚至有豆腐渣工程。就是合格的設(shè)計(jì)，在施工過程中也可能有偷工減料的事情，比如前不久有報(bào)道說浙江某地，建筑商用竹子代替鋼材造房子，這樣房屋就達(dá)不到設(shè)計(jì)使用年限。典型的是北京的體育博物館，作為博物館，設(shè)計(jì)壽命應(yīng)當(dāng)達(dá)到150年，可是使用不到10年，就嚴(yán)重開裂，嚴(yán)重危脅人身安全，已停止使用。（可在網(wǎng)上搜索一下）。
2005年北京媒體報(bào)道說：統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國房屋建筑壽命較短，北京尤其明顯，平均下來還不到30年，僅為設(shè)計(jì)壽命(50年到70年)的一半。半官方的建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副主任童悅仲說：“我國城市住宅壽命低于50年的情況相當(dāng)普遍”，“使用年限短已成為我國住宅的突出問題”。
由此可見，中國房屋不象埃及金字塔一樣可以存在幾千年，它的壽命多半在土地使用權(quán)期限到期之前就已經(jīng)結(jié)束了，所以恐怕并不存在土地使用權(quán)期限到期后房子怎么辦的問題。
有興趣的人，可以在網(wǎng)上查一查，房屋的建筑設(shè)計(jì)壽命標(biāo)準(zhǔn)，以及實(shí)際的中國民居壽命。
所以一到70年，甚至50年以后，房子根本不存在了，或是成為危房了，還談什么繼續(xù)繳費(fèi)？如果因?yàn)槭俏７?，爆破了，可以重新建房了。那么多業(yè)主能談得籠嗎？我做律師時(shí)間不長，可有個(gè)發(fā)現(xiàn)，就是中國人不愿或沒有習(xí)慣通過妥協(xié)達(dá)成雙贏。往往雙方中，一方以對方必須答應(yīng)一定的條件為基礎(chǔ)作為自己愿意談判的前提條件，而對方同樣如此。這樣不識時(shí)務(wù)的人太多了。業(yè)主有資格可以象開發(fā)商一樣建房嗎？看看現(xiàn)在的集資建房吧，有幾個(gè)成功的？一個(gè)沒有。有些明顯是法律不允許的。比如上海，要求建成的房子必須在網(wǎng)上統(tǒng)一公布，面向全社會統(tǒng)一發(fā)售，而不能內(nèi)部認(rèn)購。這個(gè)規(guī)定當(dāng)初是為了規(guī)范房地產(chǎn)銷售，不料目前成了一把雙刃劍，限制了個(gè)人集資建房行為。
如果買的房子在房屋建成二三十年后發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，建筑商或開發(fā)商為節(jié)省成本，使用最差的材料，甚至是不合格材料，導(dǎo)致房子遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到設(shè)計(jì)使用壽命而無法繼續(xù)使用，買房人有什么辦法？可能一點(diǎn)辦法也沒有。因?yàn)橹袊摹睹袷略V訟法》規(guī)定了訴訟時(shí)效是兩年，從知道或應(yīng)當(dāng)知道自己權(quán)利受損之時(shí)起，但最長不超過20年。所以只要超過20年，哪怕房子倒掉了，從理論上講，人們恐怕也不能追究建筑商或開發(fā)商的責(zé)任。而開發(fā)商或建筑商，可能早就倒閉了，或是解散了。不要說民事責(zé)任了，就是有人殺了人，過了20年跳出來嘻皮笑臉地對受害者家屬說你們家失蹤的某某人是我殺的，也不能追窮他的責(zé)任，除非最高人民檢查院特批準(zhǔn)。
可是現(xiàn)在的房屋質(zhì)量，好象只有合格或不合格。其實(shí)同樣是合格，還有質(zhì)量優(yōu)良和質(zhì)量一般的區(qū)別，可是人們在買房的時(shí)候，應(yīng)該沒有人去調(diào)查，也無法調(diào)查房屋質(zhì)量到底如何，而價(jià)格卻并不考慮房屋質(zhì)量這一因素?？墒秋@然不同質(zhì)量的房子，使用期限是不一樣的。
可能有人問，賣賣二手房的人，特別是一些炒房人，把不斷貶值的房子，以并不屬于自己的不斷升值的土地用以包裝，高價(jià)賣出，收取土地升值的收益，不是騙人嗎？可是大家都在這樣做。但是出賣人的收益不是從天上掉下來的，而是買房人的損失。想起一個(gè)寓言，呂洞賓想收一個(gè)弟子，條件倒不要求本科學(xué)歷、北京戶口、身高一米八以上，但要心術(shù)正，于是就教潛在的弟子點(diǎn)金術(shù)。幾乎所有人一聽呂大仙教這個(gè)技術(shù)，都樂不可支，只有一人問：“這些東西是否永遠(yuǎn)是黃金？”呂洞賓說：“不，過100年后就恢復(fù)到原來樣子。”這人說：“那我不學(xué)了，總有一天，這些看似黃金的東西會害人的。”他雖未學(xué)會點(diǎn)金術(shù)，呂洞賓卻終于找到自己滿意的弟子。實(shí)際上炒房就是害人的，房子還是那套房子，50萬漲到100萬，這個(gè)社會的財(cái)富難道增加了？如果是增加了，那么政府多印一些鈔票也算增加了社會財(cái)富。沒有一個(gè)理性的政府會多印鈔票來增強(qiáng)國力，這樣只會帶來通貨膨脹，成為經(jīng)濟(jì)史上的笑柄。同樣，對炒房，也應(yīng)該加大限制。個(gè)人所得稅和營業(yè)稅的恢復(fù)征收是大好事，可惜太晚了。
房屋不斷貶值的現(xiàn)實(shí)，僅僅是我2010年前肯定不買房，有可能終生不買房的理由之一罷了。但并不妨礙無數(shù)其實(shí)沒有什么錢，要通過房貸成為房奴，去購買被抵押給銀行的，質(zhì)量不知如何的房子。到底哪個(gè)是陽光道，哪個(gè)是獨(dú)木橋，并不是一目了然的。有人死了也有好，有人死了也要買房啊。
