土地的取得方式主要有劃拔、出讓、租賃、作價(jià)入股、授權(quán)經(jīng)營(yíng)等方式。
以劃拔方式取得的土地，一般不需繳納土地出讓金，無(wú)具體使用年限。但劃拔土地未經(jīng)主管部門許可不得抵押和轉(zhuǎn)讓，如轉(zhuǎn)讓還需補(bǔ)交土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)。
招拍掛取得的土地為出讓地，有明確的使用年限，使用者在批準(zhǔn)使用期限內(nèi)具有完整使用權(quán)，可以進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓、出租。
作價(jià)入股這一性質(zhì)很特殊，是指國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)作價(jià)入股形成的國(guó)家股股權(quán)，按照國(guó)有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門委托有資格的國(guó)有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。一般理解該土地使用權(quán)不同于劃撥土地，但只是“依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押”，而又不能定義為出讓地，只是由國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)給國(guó)有企業(yè)集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)管理。
所以說(shuō)如果資金方面沒(méi)有問(wèn)題的話，最好通過(guò)招拍掛形式取得土地，出讓土地最為干凈利索，在使用和融資上都沒(méi)有那么多限制。
另，如能得到政府支持，建議采用協(xié)議出讓方式取得土地，可大大減少資金壓力，具體辦理方式可咨詢當(dāng)?shù)?a class="inner-link decor-none" target="_blank" rel="nofollow" data-word="19" log="pos:innerLink" style="color: rgb(45, 100, 179); text-decoration: none; ">國(guó)土局。
協(xié)議出讓，是從前最主要的一種政府供地方式，和掛牌出讓一樣也屬有償出讓。
協(xié)議出讓的優(yōu)點(diǎn)是：政府對(duì)地價(jià)較易控制、靈活性大；缺點(diǎn)是：沒(méi)有引入充分的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，缺乏公正性，不利于公平競(jìng)爭(zhēng)，容易滋生以權(quán)謀私、權(quán)錢交易等腐敗現(xiàn)象。
總的來(lái)說(shuō)，協(xié)議出讓與掛牌出讓主要有三方面的區(qū)別：
1、適用范圍不同（土地類別），這是兩者最重要的區(qū)別。
《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》明確了招標(biāo)拍賣掛牌的范圍，即：商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。除此之外的其他類型用地（主要有：工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、或其他重點(diǎn)扶持的項(xiàng)目用地）可以協(xié)議方式出讓。
在政策執(zhí)行概念上可以這樣理解：掛牌出讓為土地出讓的一般方式，協(xié)議出讓是土地出讓的特殊方式。
2、土地使用權(quán)出讓金定價(jià)方式不同。
協(xié)議出讓是政府與土地使用者協(xié)商定價(jià)的，而掛牌出讓則是社會(huì)公開競(jìng)價(jià)。
3、土地出讓最低價(jià)的限定原則不同。
協(xié)議出讓土地的最低價(jià)不得低于土地有償使用費(fèi)、征地成本以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)費(fèi)用之和，有基準(zhǔn)地價(jià)的，不得低于基準(zhǔn)地價(jià)的70%；掛牌出讓的土地其起拍價(jià)就是最低價(jià)，這個(gè)起拍價(jià)是根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策等條件綜合評(píng)定的。
基于上述三個(gè)不同點(diǎn)，協(xié)議出讓的土地在修建與用途上有較為固定且嚴(yán)格的限制，若需轉(zhuǎn)讓協(xié)議出讓的用地或改變協(xié)議出讓用地的性質(zhì)，都需要補(bǔ)齊相關(guān)費(fèi)用，補(bǔ)齊的額度往往以同區(qū)域內(nèi)相應(yīng)類型土地的掛牌成交均價(jià)或評(píng)估價(jià)作參考，扣除協(xié)議土地款部分。此外也有其他的一些變通處理辦法。
隨著土地使用制度改革的進(jìn)一步深入和土地市場(chǎng)的逐步完善，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看掛牌出讓會(huì)進(jìn)一步全面取代協(xié)議出讓，協(xié)議方式應(yīng)當(dāng)會(huì)逐漸消亡。因?yàn)?，目前的掛牌出讓方式已?jīng)集成了協(xié)議出讓方式的所有優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)也最大限度地避免了協(xié)議方式供地在監(jiān)管力度方面的。
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