| 一、中國旅游地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
1、中國旅游房地產(chǎn)的機會分析 A、 越來越多的企業(yè)投入旅游房地產(chǎn)領(lǐng)域 到目前為止，國內(nèi)涉足旅游房地產(chǎn)領(lǐng)域的公司超過100家，除了國外和港臺頗具實力的大公司外，還包括內(nèi)陸首創(chuàng)、海航、中信中旅等大型企業(yè)，也包括天鴻、萬通集團等一大批房地產(chǎn)投資開發(fā)商。北京、上海、海南、廣東、深圳等開工的旅游房地產(chǎn)項目達(dá)到近百個。從1999年海南“南海傳說”、三亞“博鰲國家旅游休閑度假區(qū)”的成功開發(fā)后，先后已有幾十個旅游房地產(chǎn)項目在全國進行，并取得了較大的市場反應(yīng)。
B、旅游與房地產(chǎn)的嫁接日趨成熟 從90年代初海南開始，到98年隨著人民生活水平的提高，特別是社會有產(chǎn)階層的形成為旅游房地產(chǎn)消費奠定了基礎(chǔ)，產(chǎn)生了第一批中國有錢階層消費群。多種旅游產(chǎn)品和投資品種的完善，多重市場價值的凸顯使這一產(chǎn)品逐漸成為市場新寵，并與旅游消費成功實現(xiàn)了嫁接。我國目前的宏觀經(jīng)濟背景，比較類似發(fā)達(dá)國家70年代旅游物業(yè)飛速發(fā)展的初期，不論是供給，還是需求都已具備了發(fā)展旅游、休閑物業(yè)及分時度假交換系統(tǒng)的條件。
C、 費市場的過渡使發(fā)展空間加大 工作時間的縮短和經(jīng)濟水平的提高，度假消費成為時尚。每年115天的假期，對傳統(tǒng)旅游方式的不滿足，使以單純觀光旅游階段已開始向度假旅游過渡，并形成了每年24%以上的增長幅度。根據(jù)國際通行發(fā)展慣例，度假需求從產(chǎn)生發(fā)展到具備一定規(guī)模所需時間為3—5年。從這一方面來說，我國至少還有3—5年的火爆發(fā)展空間。
D、市場日趨成熟，可利用資金相對充足 傳統(tǒng)投資領(lǐng)域、生產(chǎn)領(lǐng)域已基本飽和，市場進入成長發(fā)展階段，特別是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的機會越來越少，住宅市場成熟期已基本到來。京、滬、深、人均居住面積已超過20平方米。住宅消費開始向舒適型轉(zhuǎn)移，銷售市場出現(xiàn)了萎縮的前兆，即滯漲期。大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開始物色新的領(lǐng)域。
2、我國旅游地產(chǎn)危機（T）分析 A、經(jīng)營模式單一，缺乏創(chuàng)新 我國的旅游房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)方式普遍過于傳統(tǒng)和呆板，除了項目單純照搬沒有創(chuàng)新外，在經(jīng)營操作上也普遍采用單一的旅游風(fēng)景式，不能形成自有穩(wěn)定的消費群體，難以形成一個整體的營銷網(wǎng)絡(luò)。
B、經(jīng)營市場混亂 ，缺乏行業(yè)規(guī)范 巨大的市場和高額的利潤回報引來了眾多企業(yè)的爭奪。但由于旅游房地產(chǎn)在我國尚屬起步階段，行業(yè)法規(guī)不夠完善，讓部分經(jīng)營者有機可乘，帶來了許多不良影響。一些經(jīng)營者在廣告宣傳資料中明示了投資回報，在購房者與酒店經(jīng)營公司簽定的委托合同中，許下誘人的承諾，以此誤導(dǎo)消費者。更有一些不法之徒采用欺詐性銷售、非法集資等手段牟取暴利。
C.消費者支付能力的制約 旅游房地產(chǎn)在我國主要以產(chǎn)權(quán)酒店形式出現(xiàn)。盡管這一形式在外國已風(fēng)靡多年，但在我國尚屬新興事物，消費者普遍對其不太了解，加上中國人超前消費的意識并不強，一下子拿出多年的積蓄去購買未來十幾年甚至幾十年的度假用房卻最終沒有房子的產(chǎn)權(quán)，這對于大多數(shù)中國老百姓來說仿佛有點太超前了。而且目前國內(nèi)市場上加入國際度假交換系統(tǒng)的部分分時度假產(chǎn)品價格超出了國內(nèi)的支付能力，顧客想與國外進行交換度假的愿望很難實現(xiàn)。另外，帶薪休假制度在我國并未全面實行，這使得廣大消費者對于投資旅游房地產(chǎn)更加審慎。
D、理念引導(dǎo)尚需時日 在旅游地產(chǎn)的具體運作過程中，有一些細(xì)節(jié)問題成為發(fā)展的重要障礙。例如物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散就是阻礙地產(chǎn)項目實現(xiàn)旅游化的一個重要障礙。這是指許多已經(jīng)出售的商用物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散在大大小小的業(yè)主手中，經(jīng)營項目和裝修風(fēng)格無法統(tǒng)一協(xié)調(diào)，使得物業(yè)不能形成吸引游人的景點。
E、旅游地產(chǎn)自身的“弱勢地位” 旅游業(yè)過分依賴于宏觀經(jīng)濟，缺乏獨立生存的能力。一旦宏觀經(jīng)濟形式發(fā)生不利變化，旅游業(yè)將迅速蕭條，而依附于旅游業(yè)的別墅、度假村將再次出現(xiàn)門可羅雀的慘淡景象。
F、旅游地產(chǎn)理論支持落弱，現(xiàn)實操作有風(fēng)險 盡管“旅游地產(chǎn)”概念早已提出，但該概念的理論支持實際比較薄弱： 其一，旅游地產(chǎn)主打的“假日經(jīng)濟”概念，僅僅局限在“假日”，時空范圍很小，同時人們休閑度假選擇的自由度受到限制，度假時間過于集中容易形成“瓶頸”，這樣會使人的休閑效果大打折扣; 其二，旅游地產(chǎn)不太符合中國目前的國情。因為“旅游地產(chǎn)的依靠是旅游”，這對于中國人來說需要大量的時間和金錢，同時與西方許多國家有所不同的是一年中給予職工幾天乃至一個月的帶薪休假的中國企業(yè)并不多，“帶薪休假制度”在國內(nèi)畢竟剛剛起步，大多數(shù)人外出旅游仍是依靠“五一”、“十一”等國家法定假日，這樣無法從時間上解決人們旅游過于集中的問題。另外，在每個節(jié)假日都有能力出去旅游的群體也并不多。 其三，旅游地產(chǎn)雖然也打出休閑娛樂的旗號，但有關(guān)風(fēng)險投資的味道更濃些，這與人們享受生活的休閑行為恰恰是格格不入的。
G、法律法規(guī)的相對滯后影響發(fā)展 旅游房地產(chǎn)還需要相關(guān)法律的支持，就現(xiàn)行法律來講，所謂的分時度假產(chǎn)權(quán)酒店等物業(yè)就是一個敏感的問題。
H、快速增長的支撐空泛 中國的旅游地產(chǎn)還只是處于起步階段，旅游地產(chǎn)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的要求很高，對服務(wù)的要求很高，這都不是一朝一夕可以達(dá)到的。
二、旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢與特征
特征一：旅游模式轉(zhuǎn)換——旅游已經(jīng)從觀光旅游、商務(wù)旅游向休閑旅游轉(zhuǎn)化 初級階段是以景點觀光為基礎(chǔ)的旅游概念，中級階段可能從城市開始，最初長假集中于城市，以看為主，然后把一些商務(wù)活動結(jié)合起來。 近年來國內(nèi)旅游經(jīng)濟獲得了長足的發(fā)展，其表現(xiàn)是游客規(guī)模的不斷擴大、旅游消費形式的不斷豐富和旅游經(jīng)營收入的持續(xù)增加。也是就說直觀地看來，旅游市場在“量”的方面獲得了顯而易見的增長，并且有進一步強勁增長的趨勢。但通過對于這個市場客源、交通、以及消費行為的進行綜合分析之后，當(dāng)前旅游市場的發(fā)展不僅有表象上的“量”的增長，更蘊藏著“質(zhì)”的提升，而體現(xiàn)集中這一“質(zhì)變”的，就是旅游消費模式的轉(zhuǎn)換，即由傳統(tǒng)的以景點觀賞為目的的“觀光旅游”向以休閑消費、時間消費與度假居住為目的的“休閑旅游”、度假旅游模式的轉(zhuǎn)換。 正是這樣一種新興的模式，對原有旅游配套服務(wù)設(shè)施與景區(qū)經(jīng)營模式提出了新興的功能要求。在“休閑旅游”旅游模式中，人們需要的不僅僅是對旅游景點的觀賞，更強調(diào)的旅游全過程的質(zhì)量與舒適程度，尤其是遠(yuǎn)離城市的景區(qū)短期或定期居住，更成為未來旅游發(fā)展的時尚。這樣一種消費模式的轉(zhuǎn)變，是傳統(tǒng)的旅游景區(qū)在設(shè)施上無法繼續(xù)適應(yīng)和滿足的，正是這樣一種轉(zhuǎn)變，使當(dāng)前以新型旅游消費空間營造為目的的“旅游房產(chǎn)”開發(fā)如火如荼。 當(dāng)我國的旅游解決了時間、收入和汽車這三個問題后，一般意義上的觀光旅游已經(jīng)開始向商務(wù)型、度假型的方向轉(zhuǎn)化。而這，也是未來旅游地產(chǎn)開發(fā)與服務(wù)的方向。
征二：主導(dǎo)休閑旅游模式——疊加旅游觀光與都市休閑消費理念結(jié)合 休閑型旅游開發(fā)的主要特征，是在旅游風(fēng)景區(qū)的背景下疊加了現(xiàn)代時尚的都市休閑消費模式。在新興的“休閑旅游”、“度假旅游”模式下，人們對于旅游消費的要求將集中于旅游風(fēng)景區(qū)的環(huán)境與現(xiàn)代休閑消費這樣兩個因素，也就是說旅游的出發(fā)點，將會是對于景區(qū)環(huán)境的向往，而在走進這樣一種與所在都市環(huán)境相區(qū)別的景區(qū)以后，仍然需要享受都市休閑消費的空間和服務(wù)，而旅游房產(chǎn)正是提供這樣一種空間和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。
特征三：租務(wù)需求——旅游地產(chǎn)開發(fā)與配套軟硬兼施 除了硬件的建設(shè)以外，如果沒有軟件的建設(shè)，很難把普通的地產(chǎn)變成旅游地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)一個轉(zhuǎn)換過程就是有人替你去管理，有人替你去實行租務(wù)。凡是有最優(yōu)秀的酒店管理公司或者物業(yè)管理條件的地區(qū)，才有可能逐漸形成旅游地產(chǎn)，因為它要有一個巨大的網(wǎng)絡(luò)來實施。而某一個發(fā)展商說我在某一個地區(qū)蓋一小塊作為一個旅游地產(chǎn)，然后又沒有一個龐大網(wǎng)絡(luò)或者軟件配套，這個常常很難變成分時度假，所以配套、服務(wù)系統(tǒng)和硬件是不能分離的。旅游地產(chǎn)常常要把旅游項目經(jīng)營得很好，同時又要把旅游房地產(chǎn)配套服務(wù)經(jīng)營得很好，這兩者結(jié)合起來才能使旅游地產(chǎn)發(fā)揮出旅游的作用。
特征四：品質(zhì)吸引“雙高”階層——投資+消費模式組合 因為旅游房產(chǎn)通常具有“投資+自用”的兩重功能，投資者不僅可以在投資中獲得保值增值收益，更可以通過投資長期享受物業(yè)的帶來了空間享受和消費功能。這樣的旅游房產(chǎn)通常會吸引一些“高收入”、追求“高品質(zhì)”生活的人群前來消費與投資。這是近年來旅游房地產(chǎn)發(fā)展的一個重要特征。根據(jù)這一特征，開發(fā)商可以采取一些相關(guān)的營銷措施滿足這部分消費者與投資者的需求。如委托經(jīng)營與定期免費自用的營銷策略，即房產(chǎn)售出之后，每年提供一定期限的居住期限，具體入住時間可以由業(yè)主自由選擇，此外的時間，將由酒店營運商接受委托實施統(tǒng)一經(jīng)營管理對外經(jīng)營，并向業(yè)主提供固定比例的收益回報。 這樣一種模式不僅滿足了“雙高”階層休閑度假的愿望，同時也免去了他們在不使用物業(yè)時打理、租賃的麻煩，是今后此類旅游地產(chǎn)物業(yè)的經(jīng)營方向。
三、旅游房地產(chǎn)市場前景分析 分析旅游地產(chǎn)的市場前景，必須先對旅游業(yè)的發(fā)展趨勢及前景作分析，并在此基礎(chǔ)上展望旅游地產(chǎn)的市場前景。
（1）中國旅游業(yè)發(fā)展趨勢分析 隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的進一步提高，閑暇時間的增多，帶薪假期的普遍實行，旅游條件的改觀，國際旅游業(yè)的深入開展對國內(nèi)旅游業(yè)的影響，人民的旅游熱情將進一步煥發(fā)。 從市場上來看，中國國內(nèi)旅游市場前景廣闊，需求潛力大，國內(nèi)旅游將維持高速穩(wěn)定增長的局面，由數(shù)量速度型向質(zhì)量效益型過渡。國內(nèi)旅游的配套基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施將進一步的發(fā)展，基本上符合國內(nèi)旅游的發(fā)展步伐。
通過以上分析，中國旅游業(yè)將呈現(xiàn)以下的發(fā)展趨勢：
１、旅游消費水平由低級向高級發(fā)展，旅游消費結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化的狀態(tài) 隨著我國人民收入水平的提高，以及旅游設(shè)施的供給水平的提高，人們出門旅游將要求吃得好、住得好、乘車帶空調(diào)、坐軟臥，有的要求乘坐飛機往返，由基本滿足型向舒適型、享受型過渡。 當(dāng)前我國國內(nèi)旅游消費的結(jié)構(gòu)中食住行的比重較大，達(dá)７５% －８５% ，游購娛占２５% －１５% 。旅游業(yè)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)如新加坡和香港，旅游消費中游覽購物娛樂支出占６０% 。我國旅游消費資料中，物質(zhì)消費資料多，精神消費資料少。隨著我國旅游產(chǎn)品生產(chǎn)開發(fā)的多樣化系列化和旅游配套設(shè)施投資結(jié)構(gòu)的進一步改觀，今后我國國內(nèi)旅游消費結(jié)構(gòu)中游購娛的比重將進一步上升，精神消費資料的比重也將上升。
２、旅游人數(shù)穩(wěn)步增長，有組織的團體將逐步增多。 目前我國國內(nèi)旅游人數(shù)年平均增長率在１０% 以上，隨著市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，旅游人數(shù)將繼續(xù)增長，并維持高速局面（扣除各種意外因素的影響）。由于負(fù)責(zé)接待國內(nèi)旅游者的旅行社增長速度過慢以及經(jīng)營中的不正之風(fēng)，服務(wù)質(zhì)量的低劣造成目前國內(nèi)旅游者多以散客出現(xiàn)。隨著旅行社的發(fā)展及服務(wù)質(zhì)量的改觀，將會有越來越多的人通過旅行社旅游。旅行社提供食住行游購娛一條龍服務(wù)，提供各種旅游信息，也將使一部分旅游者選擇它。
３、旅行路線由短途到長途發(fā)展 人們將不滿足家門口的短距離啟蒙式旅游，而是向中長途涉足。旅游的區(qū)域擴大，熱點仍熱，溫點和冷點將隨著國內(nèi)旅游的發(fā)展而逐步升溫。隨著我國交通事業(yè)的進一步發(fā)展和人們的閑暇時間的增多，人們的眼光逐步投向外面的世界。
４、旅游方式上單一化向多樣化發(fā)展 目前人們的旅游方式一般為觀光旅游型，活動內(nèi)容貧乏單一，隨著人們生活內(nèi)容的多樣化，同樣要求旅游內(nèi)容的多樣化，專題和特種形式的旅游日益增加，享受性和游樂性的旅游內(nèi)容會大大增強。今后人們的旅游方式由觀光型為主，發(fā)展到度假旅游，探險旅游，科學(xué)考察旅游，民俗旅游，生態(tài)旅游，體育旅游，保健康復(fù)旅游，文學(xué)旅游，美食家旅游等等百花齊放的局面。
５、旅游人員構(gòu)成中自費旅游與公費旅游將各領(lǐng)天下 公費旅游中的職工獎勵旅游，公務(wù)旅游，會議旅游仍將在國內(nèi)旅游中占一定比重，只不過份額逐步下降，而隨著人民生活水平的提高，大部分人將會以自費旅游的方式出現(xiàn)。
６、服務(wù)設(shè)施和配套設(shè)施日趨完善 旅行社的數(shù)量將增長，飯店業(yè)的比重基本平衡，能夠滿足日益增長的消費需求。旅游交通將有所緩解落后局面，但由于我國旅游者人數(shù)龐大，緊張局面仍將存在，特別是在熱點地區(qū)，表現(xiàn)更為明顯。
７、國內(nèi)旅游向出國旅游延伸 由于邊境旅游口岸的增加，使邊境旅游日益成為焦點。中國旅游者到東南亞、歐洲、美洲、澳洲等的人數(shù)日益增長。
（2）中國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展前景分析 我國旅游房地產(chǎn)潛力巨大、前景廣闊，廣闊的發(fā)展空間和市場潛力，使旅游物業(yè)開發(fā)成為未來十年中國地產(chǎn)業(yè)最亮麗的風(fēng)景線，主要表現(xiàn)如下： 1）從國家政策上，黨中央、國務(wù)院及各級政府，相繼出臺了刺激和拉動旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新政策，無形中為我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個廣闊發(fā)展的平臺，這是我國旅游房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的堅實基礎(chǔ)和動力保證。 2）正在形成的旅游強國地位和強大的消費群體，為我國旅游房地產(chǎn)市場開發(fā)提供了巨大的發(fā)展空間。 據(jù)統(tǒng)計，到2005年，我國入境旅游人數(shù)將達(dá)到8500萬人次，其中過夜海外旅游者3450 萬人次，旅游外匯收入220 萬美元;國內(nèi)旅游人數(shù)將達(dá)到11億人次，旅游收入5000億元;出境人數(shù)將達(dá)到1636萬人次。我國要從亞洲旅游大國走向世界旅游強國。這種旅游假日經(jīng)濟持續(xù)增長的行業(yè)必將會吸引大量投資，其中很大一部分會投入到旅游物業(yè)建設(shè)上，為旅游房地產(chǎn)開發(fā)提供契機。 3）從城市基礎(chǔ)設(shè)施尤其是高速路的發(fā)展來看，北京、上海、廣州、深圳等大城市路網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)展迅速;從人均汽車的擁有量來看，北京已達(dá)到8個人一輛車的水平、上海12個人一輛車、深圳、廣州約10個人一輛車。對于建立在車輪上的旅游房地產(chǎn)而言，這無疑是一個利好消息。 4） 市場日趨成熟，可利用資金相對充足，強勢投資商、房地產(chǎn)開發(fā)商利用自己的資金優(yōu)勢、營銷優(yōu)勢已捷足先登，劃地為界，搶占先機。 市場經(jīng)濟向來遵循：先介入，早開發(fā)，先受益的原則。我們有理由相信，未來幾年我國旅游房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展前景廣闊，旅游與房地產(chǎn)橫向結(jié)合的創(chuàng)新模式必將帶來旅游與房地產(chǎn)業(yè)的美好明天 |
