大潮退去，誰(shuí)將成為遺留在沙灘上的貝殼？

曾經(jīng)紅極一時(shí)的山東威海乳山市銀灘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正在面臨著困惑：喧囂之后，是平靜，還是死寂？

一線海景房空置率達(dá)八成

8月份，是銀灘最好的季節(jié)。

當(dāng)很多地方在40攝氏度左右高溫下煎熬時(shí)，這里的氣溫還在26攝氏度上下。

8月2日傍晚，在乳山銀灘的大拇指廣場(chǎng)，來(lái)自河北石家莊的劉先生一家4口正在準(zhǔn)備“回家”吃飯。

前年，他們?cè)谶@里買(mǎi)了一處70多平方米的海景房，這兩年的7、8月份，都要過(guò)來(lái)住上一段時(shí)間。

劉先生當(dāng)初買(mǎi)這套房時(shí)花了不到30萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)覺(jué)得價(jià)格不高，畢竟是海景房，但兩年下來(lái)，他覺(jué)得當(dāng)初的決策還是有點(diǎn)問(wèn)題。

“因?yàn)樯习嗟年P(guān)系，來(lái)這里住的時(shí)間很短。而如果讓老人單獨(dú)來(lái)住，又不放心。至于退休之后，能否長(zhǎng)期在這里居住還很難說(shuō)。”他告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，“買(mǎi)房子遠(yuǎn)不如租房子，7、8月份，像在銀灘這樣的房子，一個(gè)月的租金也不到2000元?！?/p>

現(xiàn)在，劉先生正在準(zhǔn)備將房子出手。

像劉先生這樣的情況，還屬于利用較“充分”的。在他們小區(qū)，一線海景房空置率在八至九成。整棟樓黑乎乎的，看不到燈光。

劉先生的說(shuō)法得到當(dāng)?shù)刂薪楣镜淖C實(shí)。一家房產(chǎn)中介的張女士告訴記者，一線海景房空置率確實(shí)很高，超過(guò)八成的房子空置。但二線房子，也就是離開(kāi)海邊五六百米的房子，入住率高些，大約在四五成。

普通房子還有入住率，沿海很多別墅幾乎是從建起來(lái)之后，就無(wú)人入住。記者在乳山的沿海別墅區(qū)看到，這些別墅周?chē)牟輩采瑝w斑駁破敗，房間玻璃千瘡百孔。

據(jù)山東當(dāng)?shù)孛襟w日前報(bào)道，到了冬季，銀灘一線的房子入住率還不到2%。這是標(biāo)準(zhǔn)的空城。

突然想起銀灘還有一處房產(chǎn)

“我目前在中央一個(gè)部委工作，以前在地方工作時(shí)，在銀灘有置業(yè)，當(dāng)時(shí)只花了十幾萬(wàn)，但是基本不去，主要是因?yàn)楣ぷ魈Α?guó)慶期間在山東參觀考察時(shí)突然想到銀灘還有自己的一套房。”一位銀灘的業(yè)主去年在網(wǎng)上如是留言。

一個(gè)“突然”兩字，基本可以說(shuō)明銀灘業(yè)主的購(gòu)房心態(tài)。

為什么一線的海景房空置率如此之高？銀灘二手房交易中心一位工作人員分析道，這是因?yàn)樵谘睾Ｒ痪€買(mǎi)房的人，基本都是以投資為目的。

上述中介張女士稱(chēng)，銀灘的房子在2007年前后賣(mài)得最火，一個(gè)客戶(hù)買(mǎi)三四套房子的，多得是。買(mǎi)了之后，就放在那里等待升值。

買(mǎi)銀灘海景房的，幾乎無(wú)當(dāng)?shù)鼐用瘛ｃy灘的房子賣(mài)遍了全國(guó)，是乳山當(dāng)?shù)卣?jīng)引以為豪的事。事實(shí)也確實(shí)如此。在乳山銀灘的高速公路下口，記者的車(chē)前面排了3輛車(chē)，一輛來(lái)自山東淄博，另外兩輛來(lái)自河北。

但曾經(jīng)的熱潮正在消退?，F(xiàn)在，在銀灘房產(chǎn)中介門(mén)口，貼滿(mǎn)了二手房轉(zhuǎn)讓的廣告。張女士說(shuō)，今年二手房的房?jī)r(jià)，可以說(shuō)是近年來(lái)最低的。與去年相比，二手房?jī)r(jià)下降了一至兩成?，F(xiàn)在準(zhǔn)備出手的人比此前多了不少。

同時(shí)，今年新開(kāi)樓盤(pán)與往年相比減少很多。張女士說(shuō)，以前開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)大量空置，業(yè)主又準(zhǔn)備出手，這個(gè)存量本身就夠消化的。過(guò)去開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)位置好，但因?yàn)槭嵌址?，價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于新樓盤(pán)。很多沿海二手房的價(jià)格在每平方米3000多元，但位置好的新樓盤(pán)價(jià)格在五六千元。

張女士提醒說(shuō)，如果想在銀灘買(mǎi)房，千萬(wàn)不要相信所謂的購(gòu)房團(tuán)，他們都有加價(jià)，執(zhí)行價(jià)很死。最好是到銀灘自己考察，能省好幾萬(wàn)。

在銀灘二手房交易中心，記者遇到一位來(lái)自北京的李先生，他去年在銀灘買(mǎi)了一套面積40多平方米的海景房，當(dāng)時(shí)價(jià)格是每平方米6000元?，F(xiàn)在，二手房交易中心工作人員告訴他，如果現(xiàn)在出手，價(jià)格在每平方米4500元。

但李先生此時(shí)并不打算出手。從去年買(mǎi)了房，他就沒(méi)有來(lái)看過(guò)。這次是過(guò)來(lái)認(rèn)認(rèn)家門(mén)，也順便打探一下行情。

轉(zhuǎn)型養(yǎng)生養(yǎng)老

曾經(jīng)紅火的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，最高時(shí)給乳山市帶來(lái)六成以上的財(cái)政收入。

近20年來(lái)，僅在乳山銀灘，累計(jì)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)面積就超過(guò)1800萬(wàn)平方米。

今年是乳山市撤縣設(shè)市20周年，當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)談到乳山下一步的發(fā)展，一個(gè)關(guān)鍵詞就是：轉(zhuǎn)型。

轉(zhuǎn)型的方向，仍然離不開(kāi)工業(yè)。

乳山市決定，把培育壯大金屬冶煉加工、裝備制造、安全食品、生物科技、新材料、新能源6大百億產(chǎn)業(yè)集群作為工業(yè)振興的重中之重，爭(zhēng)取用3年時(shí)間再造乳山工業(yè)。

房地產(chǎn)也面臨轉(zhuǎn)型，針對(duì)近年來(lái)銀灘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)減緩、配套缺失、空置率高等問(wèn)題，乳山市市長(zhǎng)隋建波日前接受媒體采訪時(shí)說(shuō)：轉(zhuǎn)型房產(chǎn)結(jié)構(gòu)，就是適度開(kāi)發(fā)、打造品牌、規(guī)范管理、拓展轉(zhuǎn)型，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展、房地產(chǎn)企業(yè)拓展經(jīng)營(yíng)。堅(jiān)持邊規(guī)范、邊開(kāi)工，適度控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模，防止過(guò)熱開(kāi)發(fā)和大起大落。

同時(shí)，乳山市也在探索如何使已建成的空置房產(chǎn)變活。這其中的一招就是引導(dǎo)其由投資型產(chǎn)業(yè)變?yōu)轲B(yǎng)老型產(chǎn)業(yè)。

“由傳統(tǒng)地產(chǎn)邁向養(yǎng)生養(yǎng)老（地產(chǎn)）,是開(kāi)發(fā)方式的轉(zhuǎn)變、發(fā)展思路的創(chuàng)新，也是銀灘房產(chǎn)的‘重生’。”隋建波說(shuō)。

養(yǎng)老型產(chǎn)業(yè)的模式是，開(kāi)發(fā)商引進(jìn)專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，返租業(yè)主的閑置房屋進(jìn)行統(tǒng)一改造，與專(zhuān)業(yè)酒店、健康管理公司、物業(yè)公司合作，打造新型度假養(yǎng)老經(jīng)營(yíng)模式。

但這一模式，能否改變銀灘的空城現(xiàn)象，現(xiàn)在還不得而知。即使按照50%的空置率計(jì)算，這些年來(lái)，銀灘的空置房也在千萬(wàn)平方米。有多少老人可以過(guò)來(lái)消化這些存量，還是未知數(shù)。