城市住房問(wèn)題是困擾中國(guó)的一個(gè)大問(wèn)題：很多人由于住房問(wèn)題背負(fù)了沉重的債務(wù)，影響了購(gòu)買力；很多年輕人由于住房問(wèn)題，不愿意結(jié)婚生子，影響了中國(guó)人口增長(zhǎng)率；很多城市由于房?jī)r(jià)高企，難以吸引人才。
如果說(shuō)房?jī)r(jià)居高不下是由于中國(guó)人口密度大，土地資源緊缺，那么新加坡卻在比中國(guó)城市人口密度大的多的情況下解決了住房問(wèn)題。新加坡形成了“廉租房—廉價(jià)組屋—改善型組屋—私人住宅”的階梯式供應(yīng)體系，住房自有率更高達(dá)90.9%，成為世界上擁屋率最高的國(guó)家之一。
早在2000多年前，孟子就一針見血地提出：“有恒產(chǎn)者有恒心，無(wú)恒產(chǎn)者無(wú)恒心?！睋碛凶约旱淖》?，在當(dāng)代中國(guó)人看來(lái)就是擁有了“恒產(chǎn)”，就是中產(chǎn)階級(jí)的標(biāo)志。中國(guó)要擴(kuò)大中產(chǎn)階級(jí)的比重，實(shí)現(xiàn)社會(huì)穩(wěn)定，就必須解決好城市住房問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。
一、新加坡安居工程的成就
建國(guó)后短短30年，新加坡就從第三世界成功躋身第一世界。GDP從1960年的21.6億新元增長(zhǎng)至2017年的4472.8億新元，年均增速高達(dá)9.8%，人均可支配收入水平從1960年的1312.4新元增至2017年的76863.4新元，年均增速為7.4%；失業(yè)率從1959年的13.2%下降至2017年的2.8%，實(shí)現(xiàn)充分就業(yè)。
新加坡在創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)奇跡的同時(shí)，更以其“居者有其屋”的住房制度成為全球典范。新加坡國(guó)土總面積僅有719.9平方公里，相當(dāng)于北京的1/23左右，總?cè)丝?61.2萬(wàn)，約為北京的1/4,人口密度高達(dá)7796人/平方公里，是全球僅次于中國(guó)澳門和摩洛哥。但就在這樣一個(gè)“人多地少”的國(guó)家，新加坡住房自有率卻高達(dá)90.9%，僅次于羅馬尼亞的96%，人均居住面積也從自治之初的不足6平米提高至2015年的27.6平米。
房?jī)r(jià)合理穩(wěn)定是新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一大亮點(diǎn)。整體來(lái)看，新加坡名義房?jī)r(jià)在1998-2017年僅上漲了41.1%，同期美、法、英、中國(guó)香港上漲了122.5%、160.4%、234.0%和149.2%。分市場(chǎng)來(lái)看，一是政府主導(dǎo)的組屋市場(chǎng)，價(jià)格十分低廉，多年來(lái)房?jī)r(jià)收入比維持在4-5左右，由于其覆蓋率高達(dá)82%，大多數(shù)新加坡家庭購(gòu)房壓力很??；二是普通開發(fā)商提供的私人住宅，房?jī)r(jià)收入比約為21，遠(yuǎn)低于中國(guó)香港、北京和上海。而且由于私宅主要面向18%左右的高收入群體及外國(guó)人，實(shí)際負(fù)擔(dān)的房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)低于21，故無(wú)論是中低收入家庭還是高收入群體購(gòu)房壓力均較小。
二、新加坡解決安居工程的辦法
新加坡是以華人為主的社會(huì)，很多做法中國(guó)是可以學(xué)習(xí)的。
1. 基本國(guó)策：“居者有其屋”
在20世紀(jì)五六十年代，新加坡也曾面臨嚴(yán)重的“房荒”問(wèn)題，人均居住面積不足6平米，居住環(huán)境極差。時(shí)任總理的李光耀秉持“有恒產(chǎn)者有恒心”的儒家思想，將“居者有其屋”作為新加坡的基本國(guó)策之一。正是在這樣的基本國(guó)策指導(dǎo)下，新加坡政府才優(yōu)先供應(yīng)住宅用地，將土地價(jià)格極力壓低，并將住房作為政府提供的公共產(chǎn)品，成功解決了人民的安居問(wèn)題。
也是在這樣的基本國(guó)策指導(dǎo)下，新加坡不以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)，政府不刺激房?jī)r(jià)上漲。
2. 將住房主要作為一種政府提供的公共事業(yè)
新加坡在1960年設(shè)立建屋發(fā)展局(HDB)，負(fù)責(zé)新加坡居住新鎮(zhèn)的規(guī)劃、建設(shè)和管理?，F(xiàn)在超過(guò)80%的國(guó)人居住在建屋發(fā)展局承建的房子里（被稱為“組屋”）。由于新加坡普通住宅由非營(yíng)利的建屋發(fā)展局承建，就大大降低了房屋的造價(jià)。
3. 壓低住宅用地價(jià)格：土地國(guó)有、低價(jià)征地、沒有土地財(cái)政
新加坡近九成土地為國(guó)家所有，政府強(qiáng)勢(shì)主導(dǎo)土地市場(chǎng)。國(guó)有主導(dǎo)的土地產(chǎn)權(quán)制度使得政府在土地規(guī)劃、利用與經(jīng)營(yíng)上擁有絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)。
新加坡住宅用地極其有限，僅占國(guó)土面積的14%，占城市建設(shè)用地的18.8%，遠(yuǎn)低于西雅圖（57%）、倫敦（36%）及北京（36%）等城市。但新加坡政府秉持“國(guó)家利益優(yōu)于個(gè)人利益、經(jīng)濟(jì)發(fā)展先于人權(quán)保障”的價(jià)值定位可強(qiáng)制低成本征地，并優(yōu)先供給住宅用地。
由于新加坡將住房建設(shè)作為公共服務(wù)產(chǎn)品，政府不吃土地財(cái)政，住宅用地價(jià)格也自然降了下來(lái)。
4. 保證資金供應(yīng)：強(qiáng)制儲(chǔ)蓄
新加坡采取的是自助型社會(huì)保障制度，社會(huì)福利支出較少，政府負(fù)擔(dān)小。李光耀在建國(guó)之初就明確“不搞平均主義的福利制度”。政府鼓勵(lì)國(guó)民自力更生，不搞價(jià)格補(bǔ)貼、公費(fèi)醫(yī)療及免費(fèi)高等教育等政策，新加坡的養(yǎng)老、醫(yī)療、住房等社會(huì)保障均建立在個(gè)人儲(chǔ)蓄基礎(chǔ)之上，從強(qiáng)制儲(chǔ)蓄的中央公積金中提取支付。因此，新加坡在社會(huì)福利上的支出較少，2017年社會(huì)福利支出僅占GDP的7.9%，財(cái)政整體支出占GDP的17.2%，均遠(yuǎn)低于世界上絕大多數(shù)國(guó)家。
新加坡實(shí)行的是一種強(qiáng)制儲(chǔ)蓄型中央公積金制度。一是立法強(qiáng)制繳納：新加坡所有公民和永久居民，不論是雇員還是雇主，都必須按月強(qiáng)制繳納公積金。除購(gòu)房及部分投資外，公積金存款只有在雇員退休后才可動(dòng)用。二是繳存比極高，峰值高達(dá)50%（雇員、雇主各25%），目前穩(wěn)定在37%（雇員20%、雇主17%），遠(yuǎn)高于中國(guó)香港（10%）、中國(guó)內(nèi)陸（24%）等同樣推行強(qiáng)制儲(chǔ)蓄型中央公積金制度的國(guó)家。
強(qiáng)制儲(chǔ)蓄型中央公積金制度在新加坡成功實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”計(jì)劃中發(fā)揮關(guān)鍵作用：
一是支持政府“建得起”組屋。中央公積金除將中央公積金中少部分（5%-10%）用于會(huì)員的正常提款外，其余均用于購(gòu)買政府債券，再由政府將出售債券所得資金以專項(xiàng)資金支持計(jì)劃的形式提供給建屋發(fā)展局，相當(dāng)于中央公積金間接流入建屋發(fā)展局，為建屋發(fā)展局投資建設(shè)組屋提供資金支持。
二是讓居民“買得起”組屋。中央公積金不直接發(fā)放住房貸款，而是通過(guò)建屋發(fā)展局向新加坡公民家庭提供優(yōu)惠貸款，并嚴(yán)格限制申請(qǐng)者資質(zhì)、收入及私產(chǎn)等條件。
建屋發(fā)展局的規(guī)例只讓新加坡公民購(gòu)買新組屋，而永久居民則只可以在二手轉(zhuǎn)賣市場(chǎng)上購(gòu)入組屋。在組屋購(gòu)入后，一般上必須在屋主住滿五至七年后才可以轉(zhuǎn)賣，以避免出現(xiàn)炒樓現(xiàn)象。建屋發(fā)展局規(guī)定一個(gè)完整的家庭只能同時(shí)擁有一間政府組屋，另外對(duì)單身人士和永久居民購(gòu)買組屋，建屋發(fā)展局也有相當(dāng)多的限制。
截止2008年，85%的新加坡公民住進(jìn)了政府建造的'政府組屋'，其中，93%的居民擁有其房屋的產(chǎn)權(quán)，7%的低收入戶是向政府廉價(jià)租賃;另外15%的高收入家庭住的是市場(chǎng)上購(gòu)買的高檔商品房。
由于新加坡85%的普通住宅有非營(yíng)利的政府建屋發(fā)展局承建，進(jìn)一步降低了房屋的造價(jià)。而且，由于采取了一系列措施，避免了對(duì)組屋的炒作，穩(wěn)定了普組屋的價(jià)格。同時(shí)，由于強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄，和優(yōu)惠的住房貸款，使普通百姓都可以買得起組屋。7%的低收入戶則也可以向政府廉價(jià)租賃組屋，解決住房問(wèn)題。
5. 利用稅收打擊炒房
首先，新加坡政府實(shí)施差異化累進(jìn)制稅率，打擊投機(jī)需求。對(duì)于新加坡公民，首套房免征，二套房和三套房及以上分別以12%和15%征收。永久居民的首套房需繳納5%的印花稅，二套房及以上則提至15%；外國(guó)人購(gòu)買任何住宅均需繳納20%的額外稅；法人實(shí)體的稅率高達(dá)25%，房企為30%。
其次，房屋買賣需繳納累積稅，提高投機(jī)成本。新加坡根據(jù)住房購(gòu)買時(shí)間、持有時(shí)間和買價(jià)以及現(xiàn)在的市價(jià)，對(duì)房屋買賣征收不同的印花稅。一般持有時(shí)間超過(guò)三四年，就可以免征稅。而持有時(shí)間越短，收稅越高，最高可達(dá)16%。
6. 退出機(jī)制：嚴(yán)格限售、抑制投機(jī)
一是限制每個(gè)家庭只能擁有一套組屋，若要購(gòu)買新組屋，舊組屋必須退出，且每個(gè)家庭一生只有兩次購(gòu)買新組屋的機(jī)會(huì)。
二是嚴(yán)懲弄虛作假者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，則面臨高達(dá)5000新元罰款或6個(gè)月監(jiān)禁。
三是設(shè)置限售期和禁購(gòu)期，新組屋只有住滿一定年限后才可轉(zhuǎn)售，并且在轉(zhuǎn)售后的一定時(shí)間內(nèi)不得購(gòu)買新的組屋。
7. 對(duì)于低收入群體采取低價(jià)租賃方式解決住房問(wèn)題
租賃主要針對(duì)家庭月收入不足1500新元的超低收入人群，租金遠(yuǎn)低于市價(jià)，且多為早期建設(shè)的一、二房式小戶型組屋。
當(dāng)然，低價(jià)租賃制適合于公民和永久居民，外國(guó)人和留學(xué)生則需要以市場(chǎng)價(jià)租賃房屋。
三、新加坡經(jīng)驗(yàn)對(duì)中國(guó)的啟示
啟示一：住房主要應(yīng)該作為政府提供的公共服務(wù)產(chǎn)品
中國(guó)在改革開放前，住房作為一種福利，政府將之看作是負(fù)擔(dān)。因此，那時(shí)住房非常緊張，人民居住條件長(zhǎng)期得不到改善。改革開放之后，受新自由主義經(jīng)濟(jì)學(xué)的影響，又走到了另一個(gè)極端，將住房完全推向了市場(chǎng)。
中國(guó)政府，特別是地方政府，則將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)。地方政府為了政績(jī)，具有刺激房?jī)r(jià)上漲的強(qiáng)烈沖動(dòng)。中國(guó)的住房已經(jīng)成為一種金融產(chǎn)品，由于炒房，更加劇了住房?jī)r(jià)格居高不下。中國(guó)如果真正地能夠從指導(dǎo)思想上學(xué)習(xí)新加坡，貫徹落實(shí)十九大報(bào)告提出的“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的原則”，中國(guó)城市住房難的問(wèn)題就一定能夠解決。
中國(guó)應(yīng)該學(xué)習(xí)新加坡將住房作為公共產(chǎn)品，而非支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)經(jīng)營(yíng)，成立類似于新加坡房屋建設(shè)局一類的政府機(jī)構(gòu)，專門負(fù)責(zé)為大多數(shù)中低收入群體提供質(zhì)優(yōu)、價(jià)廉的普通住房。這些由政府建造的普通住房，也要像新加坡一樣嚴(yán)格掌控，不讓其炒作。
當(dāng)然，中國(guó)也要有住宅市場(chǎng)化部分，允許高收入群體按照自己的意愿購(gòu)買高檔商品房。
啟示二：中國(guó)政府應(yīng)該理順財(cái)政收入，不再吃土地財(cái)政。
新加坡經(jīng)驗(yàn)最值得中國(guó)借鑒的是沒有土地財(cái)政，而中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格很大一部分是由于地方政府通過(guò)拍賣土地獲取財(cái)政收入，提高了地價(jià)而高企的。
新加坡通過(guò)強(qiáng)制性低價(jià)征地，而且政府不吃土地財(cái)政，就使住宅用地的地價(jià)成本很低，最終住房?jī)r(jià)格就控制在了合理范圍之內(nèi)。
而中國(guó)住房?jī)r(jià)格高的根本原因是住宅建設(shè)用地昂貴，導(dǎo)致房?jī)r(jià)難以降下來(lái)。中國(guó)已經(jīng)形成了惡性循環(huán)：房?jī)r(jià)越高，征地成本和土地財(cái)政收入也越高；征地成本和土地財(cái)政收入高企，又推動(dòng)了住宅建設(shè)用地拍賣價(jià)格進(jìn)一步高企，房?jī)r(jià)又進(jìn)一步上升。
因此，中國(guó)必須盡快理順地方財(cái)政收入來(lái)源，斷絕土地財(cái)政，才能夠從根本上解決安居工程問(wèn)題。
啟示三：提高住房公積金比例為政府建屋部門提供充足的資金。
中國(guó)再回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代將住房作為福利分配是行不通的，住房完全市場(chǎng)化則負(fù)面效果太大。新加坡的經(jīng)驗(yàn)應(yīng)該是適合中國(guó)國(guó)情的。新加坡住房建設(shè)資金是通過(guò)強(qiáng)制性的征收公積金的方式籌集起來(lái)，并用于組屋的建設(shè)。新加坡住房公積金雖然很高，但由于房?jī)r(jià)便宜，人民負(fù)擔(dān)卻并不重。反觀中國(guó)，由于房?jī)r(jià)太高，提取住房公積金買房不過(guò)是杯水車薪，意義不大。
啟示四：嚴(yán)格控制住房炒作。
新加坡通過(guò)禁止一戶家庭購(gòu)買兩套組屋，對(duì)房屋買賣征收高額累進(jìn)稅等辦法，抑制了住房操作，從而抑制了房?jī)r(jià)上漲，也值得中國(guó)學(xué)習(xí)借鑒。
啟示五：為低收入家庭提供廉租房。
任何社會(huì)都難免有需要社會(huì)救濟(jì)的地收入群體，就連新加坡這樣的高收入國(guó)家也不例外。中國(guó)購(gòu)買不起租房的地收入家庭，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比新加坡多。政府應(yīng)該為這些地收入家庭提供廉租房。
新加坡政府實(shí)際上最初主要為公民提供廉租房，隨著新加坡富裕起來(lái)后，才實(shí)行住房自有的。
總之，中國(guó)的建筑能力已經(jīng)是世界第一了，只要政府將為人們服務(wù)落實(shí)到行動(dòng)中，借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，就一定能夠?qū)崿F(xiàn)孫中山先生提出的居者有其屋的民生主義的理想。
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