作者：海嘯后的希望
有人說:如果房價下跌,房地產(chǎn)中的錢就會跑出來，推高社會其它商品的價格。進(jìn)入房地產(chǎn)的錢真的還能出來嗎？
1、開發(fā)商賣出房屋獲得資金，前提是必須有人買開發(fā)商的房子。開發(fā)商賣房子的錢還必須支付土地、稅收、建筑開發(fā)等費用，開放商最后得到的資金只是開發(fā)商的利潤部分。而開發(fā)商賺的錢當(dāng)然少于買房子人投入的資金。所以，當(dāng)開發(fā)商回收資金的時候，將需要更多的資金進(jìn)去購買房屋。
2、如果一個人要賣出自己的房屋，必須要有人買這人的房屋。而且，買賣交易中還要包括稅收和其它費用。所以，買房者的資金一定會大于賣房者得到的資金。
上面的分析可以看出，不管是開發(fā)商還是個人賣房者出售房屋，需要市場更多的資金買入。所以，不管房價上漲還是下跌，進(jìn)入房地產(chǎn)總的資金只能增加，絕不可能減少。當(dāng)然也不存在房地產(chǎn)的資金會跑出來的問題了。
但為什么有人會說房價下跌會引起社會資金泛濫呢？因為房地產(chǎn)不斷的把社會上多余的資金吸收進(jìn)去，而房價一旦出現(xiàn)下跌或下跌預(yù)期，資金不敢繼續(xù)進(jìn)入房地產(chǎn)。社會上新增加的資金失去了最大的池子，只能在社會上到處亂竄。很多人就誤以為是房地產(chǎn)下跌造成的資金從房地產(chǎn)中逃出來的。實際是房地產(chǎn)對資金吸收能力減弱，社會上不斷新增加的貨幣找不到消化的地方，讓人產(chǎn)生房地產(chǎn)資金跑出來的錯覺而已。
現(xiàn)在，我再分析這些年究竟是哪些資金進(jìn)入了房地產(chǎn)：
1、銀行通過房屋按揭貸款提供大量資金給買房者，同時提供大量資金給開發(fā)商融資。銀行成為房地產(chǎn)最主要的資金來源，同時為供需雙發(fā)提供資金。而銀行存款資金中有很大部分是熱錢或外商投資的資金；
2、由于投資房地產(chǎn)的高額利潤帶動大量的房地產(chǎn)開發(fā)投資，大量增加用工需求，最后推高人工費，加上其它因數(shù)造成投資環(huán)境不斷惡化。在房地產(chǎn)開發(fā)和炒作巨大利潤和實體投資利潤不斷下滑的對比下，大量的其它實體經(jīng)濟(jì)資金進(jìn)入房地產(chǎn)，很多人用實體資產(chǎn)做抵押貸款，用于房地產(chǎn)投資。實體經(jīng)濟(jì)資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)；
3、由于通脹和通脹預(yù)期，人們迫于資產(chǎn)保值的本能，大量儲蓄資金被迫進(jìn)入房地產(chǎn)；
4、大量的上市企業(yè)通過股市融資，資金直接或間接進(jìn)入房地產(chǎn)；
5、社會閑置資金被開發(fā)商和購房者借去投入房地產(chǎn)；
以上分析可以看出，全社會各個行業(yè)的資金大量流進(jìn)房地產(chǎn)。很多企業(yè)利用實體企業(yè)抵押從銀行獲得貸款，資金曲線進(jìn)入房地產(chǎn)。大量的商人縮小或放棄實體投資，資金大量轉(zhuǎn)移進(jìn)入房地產(chǎn)。老百姓儲蓄大量搬家進(jìn)入房地產(chǎn)。部分閑置資金也借給其他人或企業(yè)間接投入房地產(chǎn)。
這些進(jìn)入房地產(chǎn)的資金，部分進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)，部分成為房屋的購買力。這些進(jìn)入的資金即增加房地產(chǎn)的供應(yīng)，也同時增加房地產(chǎn)的需求。最后，讓房地產(chǎn)的規(guī)模越來越大，吸引的資金也越來越多。但，其它行業(yè)的資金和規(guī)模卻難以增長，甚至出現(xiàn)萎縮。大量的人力、資源、資金都不斷的向房地產(chǎn)集中。而且房地產(chǎn)不斷推高人力成本和資源價格，讓其他行業(yè)發(fā)展被嚴(yán)重制約。
高房價同時讓老百姓的可支配收入大大降低，嚴(yán)重削弱他們在社會其它方面的消費，其它行業(yè)的需求必將不斷萎縮。而大量的房貸按揭造成的承重月供，將在很長的時間內(nèi)，削弱老百姓的消費能力。這將和提高內(nèi)需的目標(biāo)背道而馳。
房地產(chǎn)形成了類似于宇宙中的黑洞，不斷的把社會的資金、資源、人力不斷的吸引進(jìn)去，而且現(xiàn)在呈現(xiàn)加速態(tài)勢。當(dāng)有一天出現(xiàn)整個社會資金都無法供養(yǎng)這個黑洞的時候。就是社會經(jīng)濟(jì)血液被吸收殆盡的時候，經(jīng)濟(jì)必將出現(xiàn)嚴(yán)重紊亂。同時，房價也會因為后續(xù)資金缺乏而大跌。市場中所有持有土地或房產(chǎn)者必將面臨巨額虧損，并造成系列連鎖反應(yīng)。
可能有人會問這樣一個問題，怎么所有的人都虧損了。錢究竟去了哪里呢？要搞清這個問題，就要分析房地產(chǎn)的整個產(chǎn)業(yè)鏈和其中的利益分配。
大家先看看，房地產(chǎn)開發(fā)最近幾年的幾個變化：
1、2003年至今，中國的房價最少上漲200%以上；
2、2003年至今，土地拍賣的價格最少上漲300%以上，拍賣土地收入已經(jīng)占地方財政40%左右；
3、2003年至今，中國的鋼鐵和水泥產(chǎn)能最少翻番，價格上漲超過40%；
4、2003年至今，中國進(jìn)口世界鐵礦石占全世界的比例超過50%，國際鐵礦石價格上漲接近300%；
5、房地產(chǎn)開發(fā)利潤讓很多開發(fā)商自己都不好意思；
6、很多以前炒房出售的人獲利巨大，部分人已經(jīng)移民或轉(zhuǎn)移資產(chǎn)到國外，個別人甚至已經(jīng)成為國際炒房者；
7、國際資本在2008年以前就大規(guī)模拋售中國的房地產(chǎn)，很多國際資本獲利在100%以上。國際資本通過股市盈利更加豐厚；
8、熱錢從2005年開始就大規(guī)模進(jìn)入中國，并進(jìn)入中國的房地產(chǎn)行業(yè)，其中很多已經(jīng)拋售并獲利；
9、現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)大量借入高利率，國際資本也大量給房地產(chǎn)企業(yè)借出高利率貸款；
10、中國絕大部分新增巨富的主要財富來自于房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)；
以上可以看出
1、炒房或開發(fā)房地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)獲利出局的人，已經(jīng)賺走了真金白銀了。
2、中國房地產(chǎn)的高速發(fā)展，讓世界資源和能源出售者獲利非凡；
3、中國房地產(chǎn)的高速發(fā)展，讓鋼鐵、水泥行業(yè)利潤增加，規(guī)模越來越大。
4、地方政府通過出售土地，已經(jīng)分走了房地產(chǎn)中最大的利潤；
5、房地產(chǎn)帶動中國的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，同時也增加了政府的稅收；
6、房地產(chǎn)開發(fā)引起勞動力緊缺，造成人工費的上漲，讓農(nóng)民工和城市低端勞動者也獲利不少；
7、國際資本和熱錢通過拋售房地產(chǎn)已經(jīng)獲得巨大利益；
8、很多人已經(jīng)從房價的高漲中獲得巨大的財富；
所有這些人和機(jī)構(gòu)已經(jīng)通過房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)賺走了真金白銀，那些源源不斷投入的資金已經(jīng)大部分成為了別人的收入或利潤，部分資金用于購買資源。
雖然房地產(chǎn)開發(fā)利潤非?？捎^，但是，由于絕大部分開發(fā)商把利潤重新用于購買土地，甚至還大量舉債。一旦房價和土地價格大幅下跌，他們的利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠彌補(bǔ)土地和房屋價格的下跌，必將出現(xiàn)巨額虧損。所以我在很多文章中呼吁企業(yè)趕快離開房地產(chǎn)行業(yè)。
如果房價是合理的，所有參與房地產(chǎn)的環(huán)節(jié)利潤都是合理的（社會平均利潤）。就不會出現(xiàn)大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)，就不會造成房地產(chǎn)的過剩。那么房價將來就難以出現(xiàn)大幅下降，房屋就不存在嚴(yán)重的資產(chǎn)泡沫。也就不存在資產(chǎn)價格的大幅縮水。
但是，從現(xiàn)在政府對土地拍賣的熱情和對房地產(chǎn)的曖昧態(tài)度，社會各行各業(yè)的資金蜂擁進(jìn)入房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)，房地產(chǎn)相關(guān)資源和人工價格的飛漲可以看出。房地產(chǎn)的很多環(huán)節(jié)利潤非常驚人。而這種利潤會不斷的增加房地產(chǎn)投資和投機(jī)，必定會造成房地產(chǎn)供應(yīng)的大量增加，必然造成房屋大量被投機(jī)儲存，開發(fā)商對土地囤積和房屋的惜售。必將嚴(yán)重扭曲土地和房屋的實際供求關(guān)系，造成虛假的土地和房屋供不應(yīng)求。當(dāng)在這種扭曲的供求關(guān)系下，土地和房屋供應(yīng)也達(dá)到基本平衡的時候，實際上，土地和房屋已經(jīng)在這種價位下出現(xiàn)了嚴(yán)重的供過于求。當(dāng)房屋和土地價格由于社會資金耗盡或供過于求出現(xiàn)下跌和下跌預(yù)期的時候，所有的土地和房屋的儲備將大量被釋放，這種釋放將大大增加市場的供應(yīng)。讓市場出現(xiàn)嚴(yán)重的供過于求。而房價和土地的下跌和下跌預(yù)期，必定會讓購買者進(jìn)入長期的觀望狀態(tài)。這樣就會同時出現(xiàn)供應(yīng)的增加和需求的下滑，讓供過于求更加嚴(yán)重，房價和土地下滑也就更加嚴(yán)重。
當(dāng)房價下跌超過一定幅度，很多按揭房屋將被迫進(jìn)入負(fù)資產(chǎn)，很多人將主動斷供。而這些斷供的房屋最后也會成為市場的有效供應(yīng)。加大市場供過于求，房價和土地將進(jìn)入惡性循環(huán)不斷下跌。
社會大量的資金、資源、人力就這樣在房地產(chǎn)這個低效率、低創(chuàng)新、高能耗的行業(yè)中被消耗。這些財富是中國發(fā)展幾十年的成果，現(xiàn)在這些財富大量的被房地產(chǎn)吸收并消耗。很多人甚至背負(fù)幾十年的負(fù)債，銀行把大量熱錢形成的存款肆無忌憚的借貸給嚴(yán)重高估的房地產(chǎn)，一旦熱錢獲利撤離。將是災(zāi)難性的結(jié)果。
試想，如果房價大幅下跌。很多實體企業(yè)轉(zhuǎn)移進(jìn)去的資金、老百姓儲存資金都會相應(yīng)縮水。而用實體資產(chǎn)抵押的貸款企業(yè)必將面臨破產(chǎn)或被收購，大量的按揭貸款者不僅可能面臨沉重的月供，還會面臨房屋成為負(fù)資產(chǎn)。
這樣，中國企業(yè)和老百姓經(jīng)過幾十年累計財富就將煙消云散，而且很多還可能背負(fù)巨額的負(fù)債。
房地產(chǎn)已經(jīng)已經(jīng)成了財富再分配的機(jī)器，在這場財富再分配中。貧富懸殊不斷加大、債務(wù)問題越來越嚴(yán)重、社會矛盾不斷激化、社會資源被嚴(yán)重低效配置。必將嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。
日本、美國、迪拜、愛爾蘭都沒有逃脫房地產(chǎn)泡沫的崩潰，經(jīng)濟(jì)規(guī)律對任何人和社會都同樣具有威力。中國之所以房價如此堅挺，是因為我們不顧一切的動用了全社會的力量，加上中國人從未真正經(jīng)歷過經(jīng)濟(jì)周期。現(xiàn)在，我們只是用更大的泡沫在延緩泡沫破滅的時間。我們卻加大了泡沫破滅的威力。
房地產(chǎn)正在加速吸取經(jīng)濟(jì)血液，房地產(chǎn)必將成為財富的墳?zāi)?。財富的消失必將同時造成經(jīng)濟(jì)的紊亂?？上?，很多人還沉醉在房地產(chǎn)的財富夢幻之中。夢總會有醒來的一天，我不知道當(dāng)人們醒來的時候，將怎么樣面對殘酷的現(xiàn)實。
