?最近，集中供地終于開始實(shí)行了，有幾個(gè)城市已經(jīng)進(jìn)行了今年的集中土地拍賣，傳遞了一些很重要的信號(hào)。
現(xiàn)在實(shí)行集中供地的有22個(gè)城市，四個(gè)一線城市和18個(gè)熱點(diǎn)二線城市。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，影響最大的因素有三個(gè)，分別是貨幣、土地和人口。貨幣掌握在央行手中，人口的流動(dòng)具有自發(fā)性而且影響是長(zhǎng)期而緩慢的，而只有土地，其實(shí)才是一個(gè)城市能夠真正掌握的工具。所以，無(wú)數(shù)次房地產(chǎn)的調(diào)控，之所以效果欠佳，主要是沒有從土地上入手。
這次集中供地，基本上將中小開發(fā)商排除在外了。我看看各大城市競(jìng)拍的開發(fā)商們，基本上都屬于財(cái)大氣粗型的。畢竟一次性要競(jìng)價(jià)很多土地，需要交納的保證金就是不小的數(shù)目，甚至對(duì)于大型開發(fā)商而言，這個(gè)壓力都是不不小的。未來(lái)，房地產(chǎn)的集中程度將繼續(xù)提高，大部分中小型開發(fā)商或許都會(huì)被這個(gè)市場(chǎng)所淘汰。
而房?jī)r(jià)未來(lái)的漲跌，從土地拍賣的價(jià)格就可以看出端倪。土地價(jià)格和房?jī)r(jià)，一般被認(rèn)為是面粉和面包的關(guān)系，雖然不能保證開發(fā)商拿地之后必然加價(jià)賺錢，但是總體上土地價(jià)格和房?jī)r(jià)是密切相關(guān)的。所以，大家應(yīng)該重點(diǎn)注意自己所在城市的土地拍賣價(jià)格。
目前，已經(jīng)有11個(gè)城市都公布了自己的土地供應(yīng)計(jì)劃，其中只有廣州同比下跌。而深圳，土地供應(yīng)高達(dá)1100畝，而且其中三分之一是住宅，比去年同期增長(zhǎng)了24%！這個(gè)增速還是比較高的。目前深圳的房?jī)r(jià)全國(guó)都在盯著，堪稱是全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，而且還出了個(gè)“深房理”炒房的事情，成為了一個(gè)非常熱門的財(cái)經(jīng)事件，不過(guò)目前還沒有處理結(jié)果。
總體來(lái)看，我個(gè)人維持之前的判斷，土地的拍賣價(jià)格總體在走高，比如某號(hào)稱“房?jī)r(jià)洼地”的城市，這兩天的拍賣就十分火熱。而一線城市的漲幅未來(lái)會(huì)小于二線城市。
原因在于一線城市的調(diào)控更加嚴(yán)格了。比如廣州，四大行今年就上調(diào)了首套房利率高達(dá)3次！而其他城市也表態(tài)要嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，深圳更是不斷升級(jí)自己的調(diào)控措施，甚至對(duì)二手房都已經(jīng)限價(jià)了。這是全國(guó)首次對(duì)二手房的價(jià)格實(shí)行限價(jià)。
我也認(rèn)為，這次集中供地后，將成為各大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要分割點(diǎn)，未來(lái)到底是緩慢上漲，還是大幅上漲，以及個(gè)別城市出現(xiàn)下跌，即將見個(gè)分曉。
最后，很多人認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲會(huì)利好開發(fā)商。其實(shí)并不一定，如果不是2016年那樣的行情，開發(fā)商在股市上的表現(xiàn)實(shí)際上并不突出。去年房?jī)r(jià)總體而言，成交均價(jià)上漲了5.9%，但是開發(fā)商卻淪為了所謂的“三傻之一”。主要是一方面不受待見，另外一方面，一些中型開發(fā)商開始暴雷，讓資金對(duì)整個(gè)板塊都不受待見。
未來(lái)，不管房?jī)r(jià)如何走，我認(rèn)為開發(fā)商都告別了以前的黃金時(shí)代，高增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)去過(guò)了，開發(fā)商們未來(lái)轉(zhuǎn)型是必然的。未來(lái)將轉(zhuǎn)向物業(yè)服務(wù)和真正的特色地產(chǎn)上，甚至很多開發(fā)商可能會(huì)徹底轉(zhuǎn)型，告別房地產(chǎn)市場(chǎng)。
最后，5天長(zhǎng)假來(lái)臨，祝大家玩得開心。假期中，我將更新兩篇文章，而在知識(shí)星球會(huì)持續(xù)保持分享。
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