鄭重聲明：嚴禁抄襲、違者必究！
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條：“承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執(zhí)行的不動產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持。”這是關(guān)于租賃權(quán)阻止法院強制執(zhí)行的規(guī)定，關(guān)于對該規(guī)定的理解，需要注意如下問題：
一、法理來源——“買賣不破租賃”
《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”《擔(dān)保法》第四十八條規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。” 《物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響?！?/span>”《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條第二款規(guī)定：“拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅……”
上述法律規(guī)定是關(guān)于“買賣不破租賃”和權(quán)利設(shè)立在先則受保護優(yōu)先原則的規(guī)定。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條關(guān)于承租人有權(quán)在租賃期內(nèi)阻止法院強制執(zhí)行的規(guī)定其實也是源于上述原則，是對承租人的租賃權(quán)的保護。從上述法律規(guī)定也可以看出，租賃權(quán)突破了合同的相對性，具有一定的物權(quán)效力。
二、租賃權(quán)保護的限制
《擔(dān)保法司法解釋》第六十六條第一款規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。” 《物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定：“……抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。”《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條第二款規(guī)定：“……但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進行拍賣。”這是關(guān)于買賣不破租賃原則的限制，也是權(quán)利設(shè)立在先則保護優(yōu)先原則的體現(xiàn)，即如果在設(shè)立抵押權(quán)之后又產(chǎn)生租賃權(quán)，則租賃權(quán)不能優(yōu)先于其他權(quán)利受保護。這種限制在《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條也得到了體現(xiàn)，即先查封后出租的，租賃權(quán)不能排除法院的強制執(zhí)行。此外，本條還特別規(guī)定了承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執(zhí)行的不動產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持。之所以做出此規(guī)定，是因為法院在給案外人通過執(zhí)行異議排除執(zhí)行，保護自身合法權(quán)利的同時，也特別著重防止被執(zhí)行人與案外人惡意串通，偽造相關(guān)的材料（相關(guān)的合同、付款憑證、交房憑證等等）來排除執(zhí)行損害申請執(zhí)行人的權(quán)利。
三、對該規(guī)定的理解
1、租賃權(quán)排除執(zhí)行的要件
（1）在法院查封標的房屋之前已經(jīng)簽訂了合法有效的租賃合同；（2）在法院查封之前已經(jīng)占有使用該不動產(chǎn)；
2、租賃權(quán)排除執(zhí)行的法律效果
（1）只排除移交占有，不能排除產(chǎn)權(quán)變更；（2）只在租賃期限內(nèi)有阻止效力，即具有短期性；
3、不可排除執(zhí)行的情形
除了該條規(guī)定第二款的規(guī)定“承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執(zhí)行的不動產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持?！敝?，還需注意：在抵押之后出租，且申請執(zhí)行人是抵押權(quán)人的，租賃權(quán)不得排除法院的執(zhí)行。其他優(yōu)先受償權(quán)同理適用。這也是上文所述的權(quán)利設(shè)立在先的保護優(yōu)先的原則的體現(xiàn)。
附：邵某某與中國投融資擔(dān)保股份有限公司上海華東分公司案外人執(zhí)行異議之訴案
案情簡介：涉案房屋產(chǎn)權(quán)人系鄭某。被告名稱原系中國投融資擔(dān)保有限公司上海華東分公司，2014年3月6日工商登記核準變更為現(xiàn)名。
2012年5月9日鄭某和被告簽訂個人抵押反擔(dān)保合同，載明鄭某以其所有的涉案房屋及本市長寧區(qū)芙蓉江路388弄D區(qū)地下車庫地下1層車位1193號的房產(chǎn)向被告提供抵押反擔(dān)保，擔(dān)保的最高債權(quán)額為14，062，800元。后雙方辦理抵押登記手續(xù)，被告于同年5月28日取得涉案房屋抵押權(quán)登記證明。
2013年4月2日，鄭某與原告簽訂房屋租賃合同，約定租期自2013年4月3日起至2018年4月2日止共5年，每年租金18萬元，原告應(yīng)在本協(xié)議簽署后一個月內(nèi)即2013年5月2日前全額支付五年租金計90萬元。同年4月12日，雙方申請租賃備案登記，4月18日被核準。
本院在執(zhí)行中投保華東分公司申請執(zhí)行上海偉臣建材有限公司、鄭某追償權(quán)糾紛一案中，對涉案房屋張貼了拍賣公告，案外人即本案原告邵某某向本院提起執(zhí)行異議。本院經(jīng)審查，于2016年1月22日作出（2015）黃浦執(zhí)異字第50號執(zhí)行裁定書，裁定駁回案外人邵某某提出的異議。為此，原告邵某某不服，向本院提起案外人執(zhí)行異議之訴。
審理中，原告確認其與鄭某是朋友關(guān)系，雙方的合同系自行達成，稱原告于2015年3月已將房屋轉(zhuǎn)租，租期自2015年3月至2017年3月，每月租金2.5萬元，均為現(xiàn)金支付，承租人姓李，原告不記得承租人全名，也找不到轉(zhuǎn)租合同。
裁判原文節(jié)選【案號：上海市黃浦區(qū)人民法院（2016）滬0101民初3642號】本院認為，根據(jù)法律規(guī)定，案外人或者申請執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任，被執(zhí)行人承認案外人對執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的實體權(quán)益并不能免除案外人的舉證證明責(zé)任。
《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定：“抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。”《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持，但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的?！钡盅簷?quán)人取得涉案房屋抵押權(quán)后，鄭某將涉案房屋出租，原告在辦理租賃備案登記時應(yīng)當(dāng)知曉在先登記的抵押權(quán)信息，現(xiàn)以其系承租人為由要求繼續(xù)履行租賃合同，對抗已登記的抵押權(quán)，違反法律規(guī)定，本院不予支持。
原告要求適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條第一款的規(guī)定“承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持?！?，該規(guī)定適用的情形不包括租賃房屋設(shè)定抵押，與《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條第二項一致適用于租賃房屋存在查封的情形。原告主張適用該規(guī)定，系罔顧涉案房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)的事實，罔顧《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條第一項之法律規(guī)定。
據(jù)此，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條第一項、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條、第三百一十二條之規(guī)定，判決如下：
駁回原告邵某某的訴訟請求。
案件受理費人民幣6700元，由原告邵某某負擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
