編者按：我國老年人口數(shù)量為2.12億，到2050年將達(dá)到4.8億，老齡化水平為15.5%，2050將增加到43%以上，進(jìn)程為世界最快之一。但與發(fā)達(dá)國家相比，我國的大健康產(chǎn)業(yè)剛剛起步，每年為老年人提供的產(chǎn)品不足1000億元，供需矛盾突出。如何提供符合老齡消費(fèi)發(fā)展趨勢、滿足老年人健康需求的產(chǎn)品或服務(wù)，是相關(guān)企業(yè)拓展大健康板塊、尋找新增長點(diǎn)亟待思考的問題。
隨著老齡社會的到來，如何養(yǎng)老逐漸成為人們熱議與關(guān)注的話題。隨著老齡化社會的到來，養(yǎng)老地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)的一片藍(lán)海。
對于眾多投資商而言，養(yǎng)老市場無疑是一塊難以割舍的蛋糕。不僅萬科、綠城等房產(chǎn)開發(fā)商對其趨之若鶩，擁有養(yǎng)老客戶資源的保險(xiǎn)行業(yè)也不愿放過這樣的商機(jī)，紛紛涌入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域搶占先機(jī)。
品牌房企、壽險(xiǎn)機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，是在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式面臨瓶頸進(jìn)行商業(yè)模式創(chuàng)新，還是養(yǎng)老地產(chǎn)的春天即將到來？
一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)的概念
我們所指的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，并不是傳統(tǒng)意義上的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，是隨著財(cái)富階層的增加和人口老齡化以及人口年齡結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，為滿足這樣一些人群的需求而出現(xiàn)的新興產(chǎn)業(yè)；是指為有養(yǎng)生需求人群和老年人提供特殊商品、設(shè)施以及服務(wù)，滿足有養(yǎng)生需求人群和老年人特殊需要的、具有同類屬性的行業(yè)、企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的產(chǎn)業(yè)集合；是依托第一、第二和傳統(tǒng)的第三產(chǎn)業(yè)派生出來的特殊的綜合性產(chǎn)業(yè)，具有明顯的公共性、福利性和高贏利性。
而養(yǎng)老地產(chǎn)，是“養(yǎng)老 地產(chǎn)”的一種開發(fā)模式——復(fù)合地產(chǎn)。這種模式是將房地產(chǎn)開發(fā)與創(chuàng)造消費(fèi)者生活方式密切結(jié)合，將房地產(chǎn)業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行整合，從而將某種具有號召力又具有貼近性的生活方式完整地鑲嵌到房地產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營和服務(wù)的整個流程之中，為消費(fèi)者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價(jià)值的復(fù)合人居生活。
復(fù)合地產(chǎn)是傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)在功能組合與產(chǎn)品形態(tài)上滲透和互動，它是一種泛地產(chǎn)，通過資源整合創(chuàng)造出更大的居住價(jià)值與商業(yè)價(jià)值。比如“地產(chǎn) 教育”就成了教育地產(chǎn)，以碧桂園為代表；“地產(chǎn) 運(yùn)動” 就成了體育地產(chǎn)，以奧園為代表；“地產(chǎn) 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)” 就成了文化創(chuàng)意地產(chǎn)，以北京798、上海田子坊、杭州之江文化創(chuàng)意園為代表……而“地產(chǎn) 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”也就成了養(yǎng)老地產(chǎn)，以北京東方太陽城、上海親和源為代表。
圖1：復(fù)合地產(chǎn)的類型
復(fù)合地產(chǎn)意味著房地產(chǎn)開發(fā)模式的集約化和主題化，以及傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目服務(wù)價(jià)值鏈條的延伸。
二、養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式
一般來說，市場化投資的養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式具有以下幾個特征：
1、土地獲取方式：出讓；
2、房屋銷售模式：第一種，購買產(chǎn)權(quán)，可以老人自住，也可以委托社區(qū)經(jīng)營；第二種，居住權(quán)——不鎖定房型，不受產(chǎn)權(quán)限制，會員可根據(jù)意愿和身體機(jī)能的變化、自由選擇居住地、房間大小、半護(hù)理公寓、護(hù)理院……
3、營銷模式：會員制——案例：親和源。入住該社區(qū)的老人一次性交會費(fèi)，通過合同擁有房子的使用權(quán)（沒有買賣權(quán)），這些老人可以通過合同實(shí)現(xiàn)房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、繼承。但入住后每年還要繳納3萬元至7萬元的年費(fèi)，并支付公用事業(yè)費(fèi)和享受各項(xiàng)服務(wù)的費(fèi)用。目前親和源的會員卡有A、B兩種，其中A卡是永久卡，入會費(fèi)約需75萬元左右，但年費(fèi)不定，最高7萬元。而B卡是終身卡（在老人去世之后即注銷），入會費(fèi)不定，依照大、中、小戶型而定，最高85萬元，但年費(fèi)是一定的，約在3萬元左右。兩年前A卡價(jià)格僅為50萬元，2011年準(zhǔn)備賣到100萬元，B卡可保證至少15年的居住年限，若不夠可根據(jù)比例退款。目前持有親和源A、B卡的會員基本是一半一半，現(xiàn)在已入住的會員有300多戶，共賣出會員卡800多張。
4、服務(wù)模式：24小時(shí)秘書 智能化設(shè)備 ERP管理軟件 整合服務(wù)商；
5、會員同質(zhì)化：共同的養(yǎng)老價(jià)值取向，相似的消費(fèi)能力… …
6、資源最大化：可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)候鳥型養(yǎng)老生活，創(chuàng)造會員卡的增值，達(dá)到多贏的格局……
7、區(qū)域選址：養(yǎng)老地產(chǎn)選址的重要條件是自然環(huán)境，但更重要的是經(jīng)濟(jì)實(shí)力和人口增容政策是否具備，當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平是否能與之相匹配。如果開發(fā)商選擇一個城市開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，這個城市的人均GDP至少要達(dá)到5000美元以上（比如長三角都市圈、珠三角都市圈、環(huán)渤海都市圈、中部城市如武漢都市圈等），城市人口增容要較快，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度也要較快，類似的條件都具備才能支撐起整個城市的養(yǎng)老定位。
三、養(yǎng)老地產(chǎn)的生活方式
由于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍處于起步期，無論是硬件還是軟件，都屬于探索階段。傳統(tǒng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)基本屬于虧損或者微利狀態(tài)，大都需要民政部門的補(bǔ)貼才能維持運(yùn)轉(zhuǎn)。比如，2010年雖然上海親和源營業(yè)額將突破1.5億元，但還未盈利。
事實(shí)上，中國的養(yǎng)老地產(chǎn)，基本都是學(xué)習(xí)美國的CCRC社區(qū)經(jīng)驗(yàn)而來。CCRC的英文全稱是Continuous care retirement communities，即持續(xù)照護(hù)退休社區(qū)。它起源于美國教會創(chuàng)辦的組織，至今已經(jīng)有100多年的歷史。其核心是集娛樂、酒店式服務(wù)、生活護(hù)理和醫(yī)療護(hù)理為一體，提供自最初的退休享樂到最后的臨終關(guān)懷這樣一站式的終生退休養(yǎng)老服務(wù)。CCRC是一種復(fù)合式的老年社區(qū)，結(jié)合了房地產(chǎn)開發(fā)、酒店經(jīng)營、醫(yī)療服務(wù)、老年大學(xué)和鄉(xiāng)村俱樂部運(yùn)營、公社（互助社區(qū)）管理和養(yǎng)老保險(xiǎn)的經(jīng)營理念，以規(guī)?；?、人性化的社區(qū)為中心，形成一個解決養(yǎng)老籌資和專業(yè)醫(yī)療、護(hù)理服務(wù)問題，體現(xiàn)退休人群現(xiàn)代生活方式的完整服務(wù)體系。這種獨(dú)特的運(yùn)作和贏利模式，對老年消費(fèi)者有很強(qiáng)的吸引力，適合身體健康、現(xiàn)在可以獨(dú)立生活且希望今后每一個階段都得到照料的老人。通常一個典型的CCRC由三部分組成：獨(dú)立生活住宅、輔助生活住宅以及護(hù)理之家，從而構(gòu)筑了養(yǎng)老社區(qū)的全產(chǎn)品線。
圖2：全產(chǎn)品線的養(yǎng)老社區(qū)模式（泰康之家模式）
從以上分析可以看出，CCRC這樣的養(yǎng)老社區(qū)，給老年人帶來了全新的生活方式，具有以下四大價(jià)值：
1、徹底顛覆了傳統(tǒng)養(yǎng)老院，創(chuàng)造了體現(xiàn)人文關(guān)懷的老年生活方式（圖3）；
2、共享模式大幅降低社區(qū)入住成本，創(chuàng)造了多數(shù)人可承受的服務(wù)模式；
3、通過規(guī)模經(jīng)濟(jì)和流程創(chuàng)新，降低社區(qū)運(yùn)營和醫(yī)療成本，保證服務(wù)品質(zhì)；
4、市場化運(yùn)作，創(chuàng)新經(jīng)營模式。
圖3：養(yǎng)老社區(qū)的生活方式
四、養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景
首先，中國正漸入老齡化社會，一個龐大的養(yǎng)老社區(qū)市場已經(jīng)悄然浮現(xiàn)。根據(jù)《中國老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告（2014）》發(fā)布報(bào)告預(yù)測，2050年全世界老年人口將達(dá)到20.2億，其中中國老年人口將達(dá)到4.8億，幾乎占全球老年人口的四分之一，是世界上老年人口最多的國家。中國已經(jīng)處于老齡社會初期，未來將成長為全球老齡產(chǎn)業(yè)市場潛力最大的國家。當(dāng)前，中國老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策環(huán)境良好，市場需求逐漸釋放，市場供給不斷擴(kuò)大，社會力量參與老齡產(chǎn)業(yè)的熱情日益高漲，迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。老齡金融業(yè)試水起步，銀行、保險(xiǎn)、基金、證券等金融機(jī)構(gòu)開始紛紛涉足老齡市場。老齡用品業(yè)市場日漸升溫，老齡用品、輔具和保健品等需求旺盛，市場供給不斷豐富。老齡服務(wù)業(yè)發(fā)展持續(xù)加速，以養(yǎng)老服務(wù)、健康服務(wù)為主的老齡服務(wù)業(yè)成為市場投資熱點(diǎn)。老齡房地產(chǎn)業(yè)市場供給走旺，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、保險(xiǎn)公司等為代表的各路資本競相投入。開發(fā)商把目光投向醫(yī)療地產(chǎn)，是因?yàn)獒t(yī)療業(yè)就業(yè)系數(shù)大、需求彈性大，且是高增長行業(yè)，如果地產(chǎn)和醫(yī)療結(jié)合，發(fā)展醫(yī)養(yǎng)結(jié)合社區(qū)、中高檔醫(yī)院，是一個具有非常大發(fā)展空間的產(chǎn)業(yè)。
據(jù)專家測算，目前全國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位至少缺300萬張，未來20年每年新增60歲以上老人600萬人，其中有3%到5%需要進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，據(jù)此測算，每年需要新增床位25萬張，加上目前缺的300萬張，未來五年需要建425萬張床位，如果每套房按一個半老人算，需要建老年公寓283萬套。
其次， “地產(chǎn) 醫(yī)療”的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合地產(chǎn)開發(fā)模式，占據(jù)潛力巨大的醫(yī)養(yǎng)市場。這是一個極具前景的細(xì)分行業(yè)。摩根大通中國投資銀行副主席龔方雄曾表示，未來十年醫(yī)療服務(wù)行業(yè)可能重復(fù)過去房地產(chǎn)十年的奇跡，醫(yī)療服務(wù)在中國只占GDP比重的3%，在美國發(fā)達(dá)國家都可以看到，一般占15％－20%。根據(jù)專家研究，當(dāng)人均GDP達(dá)到3000美元以上之后，對于醫(yī)療保健等服務(wù)性需求將會大幅度上升，因此在醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)方面會出現(xiàn)需要的服務(wù)范圍增加，服務(wù)的品質(zhì)要求增加，相應(yīng)的技術(shù)等要求提升等等，醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出（支出）會相應(yīng)提高。另外，根據(jù)飛利浦公司市場部預(yù)測，世界醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)以每年5%的速度增長，已成為全球經(jīng)濟(jì)的主要增長點(diǎn)之一。而未來三年中，中國醫(yī)療保健領(lǐng)域的增長速度將超過10%，在未來五到七年，中國甚至要超過日本，成為世界上僅次于美國的第二大醫(yī)療保健市場。
第三，我國養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)尚處在起步階段，面臨市場化嚴(yán)重不足、市場規(guī)范不夠完善、資源挖掘度淺等現(xiàn)實(shí)問題，投資開發(fā)企業(yè)大多位于同一起跑線上，市場競爭程度低，便于培育企業(yè)自身的核心競爭力。
結(jié)論
雖然目前中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還處于早期發(fā)展階段，但相信隨著老齡化社會的到來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的社會需求將迅速增長，在相關(guān)經(jīng)營方式和服務(wù)理念更新轉(zhuǎn)變的帶動下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有望實(shí)現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟(jì)效益的“雙贏”。
備注：這篇文章最早寫于2011年2月，原文刊于《城市開發(fā)》雜志，今天略有修改，對于準(zhǔn)備從事養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的同行有借鑒意義。歡迎探討。
