房產(chǎn)和股票，哪個更好？一定有很多網(wǎng)友會說：當(dāng)然是房產(chǎn)，你看房地產(chǎn)漲了多少年？這可是超級地產(chǎn)大牛市啊，而股票現(xiàn)在還在3千多一點(diǎn)離歷史最高點(diǎn)腰斬。。。
事實(shí)上，我們犯了經(jīng)驗(yàn)主義的錯誤。
因?yàn)橥顿Y這一塊，我們應(yīng)從現(xiàn)金流來思考并作出決定才是正確的投資思路?，F(xiàn)金流這一說法，事實(shí)上已對應(yīng)了巴菲特安全邊際的原則。
為何？
我以2013年底的房地產(chǎn)和股市來舉例一下：
2013年底，我這里的四線城市的房產(chǎn)價格是2800元一平米，股票市場的最穩(wěn)定或優(yōu)秀的銀行股四大銀行和招商銀行的股價正在低位，我以招行這一年的10元一股舉例。
如果我手上有100萬元。我是投資股票還是地產(chǎn)？當(dāng)時的余額寶年化收益已達(dá)到了7%。
13年的招行，每股分紅0.63元，10元一股，正好股息率是6.3%。
我這個城市的房租80平米簡裝帶家具家電，地段還可以，交通也方便，環(huán)境還行，1000元一個月。
好了，我們計(jì)算一下，我100萬如果投到余額寶，一年會有7萬利息收入。買入招行，63000元分紅。買房2800*80 60000簡單裝修 家具家電=30萬左右，能買三套房，一套月租金1000元三套就是3000元一個月。一年就是36000元。
如果這樣算，超級地產(chǎn)大牛市還成立嗎？（今天我這里的房產(chǎn)價格是已經(jīng)是4500元一平方米，單看價格，似乎又是成立的
房產(chǎn)投資和股票投資在2013年就已出現(xiàn)了巨大的不協(xié)調(diào)。
（這里我不想說余額寶，雖然2013年有段時間出現(xiàn)了7%的年化收益，但時間很短，持續(xù)性很差，很快就降下來了，到現(xiàn)在都沒回到5%，這里不討論。）
回到問題：2013年手上100萬是買四大行或招行還是買房？
因?yàn)橐饕幻嬲耐顿Y者，所以我們不會考慮未來的上漲還是下跌的投機(jī)賭博。
那么我們自然只有思考100萬資產(chǎn)的現(xiàn)金流在哪里？
如果僅從招行的分紅63000元和房租收入36000元計(jì)算，買入招行自然才是正確的決定。
但這里我們忽略了一件事：通貨膨脹。
2013年方便面價格來計(jì)算：1.5元左右一包袋裝面，現(xiàn)在價格是2.5元一包，價格漲了66.7%。
由于造一套房的人工成本， 材料成本等又大致相當(dāng)于通貨膨脹，所以計(jì)算下來，房價現(xiàn)在應(yīng)為4667一平米。和我所在城市4500元一平米的房價大致相當(dāng)。
問題就出來了，如果我已是一名合格的投資者，我該如何衡量房產(chǎn)和股票？
這里又要說到房貸利率了。
房貸利率以5.5%來計(jì)算，大家可以去查，現(xiàn)商貸利率是4.9%。我取5.5%作個保守估計(jì)。
如果我100萬買三套房，首付是40萬，貸款60萬，月還款是3400元（以5.5%房貸利率的粗略計(jì)算），房租年收入36000元也就是月房租收入3000元，我還得每月再拿出400元的自有資金
來補(bǔ)上。
如果我沒有工作，只是職業(yè)投資者，這400元從哪里來補(bǔ)上？
當(dāng)然只有回到首付了40萬，手上還有的60萬現(xiàn)金上去解決。
60萬投資到招商銀行，能得到6.3%*60萬/12個月=月股息收入3150元/每月
3150-400=2750元，也就是說，補(bǔ)上了每月的房貸，我還能有2750元的結(jié)余。
這里的意思就是說，我補(bǔ)上400元 月房租收入3000元才剛好還上了我的60萬貸款利息支出，這個時侯我這三套房的投資算是保本了，在以后也能跟上通貨膨脹。
于是，留下來的60萬現(xiàn)金就成了是否財務(wù)自由的關(guān)鍵！
如果招行未來的ROE是14%的平均值，去掉還貸的5.5%，那么，60*（14-5.5）%=51000元的年化收益率。就是也就是說我能夠得到每月51000/12=4250元的收益，對我這個小城市來說，我確實(shí)夠用了，也就是財務(wù)自由了。
總結(jié)一下：買房只是作為抵制通貨膨脹的投資，而投資股票作為未來財務(wù)自由的投資。房產(chǎn)投資的作用使我成為了一名房產(chǎn)企業(yè)主，而股票投資則使我成為了一名投資者。
