| 價(jià)格評估 一、如何自行對二手房進(jìn)行得簡單估價(jià) 對于普通的購房者來說，如果僅僅希望做個(gè)簡單的價(jià)格評估，不妨分兩步走。 第一步，需要確定個(gè)評估的基準(zhǔn)。在開始評估前，購房者不妨多收集幾個(gè)近期發(fā)生的、地段類似、建筑結(jié)構(gòu)相近的交易，以此對市場行情有個(gè)大致的了解。能夠作為評估基準(zhǔn)的數(shù)據(jù)，必須是現(xiàn)實(shí)的成交價(jià)格。 第二步，結(jié)合評估基準(zhǔn)、具體房產(chǎn)情況，對有意向的房產(chǎn)估價(jià)。具體估價(jià)主要考慮以下三方面的因素對價(jià)格的影響。
1．房屋因素 房屋竣工后即進(jìn)人折舊期，按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率為2％；另外舊房的套型落后、功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”套型（小廳、小廚、小衛(wèi)）扣減10％。此外，樓層對價(jià)格也產(chǎn)生影響，若1層和5層為基準(zhǔn)價(jià)，2層和6層為－3％，7層為－5％，3層和4層為＋3％，若是樓頂則為－5％；而朝向如無朝南窗則為－5％。 2．環(huán)境因素 環(huán)境因素既有自然的也有社會(huì)的，既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會(huì)遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。再如社會(huì)環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍。配套建設(shè)等都會(huì)對房屋價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。無物業(yè)管理和非獨(dú)立封閉小區(qū)分別扣減5％，省、市重點(diǎn)中小學(xué)區(qū)的為＋15％。 3．心理因素 如果不是在價(jià)格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房，如果舊房的價(jià)格同新房相差不大，買舊房就會(huì)有難以逾越的心理障礙，心理因素為－8％。 二、二手房定價(jià)因素 在二手房價(jià)格的測算上，要抓住以下三大因素： 房屋因素 房屋竣工后即進(jìn)入折舊期。按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋的折舊期限為50年，每年的折舊率為2％。其次，一般舊房的套型落后，使用不便，功能陳舊，在這方面是無法和新建商品房相比的。此外，朝向、樓層等自然狀況，也會(huì)對價(jià)格產(chǎn)生一些影響。 環(huán)境因素 環(huán)境因素比較復(fù)雜，既有自然環(huán)境，也有社會(huì)環(huán)境，既有大環(huán)境，也有小環(huán)境，在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境是無法和新建商品房類比的。比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化甚至房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。再如社會(huì)環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有些地區(qū)適合經(jīng)商，有的地區(qū)則適宜居住。此外，該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)及中小學(xué)區(qū)，都會(huì)對房屋價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。 心理因素 心理因素如果不是在價(jià)格上有較大的誘惑力或其他特殊需要，人們是不愿意買舊房居住的，新、舊房價(jià)格相差不大，人們對買舊房的心理障礙就無法逾越。 綜上所述，我們試著這樣來測算二手房價(jià)格，以同地區(qū)商品房價(jià)格為基準(zhǔn)： 1．房屋因素 2．環(huán)境因素 3．心理因素：－8％ 三、如何進(jìn)行二手房評估 評估業(yè)與尋常百姓的生活密切相關(guān)，最常見的要數(shù)置換物業(yè)評估了。隨著房產(chǎn)二、三級市場日益繁榮，舊房估價(jià)作為房屋置換前期的重要環(huán)節(jié)，受到廣泛關(guān)注。 毛估說不過去 市場比較可擺平 一套舊房價(jià)值幾何，可不是評估師憑經(jīng)驗(yàn)“毛估”出來的，必須有一整套計(jì)算操作辦法。目前，主要采用“市場比較法”，通常選擇三套符合以下要求的可比物業(yè)：與需要估價(jià)的房屋地段相近、成交時(shí)間相近、物業(yè)類型相同、房型相同、物業(yè)建筑年代相近、結(jié)構(gòu)相同、權(quán)屬相同、價(jià)值相近。把這三套房子的成交價(jià)格作為比較對象，加入幾方面的修正系數(shù)最終得出的算術(shù)平均值，就是委托估價(jià)房屋的評估價(jià)。 二手房定價(jià)相關(guān)系數(shù)多多 影響一套房屋市價(jià)的因素很多，物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、室內(nèi)凈高、開間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段等級、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質(zhì)量、電梯數(shù)量和品牌、外立面造型、物業(yè)內(nèi)外部裝修、得房率以及物業(yè)所處外部環(huán)境、綠化、人文、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等，都得加以適當(dāng)?shù)目紤]。例如，一套房屋，朝向以南向?yàn)闇?zhǔn)，東向減5％—6％的系數(shù)，西向減10％；多層住宅樓層以3層—4層為準(zhǔn)，底層減5％—6％，頂層減10％；新舊主要以建造年代為準(zhǔn)，適當(dāng)看保養(yǎng)程度，過去造的新里、舊里最多可減40％；房型的系數(shù)加減就更加復(fù)雜，兩房一廳以廳 同樣一套住宅，買賣雙方的心理價(jià)位難免背道而馳，買者認(rèn)為價(jià)格評估得太高，賣者又說估得太低，最終談不攏不歡而散，這是常有的事。其中原因有業(yè)主方面的，也有物業(yè)評估方面的。 二手房具有時(shí)效性 業(yè)主對舊房估價(jià)的認(rèn)識(shí)存在著一些誤區(qū)。舊房估價(jià)有個(gè)最重要的特征———時(shí)效性，三級市場房屋價(jià)格波動(dòng)較大，變化周期短，幾個(gè)月就必須刷新一次。有的業(yè)主不了解這一點(diǎn)，常常質(zhì)問：“我與鄰居房型、面積相同，為什么他能賣25萬元，我的估價(jià)才24萬元？”影響舊房估價(jià)的因素很多，但有的業(yè)主強(qiáng)調(diào)個(gè)別因素，卻不能綜合考慮。裝修不具備保值性，一般裝修三年以上估價(jià)降為0，很多業(yè)主卻以為裝修花過大錢，理應(yīng)賣個(gè)好價(jià)。 另一方面，舊房評估至今還沒有形成一套既科學(xué)又符合市場規(guī)律的評估體系，專門從事這項(xiàng)業(yè)務(wù)的評估機(jī)構(gòu)很少。整個(gè)房屋置換市場中魚龍混雜，社會(huì)上許多置換中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員缺乏基本的專業(yè)知識(shí)和職業(yè)道德，不對置換物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場勘查，有的還故意壓低物業(yè)價(jià)值以牟取暴利，客觀上造成了業(yè)主的“信任危機(jī)”。 四、如何計(jì)算二手房折舊費(fèi) 房屋折舊是房屋價(jià)格補(bǔ)償?shù)男问?，即房屋的折舊費(fèi)。折舊費(fèi)是指房屋建造價(jià)值的平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然原有的實(shí)物形態(tài)不變，但由于自然損耗和人為的損耗，它的價(jià)值也會(huì)逐漸減少。這部分因損耗而減少的價(jià)值，以貨幣形態(tài)來表現(xiàn)，就是折舊費(fèi)。確定折舊費(fèi)的依據(jù)是建筑造價(jià)、殘值、清理費(fèi)用和折舊年限。 ?。?span>1）建筑造價(jià)是核算折舊費(fèi)的基礎(chǔ)，由建造中必要的物質(zhì)消耗、勞動(dòng)報(bào)酬和稅金、利潤所組成，是住宅經(jīng)營中的進(jìn)貨價(jià)。 它只應(yīng)是住宅本身的進(jìn)價(jià)，而不應(yīng)包括其他費(fèi)用。由于住宅的使用年限長達(dá)幾十年，甚至一百多年，在這樣長時(shí)期內(nèi)物價(jià)變化很大，故一般均不以其原始造價(jià)為計(jì)算依據(jù)，而按重置，即在現(xiàn)實(shí)條件下重新建造該類住宅所需的貨幣支出來計(jì)算。 ?。?span>2）房屋的殘值，是指房屋經(jīng)過長期使用，失去使用價(jià)值后，經(jīng)過拆除清理以后殘留的建筑材料的價(jià)值。清理費(fèi)用是拆除清理報(bào)廢的破舊房屋時(shí)所支付的人工、機(jī)具的費(fèi)用，它作為使用房屋的追加耗費(fèi)，應(yīng)計(jì)入成本之內(nèi)。一般都以殘值扣除清理費(fèi)用后的剩余部分為凈殘值，簡稱殘值。因?yàn)樗谧≌瑑r(jià)值中所占的比例不大，而且是在住宅報(bào)廢后才能得到的，因此它與原值無法比較。 在計(jì)算時(shí)，都采用按當(dāng)時(shí)工資和材料價(jià)格水平預(yù)告估計(jì)的辦法，有時(shí)計(jì)算折舊時(shí)也采用殘值率這一參數(shù)，即殘值和原值的比率。各種結(jié)構(gòu)房屋的殘值率一般為：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為0；磚混結(jié)構(gòu)為2％；磚木結(jié)構(gòu)一等為6％；磚木結(jié)構(gòu)二等為4％；磚木結(jié)構(gòu)三等為3％；簡單結(jié)構(gòu)為0。 ?。?span>3）使用年限，是住宅實(shí)物形態(tài)經(jīng)外界的物理、化學(xué)因素作用下，從而發(fā)生有形的磨損；在有形的磨損下，住宅能維持正常使用的年限，稱為使用年限。使用年限是由住宅的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量決定的自然壽命。折舊年限，是住宅價(jià)值轉(zhuǎn)移的年限，它是由使用過程中社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件決定的社會(huì)必要平均使用壽命，或稱經(jīng)濟(jì)壽命。折舊年限除與使用年限有關(guān)外，還受無形損耗的影響。 房屋折舊費(fèi)的計(jì)算方法在《國有企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例》中明確規(guī)定，房屋一類的固定資產(chǎn)折舊，采用平均年限法，即定額折舊法。其計(jì)算公式為： 造價(jià)－殘值 造價(jià)×（1－殘值率） 消費(fèi)者在購買舊房時(shí)，也可以利用折舊法求出所購舊房大概價(jià)值。公式為： 舊房價(jià)格＝造價(jià)－年折舊費(fèi)已使用年數(shù) 當(dāng)然，確定房屋的價(jià)格還要考慮很多因素，如房屋所處的地段位置、房屋的建筑面積和樓房的層次與朝向等。 五、影響二手房房價(jià)的因素有哪些 估價(jià)之前需要了解二手房價(jià)格是如何形成的。二手房房價(jià)的形成，無非是兩個(gè)方面：一是實(shí)體因素，二是影響因素。實(shí)體因素可以參照一定標(biāo)準(zhǔn)；但影響因素則帶有強(qiáng)烈的主觀評價(jià)，需要豐富的經(jīng)驗(yàn)與嫻熟的技巧去分析與把握。一般而言，影響因素可以分為以下三大類：一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素。 一般因素 即隨時(shí)隨地都在起作用的因素，它的作用雖不明確，卻起著基礎(chǔ)性的作用。這樣的因素隨處可見。例如：大城市人口多密度大，小城市人口少密度小，同樣的房子大城市肯定更貴；“成功人士”匯集的社區(qū)，肯定比工業(yè)區(qū)的職工社區(qū)，房價(jià)要貴得多；家庭規(guī)模不斷縮小，能更好的保護(hù)個(gè)人隱私的產(chǎn)型肯定比公共宿舍式的房子好賣；這些都是與人口相關(guān)的社會(huì)因素的影響。 此外，心理因素也會(huì)影響房價(jià)。例如，人們普通的喜“8”厭“ 區(qū)域因素 就住宅的區(qū)位而言，二手房價(jià)格與區(qū)位質(zhì)量的優(yōu)良程度顯然密切相關(guān)?？疾靺^(qū)位質(zhì)量，建議應(yīng)從以下方面著手： 個(gè)別因素 影響二手房房價(jià)的個(gè)別因素可以從如下方面考察：二手房的結(jié)構(gòu)，是鋼筋混凝土或混合結(jié)構(gòu)，還是磚木結(jié)構(gòu)？結(jié)構(gòu)不同，造價(jià)就不同；使用年限不同，價(jià)格自然也不會(huì)相同。二手房的式樣、設(shè)備、質(zhì)量、裝修等勿需多言。需要強(qiáng)調(diào)的是，所謂質(zhì)量至少應(yīng)包括三個(gè)層面：設(shè)計(jì)質(zhì)量、建筑質(zhì)量、原屋主的使用質(zhì)量。對于二手房而言，使用質(zhì)量直接關(guān)系到成色、保養(yǎng)等問題。 六、影響二手房房價(jià)的環(huán)境因素有哪些 不同的二手房類型，在位置的選擇上有著不同的標(biāo)準(zhǔn)和要求。在選擇居住性二手房時(shí)，要注意以下因素： 自然條件 自然條件中，日照、溫度、風(fēng)向等氣象狀態(tài)，房屋景觀、小區(qū)綠化，是否沿水、臨街等人文和天然環(huán)境狀態(tài)，空氣、水流等公害污染程度等方面，均是考慮的重點(diǎn)要素。 對于氣象狀態(tài)，往往受住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境與外環(huán)境情況影響。比如小區(qū)內(nèi)大量開辟綠地或種植園林，由于局部區(qū)域綠地的變化而影響局部氣象條件。 對于人文和天然環(huán)境狀態(tài)，主要體現(xiàn)于所謂的“推窗望景”。首先，房屋建筑物本身的藝術(shù)造型及其與周圍房屋及公共建設(shè)設(shè)施是否協(xié)調(diào)一致，往往就是居住小區(qū)內(nèi)環(huán)境是否舒適宜人的直接表現(xiàn)，同時(shí)也是小區(qū)物業(yè)管理是否運(yùn)轉(zhuǎn)良好的直接性外在表現(xiàn)。如果某二手房所處住宅區(qū)內(nèi)部環(huán)境質(zhì)量粗劣，外在環(huán)境形象丑陋，可想而知，常年在此居家將絕不是樂業(yè)靜修的理想居所。其次，如果房屋依水靠園，那么水景園藝將一覽無余，心情之舒暢自不待言。同時(shí)也必將遠(yuǎn)離塵囂和噪音的污染，換來一片寧靜。也許，“推窗望景”享受的不僅僅是視覺上的滿足，更多的是心理上的滿足與充盈。 對于一些災(zāi)害發(fā)生可能性及現(xiàn)實(shí)或潛在污染源的考察也是很重要的。對于臨水二手房屋，要考慮該城市歷史上降雨量的大小，是否發(fā)生過大型的洪澇災(zāi)害，該房屋的抗災(zāi)性能及臨近河段的防洪措施是否可靠，堤岸上的道路及護(hù)欄是否安全。如果是臨海二手房屋，不僅要考慮防水，還要考慮該地點(diǎn)的臺(tái)風(fēng)記錄以及該房屋的抗風(fēng)性能。如果該地點(diǎn)（或地區(qū)）是地震多發(fā)區(qū)，重要的考慮對象就是該房屋的減震性及抗震性措施。此外，對有可能對水質(zhì)、空氣等造成污染的源頭和由于靠近主要交通干線或餐飲娛樂設(shè)施而帶來的噪聲污染源也應(yīng)密切關(guān)注，以免帶來不必要的麻煩。 環(huán)境條件 環(huán)境條件主要是指二手房所處區(qū)域的城市功能規(guī)劃性質(zhì)、周邊建筑物景觀、小區(qū)物業(yè)管理水平等方面。對環(huán)境條件的選擇，首當(dāng)其沖的就是居住片區(qū)的選擇。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各城市建筑必然按照城市規(guī)劃要求逐漸形成區(qū)域性的城市功能劃分。 在購買居住性二手房對房屋地點(diǎn)的環(huán)境因素選擇時(shí)，就要重視城市規(guī)劃的指導(dǎo)功能，盡量避免選擇坐落在工業(yè)區(qū)的二手房，盡量購買已形成或在近期內(nèi)有條件形成大規(guī)模居住區(qū)的地點(diǎn)。此外，伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市區(qū)域在不斷地?cái)U(kuò)大，人們的消費(fèi)習(xí)性及需求方式也趨向現(xiàn)代化，即生活、住宅有休閑化的趨勢。加上郊區(qū)房屋價(jià)格往往較城區(qū)房屋便直很多，更多人喜歡購買郊區(qū)二手房。此時(shí)，對房屋地點(diǎn)環(huán)境的選擇顯得尤為重要。如果選擇不好，就可能出現(xiàn)配套的公共設(shè)施滯后、環(huán)境條件惡劣等問題。 交通條件 交通條件主要是指城市及二手房所在居住小區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)的建立、道路等級、道路通過能力、交通設(shè)施是否齊全等方面。對交通條件的考慮，主要是針對遠(yuǎn)郊地點(diǎn)的居住性二手房。由于遠(yuǎn)郊地點(diǎn)的居住小區(qū)往往屬于新區(qū)建設(shè)，城市的交通網(wǎng)絡(luò)的完全建立需要一個(gè)較長的時(shí)期。單從交通條件這一因素來看，城市中心地點(diǎn)的二手房要優(yōu)于城郊二手房，因?yàn)槠淇晒?jié)約大量的交通費(fèi)用和時(shí)間，也可以省卻交通堵塞、交通事故等帶來的煩惱。當(dāng)然，選擇城市中心地點(diǎn)二手房要以犧牲一定的價(jià)差和環(huán)境優(yōu)勢為代價(jià)。 配套條件 配套條件主要是指二手房所在小區(qū)的水、電、氣、熱、電視、電話等管線網(wǎng)絡(luò)，學(xué)校、派出所、郵局、銀行、商店、餐飲、娛樂休閑設(shè)備及設(shè)施配套情況。配套設(shè)施的齊全與否，直接決定著該地點(diǎn)二手房的附加價(jià)值及升值潛力，同時(shí)也是決定人住后居家生活方便與舒適與否的關(guān)鍵因素。同交通條件相類似，配套條件也主要針對城郊新區(qū)的居住區(qū)而言，在城市中心區(qū)域大多不存在配套問題。 七、二手房交易在什么情況下需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià) (1)購買房屋時(shí)可能需要房地產(chǎn)估價(jià) 交易雙方當(dāng)事人向房地產(chǎn)管理部門申報(bào)其成交價(jià)格時(shí)，房地產(chǎn)管理部門如果認(rèn)為明顯低于房地產(chǎn)價(jià)值，會(huì)委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對交易的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并以評估的價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。此外，交易雙方為確定合理的交易價(jià)格，也可以委托評估事務(wù)所進(jìn)行評估價(jià)作為交易價(jià)格的參考。 (2)進(jìn)行房地產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)需要房地產(chǎn)估價(jià) 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評估和保險(xiǎn)事故發(fā)生或損失程度評估。房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評估，是評估可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失折建筑物的價(jià)值。 (3)申請抵押貸款時(shí)需要房地產(chǎn)估價(jià) 向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值需要對抵押人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，借款人為了證實(shí)其擁有的房地產(chǎn)價(jià)值，確定其可能獲得的貸款金額，也會(huì)委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對自己的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估。 (4)遇到征地和房屋拆遷時(shí)，需進(jìn)行補(bǔ)償估價(jià) (5)發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí)要進(jìn)行房地產(chǎn)糾紛估價(jià) 發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí)，可委托具體權(quán)威性的專業(yè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額、估價(jià)結(jié)果等進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。 |
聯(lián)系客服
