五大因素影響房價高低
在二手房價格的評估中,以下幾個因素的影響最為關(guān)鍵。
首要因素:位置、地段。例如邁皋橋附近與市中心二手房價格可相差超出2000元左右/平方米,而江北的二手房與江寧的二手房價相比,也能產(chǎn)生1500元左右/平方米以上的落差。
第二因素:房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。在同一地段,修建年代越近,配套設(shè)施越齊全,小區(qū)管理越到位的二手房,價格自然也就越高。由此產(chǎn)生的房屋差價每平方米甚至可達到2000元左右。
第三因素:戶型朝向。據(jù)陳經(jīng)理介紹,坐北朝南這樣的戶型是普遍受歡迎的。而同一棟樓里最東頭的房子,因不僅能避免西曬,而且還能多出一扇窗戶,使房間更加明亮從而更受人們追捧。這種同等戶型不同朝向的二手房價格也有大約200元/平方米的落差。
第四因素:房屋內(nèi)部裝修程度及其他。房屋內(nèi)部裝修程度以及其他因素對于價格的影響大約在每平方米幾百元,同時對于房屋的出售速度也有著一定的影響。比如裝修好、交通便捷的房屋,出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋來得快。
第五因素:也是較關(guān)鍵的因素——折舊費。房子一旦進住使用便進入了折舊期。一般說來,磚混結(jié)構(gòu)房屋的折舊期限是50年,那么每年的折舊率為2%;鋼筋混凝土房屋的折舊期限是70年,那么每年的折舊率為1.4%左右。
賣房前先自行估價
日常生活中,市民可挑選三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場實例進行對照,對自己的房屋進行粗略的評估,避免因價格預(yù)估太高而導(dǎo)致房屋難以出手,也不會因為預(yù)估價格太低而遭受經(jīng)濟損失。估算公式如下:樓齡折舊,每年-2%;房屋結(jié)構(gòu),功能低-10%;樓層,頂樓-5%,次底層與次頂層-3%,中間層+3%;朝向,朝向價值從高到低:東南、西南、東北、西北。若無南向窗戶則-5%;教育區(qū)域,有重點中小學(xué)+15%;電梯,有電梯的二手房相對同質(zhì)量樓盤多500-2000元/平方米;小區(qū)配套,無小區(qū)配套則-5%;物業(yè)管理,無物業(yè)管理則-5%;買家心理,舊房-8%。
請專業(yè)評估師合理估價
