國家發(fā)產(chǎn)權證的叫“大產(chǎn)權房”，國家不發(fā)產(chǎn)權證的叫“小產(chǎn)權房”。“小產(chǎn)權房”
[1]、“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的。
和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權房”沒有
[2]土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產(chǎn)權房”的價格，一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低。“廉價”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權風險購買“小產(chǎn)權房”的根本原因。
那么，鄉(xiāng)產(chǎn)權房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購買或轉讓？
首先應當明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權房只要依法辦理了相關審批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權房就是非法建筑，其只是因銷售環(huán)節(jié)存在的一些問題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認為是非法建筑。
既然是合法的，那么鄉(xiāng)產(chǎn)權房是否可以購買和轉讓呢？根據(jù)《
中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的
使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理
土地使用證、
房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，鄉(xiāng)產(chǎn)權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權房就不能轉讓，而是說其轉讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉讓、置換。
小產(chǎn)權和大產(chǎn)權
1、全部產(chǎn)權（大產(chǎn)權）
國務院《關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中規(guī)定：凡按市場價購買的公房，購房
者能夠擁有全部產(chǎn)權。市場價也就是住宅市場的行市價格或牌價價格。國家和地方政府不予壓低和抬高，隨行就市，任由買賣雙方商定，只要雙方能接受，即可成交。按照市場價購得住宅的房主，也就擁有了住宅的各項支配權利，也就是擁有了房屋、住宅的占有權、使用權、收益權和處分權。在這里，房屋的全部產(chǎn)權與房屋的所有權是等同的，只不過是二者的提法有所不同。相對于“部分產(chǎn)權”而言，“全部產(chǎn)權”才有存在的意義。
2、部分產(chǎn)權（小產(chǎn)權）
根據(jù)國務院《關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住宅制度改革的通知》，職工購買公有住宅，在國家規(guī)定的住房面積內(nèi)，可以按標準價出售。職工購房后另外擁有部分產(chǎn)權，可以繼承和出售，但出售要在購買5年以后才能進行，原售房的產(chǎn)權單位有優(yōu)先購買權，售房的收入在扣除相關稅費后，按個人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權比例進行分配。從這里可以看出部分產(chǎn)權和全部產(chǎn)權的一些區(qū)別。部分產(chǎn)權與全部產(chǎn)權的不同之處在于，部分產(chǎn)權是強調永久使用權和繼承權，而對收益權和處分權的行使則限定在一定范圍之內(nèi)。
購買鄉(xiāng)產(chǎn)權房會有什么風險
第一，法律風險
前面已經(jīng)詳細論述了由于鄉(xiāng)產(chǎn)權房的特殊法律屬性，使得鄉(xiāng)產(chǎn)權房的流通轉讓存在很多的限制，因為鄉(xiāng)產(chǎn)權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對商品房的相關規(guī)定和制度對鄉(xiāng)產(chǎn)權房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及鄉(xiāng)產(chǎn)權房的案件，購房人的權益很難得到維護。同時，由于購買鄉(xiāng)產(chǎn)權房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是鄉(xiāng)產(chǎn)權房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權利將無法得到保障。由于鄉(xiāng)產(chǎn)權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，其救濟途徑就非常有限。
最典型的案子就是1994年全國各地的畫家入駐通州宋莊，逐漸形成全國最大的畫家聚集地。但由于房價飛漲等多方面原因，陸續(xù)發(fā)生賣房農(nóng)民因反悔賣房起訴畫家的案件，至今已經(jīng)形成13起討房訴訟。 2007年7月，畫家李玉蘭第一個接到了一審敗訴判決書，法院判決合同無效，要求原房主按照評估價給李玉蘭9.3萬元補償款，李玉蘭于判決生效90日內(nèi)騰房。李玉蘭遂向市二中院上訴。
2007年12月，二中院終審首次認定“畫家村”農(nóng)村房屋買賣合同無效，但判決中指出合同無效主要責任在于農(nóng)民反悔，李玉蘭可就賠償問題另行主張。
第二，政策風險
在購買的是在建鄉(xiāng)產(chǎn)權房，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權房的建設項目，可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么結果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權房沒有國家認可的合法產(chǎn)權，購房人并非合法的產(chǎn)權人，所以其很可能無法得到對產(chǎn)權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權補償相比是微乎其微的。
第三，開發(fā)建設的監(jiān)管同樣存在缺位
目前，鄉(xiāng)產(chǎn)權房屋的開發(fā)建設還沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設的監(jiān)管同樣存在缺位。而鄉(xiāng)產(chǎn)權房屋的開發(fā)得不到銀行貸款支持，開發(fā)過程中其大量的開發(fā)資金沒有政府和銀行進行監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商自律進行開發(fā)建設，一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購房資金預交給沒有任何資質和監(jiān)管的開發(fā)單位，對購房者而言，資金的安全，開發(fā)商資金是否按時到位，是否能夠按質按時的交付房屋存在著很大的風險。同時，開發(fā)單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證。而且，入住后的物業(yè)管理也極易出現(xiàn)問題。
第四，購買后也不能合法轉讓過戶
第四，由于所購鄉(xiāng)產(chǎn)權房得不到法律的認可和保護，沒有得到國家
房地產(chǎn)主管部門的批準，無法辦理合法的產(chǎn)權手續(xù)，購買后也不能合法轉讓過戶。同時對房屋的保值和升值也有很大影響。
鄉(xiāng)產(chǎn)權房屋有可能變成大產(chǎn)權房嗎？
律師個人觀點
有不少人認為隨著《
物權法》的出臺，公民的財產(chǎn)權利全面被肯定，鄉(xiāng)產(chǎn)權房也會被法律所認可，最終可以轉化為合法的產(chǎn)權房。那鄉(xiāng)產(chǎn)權房屋究竟能轉化為真正意義上的產(chǎn)權房嗎？從我國目前的相關法律規(guī)定來看，鄉(xiāng)產(chǎn)權房屋轉化為產(chǎn)權房還缺乏法律依據(jù)。而從我國對土地的管理理念與土地管理的價值取向來分析，短期內(nèi)我國還不會放開集體土地的流轉。因此，鄉(xiāng)產(chǎn)權房屋向產(chǎn)權房的轉化還需要一段較長的時間。同時，即便今后鄉(xiāng)產(chǎn)權房屋可以轉化為產(chǎn)權房，從現(xiàn)有的土地制度來看，購房人還會需要繳納土地出讓金。如此一來購房人購買鄉(xiāng)產(chǎn)權房屋的費用也就與購買商品房相差無幾。
因此，我們建議最好不要購買鄉(xiāng)產(chǎn)權房，已經(jīng)購買了也應盡早退房。如果你認為自己能夠承擔文中所述的風險，或確實需要購買鄉(xiāng)產(chǎn)權房屋，我們建議你最好能購買現(xiàn)房，并注意考察項目是否辦理了相應的審批手續(xù)及開發(fā)商的資質和信譽，從而盡量降低購房風險。如果你既無法或不愿承擔前述風險，又想購買鄉(xiāng)產(chǎn)權房屋，就目前而言你只有將戶口轉到鄉(xiāng)產(chǎn)權房屋所在的村集體。
以上內(nèi)容均為律師個人觀點，僅供參考！
中央明確不許再建小產(chǎn)權房
已購者利益受保護對于民眾普遍關心的農(nóng)村小產(chǎn)權房問題,陳錫文明確表示,小產(chǎn)權房違法,絕對不允許再建設。對于那些已經(jīng)在農(nóng)村購買了小產(chǎn)權房的消費者,國家相關部門正在研究制定具體的解決措施。 中央財經(jīng)領導小組辦公室副主任中央農(nóng)村工作領導小組辦公室主任 陳錫文:很多消費者購買的時候,他不可能對國家的法律有這么多的了解,因此糊里糊涂就買了,覺得便宜就買了,對這些人的合法利益,政府是要給予保護的。小產(chǎn)權房”的產(chǎn)生是違法的，因為它違背了城鄉(xiāng)土地規(guī)劃利用的總體布局，也違反了關于農(nóng)地轉為城市建設用地的法律程序，所以它本身是不合法的。
小產(chǎn)權房的最新政策
國土資源部再次嚴厲地指出，小產(chǎn)權房實質是違法建筑，違反土地管理法律，集體土地不得用于商品住宅開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權房，并要求各地堅決制止、依法嚴肅查處。
[3]的確，小產(chǎn)權房得不到現(xiàn)有法律體系的支持是一個基本的事實。而小產(chǎn)權房與商品房巨大的價格落差，造就了其廣闊的市場需求，也是一個不爭的事實。在現(xiàn)有的住房供應體系不能全面滿足民眾住房需求的情況下，小產(chǎn)權房的出現(xiàn)，應該說是具有一定合理性的。對管理部門來說，小產(chǎn)權房事實上部分承擔了理應由政府承擔的住房保障責任。而對于農(nóng)民來說，出售或出租小產(chǎn)權房，可以獲得比種植更高的收入。一定程度上，小產(chǎn)權房的出現(xiàn)，對政府、購房者和農(nóng)民來說，其實是一個多贏的結果。公共政策的目的，是滿足民眾的需求；有效的公共政策，則應該是有助于政策目的的實現(xiàn)。就此觀之，小產(chǎn)權房就是一個政策目標與政策手段高度一致的舉措，可怎么就違法了呢？這真是一個詭異的問題。
中國未來要解決的最大難題，是8億農(nóng)民的致富問題。守著一畝三分的薄地，農(nóng)民是不可能致富的。然而當今社會發(fā)生的巨大變遷之下，農(nóng)民致富手段日益趨向多元化?，F(xiàn)在已經(jīng)很少有農(nóng)民只以種地為生。自主創(chuàng)業(yè)是一條不錯的道路。如果能引導農(nóng)民工去自主創(chuàng)業(yè)，就既可以減少勞動力市場上的農(nóng)民工供給、從而提高其工資水平；又可以拓寬農(nóng)民工的生存渠道，而創(chuàng)業(yè)成功的農(nóng)民企業(yè)家還可以創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位。正是基于這一點，鼓勵自主創(chuàng)業(yè)是目前的一項重要政策。
可是，農(nóng)民的創(chuàng)業(yè)資本從哪里來呢？從金融途徑獲得資金對農(nóng)民來說非常的困難，那么只剩下讓農(nóng)民利用自己的資源來自主融資這一個辦法了。農(nóng)民的資源有許多，其中土地和房產(chǎn)僅僅是其中固定資源的一種，而更多的是人際資源，社會資源，當今農(nóng)民致富主要依靠的就是這種資源。可目前土地的流轉仍未真正放開，現(xiàn)在又不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權房，這就導致農(nóng)民這點可憐的資源事實上不能發(fā)揮任何經(jīng)濟的作用。因此，現(xiàn)有的法規(guī)政策之間是相互矛盾的：既鼓勵農(nóng)民創(chuàng)業(yè)、又堵住了農(nóng)民創(chuàng)業(yè)資金的來源。
探討小產(chǎn)權房的解決途徑，應該謀求維持多贏的利益格局。把小產(chǎn)權房強制拆除，是不符合這個原則的。把責任全部推給農(nóng)民或購房者，是不客觀的。小產(chǎn)權房的建造和買賣，皆是在陽光下進行的。當初管理部門為什么不馬上禁止呢？
在現(xiàn)有的法律體系沒有改變之前，一個可行的辦法是：下不為例，既往不咎。在技術上可以探討設計一些務實的模式，比如將原來的小產(chǎn)權房的買賣合同變更為長期租賃合同，并允許租戶轉租，或許是一個方方面面都可接受的解決方案。
背景解析
在商品房價持續(xù)走高、
經(jīng)濟適用房欲購無望的情況下，目前一些打著“小產(chǎn)權”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權”旗號的項目在一些大城市中熱銷起來。小產(chǎn)權房最吸引購房人的是銷售價格低、環(huán)境好，因此雖然距離城區(qū)遠一點，但現(xiàn)在北京攤大餅式的發(fā)展，以及道路公交的延伸，這種小產(chǎn)權房還是具有不小的吸引力。
但是由于小產(chǎn)權房是在集體土地上建設，沒有經(jīng)過國有化收購，因此建設部最近還是提醒人們注意小產(chǎn)權房的風險。建設部新聞發(fā)言人表示，目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售。為此，建設部提醒消費者，不要購買在集體土地上建設的房屋。“小產(chǎn)權”實際上并不是真正的產(chǎn)權，這種房屋既沒有土地使用證和預售許可證，國土房管局也不會給購房合同備案。如果非集體經(jīng)濟組織成員購買了此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權登記，合法權益難以得到保護。有些項目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權”“小產(chǎn)權”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護。
小產(chǎn)權房熱銷主要原因如下
一、鄉(xiāng)產(chǎn)權房是在商品房房價居高不下的情況下熱起來的，短期內(nèi)如果人們的收入和購房比沒有太大的變化，在城里購房仍然是天方夜談的話，人們也只好到郊外尋找自己的世外桃源。
二、人們購買小產(chǎn)權房的目的以自住為主，因此只要住著舒服，人們不大會考慮出售的風險，現(xiàn)在北京周邊的河北城鎮(zhèn)都在北京熱銷房屋的情況下，距離已經(jīng)不在是人們心中的最痛，何況北京郊區(qū)的交通比之京外城鎮(zhèn)還是要方便的多，誰讓自己錢不夠多呢？而這些小產(chǎn)權房確實滿足了人們的自住需要。
三、按照建設部的警告，實際上沒有什么“鄉(xiāng)產(chǎn)權、小產(chǎn)權”與“大產(chǎn)權”之分的，這所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權”實際上是非法的，不受法律保護的。但現(xiàn)在各方面的消息沒有人實際上否認“鄉(xiāng)產(chǎn)權”的存在，特別是把其歸類到小產(chǎn)權之列就給未來的大產(chǎn)權化埋下了伏筆。
四、鄉(xiāng)產(chǎn)權房對當前平抑房價、改善房屋市場的供求關系是有一定作用的，為中低收入者提供了又一條解決住房困難的新通道，從歷史上看其作用還是積極的、有效的，政府不可能忘記這一點。
五、“鄉(xiāng)產(chǎn)權”除了熱銷之外，還沒有發(fā)生過因為違法被拆除的先例，另外雖然城市人口購買集體土地房屋屬非法行為，但“鄉(xiāng)產(chǎn)權”房已經(jīng)熱銷多年，政府方面并沒有出臺制止小產(chǎn)權房銷售的條例，也沒有追究過鄉(xiāng)政府、村委會的違法行為。
六、城市里大量違章建筑的存在、以及被當作私有財產(chǎn)作價拆遷的實際情況，讓人們有一種“共產(chǎn)黨不會坑老百姓”的天然想法。何況“鄉(xiāng)產(chǎn)權”房也都是經(jīng)過有關部分審批過的有規(guī)劃的正式項目，怎么可能說拆就拆呢？說白拆就白拆呢？
七、隨著城鄉(xiāng)一體化改革進程的推進，經(jīng)濟體制、社會體制、土地制度的改革都將提到議事日程上來了，鄉(xiāng)下農(nóng)民也要變成市民了，也可以享受到普遍的社會公民權了。人們期待這社會主義新農(nóng)村建設會推進城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，在一體化的前提下再劃分鄉(xiāng)產(chǎn)還是公產(chǎn)、小產(chǎn)還是大產(chǎn)就有點牽強了。
客觀上“小產(chǎn)權房”不僅讓一部分城鎮(zhèn)居民買到了廉價的住房，而且可以起到平抑城市商品房價格的作用。有統(tǒng)計稱，目前北京在售樓盤中，小產(chǎn)權樓盤約占18%。實際上對于小產(chǎn)權住宅隱含的各種潛在風險，不用建設部提醒大部分購買者也早有了解，因此“小產(chǎn)權”與“大產(chǎn)權”之間的巨大差價的誘惑，不會因為建設部的溫柔提示而失去力量，小產(chǎn)權房繼續(xù)熱銷仍然勢不可擋。
催生小產(chǎn)權房的主要原因
1．城市房地產(chǎn)價格居高不下
小產(chǎn)權房最吸引人的地方就在于其價格優(yōu)勢，這從另一個角度也說明了現(xiàn)在全國許多大中城市高企的房價正是催生小產(chǎn)權房的重要原因之一。2006年和2007年我國的房地產(chǎn)市場價格經(jīng)歷了一次全國性的上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2006年全年，全國房價平均上漲5.5%。北京、深圳是房價上漲最快的城市，分別達到北京 10.4%、深圳10.0%。截至2007年6月北京普通住宅開盤整體均價10280元/平方米，比5月上漲了20.4%。雖然年后稍有回落，據(jù)預測2007年北京市房地產(chǎn)均價仍上漲了11.74%。由于我國經(jīng)濟社會發(fā)展并不平衡，若干大城市的房價長期快速上漲，遠遠超出了當時當?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。與此同時，政府經(jīng)濟適用房、廉租房的建設卻始終無法滿足這些住房需求。小產(chǎn)權房存在著大量現(xiàn)實的購買群。
2．農(nóng)村集體建設用地流轉的空間
《中華人民共和國憲法》第八條中明文規(guī)定：“參加農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的勞動者，有權在法律規(guī)定的范圍內(nèi)經(jīng)營自留地、自留山”。在憲法的第十條中也清楚的寫著：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”而《中華人民共和國土地管理法》第第四十三條規(guī)定“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”第六十二條規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”
根據(jù)以上法律規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農(nóng)民可以自行經(jīng)營，而且農(nóng)民自建的住房也是可以進行交易的。
國土資源部的一位副總督察曾突出說明：“建設使用農(nóng)村集體土地，法律規(guī)定只有四種情況：一是農(nóng)民的宅基地，二是農(nóng)村公共設施的用地，三是農(nóng)村興辦的村辦企業(yè)或者聯(lián)營企業(yè)，四是根據(jù)擔保法，使用農(nóng)村集體用地抵押權實現(xiàn)的時候可以允許。除此以外，都是現(xiàn)行法律不允許的。”從另外一個方面來解讀，這就意味著在四種情況內(nèi)建小產(chǎn)權房，就不涉及到所謂的“違法”問題。這里還有一個核心，就是只要不是占用耕地，辦好相關小產(chǎn)權房建設用地的手續(xù)，就不應該存在什么大的原則問題。
正是因為政策法律規(guī)定中存在很多模糊不清的地方，才導致了各地小產(chǎn)權房建設的泛濫，在合法與非法之間給小產(chǎn)權房留下了一個擦邊球的空間。
3．農(nóng)地制度安排中的不合理
農(nóng)地制度安排中的不合理因素導致了農(nóng)民在土地增值的利益分配格局中沒能得到合理的價值補償
農(nóng)村集體建設用地和城市建設用地產(chǎn)權地位的不平等表現(xiàn)在：城市國有建設用地有正式的土地使用權拍賣市場，實行市場定價，而農(nóng)村集體建設用地流轉的使用權市場體系和價格制度一直沒有建立起來，以致造成“同地不同價”；城市建設用地使用主體有使用權證，可以作為抵押到銀行等融資機構進行再融資和資產(chǎn)評估，而農(nóng)村建設用地沒有使用權證，也不能進行上述的抵押和融資行為，不具有資產(chǎn)功能。同時國家對農(nóng)村集體建設用地的用途還進行了嚴格的規(guī)定，一旦轉變用途還需要經(jīng)過國家相關部門的審批和征收。這直接導致了農(nóng)民在土地快速增值的過程中沒有得到合理的利益補償。根據(jù)國研中心課題組的調查，在目前“合法的”房地產(chǎn)開發(fā)過程中，土地增值部分的收益分配，只有 20％到 30％留在鄉(xiāng)以下，其中，農(nóng)民的補償款僅占 5％到 10％；地方政府拿走土地增值的 20％到 30％；開發(fā)商則拿走土地增值收益的大頭，占 40％到 50％。
而小產(chǎn)權房則是農(nóng)民集體直接自發(fā)在其集體所有的集體建設用地和宅基地上建設的房產(chǎn)，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權出讓金（其中包括由政府出面征收農(nóng)民集體土地支付的征地費用）；此外，由村集體牽頭開發(fā)，也省去了開發(fā)商；而建筑商就是當?shù)剞r(nóng)民。如此一來，小產(chǎn)權房的開發(fā)就又省去了基礎設施配套費等市政建設費用。另外工程設計建設的投入、配套開發(fā)建設費用（如學校）、應繳納的稅款、營銷費用等房地產(chǎn)商的成本費用也都大大節(jié)省。因而其開發(fā)成本，相比真正的商品房成本能低過 1/3。這也是小產(chǎn)權房市場價格低廉的決定性因素。而在這一開發(fā)過程中，農(nóng)民集體通過出售小產(chǎn)權房獲得的收益遠遠高于政府征收土地的補償金額。
解決小產(chǎn)權房問題的建議
對于那些違法違規(guī)占用農(nóng)地開發(fā)建設的小產(chǎn)權房項目要堅決地予以取締。要加強農(nóng)村集體所有土地的審批力度，對以租代征等違規(guī)使用土地的現(xiàn)象要堅決予以制止。但是對于那些在農(nóng)村集體建設用地和宅基地上建設的小產(chǎn)權房，在政策上則要加以區(qū)分，要盡量利用經(jīng)濟手段、用科學發(fā)展的長遠眼光來提出對策，解決問題。
1. 短期看政策要承認現(xiàn)實，平衡各方利益
從短期來看要承認事實。有些小產(chǎn)權房是村集體之間通過整合集體所有的建設用地和宅基地，然后再在整合之后的集體土地上建設的。這事實上是對集體土地有效入市流轉的一種嘗試。這類小產(chǎn)權房不僅解決了城市居民住房難的問題，也實現(xiàn)了農(nóng)民增收，在一定程度上緩解了民生問題。因此，在短期政策層面我們建議：
?。?）小產(chǎn)權房在很多城市大量存在，很多城市居民都已經(jīng)購買了這類房產(chǎn)，這也證明了小產(chǎn)權房的確是存在一定的供求市場的。因此，除非嚴重影響國家和城市的統(tǒng)一規(guī)劃，對于那些合理合規(guī)合法建設的小產(chǎn)權房，在補辦相關手續(xù)補交相關費用之后應當給予相應的正式產(chǎn)權，或者政府通過收購等方式將這些小產(chǎn)權房轉變?yōu)榻?jīng)濟適用房或回遷房。為了防止不納入規(guī)劃建設房屋現(xiàn)象的進一步蔓延，對于正在建設和新建的小產(chǎn)權房則要抓緊納入城市統(tǒng)一規(guī)劃當中，經(jīng)過合理的審批程序予以確認或者制止。不能因噎廢食。
?。?）現(xiàn)在國家頒布的各項政策，都是全國一刀切的行政命令，而對于集體建設用地上建設的這種小產(chǎn)權房，如果能夠形成市場交易和合理價格就應該努力運用經(jīng)濟手段進行調控，而不是單純運用行政手段甚至進行大面積的拆毀。這樣可能會激化社會矛盾，把好事變成壞事。
短期的經(jīng)濟手段應注意以下兩個方面：首先，小產(chǎn)權房的建設可能的確會導致地方政府土地出讓金收入的縮減，中央在多次利用貨幣政策調控房地產(chǎn)市場的同時，也應該考慮利用財政政策，通過加緊改革現(xiàn)行稅收體制中央、地方分成不合理的問題來緩解地方財政過渡依賴于土地收入的問題。根據(jù)國研中心課題組公布的實地調研數(shù)據(jù)：在東部一些縣市，除了難以準確統(tǒng)計的土地收費，土地直接稅收及由城市擴張帶來的間接稅收就占地方預算內(nèi)收入的40%，而出讓金凈收入又占政府預算外收入的 60% 以上?，F(xiàn)階段隨著地方上醫(yī)療、住房、社保等各項公共產(chǎn)品提供力度加大和地方經(jīng)濟增長，中央和地方在稅收體制上的分配格局應當盡快加以合理的調整。如果能夠有效壓制住土地財政日益泛濫的勢頭，再加強對開發(fā)商的規(guī)范和監(jiān)管，商品房的價格就會趨于合理的空間。其次，在我國稅收收入逐年穩(wěn)步遞增的情況下，中央和地方都應加大財政轉移支付力度，尤其應當主導建設更多的經(jīng)濟實用房、廉租房和限價房。如果政府能夠提供足夠數(shù)量、價格合理、區(qū)位適宜的此類公益性住房，并且形成合理有效的分配機制，那么小產(chǎn)權房就不會具有如此的規(guī)模和吸引力。
2. 從長期看給予農(nóng)村土地真正完整的產(chǎn)權
從長期看，要深入進行土地產(chǎn)權變革，給予農(nóng)村土地真正完整的產(chǎn)權。
《土地管理法》第十條對集體土地產(chǎn)權作了如下規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。
從上述規(guī)定中，我們不難看出，集體土地產(chǎn)權有三級主體，產(chǎn)權主體不清晰。由于產(chǎn)權主體不清晰，集體土地的處分權和收益分配權究竟應該由誰行使就很難說得清。我們討論的小產(chǎn)權房是村集體或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體領導村民在其集體所有的建設用地上開發(fā)的，但是卻是“小產(chǎn)權”甚至“無產(chǎn)權”的房子。政府對農(nóng)村集體土地的用途、轉用征收都做出了限定，其實這種集體產(chǎn)權是一種不完整的產(chǎn)權。同時城市國有土地的產(chǎn)權卻相對比較明確，國有土地和農(nóng)村土地其實是同地不同權。而在現(xiàn)行體制下，除非根本不能反映土地稀缺性的集體內(nèi)部交易，農(nóng)村集體土地希望進入市場進行交易就必須通過國家征收，這樣農(nóng)民就無法得到土地增值的巨大收益。
3.我們提出如下三條建議
（1）各級政府要制定出具有相當前瞻性的城市規(guī)劃，先有統(tǒng)一一致和相對穩(wěn)定的城市規(guī)劃，房地產(chǎn)市場才能順利地進行交易。
?。?）明確農(nóng)村集體產(chǎn)權的主體，使農(nóng)民真正獲得完整的土地產(chǎn)權。農(nóng)民集體建設用地流轉下一步改革的目標應該是對流轉土地的產(chǎn)權主體、權利和利益邊界進行法律確認，還原農(nóng)民作為土地資產(chǎn)所有者的地位和應得的權利。這一方面有助于保證農(nóng)民根據(jù)其產(chǎn)權地位分享城市化的成果，兩一方面也有助于遏制基層政府賣地的沖動，有利于形成和諧的微觀市場結構。
?。?）建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設用地市場。要加強城鄉(xiāng)土地市場體系建設，實行國有建設用地和集體建設用地“統(tǒng)一市場”，達到“同地、同權、同價”。進行城鄉(xiāng)土地市場體系建設，關鍵在于賦予城鄉(xiāng)集體建設用地相同的權益，“同權”是根本。同為建設用地，已經(jīng)不存在土地轉用問題，應當具有平等的產(chǎn)權，實行“同地、同權、同價”。形成統(tǒng)一的市場后就能夠形成有效反映城鄉(xiāng)建設用地稀缺性的真實土地價格。形成有效的激勵機制和統(tǒng)一市場才是解決這一問題的根本出路。
