原標(biāo)題：武漢近期“電話騷擾促銷”前兩名：商鋪、寫字樓
商鋪為何成為甩貨？
漢口香港路附近，一寫字樓門前，擺放著醒目的“買寫字樓送停車位”的廣告。記者苗劍 攝
近兩個多月來，新聞熱線經(jīng)常收到市民的投訴：騷擾電話最近增多，排名居前的是各類商鋪、寫字樓的促銷電話：“價格不高，地段不錯，還不限購、不限貸，小投資有大回報。”
“聽上去那么美，可是一天幾個類似電話的扎堆促銷，讓人感覺像是甩貨!要是好賣，還用這樣推銷嗎?”一些市民在躍躍欲試的同時，又心存疑慮。武漢商鋪、寫字樓為何如此促銷?晨報記者近期以投資者的身份，深入武漢街頭的商鋪、寫字樓調(diào)查。
記者探訪
寫字樓：主打“以租養(yǎng)貸”
在漢口市中心香港路附近的一處寫字樓門前，擺放著醒目的“買寫字樓送停車位”的廣告。記者走進營銷中心詳問才知，要面積達(dá)到500平米才會送車位，而樓盤均價在20000元/平米以上。也就是說，總鋪價要達(dá)到1000多萬元，才有車位送。
得知記者想小額投資，售樓員介紹了一套50多平米的房間，總價110多萬。首付57萬，貸款56萬，貸10年，月供6000多元(注：商業(yè)地產(chǎn)貸款年限僅10年)。針對將來房子如何出租的問題，售樓員告之那套50多平米的房間，已被一家公司整體租用6年，記者只需購買，每月就可收到5000多元的租金，用以“以租養(yǎng)貸”。
記者算賬：首付57萬元，每月只用自掏1000多元還貸款，出租也不用自己操心，10年還完貸款，就放心收租啦!如此算來，似乎不錯。
商鋪：產(chǎn)權(quán)年限是短板
接到一個商鋪電話：“地鐵商鋪，成熟市場，20萬就能當(dāng)老板?！睕_著誘人的廣告，記者坐上地鐵1號線，直奔現(xiàn)場。在售商鋪位于東西湖區(qū)，以經(jīng)營陶瓷衛(wèi)浴為主，共五層。是個大型的建材市場中的一棟樓。商鋪面積大的上百平米，小的10多平米。銷售員幫記者選了套35平米的商鋪。因是物業(yè)代租性質(zhì)，一次性代租15年，后期出租不用擔(dān)心。
銷售員算了筆賬，商鋪總價不到40萬，首付25萬后，貸10年，貸款15萬左右，月供1600多元。購鋪就受益，和上個寫字樓不同，月租金2000多元，每五年調(diào)高一次，連租15年。而這個租金只是保底收益，這15年中，哪怕你的商鋪一直空置，租金每年仍按總房價的6.5%給付。
但此處商鋪有個很大的隱患，土地產(chǎn)權(quán)是從1998年至2038年?！澳遣皇侵挥?1年的使用權(quán)?”記者問。銷售人員解釋，到期土地產(chǎn)權(quán)可以續(xù)，一年也才幾百元，沒什么大問題。
記者算賬：首付25萬，每月以租養(yǎng)貸，還有多余進賬，看上去很美。可記者多方打聽，關(guān)于產(chǎn)權(quán)的年限續(xù)費，及后期是否影響商鋪的價值，相關(guān)專家的說法是“一時都說不清，沒有準(zhǔn)確的相關(guān)文件出臺”。
專家提醒
聽上去很美，風(fēng)險不小
市場因素
1.辦證費用高，70年產(chǎn)權(quán)住宅類的樓盤費用在1%~1.5%，商業(yè)地產(chǎn)在4%~5%，高3倍以上。
2.轉(zhuǎn)賣過戶費高，接近房價的20%。
3.管理成本高，高物業(yè)費、水電費。
持有成本高
1.首付較高，必須付全款的50%。
2.最高貸款年限10年，貸款利率上浮最低10%，投資者每月還貸壓力會較大。
投資門檻高
對目前武漢商業(yè)地產(chǎn)投資不怎么看好，有三個原因：
1.商業(yè)供給過剩：截至2016年底，武漢已開業(yè)的購物中心數(shù)量高達(dá)56家，總商業(yè)面積達(dá)660多萬平方米。從武漢登記商業(yè)面積來看，人均商業(yè)超3.1平米，是香港的2倍，商業(yè)供給階段性過剩問題嚴(yán)重。
2.電商沖擊：招商困難、經(jīng)營吃力。
3.在快速復(fù)制的擴展之下，購物中心多數(shù)顯得很“乏味”，主要體現(xiàn)在品牌、業(yè)態(tài)同質(zhì)化。
聽上去很美，風(fēng)險不小
記者這筆賬算得對不對呢?為此特意請教幾位在地產(chǎn)界摸爬滾打多年的專家，他們提醒：聽上去很美，其實有風(fēng)險。
說好的“包租藍(lán)圖”，可能執(zhí)行難
受訪人：地產(chǎn)大咖
很多商鋪打著“以租養(yǎng)貸”的噱頭售賣，但后期能否保障，存在不確定性。相比住宅而言，商鋪包含所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)三方的權(quán)益，較復(fù)雜。目前的商鋪市場份額也供大于求，很多開發(fā)商宣稱有知名品牌進駐，且與購鋪者簽訂的合同明確了每年返租回報，可他們的后期招商和運營出現(xiàn)問題，開發(fā)商若無法承擔(dān)這筆資金，造成無法履行合同的，只有進入法律程序，那么無疑是件鬧心的事兒。目前，武漢資深房產(chǎn)投資客，一般優(yōu)先投資住宅，其次是公寓、商鋪、寫字樓。
專家支招
投資商業(yè)地產(chǎn)多向?qū)＜掖蚵?/strong>
武漢商業(yè)地產(chǎn)研究專家李國政提醒打算投資商業(yè)地產(chǎn)的市民，一定要謹(jǐn)慎。投資商業(yè)地產(chǎn)，一定要多比對，多詢問，特別要向身邊做生意的朋友，租過商鋪、寫字樓，投資過商業(yè)地產(chǎn)的朋友，多了解真實情況。盡量選擇口碑好，運營實力強的大開發(fā)商。
關(guān)于寫字樓的投資，建議要交通便利的地段，地鐵口最佳，周邊有成熟的商業(yè)配套，記住三點：地段好、人流多、回報高。
關(guān)于商鋪的投資，他青睞大型住宅區(qū)的底商，即住宅區(qū)一二樓的商鋪。這類商鋪可租可自用，依靠社區(qū)客流，成本小，較穩(wěn)當(dāng)。
