社科院稱全國(guó)房?jī)r(jià)今年將上漲15% 謹(jǐn)防房?jī)r(jià)明年出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈

　　中國(guó)社科院昨日也發(fā)布報(bào)告稱，全國(guó)房?jī)r(jià)今年將上漲15%，而且按照目前的房?jī)r(jià)收入比，將有85%的城鎮(zhèn)剛性買不起房，并建言調(diào)控政策不能放松，謹(jǐn)防房?jī)r(jià)明年出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。

　　房?jī)r(jià)漲幅環(huán)比

　　降10個(gè)百分點(diǎn)

　　12月7日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的2011年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》指出，2010年是我國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)控之年，開發(fā)商囤地現(xiàn)象得到了初步遏制，利用貸款投資和投機(jī)住宅的需求也得到了初步控制。房?jī)r(jià)漲幅從2009年的25%左右，預(yù)計(jì)可能下降到2010年的15%。

　　社科院認(rèn)為， 2010年1~8月，住宅投資完成19876.18億元，銷售52704.47平方米，銷售額26418.24億元，分別比上年增長(zhǎng)33.9%、6.7%、12.6%。全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為5520元/平方米，同比上漲15%，考慮2010年后4個(gè)月需求不變，預(yù)計(jì)全年住宅房?jī)r(jià)漲幅為15%左右。

　　房?jī)r(jià)收入比仍高位運(yùn)行

　　此外，社科院還表示，雖然2010年房?jī)r(jià)上漲速度雖然大大放慢，但房?jī)r(jià)收入比仍高位運(yùn)行，而且略有惡化。數(shù)據(jù)顯示，2010年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入約18900元，農(nóng)民工年均工資為19200元，房?jī)r(jià)收入比分別為8.76、10.06，這個(gè)直接后果就是85%的需購(gòu)買新住宅的城鎮(zhèn)居民家庭都無力購(gòu)買。

　　僅以上海為例，根據(jù)上海人力資源和社會(huì)保障局公布數(shù)據(jù)，2009年上海平均工資為42789元，月平均工資為3566元，同比增長(zhǎng)8.3%。按此增速計(jì)算，上海2010年的平均工資水平為46340.49元。另外，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究員最新數(shù)據(jù)，上海上周均價(jià)為14763元/平方米。因此，如果按照城鎮(zhèn)家庭每人30平方米的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，一家三口雙職工的上海普通家庭購(gòu)買90平方米的房子總價(jià)132.87萬(wàn)元，需要不吃不喝14.34年。

　　因此，藍(lán)皮書特別強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策絲毫不能放松。明年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)及房?jī)r(jià)走勢(shì)，主要取決于政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心，政策的組合方式，以及改革的力度。一種可能是陷入價(jià)格上漲與暴漲之間的惡性循環(huán)。如果調(diào)控放松，房?jī)r(jià)將會(huì)報(bào)復(fù)性反彈，價(jià)格可能上漲20%~25%；另一種可能是房?jī)r(jià)略有下降或者溫和上漲。

　　主要城市年底將突擊賣地

　　中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年全國(guó)120個(gè)城市累計(jì)供應(yīng)住宅土地超過4億平方米。同時(shí)，土地市場(chǎng)供應(yīng)量出現(xiàn)年底翹尾，11月以來，新增供應(yīng)面積環(huán)比增兩成左右。

　　根據(jù)國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)，今年全國(guó)30個(gè)省區(qū)市2010年度住房用地計(jì)劃擬供應(yīng)量約18萬(wàn)公頃，同比增幅翻倍。

　　資深地產(chǎn)營(yíng)銷專家謝逸楓告訴記者，這些省市基本上未完成供應(yīng)計(jì)劃，大部分僅完成供地計(jì)劃的50%-60%左右，其中保障房的完成計(jì)劃更少。12月房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、土地供應(yīng)計(jì)劃落實(shí)等工作也將進(jìn)入最后的攻堅(jiān)階段，預(yù)計(jì)土地供應(yīng)量將進(jìn)一步增加，迎來本年度最后的賣地高潮。

　　專家表示，年底大量土地涌入市場(chǎng)，開發(fā)商買地賭的是未來兩年或三年的房?jī)r(jià)，短期內(nèi)對(duì)樓價(jià)的抑制效果不明顯，除非大規(guī)模保障性住房如期完成。

　　土地涌入短期難為樓價(jià)降溫

　　11月26日，廣州首次結(jié)合舊廠房改造政策公開出讓的廣鐵南站住宅用地，最終成交樓面地價(jià)約17276元/平方米，晉升為廣州現(xiàn)任的單價(jià)地王。另外，保利、萬(wàn)科等龍頭企業(yè)近期都加快的拿地步伐，其中萬(wàn)科11月份新增了7個(gè)項(xiàng)目。

　　從全國(guó)的土地成交看，地價(jià)有回暖趨勢(shì)。中國(guó)指數(shù)研究院提供數(shù)據(jù)表明，即使在9·29新政壓力下，住宅用地樓面均價(jià)11月份回升到2135元/平方米，環(huán)比上漲32%。中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，大開發(fā)商依然“不差錢”。數(shù)據(jù)顯示，目前七成左右房企已完成全年銷售任務(wù)。

　　而土地供應(yīng)大量增加，能否為房?jī)r(jià)降溫？有專業(yè)人士就表示，開發(fā)商現(xiàn)在拿地是看好后市，短期難對(duì)打壓房?jī)r(jià)。謝逸楓指出，未來保障房的土地供應(yīng)才是抑制房?jī)r(jià)和增加市場(chǎng)供應(yīng)及解決結(jié)構(gòu)問題的關(guān)鍵。

　　也有專家認(rèn)為，從成本的角度來看，土地價(jià)格揚(yáng)會(huì)刺激明年房?jī)r(jià)走高。但中長(zhǎng)期來看，這一撥土地供應(yīng)高峰將會(huì)使明后年的市場(chǎng)房屋供應(yīng)快速增加，緩解市場(chǎng)壓力。

　　“土地開發(fā)是需要時(shí)間的，從拿地到開發(fā)，一般都需要一年左右的時(shí)間，有的甚至更長(zhǎng)，而且在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，難免有開發(fā)商會(huì)拖延開工時(shí)間，因此，今年年底的土地供應(yīng)增加短期內(nèi)不會(huì)打壓房?jī)r(jià)。”東莞某開發(fā)商人士告訴記者。