近段時間，隨著氣溫的升高，重點城市的房地產(chǎn)市場也趨于活躍，上海、深圳、杭州等多個城市紛紛出現(xiàn)“日光盤”。
比如，上海閘北大寧某盤單價7萬元左右，居然開盤兩個小時大賣21億元。再如，深圳龍華某盤推出600余套住宅單位，近3000人到場，包括部分香港人，當天接近賣光。
然而，即便市場復蘇勢頭明顯，仍有很多民眾不愿相信這些市場信號，他們?nèi)匀粸橹袊鴺鞘械那熬岸鴳n心重重，即便是自住需求，也不敢出手購房。
據(jù)筆者的了解，近期這類人主要有三個擔心，或者說三種典型認知誤區(qū)。
誤解一：經(jīng)濟差 樓市必差
從購買能力分析，經(jīng)濟繁榮，確實有助于增加人們的購房能力;經(jīng)濟蕭條，企業(yè)與個人收入下滑，會抑制購房需求。
但這一籠通的觀點，并不能適應當前我國樓市的短期態(tài)勢與特點。
在我國經(jīng)濟增幅快速下滑的2008年二季度至2009年一季度，以及偏快下滑2011年二季度至2012年二季度，樓市確實經(jīng)歷了顯著降溫。
但自2012年開始，我國經(jīng)濟增幅已經(jīng)開始低于8%，其后一直在七上八下的低位徘徊。
因此，在這一橫盤階段，經(jīng)濟對樓市的短期負面影響，其實并不明顯，或者說邊際沖擊消退。
從短期看，經(jīng)濟低迷持續(xù)二三個季度后，反倒有利于短期樓市。為了穩(wěn)定經(jīng)濟增長，經(jīng)濟政策和房地產(chǎn)政策便會放松。
比如2008年四季度中央推出四萬億經(jīng)濟刺激計劃，2009年發(fā)放了近10萬億信貸，同時房地產(chǎn)政策大幅放松，結(jié)果2009年二季度開始樓市復蘇，到了年底房價已演變成大漲。
誤解二：越救市 越?jīng)]得救
按一般理解，中國樓市屬于“政策市”，政策緊則樓市降溫，政策松則樓市升溫。
但有些人偏偏不愿這么簡單明了的理解。他們認為，之所以需要救市，是因為樓市已病入膏肓，越救越?jīng)]用，房價必將進一步下跌。
正如許多人凡事都相信“陰謀論”，如果將政策作為“陰謀”進行過度分析、曲解，則往往看不到簡單的邏輯和現(xiàn)象。
去年二季度開始，地方紛紛救市，9月30日央行放松房貸，今年3月政府工作報告罕見的提出“支持改善性購房需求”，3月下旬六部委分別出了三個新政，支持改善性購房貸款，減免二手房交易營業(yè)稅。
政策暖風頻吹的結(jié)果，就是去年10月開始，多數(shù)一二線城市住宅成交量反彈;今年4月成交量加速活躍，其中一線城市的房價已經(jīng)止跌反彈，深圳很多二手房價格相比去年三季度，已漲二成左右。
當前中國樓市總體性質(zhì)，并非1990年日本樓市的大泡沫，絕非病入膏肓，多數(shù)城市只是感冒，打針吃藥后就會好轉(zhuǎn)，房價繼續(xù)上漲。
誤解三：股市好 樓市必差
去年下半年以來，連熊七年的中國股市，終于開始上漲，其中去年11月22日降息之后，大盤加速上漲，今年3月至今又來一波大漲，目前上證指數(shù)4500點左右，相比去年上漲之前已翻番。
在強大的賺錢效應下，股市激情燃燒，很多90后小鮮肉也沖了進去。而與之形成鮮明反差，去年下半年至今年初，全國多數(shù)城市房價依仍在下跌。
于是，很多相信，現(xiàn)在不買股票而去買房是傻瓜。甚至“賣房炒股”也成流行觀點。
筆者的研究表明，股市和樓市同向、不同步。所謂“同向”，即股市和樓市共同受到貨幣政策與流動性的影響，當前處于降息降準的貨幣寬松周期，同時利好股市與樓市。
所謂“不同步”，是指股市先變化，樓市后變化，股市比樓市更靈敏，一般股市上漲半年后，房價才會轉(zhuǎn)強。
或許有人會將原本投資房產(chǎn)的錢去買股，或許有人會將股市賺到的錢去買房，股市與樓市之間相互擠拉。
所以，如果你是投資需求，買股無可厚非。如果你是自住需求，則沒必要因股市火爆而耽誤了購房。
畢竟，長期來看，中國股民“七虧兩平一賺”，而重點城市的住宅保值性有目共睹。
來源：楊紅旭樓市研究
