21世紀網(wǎng)訊 82億并購銀泰百貨(9.18,0.07,0.77%,實時行情)傳聞未止，又有消息傳出萬達借殼恒力打通香港上市通道。謀求上市已達8年之久的萬達在4月10日再次出手，以6.75億港元(約合5.4億人民幣)成為恒力地產(chǎn)第一大股東，此舉或為萬達商業(yè)地產(chǎn)借殼上市打開通道。

　　中原地產(chǎn)市場部總監(jiān)張大偉對21世紀網(wǎng)分析指出，借殼是當前萬達實現(xiàn)上市最好路徑，香港市場現(xiàn)在對房地產(chǎn)企業(yè)IPO認可度較低，如果選擇IPO，房企價值易被低估。“通過香港借殼上市，可以幫助萬達獲得一個好的融資平臺?！?/p>

　　但有不愿具名的證券分析人士對21世紀網(wǎng)指出，按照港股規(guī)定，萬達兩年內(nèi)將難以依靠恒力地產(chǎn)大規(guī)模融資。同時，萬達近年來一直想以文化旅游、電商等項目作為突破口進行轉(zhuǎn)型，但這些項目也是需要大量的資金進行投入，如4月28日剛奠基的哈爾濱萬達城投資200億，7年后才能收回成本。

　　而據(jù)21世紀網(wǎng)了解，萬達地產(chǎn)上市之路一直堪稱曲折，萬達之前主要的資金籌措方式是自有資金、銀行貸款、建筑商墊資、銷售回款、租金收入和物業(yè)中長期抵押貸款等手段融資也有限，萬達仍面臨著巨大資金缺口待解。

　　崎嶇上市路

　　盡管萬達這艘國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)可以號稱超級航母，但其上市之路卻崎嶇艱難。

　　股市融資的低成本及可持續(xù)性是萬達看重的渠道，但萬達曾有過數(shù)次沖刺上市的經(jīng)歷，而幾次嘗試無論REITs還是IPO，A股或者港股，無一例外折戟。

　　萬達地產(chǎn)上市之路可以追溯到八年前。

　　2005年，萬達準備在香港紅籌上市，由于金融財務(wù)顧問、投資和基金管理服務(wù)機構(gòu)麥格理勸說做REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)，即把流動性較低、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易。

　　2005年底，萬達REITs招股文件在香港獲通過，成立了全國第一只針對商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)信托投資基金。但萬達進展并不順利，2006年7月，國家部委聯(lián)合下發(fā)“171號文”， 嚴格限制境外公司收購內(nèi)陸物業(yè)，萬達上市夢破碎。待萬達決定再去港股IPO時，港股紅籌上市之路已被監(jiān)管部門封死。

　　2007年，萬達準備在A股IPO，架構(gòu)搭好后，結(jié)果2008年又遇金融危機，緊接著房企A股被卡。

　　2009年，該公司曾計劃在香港上市，又因為定價分歧而功虧一簣。

　　2012年2月，萬達商業(yè)地產(chǎn)公司和萬達電影院線向中國證監(jiān)會提交上市申請。不過，由于房地產(chǎn)調(diào)控，萬達登陸A股的計劃再次受阻。

　　2013年港股恒力商業(yè)地產(chǎn)3月22日公告，已就向萬達地產(chǎn)銷售65%權(quán)益訂立有條件買賣協(xié)議。與此同時，萬達商業(yè)地產(chǎn)還接手了恒力2.09億港元可換股債券，換言之，萬達商業(yè)地產(chǎn)耗資6.75億港元便打通了在香港股市借殼上市的通道。

　　千億資金缺口

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，當前萬達地產(chǎn)由于擴張急需補充其資金鏈，而盈利不足及債務(wù)融資成本較高，使得股權(quán)融資成為萬達地產(chǎn)融資的有效手段。

　　據(jù)了解，萬達之前主要的資金籌措方式是自有資金、銀行貸款、建筑商墊資、銷售回款、租金收入和物業(yè)中長期抵押貸款等。

　　但在2011年以后，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，銀行信貸緊縮，整個行業(yè)資金面趨緊。為周轉(zhuǎn)資金，萬達將發(fā)行信托融資作為最主要的融資渠道，2011年，萬達發(fā)行了10款產(chǎn)品共71.76億元，但這些資金對于萬達這艘航母來說僅是杯水車薪。

　　為此，萬達不得不執(zhí)著于上市之路來獲得更多的資金。萬達董事長王健林也曾坦言資金的重要性：“在這個行業(yè)里，最需要的就是資金，而且是低成本的、能長期使用的資金?！?/p>

　　盡管王健林就此次借殼香港上市否認是為了錢，而是為了建立現(xiàn)代化企業(yè)制度。對于外界對萬達資金鏈的質(zhì)疑，王表示：“萬達集團每年竣工20個以上的萬達廣場，一個萬達廣場抵押貸款能拿個10億元、8億元。我們?nèi)魏我荒昕⒐さ奈飿I(yè)拿去抵押貸款就能獲得相當于一次上市的現(xiàn)金流了。”

　　但王健林的說法一直未能消除人們對于萬達資金鏈緊張的疑慮。就借殼是不是為了融資一事，萬達的相關(guān)人士均婉拒媒體的采訪。但很接近萬達的人士表示，因涉及商業(yè)機密，萬達不可能將資金鏈的情況對外公布，但借殼行為卻是為解決其千億資金缺口，其最直接的利好就是能打通一個低成本的融資通道。

　　根據(jù)萬達官網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2013年萬達投資的項目接近40個。2013年將開業(yè)20個萬達廣場、17家高星級酒店，新增持有物業(yè)面積436.6萬平方米。

　　2013年龍巖萬達廣場、綿陽CBD萬達廣場、荊州萬達廣場、營口萬達廣場、安陽萬達廣場5個項目先后奠基，總投資分別為50億元、100億元、50億元、60億元、40億元，共300億元。

　　最近在廣東萬達簽約4個全新項目總投資額就超過450億元，僅是花都的萬達城項目投資額就超過300億元。

　　上述9個項目投資約750億元，若2013年萬達要完成37個項目投資的目標，資金投入至少在2000億以上。

　　年投資額超過千億元，與萬達銀行貸款、信托融資等籌措的資金相比，缺口巨大。

　　同時，萬達想通過文化旅游等轉(zhuǎn)型的項目也被認為是燒錢的產(chǎn)業(yè)。如2013年4月28日剛奠基的哈爾濱萬達廣場是萬達的首個文化旅游城項目，投資200億，7年回本。另據(jù)了解，萬達集團還計劃在南昌、無錫、廣州等城市再投資5個文化旅游城。

　　大手筆的投資，再度引發(fā)了外界對萬達資金情況的質(zhì)疑。

　　與此同時，梳理萬達近年來的發(fā)展狀況可發(fā)現(xiàn)，伴隨其高投入、高擴張的是其高負債率和低利潤率，萬達凈利潤的增長卻遠遠趕不上資產(chǎn)的膨脹規(guī)模。2012年，萬達在官網(wǎng)稱 “企業(yè)資產(chǎn)3000億元，年收入1417億元，年納稅202億元，凈利潤超過100億元”。總資產(chǎn)幾乎成倍增模式，但凈利潤增幅有限，而凈利潤與資產(chǎn)規(guī)模的差距甚至達到了30倍。

　　不放棄任何融資機會

　　香港上市無疑能給萬達提供融資的好平臺。但根據(jù)香港《反向收購》法律規(guī)定，買方在成為擁有超過30%普通股的股東后的24個月內(nèi)，累計注入資產(chǎn)的任一指標高于殼公司的收益、市值、資產(chǎn)、盈利、股本等五個測試指標中任何一條的100%，則該交易構(gòu)成非常重大交易，該注入可能要以IPO申請的標準來審批。

　　中原地產(chǎn)市場部總監(jiān)張大偉表示，若被按新股上市處理，萬達買殼上市將會失去意義。因此要發(fā)揮恒力地產(chǎn)實質(zhì)性的融資作用，需要至少等待兩年。

　　而當前萬達地產(chǎn)擴張急需補充其資金鏈，因此，其在謀求海外融資平臺的同時，并未放棄國內(nèi)IPO。

　　張大偉表示，萬達商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)陸的IPO申請沒有退出，若萬達院線上市成功，萬達也可提供資金支持。

　　據(jù)了解，目前，包括萬科等在內(nèi)的多家開發(fā)商，都已在資本市場上擁有內(nèi)陸和香港的雙融資平臺。2012年，萬科集團、金地集團和招商地產(chǎn)[微博]，分別通過收購香港上市公司，謀求海外融資平臺。