自從2007年初一篇《誰的魯能》引爆市場，擁有千億資產(chǎn)的山東魯能集團(tuán)的資本走向就一直引人關(guān)注。最近數(shù)月來，市場屢傳魯能有可能將全部或部分地產(chǎn)業(yè)務(wù)出售給央企保利地產(chǎn)，但傳聞雙方均對此含糊否認(rèn)。
而經(jīng)上證報(bào)多方了解，保利洽購魯能地產(chǎn)業(yè)務(wù)一事屬實(shí)。知情人士稱，保利接盤魯能一部分項(xiàng)目，或者與魯能進(jìn)行合作開發(fā)是大概率事件。此舉一方面可以令保利集中獲得海南等區(qū)域黃金土地儲(chǔ)備，另一方面也可緩解魯能自我開發(fā)能力不足的壓力。而保利官方發(fā)言人仍以“并不知情”的一貫口徑回應(yīng)媒體。
近魯能的人士稱，魯能系內(nèi)部對保利拋出的橄欖枝或有更多考慮。畢竟，作為國資委批復(fù)的少數(shù)幾個(gè)可以涉足房地產(chǎn)開發(fā)的央企之一，魯能拿到了難得的“牌照”資源，控股股東國家電網(wǎng)[微博]也不會(huì)輕易放棄旗下唯一的房地產(chǎn)運(yùn)營平臺(tái)。2011年國家電網(wǎng)對魯能再注資25億元，公司注冊資本達(dá)到200億。而魯能則于2012年開始陸續(xù)斥資數(shù)十億在上海和天津低調(diào)拿地。
業(yè)內(nèi)人士分析，一個(gè)可能的結(jié)果是，魯能售出一些溢價(jià)率高的大型住宅項(xiàng)目，再轉(zhuǎn)戰(zhàn)高端商用物業(yè)。而這一切，都因?yàn)轸斈荦嬰s而神秘的操作風(fēng)格，蒙上了不確定性。
資產(chǎn)縮水近四成 千億魯能不再
魯能集團(tuán)發(fā)起于山東，原為國家電網(wǎng)山東電力公司下屬的“三產(chǎn)多經(jīng)”企業(yè)。早在2005年，魯能就已經(jīng)以738.05億元總資產(chǎn)傲居山東企業(yè)第一，并橫跨煤電、礦業(yè)、房地產(chǎn)、工程建設(shè)、金融、體育等多個(gè)產(chǎn)業(yè)。不過，自從2007年魯能低調(diào)私有化被叫停后，魯能龐大的業(yè)務(wù)資產(chǎn)就面臨“質(zhì)量”失衡。根據(jù)上證報(bào)調(diào)查，2009年，魯能集團(tuán)總資產(chǎn)高達(dá)1009億元，但總負(fù)債也高達(dá)800億元，資產(chǎn)負(fù)債率超過80%。于是，近年來，魯能集團(tuán)陸續(xù)剝離火電、電解鋁和氧化鋁等生產(chǎn)業(yè)務(wù)。而房地產(chǎn)開始成為這家電力系統(tǒng)重要成員的主業(yè)。
只不過，號(hào)稱擁有天量土地儲(chǔ)備的魯能集團(tuán)一直未改神秘本色：房地產(chǎn)項(xiàng)目公司之龐雜，經(jīng)營結(jié)構(gòu)之復(fù)雜，屢被業(yè)內(nèi)提及。更重要的是，由于魯能并非上市公司，其財(cái)務(wù)狀況無須及時(shí)公布，業(yè)內(nèi)只知其量，不知其質(zhì)。而這或許也是保利在洽購魯能過程中需要花費(fèi)大量精力完成的工作。
根據(jù)中誠信國際提供的一份魯能企業(yè)債年度評級(jí)報(bào)告，魯能截至2012年9月的總資產(chǎn)已經(jīng)降至631億元，較2009年時(shí)的公司總資產(chǎn)1009億縮水近四成。期間，根據(jù)國家電網(wǎng)公司總體規(guī)劃，魯能將持有的火電資產(chǎn)注入金馬集團(tuán)，成為金馬集團(tuán)78.97%股權(quán)持有人，隨后又將這部分股權(quán)無償劃轉(zhuǎn)至國網(wǎng)能源，并最終轉(zhuǎn)給神華集團(tuán)。同期，魯能又將持有山西魯能晉北鋁業(yè)有限公司96.54%股權(quán)協(xié)議轉(zhuǎn)讓給中電投礦業(yè)公司，完全剝離了電解鋁相關(guān)業(yè)務(wù)。
“剝離完成后，公司主要業(yè)務(wù)變成了房地產(chǎn)、煤炭生產(chǎn)和銷售以及風(fēng)電新能源等。其中房地產(chǎn)占比超過60%。因此我們現(xiàn)在再調(diào)研魯能時(shí)，都是按房地產(chǎn)公司來調(diào)研的?！币晃婚L期跟蹤魯能的分析師告訴記者。
萬畝土地儲(chǔ)備去向成謎
然而，就是這樣一個(gè)寶貴的央企房地產(chǎn)運(yùn)營平臺(tái)，魯能似乎并沒有實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)高效的現(xiàn)代企業(yè)運(yùn)作。
首先，從2011年6月至2012年9月間，魯能集團(tuán)或有萬畝土地儲(chǔ)備去向成謎。根據(jù)中誠信出具的2011年魯能集團(tuán)跟蹤評級(jí)報(bào)告，截至2011年6月，魯能土地儲(chǔ)備為29755.9畝（約1984.72萬平方米）。其中山東、海南、大連、北京、重慶五個(gè)重點(diǎn)區(qū)域，土地儲(chǔ)備分別為5689畝、4753畝、4287畝、4049畝和2797畝。但到了2012年9月，僅15個(gè)月后，魯能集團(tuán)旗下土地儲(chǔ)備量變?yōu)?8370畝。五個(gè)重點(diǎn)區(qū)域中，山東、大連、北京、重慶均有近半減少，分別為2578畝、3277畝、2781畝和920畝。只有海南土地儲(chǔ)備激增至7252畝。也就是說，在這15個(gè)月時(shí)間里，山東、大連、北京、重慶四地，魯能土地儲(chǔ)備減少13884畝，合計(jì)926萬平方米。
有一個(gè)可能是這些土地儲(chǔ)備已經(jīng)被通過商品房銷售去化。但實(shí)際上，魯能在2011年全年合同銷售面積不過82萬平方米，合同銷售均價(jià)8239元/平方米。去年前三季度，魯能房地產(chǎn)業(yè)務(wù)合同銷售額62.96億元，即便以萬元成交均價(jià)計(jì)算，也不過62萬平方米。
顯然，這13000多畝土地并非銷售所出，另一種可能是魯能已經(jīng)將部分土地儲(chǔ)備陸續(xù)出讓。而根據(jù)可查資料，2011年全年，魯能只在4月30日掛牌轉(zhuǎn)讓了山東魯能置業(yè)有限公司100%股權(quán)，當(dāng)時(shí)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示公司所有者權(quán)益為5682萬元，總負(fù)債3.49億元。經(jīng)山東大地資產(chǎn)評估事務(wù)所評估后的凈資產(chǎn)變?yōu)?9953.34萬元，對應(yīng)賬面凈資產(chǎn)溢價(jià)16倍。接盤方為海信[微博]地產(chǎn)。
至于究竟是否有土地儲(chǔ)備隨這一股權(quán)轉(zhuǎn)讓而低調(diào)流出，目前不得而知。但顯然，魯能對地產(chǎn)項(xiàng)目的整理之路已經(jīng)開始。按照最近一次公開信息，截至2012年9月底，魯能尚有18370畝土地儲(chǔ)備，其中7000余畝在海南一地。而實(shí)際上，業(yè)內(nèi)流傳保利洽購魯能的最核心資產(chǎn)，也是海南項(xiàng)目。
資料顯示，魯能在三亞超大項(xiàng)目之一是魯能三亞灣，號(hào)稱占地6.865平方公里，合計(jì)超過萬畝。項(xiàng)目公司魯能三亞灣新城開發(fā)有限公司于2003年成立，項(xiàng)目當(dāng)時(shí)公布的開發(fā)期限為8年。但截至目前，工作人員稱項(xiàng)目仍有大量用地處于規(guī)劃中?！棒斈芎芏?a target="_blank">大盤不一定完全拿到了土地，項(xiàng)目是陸續(xù)開發(fā)，陸續(xù)拿地。很多開發(fā)商目前都這樣操作，只和地方政府有個(gè)框架性的協(xié)議?！币晃环康禺a(chǎn)分析人士稱。
實(shí)際上，根據(jù)上證報(bào)了解，截至2011年底，魯能在海南三家公司的土地儲(chǔ)備分別為三亞灣新城1100多畝、海南英大1700多畝，而魯能在海南更大的土地儲(chǔ)備是注冊于澄邁縣的海南盈濱島置業(yè)，其2011年底的土地儲(chǔ)備有4000多畝。只不過，由于魯能集團(tuán)在盈濱島置業(yè)的持股比例只有50%，其權(quán)益土地儲(chǔ)備為2000多畝。
房地產(chǎn)收入63億卻報(bào)虧
魯能地產(chǎn)系的另一個(gè)迷局是盈利能力問題。據(jù)了解，2011年魯能房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)收入63億元，卻凈虧損1.89億元?！斑@在常規(guī)的大型房地產(chǎn)央企中很少出現(xiàn)?！本科湓颍浾甙l(fā)現(xiàn)，公司2011年度房地產(chǎn)利潤總額超過2.2億元，但所得稅費(fèi)用卻高達(dá)4.1億元。
資料顯示，所謂當(dāng)期所得稅費(fèi)用是指當(dāng)期應(yīng)交所得稅，即應(yīng)納稅所得*所得稅稅率(25%)。一般來說，企業(yè)應(yīng)納稅所得即為稅前利潤，也就是利潤總額。“在很多企業(yè)中，所得稅費(fèi)用不及利潤總額的25%是非常常見的，這主要是因?yàn)轫?xiàng)目公司之間收益情況不同，收益過于集中于少數(shù)子公司，其他多家公司報(bào)報(bào)虧，又無法計(jì)入遞延所得稅資產(chǎn)，就可能導(dǎo)致合并報(bào)表后的所得稅比例較低。但像魯能這樣嚴(yán)重的稅費(fèi)高于利潤的情況確實(shí)不多見。”一位資深會(huì)計(jì)人士告訴記者。也就是說，魯能有可能存在利潤過渡集中，絕大多數(shù)子公司虧損的情況。而根據(jù)記者了解，截至2011年底，魯能集團(tuán)旗下有子公司69家，其中業(yè)務(wù)性質(zhì)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的就有32家，僅北京一市就有9家，而魯能在北京的房地產(chǎn)項(xiàng)目卻屈指可數(shù)。
另外，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，一些特殊情況也要計(jì)入所得稅納稅基礎(chǔ)，即納稅調(diào)整增加額，它是指稅法規(guī)定允許扣除項(xiàng)目中，企業(yè)已計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用但超過稅法規(guī)定扣除標(biāo)準(zhǔn)的金額。如超過稅法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工福利費(fèi)（職工工資及薪金的14%）、工會(huì)費(fèi)（2%）、職工教育經(jīng)費(fèi)（2.5%）、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、公益性捐贈(zèng)支出、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。以及企業(yè)已計(jì)入當(dāng)期損失但稅法規(guī)定不允許扣除項(xiàng)目的金額，如稅收滯納金、罰金、罰款。
在魯能各大業(yè)務(wù)板塊中，比如電力生產(chǎn)、采礦等均未出現(xiàn)上述利潤總額與所得稅倒掛情況，但在酒店服務(wù)業(yè)務(wù)板塊中，記者發(fā)現(xiàn)了同樣情況，其所得稅費(fèi)用是利潤總額的2.5倍。魯能出現(xiàn)此類原因尚沒有明確答案?！岸嗄陙?，魯能在市場上的印象是，操盤巨大，但市場化能力不強(qiáng)，信息透明度極差，且人員變動(dòng)頻繁，沒有統(tǒng)一的戰(zhàn)略和打法。”北京一家大型房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者。甚至在詢問2011至2012年度13000多畝土地去向時(shí)，接近魯能的人士給出的一種回答同樣是辦事人員每年變化，統(tǒng)計(jì)口徑不一。
魯能未來或主攻商業(yè)地產(chǎn)
即便魯能地產(chǎn)業(yè)務(wù)問題重重，卻沒有阻止魯能擴(kuò)張腳步。去年年底，魯能控股公司北京順義新城建設(shè)開發(fā)有限公司以46.2億元奪得天津天塔道地塊，擊敗當(dāng)時(shí)呼聲甚高的融創(chuàng)集團(tuán)，創(chuàng)下天津2012年度總價(jià)和單價(jià)雙料第一。其中地上建筑面積約30萬平方米，樓面價(jià)超過1500元/平方米。
更鮮為人知的是，魯能在2012年已經(jīng)低調(diào)進(jìn)入上海。去年9月，一家名為“上海申電投資有限公司”的房企以20.5億的底價(jià)，拿下了位于陸家嘴地的黃浦江沿岸綜合開發(fā)E18單元1-12地塊，樓板價(jià)為28983元/平方米。后經(jīng)記者確認(rèn)，這塊地就是魯能旗下資產(chǎn)，擬建上海JW萬豪侯爵酒店項(xiàng)目。魯能內(nèi)部人士稱，魯能在上海世博園區(qū)以國家電網(wǎng)（上海）智能電網(wǎng)研發(fā)投資有限公司的子公司名義獲得另一商用地塊，擬建高端辦公樓。
“魯能今年的銷售目標(biāo)還在正常布置，看不出將所有地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓的跡象。但從魯能實(shí)際運(yùn)營情況看，魯能又極有可能尋找外援?！币晃唤咏斈苋耸糠Q。
據(jù)了解，魯能內(nèi)部提出的銷售目標(biāo)是2013年至2015年住宅及商業(yè)地產(chǎn)總投資超過730億元?！肮倦m然土地儲(chǔ)備上有一定優(yōu)勢，但未來投資規(guī)模較大，財(cái)務(wù)杠桿有繼續(xù)上升的壓力?！敝姓\信分析報(bào)告指出。
反觀保利，2012年，保利歷史性突破千億銷售大關(guān)。根據(jù)保利集團(tuán)董事長宋廣菊的說法，保利仍處于快速發(fā)展期，未來年復(fù)合增長率仍將保持在20%以上。在此目標(biāo)下，繼續(xù)大舉吸收土地儲(chǔ)備是重要前提。而打包收購魯能部分項(xiàng)目，尤其是保利一直想大力挺進(jìn)的海南市場，對保利來說將受益良多。不過，也正是因?yàn)轸斈苌鲜龇彪s且神秘的經(jīng)營記錄，保利對收購風(fēng)險(xiǎn)敞口的把握，或許是這次合作的最大考驗(yàn)。
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