關(guān)于印發(fā)《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》的通知
來源：北京市國土資源和房屋管理局網(wǎng)站 日期：2003-12-26
京國土房管物〔2003〕127號
各區(qū)縣國土房管局，各物業(yè)管理委員會、各物業(yè)管理企業(yè)：
《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本要求(試行)》［京房地物字（1999）第187號］自頒布以來，在規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)行為，維護產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)管理企業(yè)雙方的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展等方面起到了積極作用。但隨著我市物業(yè)管理的發(fā)展，該要求已不能適應(yīng)物業(yè)管理實際工作的需要。為貫徹落實黨的十六大會議精神，實踐“三個代表”重要思想，促進我市物業(yè)管理服務(wù)水平的提高，為人民群眾創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，在充分征求社會各界意見的基礎(chǔ)上，我局對《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本要求（試行）》作了修改，并修訂為《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》(以下簡稱“標(biāo)準(zhǔn)”)，自2003年5月1日起正式執(zhí)行，原《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本要求（試行）》同時廢止。
現(xiàn)將該標(biāo)準(zhǔn)印發(fā)給你們，請認真貫徹實施。
附件：北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
二○○三年二月二十一日
北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
表一、普通商品房居住小區(qū)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
項目
范 圍
工 作 內(nèi) 容 及 要 求
（一）綜 合管 理
小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財產(chǎn)和公共事務(wù)的管理.
（1）負責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實施；
（2）每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃,組織實施；
（3）白天有專職管理員接待住戶,處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場；
（4）協(xié)助組建業(yè)主委員會并配合其運作；
（5）管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；
（6）與業(yè)主簽定物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理公約等手續(xù)；公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn);
（7）應(yīng)用計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費情況進行管理；
（8）全體員工統(tǒng)一著裝，持證上崗；
（9）每年進行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進管理服務(wù)工作的改進和提高，征求意見用戶不低于總戶數(shù)80％。
（二）房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護
按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件－：共用部位公用設(shè)施一般應(yīng)包括的范圍的內(nèi)容為準(zhǔn)；不包括另行收費的設(shè)備設(shè)施，如電梯、水泵、暖氣等設(shè)備。”）
確保居住小區(qū)內(nèi)樓房共用部位共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運行和小修養(yǎng)護，包括：
（1）樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護和小修，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》；
（2）保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用；
道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；
（3）確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損；
（4）負責(zé)小區(qū)智能化設(shè)施的日常運行維護；
（5）定期清洗外墻。
（三）綠化
小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后，道路兩側(cè)區(qū)間綠地。
按市園林局規(guī)定的《二級養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)》養(yǎng)護。
（四）保潔
小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外。
維護和保持服務(wù)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生,包括：
(1)有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍；
(2)設(shè)定垃圾集納地點，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；
(3)每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物;
（4）對樓梯間、門廳，電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃;
（5）按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；
（6）在雨、雪天氣應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。
（五）保安
小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外。
公共區(qū)域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，包括：
（1）相對封閉：做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施；
（2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理；
（3）看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篳子、小品、花、草、樹木、果實等；
（4）夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；
（5）發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，應(yīng)及時報警，并配合公安部門進行處理。
（六）
存車
管理
機動車輛、非機動車輛在停車場（存車處）、位的看管
（1）有健全的機動車存車管理制度和管理方案；
（2）對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；
（3）保證停車有序，24小時設(shè)專人看管；
（4）長期存放的，應(yīng)簽訂存車協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)等。
（七）
消防
管理
公共區(qū)域消防設(shè)施的維護及消防管理
（1）有健全的消防管理制度，建立消防責(zé)任制；
（2）消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對消防設(shè)施進行巡視、檢查和維護；
（3）定期進行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。
（八）
高壓
供水
養(yǎng)護、運行、維修
（1）保證居民正常生活用水；
（2）對水箱定期清洗消毒，確保水質(zhì)合格；
（3）維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行京房地物字（1998）第799號文件規(guī)定。
（九）電梯
養(yǎng)護、運行、維護
（1）主梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行，電梯工夜間值班室，并公布呼叫電話或房號。凡是樓層中設(shè)有電梯門的，均須開啟載客；
（2）凡有備梯的，在高峰期6點－8點、17點－19點與主梯同時運行；
（3）主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備梯的，屬急迫性維修的，應(yīng)在30分鐘內(nèi)搶修完工，其它維修應(yīng)于23點至次日5點以內(nèi)完工；
維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行京房地物字（1998）第799號文件規(guī)定。
（十）裝修管理服務(wù)
房屋裝飾裝修管理
（1） 有健全的裝修管理服務(wù)制度；
（2） 查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項；
（3） 裝修期間，對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；
（4） 業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進行處理，問題嚴重的報行政管理部門；
及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。
表二、經(jīng)濟適用房小區(qū)、直管和自管公房小區(qū)、危舊房改造回遷小區(qū)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
項 目
范 圍
工 作 內(nèi) 容 及 要 求
（一）
綜 合
管 理
小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財產(chǎn)和公共事務(wù)的管理
（1） 負責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實施；
（2） 每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃,組織實施；
（3） 白天有專職管理員接待住戶,處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場；
（4） 協(xié)助組建業(yè)主委員會并配合其運作；
（5） 管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；
（6） 與業(yè)主簽定物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理公約等手續(xù)；公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn);
（7） 全體員工統(tǒng)一著裝，持證上崗；
（8） 每年進行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進管理服務(wù)工作的改進和提高，征求意見戶數(shù)不低于總戶數(shù)80％。
（二）房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護
按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件－：共用部位共用設(shè)施設(shè)備一般應(yīng)包括的范圍的內(nèi)容為準(zhǔn)；不包括另行收費的設(shè)備設(shè)施，如電梯、水泵、供暖等設(shè)備。
（1） 樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護和小修，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》；
（2） 保證護欄、圍墻、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用；
（3） 確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損。
（三）
綠化
小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后，道路兩側(cè)區(qū)間綠地。
按市園林局規(guī)定的《三級養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)》養(yǎng)護。
（四）
保潔
小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外。
維護和保持服務(wù)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生，包括：
（1） 設(shè)定垃圾集納地點，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；
（2） 每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)基本無廢棄雜物；
（3） 按規(guī)定進行消毒、滅鼠等活動；
（4） 在雨、雪天氣應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。
（五）
保安
小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外。
維護服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主公共生活秩序，包括：
（1） 相對封閉：做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施；
（2） 維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理；
（3） 發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，應(yīng)及時報警，并配合公安部門進行處理。
（六）
存車
管理
機動車輛、非機動車輛在停車場（存車處）、位的看管
（1） 有健全的機動車存車管理制度和管理方案；
（2） 對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；
（3） 保證停車有序，24小時設(shè)專人看管；
（4） 長期存放的，應(yīng)簽訂存車協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)等。
（七）
消防
管理
公共區(qū)域消防設(shè)施的維護及消防管理
（1）有健全的消防管理制度，建立消防責(zé)任制；
（2）消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對消防設(shè)施進行巡視、檢查和維護；
（3）定期進行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。
（八）
高壓
供水
養(yǎng)護、運行、維修
（1）保證居民正常生活用水；
（2）對水箱定期清洗消毒，確保水質(zhì)合格；
（3）維修服務(wù)執(zhí)行京房地物字（1998）第799號文件規(guī)定。
（九）
電梯
養(yǎng)護、運行、維護
（1） 主梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，公布呼叫電話或房號。凡是樓層設(shè)有電梯門的，均須開啟載客；
（2） 凡有備梯的，在高峰期6點－8點、17點－19點與主梯同時運行；
（3） 主梯維修時，用備用梯運行；無備梯的，屬急迫性維修的，應(yīng)在30分鐘內(nèi)搶修完工，其它維修應(yīng)于23點至次日5點以內(nèi)完工。
（4） 維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行京房地物字（1998）第799號文件規(guī)定。
（十）
裝修
管理
房屋裝飾裝修管理
（5） 有健全的裝修管理服務(wù)制度；
（6） 查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項；
（7） 裝修期間，對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；
（8） 業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進行處理，問題嚴重的報行政管理部門；
（9） 及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。
