| 轉(zhuǎn)貼廣州日報：“人防工程”車位不能買賣 未分類 2007-7-23 |
2007-7-20廣州日報:
日前，有讀者梁小姐投訴說：自己小區(qū)樓下的“人防工程”車位竟然采取“先到先得”的方式被管理者用作臨保車位，而且開發(fā)商還信誓旦旦地表示，“人防工程”產(chǎn)權(quán)是屬于國家的，因此，不可以銷售，也不會采取月租的方式出租給業(yè)主。梁小姐認(rèn)為：既然“人防工程”的產(chǎn)權(quán)屬于國家，為何管理者又能收取臨保費(fèi)呢？
對此，市場相關(guān)人士指出，“人防工程”是為了提高城市整體防護(hù)能力，保護(hù)人民生命財產(chǎn)安全而建設(shè)的。“人防工程”的所有權(quán)屬于國家，平時可作他用，但它的性質(zhì)不會變更。由于“產(chǎn)權(quán)屬于國家”，因此，“賣車位就絕對不允許，只有投資者才可以將使用權(quán)出租”。至于投資者的身份認(rèn)定，如果該“人防工程”已列入公攤，那么投資者為小區(qū)所有業(yè)主，此車位出租的收益也就歸業(yè)主；如果未列入公攤，投資者為開發(fā)公司，收益可歸開發(fā)公司。
問題是，目前“人防工程”的投資者身份認(rèn)定較復(fù)雜。在這種情況下，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)公司說清“人防工程”的投資費(fèi)用到底有沒有公攤給業(yè)主，這樣才能界定這些車位收取的租金應(yīng)該付給誰。不過，目前在廣州，大部分開發(fā)商都聲明這類“人防工程”的投資費(fèi)用都為發(fā)展商所支付，因此，收益權(quán)也就歸發(fā)展商所有了。
溫馨提示：買車位前要先查清產(chǎn)權(quán)
1.車位使用年限為40年，買家購買前要了解其產(chǎn)權(quán)是否清晰。地下車位，如果已算入公攤面積，車位屬于所有業(yè)主，就不能出售；如果面積沒有被分?jǐn)?，且具有?dú)立的用地面積和建筑面積，則車位可出售，業(yè)主也可購買。但如果地下車位屬于“人防工程”，開發(fā)商是不可以買賣的。
2.買賣車位一般有兩種情況，一種是有預(yù)售許可證的，一般同樓房一起銷售；一種是開發(fā)商已確權(quán)的車位，一般是樓房賣完后再賣車位。不管是以上哪種，買家都要注意其有沒有被抵押，被抵押的車位是無法確權(quán)的，買家一定要等開發(fā)商解除了抵押再買。車位產(chǎn)權(quán)屬于何種情況，買家可到房地產(chǎn)交易中心查閱，但如發(fā)展商沒有及時鑒證，便很難查到，所以不少欲購買車位的人只能認(rèn)準(zhǔn)大發(fā)展商，這樣會較有信譽(yù)保證。
3.確定購買車位后，最為重要的一件事就是簽訂預(yù)購合同。合同中一定要注明車位的位置、號碼、面積、所占范圍、預(yù)售價款等情況，最好附有平面圖。在這一環(huán)節(jié)中，尤其要注意仔細(xì)閱讀合同條款，特別是界線、面積等，最好實(shí)地看一下，不要馬虎，免得日后麻煩。合同簽訂后還要記得進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記備案。
據(jù)了解，大多數(shù)樓盤都將地下車庫算作“人防工程”面積，比如，上海市一著名樓盤“XX佳園”的4個地下車庫中就有3個是“人防工程”。
“人防工程”兩大關(guān)注焦點(diǎn)
隨著人們住房需求和生活水平的日益提高，地下車庫和車位作為商品房的附屬設(shè)施，發(fā)展迅速。目前，廣州市幾乎所有的樓盤都配備有地下車庫，如果是幾年前興建的商品房，小區(qū)地下車位和戶數(shù)比一般是1∶5，有的甚至達(dá)到1∶6。但現(xiàn)在的新建商品房小區(qū)一般這個比例都有1∶3，好的也有1∶2的。
以前，地下車庫大多是以出租的形式在使用，在前一段時間廣州“禁摩”以及《物權(quán)法》頒布后，很多開發(fā)商幾乎一賣完樓就開始賣車位，有的賣房與賣車位同時進(jìn)行，更多的則是取消月保把車位推向市場，導(dǎo)致很多買家都要買車位了。
“人防工程”每個樓盤都有？
至于地下車庫的哪些位置要做“人防工程”，“人防工程”所占空間和車位面積的比例是多少？一位不愿意透露姓名的開發(fā)商告訴記者，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，“人防工程”在每個地下車庫都必須配備。“人防工程”原本應(yīng)該是像濾毒室、防爆室等一個一個的小房子，有其相應(yīng)的功能。但因現(xiàn)在我們處于和平年代，“人防工程”幾乎都是敞開空間。而且，大多數(shù)開發(fā)商為保證自身買賣車位利益的最大化，把“人防工程”設(shè)在車庫的邊邊角角，或者是過道上。
還有一位不愿意透露姓名的開發(fā)商向記者表示，廣東省七成以上住宅，“人防工程”面積要占到總建筑面積的2%，其余的則占總建筑面積的3.5%。以前的做法是開發(fā)商繳納一定的款項，“人防工程”可以不做，但現(xiàn)在是硬性規(guī)定，必須要有，商品房驗收環(huán)節(jié)之一就是“人防工程”的驗收，如果驗收不合格開發(fā)商就要無條件整改。
“人防工程”使用權(quán)可出售？
買家購買地下車位和購買住房一樣，也是有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的，但并非所有車位都能出售，如停車場屬于“人防工程”，是不允許出售的，更不能辦理產(chǎn)權(quán)證。記者曾查閱到的法律資料顯示，車庫的某些空間屬于“人防工程”，而“人防工程”是國家強(qiáng)制配套的市政公用設(shè)施，不能進(jìn)行買賣、交易、贈與等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移活動，以保證市政公用設(shè)施的性質(zhì)不發(fā)生改變，也就是說禁止開發(fā)商銷售屬于“人防工程”的地下車位。
該人士就透露，現(xiàn)在有的開發(fā)商操作手法是出售“人防工程”的使用權(quán)。有相關(guān)法律界人士表示，像“人防工程”的車庫，其產(chǎn)權(quán)不是開發(fā)商的，但現(xiàn)實(shí)中確實(shí)有開發(fā)商出售“人防工程”車位的使用權(quán)。開發(fā)商要銷售其中車位，必須先取得人防部門的許可，才可以轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)，同時，業(yè)主不能取得車位的產(chǎn)權(quán)。
尤其值得注意的是，如果類似車庫沒有事先取得人防部門的許可，業(yè)主購買的使用權(quán)將得不到法律保護(hù)；換句話說，萬一哪天人防部門要啟用這一工程，消費(fèi)者將得不到補(bǔ)償。因此，消費(fèi)者在購買此類車位時，一定要向開發(fā)商要求人防部門的書面許可。 |
