地下車位每平方米兩萬元憑什么比房子貴？
一般而言,房地產(chǎn)市場房價主要是供應(yīng)與需求及成本三大因素決定,所謂“物以稀為貴”，當(dāng)私車數(shù)量不斷膨脹、小區(qū)停車問題日益捉襟見肘之時，車位在多數(shù)小區(qū)成了稀缺商品。瞄準(zhǔn)其中的商機，部分開發(fā)商開始頻頻出招，甚至出現(xiàn)“逼”業(yè)主高價購買車位,或者是進(jìn)行地下車位“高調(diào)”掛牌出售，或者是舉行地下車位拍賣活動,從原先的“可售可租”到如今的大張旗鼓售賣，開發(fā)商經(jīng)營地下車庫的“大變臉”，讓業(yè)主一時頗有些應(yīng)對不及。
地下車庫主要有四種類型，只有一種是可以購買的，即地下車庫沒有與全體業(yè)主進(jìn)行公攤，由開發(fā)商擁有地下車庫的產(chǎn)權(quán)。因此業(yè)主需要查驗開發(fā)商是否取得車庫預(yù)售許可證。另外三種地下車庫是不可以出售的。一是地下車庫面積已經(jīng)分?jǐn)偟模欢堑叵萝噹鞂儆谌朔拦こ痰?；三是開發(fā)商為了謀取利益，用建筑物的地下空間改造成的停車位?！段餀?quán)法》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。但只要是有獨立產(chǎn)權(quán)的車庫，就可以獨立買賣，同樣可以賣給小區(qū)外的人，不是只能轉(zhuǎn)讓給業(yè)主。由于房產(chǎn)和車庫是兩個獨立的產(chǎn)權(quán)，所以可以分別出售，持有者可根據(jù)自身的情況解決。
據(jù)建設(shè)部調(diào)查，全國停車位缺口平均在60%以上，區(qū)停車位是否充足，也成了購房人選房的一個指標(biāo)。究竟地下車位價格是怎么計算出來的﹖每平方米的車位憑什么比每平方米的房價還要貴﹖地下車位的造價一般都比房子要貴，就住宅而言，大概要貴25%到30%.綜合核算后，即便地下車位賣到15萬元／個，開發(fā)商的利潤也不高。這也是開發(fā)商不愿按1比1建地下車位的原因之一。如果是一個車位是20萬-60萬,開發(fā)商可以獲得利潤在50%-80%。
5月17日根據(jù)媒體報道，2010年5月16日廣州天河區(qū)珠江新城金穗路某樓盤在海珠區(qū)琶洲舉行地下車位購買大會。近兩千業(yè)主搶購780個車位，最高售價達(dá)54萬/個，最低價為29 .3萬元，按地價算，每平方米已逼近2萬元，比小區(qū)樓盤當(dāng)初的房價還貴。購買時間從清晨持續(xù)至晚上7時，購買者須為樓盤業(yè)主。樓盤銷售部負(fù)責(zé)人甄先生說，此次拍賣的車位共有780個，均為負(fù)一負(fù)二層車庫，負(fù)三層的暫未開始拍賣。
其實，造成大家對價格問題關(guān)注的原因主要是產(chǎn)權(quán)問題沒有解決好，應(yīng)當(dāng)把注意力集中到解決車位的權(quán)屬問題上來?？梢赃@樣說，嫌停車月租費低廉是開發(fā)商選擇將車位一次性出售的原因。不過，面對高昂的車位購置費，許多業(yè)主更愿意選擇長期租用。發(fā)展商肚里有本賬，業(yè)主心里也有一個算盤，租比買要劃算得多。由于開發(fā)商一直對地下車庫“只售不租”，地面泊車車滿為患，而地下車庫卻空空如也，沒有購買車位的業(yè)主無法將車輛停到地下車庫。隨著小區(qū)業(yè)主的車輛越來越多，地面無序停車的現(xiàn)象已日益嚴(yán)重。
除了現(xiàn)有泊車之外，還有很多“虎視眈眈”的購車者，停車位肯定供不應(yīng)求，為免愛車“無家可歸”，面對高昂的購置費用，只得考慮忍痛“割肉”。開發(fā)商大張旗鼓地售賣車位，建議業(yè)主還是保持觀望態(tài)度最好。根據(jù)法律規(guī)定，小區(qū)地下車庫的產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，能否對外租賃須由開發(fā)商決定。開發(fā)商為賣車位，還使出“連環(huán)招”，讓業(yè)主毫無“招架”之力。因為對于中介公司而言，無異于“肥差”，他們自然會傾全力而為，而為“配合”賣車位，物業(yè)方面近日也停止發(fā)放臨時停車證，不僅讓業(yè)主的地下停車，難以回歸地面，對新的購車者，購置車位也成了唯一的出路。
同時，現(xiàn)在大多數(shù)家庭選擇購買經(jīng)濟型汽車，車輛和車位的總價如果達(dá)到近30萬元，普通的購車族實在無力承擔(dān)，對車輛價格才五六萬元的業(yè)主而言，花兩倍多的價錢買個車位，則更加有點不甘心。目前小區(qū)地面停車每月收費100元，地下車位每月收費250元，而一個車位的叫價高達(dá)13萬元，此外還需交付中介4655元的手續(xù)費，之后每月還要另繳60 元的管理費，如果按照每月250元的停車費來計算，實際上意味著至少提前預(yù)付了59年的停車費。與此同時，還應(yīng)該考慮車主的年齡因素，如果在30歲購車，駕車年限根本無法達(dá)到59年，這樣算來，買車位根本不劃算。
目前地下車位買賣中存在四大陷阱,地下車位買賣存在的最大風(fēng)險就是產(chǎn)權(quán)。所以在車位交易過程中，最核心的問題是要弄清楚，車位的原始產(chǎn)權(quán)到底歸誰所有?首先,無產(chǎn)權(quán)證車位不受保護。發(fā)展商把廣大業(yè)主共有的車位私下賣掉，由于這些產(chǎn)業(yè)并非屬于發(fā)展商的，業(yè)主最后拿到手的只是一紙合同，而不是產(chǎn)權(quán)證。這些沒有產(chǎn)權(quán)的共有車位買賣不受物權(quán)法保護，小區(qū)業(yè)主有權(quán)向法院申請撤消發(fā)展商對這些共有車位的買賣合同。合同撤消后，購買這些私賣車位的業(yè)主只能向發(fā)展商追討購車位款項。一旦房地產(chǎn)商“走佬”，業(yè)主的錢就存在追不回的風(fēng)險。
其次，車位被開發(fā)商多次出售。沒辦理產(chǎn)權(quán)的車位有可能被開發(fā)商二次銷售。廣州2008年3月國土房產(chǎn)局專門頒布了《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項目車位和車庫租售管理規(guī)定》，其中第五條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其他房地產(chǎn)開發(fā)單位出售或者出租房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫前，需經(jīng)初始登記確認(rèn)權(quán)屬。
然而，有的開發(fā)商遲遲沒辦理這個“確權(quán)”手續(xù)，使得買了車位的小業(yè)主始終拿不到產(chǎn)權(quán)證。如果開發(fā)商等車位漲價時再辦確權(quán)手續(xù)，把車位以高價第二次賣出并幫第二買家辦理完過戶，那么第一次的買家反而成了被趕走的那個?！胺删椭怀姓J(rèn)已過戶的車位”。無論交易一手車位還是二手車位，最核心的問題在于關(guān)注車位原始產(chǎn)權(quán)到底歸誰所有。買家交易前首先要明確，車位是否具有受法律保護的產(chǎn)權(quán)，明晰以后才能夠確定交易的合法性和購買的風(fēng)險，以及購買人簽的合同的保障力到底有多大。
再次，人防工程車位有特殊性。人防工程的車位不同于普通車位，在戰(zhàn)爭時會被防空部門統(tǒng)一管理，有可能當(dāng)時不作私人停車位用途。人防工程車位的特殊性在于車位擁有者在戰(zhàn)爭發(fā)生的時候，就要無條件地把這個車位交出來給有關(guān)的防空管理部門統(tǒng)一支配。因而，購買車位時市民要留意合同里的細(xì)則看是否明確列有人防工程的使用規(guī)則。
最號，租賃期限超20年后無效。有的開發(fā)商很“明智”，在簽車位合同的時候會申明車位不能買賣。他們不會與業(yè)主簽買賣合同，只簽租賃合同?？墒?，他們在合同中并不向消費者聲明“租賃期限超過20年后將不受法律保護”。根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的那部分無效。”也就是說，消費者租賃車位(庫)(就是所謂的銷售使用權(quán))最長期限也只有20年，20年后是不受法律保護的。凡是銷售使用權(quán)超過20年并且不向消費者聲明 20年后不受法律保護的，都是欺詐行為，消費者可請求雙倍賠償
